Как Рассчитывается Арендная Плата За Земельный Участок От Кадастровой Стоимости В 2023 Году
- Кто уплачивает сбор
- Расчет суммы платежа
- Порядок уплаты
- Возмещение
- Для физических лиц
- Для юридических лиц
- Участок находится в государственной или муниципальной собственности
- Арендатор – организация или физлицо
Налог на аренду земельного участка может быть нескольких типов:
- НДС;
- НДФЛ;
- налог на прибыль организации;
- земельный налог.
Первый регламентирован главой 21 НК РФ. Его плательщиками являются организации и индивидуальные предприниматели.
НДФЛ уплачивают физические лица с суммы, полученной от сдачи во временное пользование участка, которая признается доходом гражданина.
В соответствии с НК РФ, по общим правилам, организации обязаны уплачивать налог на прибыль. В связи с тем, что денежные средства, получаемые компанией от сдачи земли в аренду, признаются операционной выручкой, на нее начисляют рассматриваемый сбор.
Земельный налог уплачивают в бюджет муниципального образования, так как он является местным сбором. Его плательщиками признают собственников надела, а также тех, кто владеет землей на праве постоянного пользования или пожизненного владения.
Зачастую, определить, кто именно обязан уплачивать налог на аренду земли затруднительно. Чтобы разобраться во всех нюансах, рекомендуем обратиться за помощью к нашему юристу.
Специалист подробно объяснит, кого в соответствии с действующим законодательством признают налогоплательщиком, как рассчитывают сумму платежа и каким образом исполняют финансовые обязательства, а также ответит на иные вопросы, интересующие клиента.
Порядок уплаты сбора
Налог на земельный пай рассчитывают и уплачивают в порядке, определенном главой 31 НК РФ.
Земельный налог является местным, поэтому правила его исчисления, уплаты, ставку определяют в соответствии с НПА муниципальных образований. Но, положения местных нормативно-правовых актов не могут противоречить нормам налогового законодательства.
В отношении некоторых категорий плательщиков на федеральном уровне предусмотрены льготы по уплате земельного налога. Исключать данное правило местными НПА нельзя.
Важно! Однако муниципалитет вправе расширить рассматриваемый перечень лиц, претендующих на получение льготы в отношении исполнения обязательств по оплате земельного налога.
Кто уплачивает сбор
Статьей 388 НК РФ регламентирован перечень лиц, которых признают плательщиками земельного сбора. Исполнять рассматриваемые обязательства должны:
- собственники участка;
- граждане и организации, получившие надел на праве постоянного пользования;
- лица, получившие землю на праве пожизненного наследуемого владения.
Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод о том, что арендатор участка не является плательщиком земельного сбора. То есть, налоговые обязательства в отношении имущества, переданного во временное пользование, должен исполнять собственник.
Однако договор аренды может предусматривать обязанность арендатора уплачивать земельный налог. В таком случае пользователь объектом, кроме арендной платы, перечисляет арендодателю сумму налоговых обязательств.
Обратите внимание! Несмотря на включение в соглашение такого пункта, на законодательном уровне арендатор все равно не признается налогоплательщиком.
Расчет суммы платежа
Налогообложение участка осуществляется с применением норм НК РФ. Для того, чтобы определить сумму, необходимо найти произведение между налоговой базой и ставкой.
В соответствии со статьей 390 НК РФ налоговой базой признается кадастровая стоимость земли. В свою очередь, порядок ее определения четко регламентирован ст. 381 НК РФ.
«Налоговую ставку, на основании ст.394 НК РФ устанавливают на основании местных нормативно-правовых актов. Но, она не может быть выше 1,5% и 0,3%, если участок предназначен для сельскохозяйственной деятельности, ЛПХ, огородничества, садоводства, либо занят жилым фондом или объектами инфраструктуры».
Надо отметить, если местными НПА налоговая ставка для определения объема обязательств по уплате земельного сбора не определены, то при расчете суммы необходимо опираться на условия статьи 394 НК РФ.
Порядок уплаты
Основные правила, связанные с исполнением обязательств, в том числе, как заплатить налог на аренду, регламентированы действующим налоговым законодательством и местными НПА.
https://www.youtube.com/watch?v=_qVQR7bBvI0\u0026pp=YAHIAQHwAQG6AwIYAg%3D%3D
Согласно ст.393 НК РФ налоговым периодом признается календарный год, а отчетным – каждый квартал.
Организации обязаны отчитываться перед налоговой каждые 3 месяца и вносить авансовые платежи не позднее последнего числа месяца, следующего за отчетным периодом.
Полная сумма налог подлежит уплате юридическими лицами до 1 марта года, следующего за отчетным.
Граждане, оплачивают земельный сбор на основании уведомления, полученного от ИФНС. Исполнить обязательства они должны до 1 декабря года, следующего за отчетным.
При возникновении любых вопросов, связанных с исчислением налога на землю или его уплатой, рекомендуем проконсультироваться с нашим юристом. Специалист предоставит подробную консультацию, ответит на все интересующие клиента вопросы, а в случае необходимости, поможет в проведении расчетов, составлении документации и др.
Возмещение
В соответствии с налоговым законодательством плательщиком земельного налога признается собственник участка, а не его арендатор.
Но, договором аренды может быть предусмотрено условие о том, что пользователь имуществом обязан возмещать арендодателю затраты на исполнение налоговых обязательств в отношении переданного в аренду земельного надела.
В таком случае владелец объекта вправе требовать от арендатора возмещения суммы налога после его уплаты по правилам, определенным соглашением.
Пример из практики:
ООО «Регион-Торг» имеет в собственности земельный участок, кадастровой стоимостью 200 тыс. рублей. Объект передан в аренду. Согласно условиям арендного соглашения, арендатор уплачивает не только платежи за временное пользование имуществом, но и земельный сбор.
Однако налогоплательщиком в отношении рассматриваемого имущества все равно признается арендодатель, на основании этого он исполнил налоговые обязательства за 2021 год в феврале 2022 г. По условиям договора аренды арендодатель имеет право на возмещение земельного налога в месяце, следующем за исполнением обязательств. В связи с этим в марте 2022 г.
арендатор обязан уплатить арендодателю арендную плату и стоимость земельного налога.
Если договором аренды не определен тот факт, что арендатор обязан уплачивать земельный сбор или возмещать арендодателю затраты, связанные с исполнением обязательств в отношении оплаты рассматриваемого налога, то последний не может требовать компенсации указанных расходов.
Налог на доходы (прибыль) от сдачи участка в аренду
Арендные платежи, получаемые арендодателем от арендатора за временное пользование, признаются доходом первого. В связи с этим, владелец арендуемого имущества обязан уплачивать налог на доходы или прибыль.
Правила определения суммы обязательств и ее перечисления напрямую зависит от того, кто является налогоплательщиком.
Физические лица уплачивают НДФЛ, а юридические – налог на прибыль организации, за исключением случаев, когда компания применяет специальные налоговые режимы.
Для физических лиц
Сумма НДФЛ от сдачи земельного участка в аренду для физических лиц определяется, как произведение между объемом арендных платежей и налоговой ставкой, которая составляет 13%.
Налог уплачивают раз в год. До 30 апреля года, следующего за отчетным, гражданин подготавливает налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и подает ее в территориальное подразделение ФНС России. Дополнительно могут потребовать следующие документы:
- договор аренды;
- акт приема-передачи земельного участка;
- бумаги, идентифицирующие право собственности налогоплательщика на объект.
Для исполнения налоговых обязательств отводится чуть больше времени. Граждане обязаны уплатить всю сумму до 15 июля года, следующего за отчетным. Сделать это можно в кассе территориального подразделения налоговой службы, в банковском подразделении, через интернет-банкинг, либо на официальном сайте ФНС России.
Важно! За неисполнение обязательств по уплате налога за аренду земли гражданин несет ответственность.
Для юридических лиц
Налог на прибыль организации, чем и признается доход от сдачи земельного участка в аренду, определяется с учетом норм главы 25 НК РФ.
https://www.youtube.com/watch?v=RR7wTOhGreU\u0026pp=YAHIAQHwAQG6AwIYAg%3D%3D
Денежные средства, получаемые юридическим лицом от арендатора в качестве оплаты за пользование земельным участком, учитываются в составе операционного дохода.
Ндс на аренду земли
ндс с аренды земли уплачивается в порядке, определенном действующим законодательствам. правила его определения и внесения регламентированы главой 21 нк рф.
участок находится в государственной или муниципальной собственности
НДС на аренду участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не исчисляется и не уплачивается.
Это связано с тем, что на основании ст.149 НК РФ платежи в бюджет за право пользования природными ресурсами не взимаются.
Однако действующим налоговым законодательством установлено то, что в рассматриваемой ситуации арендатор выступает налоговым агентом. Именно поэтому, организации, при заполнении седьмого раздела декларации обязаны в первом разделе указывать сумму аренды. Но заполнять второй раздел нет необходимости, так как налог не подлежит перечислению в бюджет.
Обратите внимание! Если арендатор передает земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности в субаренду, то в таком случае НДС подлежит уплате в обычном порядке.
Арендатор – организация или физлицо
Если арендодателем выступает физическое лицо или организация, то НДС подлежит внесению в бюджет. В таком случае в договоре аренды прописывают сумму аренды земли с НДС и без налога, либо выделить его.
Также, соглашением допускается учреждение правила о том, что НДС уплачивается отдельно от арендных платежей.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление от ООО «Лорган» о взыскании суммы возмещения земельного налога с ответчика Понаморева Р.Л.
Истец пояснил, что между ним и гражданином Понаморевым был заключен договор аренды коммерческого земельного участка. Соглашением определено, что арендатор обязан возмещать арендодателю затраты на исполнение налоговых обязательств, касающихся переданного во временное пользование имущества.
В ходе судебного заседания выяснилось то, что арендатор, с момента заключения договора аренды ни разу не компенсировал рассматриваемые затраты арендодателя. С момента подписания соглашения прошло 7 лет.
Истец просил взыскать с ответчика сумму возмещения за все 7 лет. Однако суд пришел к другому мнению. Срок исковой давности в данной ситуации составляет 3 года. Предполагается, что арендодатель должен был узнать о нарушении своего права в первый же год после того, как арендодатель уклонился от исполнения обязательств.
Рассмотрев материалы дела, суд частично удовлетворил иск и взыскал с ответчика сумму задолженности по возмещению оплаты земельного налога за последние 3 года.
Частые вопросы
Облагается ли аренда земли НДС? Арендное соглашение на платной основе заключено между двумя юридическими лицами.
В рассматриваемой ситуации, аренда земельного участка облагается НДС. Арендодатель выступает плательщиком налога, он исчисляет и уплачивает налог на добавленную стоимость в бюджет. Сумма НДС может входить в арендную плату или уплачиваться дополнительно к ней.
Можно ли переложить обязанность по уплате земельного налога на арендатора? Соглашение заключено между двумя физическими лицами.
Переложить обязанность по внесению земельного налога в бюджет на арендатора по закону нельзя. Стороны могут договориться о том, что пользователь имущества будет оплачивать и аренду и рассматриваемый сбор (возмещать затраты арендодателя на его уплату), но плательщиком все равно останется владелец имущества. Именно он отвечает за неисполнение налоговых обязательств.
Можно ли не платить НДФЛ с дохода, полученного от сдачи земельного участка в долгосрочную аренду, если арендная плата составляет 1000 рублей в год.
Уклонение от уплаты НДФЛ с любого дохода, в том числе, полученного от сдачи имущества в аренду, грозит негативными последствиями. На неоплаченную сумму могут начислить пени, 20% штрафа (при повторном нарушении процент санкций увеличивается). За непредоставление налоговой декларации физическое лицо могут привлечь к административной ответственности по КоАП.
Заключение эксперта
Арендная плата за землю и земельный налог – это два разных понятия. Первое означает платеж, который совершает арендатор за пользование наделом, а второй – это сбор, уплачиваемый в бюджет собственником имущества.
https://www.youtube.com/watch?v=RI6pXGfMOSI\u0026pp=YAHIAQHwAQG6AwIYAg%3D%3D
Арендодатель не имеет права переложить свои обязательства по уплате земельного налога на арендатора. Но договором можно предусмотреть возможность компенсации затрат на внесение сбора пользователем имущества.
Полученная арендодателем плата за аренду земли признается доходом. С него физические и юридические лица (собственники надела или субарендодатели) обязаны уплачивать налог.
Как платить земельный налог в 2023 году: формулы расчета, льготы и сроки
Кто должен платить земельный налог, как узнать размер налога и ставки по нему, каковы сроки уплаты и существующие льготы?
Кто платит земельный налог
Согласно ст. 388 Налогового кодекса РФ, земельный налог платят физлица, компании и ИП, у которых есть земельный участок в собственности.
Кто может не платить земельный налог
Если бизнес владеет наделом на праве безвозмездного срочного пользования или аренды, налог уплачивать не нужно.
В ряде ситуаций предприниматели могут не платить налог вовсе или платить меньшую сумму:
- бизнес имеет право на федеральную или местную налоговую льготу;
- участок входит в перечень земель, которые не облагаются налогом.
Согласно ст. 395 Налогового кодекса РФ, освобождаются от налога земельные участки, которые принадлежат определенным категориям граждан. В их число входят:
Некоторые владельцы участков могут не платить налог с шести соток со своего участка. Налоговый вычет могут получить:
- граждане с первой или второй группой инвалидности, инвалидностью с детства и лица из группы особого риска;
- чернобыльцы и граждане, подвергшиеся воздействию радиации на ПО «Маяк» и Семипалатинском полигоне;
- пенсионеры и предпенсионеры — женщины 55 лет, мужчины 60 лет, а также граждане с правом на пенсию, которое бы наступило до реформы по повышению пенсионного возраста, например, женщины от 50 лет и мужчины старше 55 лет с северным стажем в 15 лет;
- лица с тремя и более несовершеннолетними детьми.
Местное законодательство может освободить от уплаты другие категории налогоплательщиков. Информацию об этом можно уточнить в Сервисе налоговой службы.
Если у налоговой есть сведения о праве на льготу, ее предоставят по умолчанию. Однако стоит подстраховаться и подать в налоговую заявление на льготу и предоставить подтверждающие документы.
За какую землю не нужно платить налог
Земли, которые являются объектами налогообложения, перечислены в ст. 389 Налогового кодекса РФ.
Земли, которые изъяты из оборота
Это земли, которые являются федеральной собственностью, их нельзя купить или подарить. Полный перечень таких наделов можно найти в ст. 27 Земельного кодекса РФ.
Земли, ограниченные в обороте
Это земли, которые являются муниципальной или государственной собственностью:
- объекты культурного наследия;
- музеи-заповедники;
- земли лесного фонда;
- земли под гидротехническими сооружениями в пределах водохранилища.
Входят в состав общего имущества многоквартирных домов
Это участки под жилым зданием или прилегающие к дому территории.
Все земельные участки, которые облагаются земельным налогом, налоговая служба вносит в специальную картотеку.
Как рассчитать размер земельного налога
Налоговая база
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного надела как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января календарного года, который является налоговым периодом.
Если земельный участок образован в течение календарного года, налоговая база определяется как его кадастровая стоимость на дату постановки земельного участка на кадастровый учет.
Формула для расчета земельного налога
Для ИП и физлиц, которые владеют участком, налог рассчитывает ФНС. Организации рассчитывают налог самостоятельно. Чтобы определить размер земельного налога, им необходимо знать кадастровую стоимость и налоговую ставку.
- Налог рассчитывается по следующей формуле: земельный налог = кадастровая стоимость × налоговая ставка.
- Если надел купили или продали в течение календарного года, земельный налог рассчитывают с учетом коэффициента владения.
- Коэффициент владения = количество полных месяцев нахождения участка в собственности в отчетном году / 12.
- Земельный налог с коэффициентом владения = годовой земельный налог × коэффициент владения за год.
Количество полных месяцев считают так: месяц учитывают, если купленный участок зарегистрировали в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) с 1 по 15 число включительно. Месяц также учитывают, если после продажи переход права собственности к новому владельцу зарегистрировали в ЕГРН с 16 по последнее число месяца включительно.
Если участок в долевой собственности
Если у участка несколько владельцев, то налог они платят пропорционально своей доле.
Налоговые ставки по земельному налогу
Налоговые ставки по земельному налогу могут устанавливать города федерального значения. Муниципалитеты могут делать это в пределах допустимых значений, указанных в ст. 394 Налогового кодекса РФ.
Ставка налога | Типы участков |
0,3% |
|
1,5% | Для остальных земельных участков |
Все ставки по земельному налогу, действующие в муниципалитете, можно найти на сайте налоговой. Если ставки в пределах муниципалитета не утверждены, то налоги рассчитываются по ставкам в 0,3% и 1,5%.
Налоговый и отчетный период по земельному налогу
Налоговый период по земельному налогу составляет один календарный год. Отчетными периодами для налогоплательщиков-юрлиц являются I, II и III кварталы календарного года. По итогам данных периодов вносят авансовые платежи.
https://www.youtube.com/watch?v=WSAfJzPWgCo\u0026pp=YAHIAQHwAQG6AwIYAg%3D%3D
Муниципалитеты могут законодательно не устанавливать отчетные периоды. В этом случае налог уплачивают в конце года без авансовых платежей.
Пример расчета земельного налога
Рассчитаем налог для земельного участка, который принадлежит юрлицу неполный год. Компания «Иванов и Ко» зарегистрирована в Москве и имеет в собственности участок в Переславле-Залесском. Кадастровая стоимость участка на 1 января 2023 года составляет 5 млн рублей.
25 марта юрлицо продает этот земельный участок. Налоговая ставка там составляет 1,5%. Земельный налог за 2023 год «Иванов и Ко» рассчитывают с учетом коэффициента владения.
Коэффициент владения: 3 месяца / 12 месяцев = 0,25.
Земельный налог: 5 000 000 × 1,5% × 0,25 = 18 750 рублей.
Расчет налоговых платежей необходимо оформить справкой из бухгалтерии. Это станет основанием для отражения налога в бухгалтерской и налоговой отчетности. Кроме того, справка может быть полезна для сравнения расчетов компании и налоговой инспекции.
Кадастровая стоимость участка
Объект земельного налога — земельный участок в собственности. Налоговой базой является кадастровая стоимость участка.
Для расчета налога используют кадастровую стоимость земельного надела, установленную на 1 января в ЕГРН. Для только созданных участков используют кадастровую стоимость, установленную на момент внесения объекта в ЕГРН.
Узнать кадастровую стоимость можно:
Выписку из ЕРГН часто заказывают, когда нужны данные о кадастровой стоимости на определенную дату или требуется подтверждение права собственности. Справку можно получить через МФЦ или запросить в Росреестре, однако в этом случае потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись (КЭП).
В сервисе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и в «Публичной интерактивной карте» кадастровую стоимость указывают на день последнего обновления базы.
Особенности расчета кадастровой стоимости
Если кадастровая стоимость участка изменилась в течение года, например, землю продали в течение года или надел оказался без кадастровой стоимости, тогда последнюю определяют в особом порядке.
Изменения учитывают с 1 января следующего года. Однако здесь есть исключения. Перерасчет налога за текущий или предыдущий год возможен, если кадастровую стоимость снизили до рыночной по решению профильной организации или суда или при исправлении технической ошибки.
Если кадастровая стоимость изменилась из-за изменений характеристик земельного участка, налоговую базу за периоды до внесенных изменений и после рассчитывают с учетом специальных коэффициентов.
Если у участка нет кадастровой стоимости, то платить земельный налог не нужно. Другие правила действуют в Крыму и Севастополе. Если кадастровой стоимости нет, то налог рассчитывают по нормативной оценке земли. Как только появится кадастровая стоимость, налог с 1 января выплачивают по ней.
В 2023 году предусмотрены исключения. Если кадастровая стоимость участка на 1 января 2023 года больше стоимости на 1 января 2022 года, используются данные за 2022 год. Это правило действует только в том случае, если не изменились характеристики земельного участка. В противном случае будут применять кадастровую стоимость за 2023 год, даже если она выше стоимости 2022 года.
Как и куда платить земельные налоги и сроки их уплаты
Земельный налог и авансовые платежи по нему уплачивают в налоговую службу по местонахождению земельного участка.
Земельный налог необходимо уплатить до 28 февраля года, следующего за отчетным. Налог за 2022 год уплачивают до 28 февраля 2023 года. Авансовые платежи вносят до 28 числа месяца, следующего за I, II и III кварталами. Так, в 2023 году авансовые платежи по земельному налогу необходимо внести до 28 апреля, 28 июля, 28 октября.
С 2023 года земельный налог уплачивают в составе единого налогового платежа (ЕНП). Чтобы в ФНС списали сумму, необходимо подать уведомление. По авансовым платежам его подают до 25 числа, следующего за отчетным кварталом, а за год — до 25 февраля. Так, в 2023 году уведомление подают 25 апреля, 25 июля и 25 октября.
Штрафы и санкции за несвоевременную уплату или неуплату земельного налога
Если перечислить земельный налог или авансовые платежи после положенного срока, то ФНС может начислить пени. Их рассчитывают за каждый день просрочки с ориентиром на 1/300 ключевой ставки Центрального банка, сказано в ст. 75 Налогового кодекса РФ.
https://www.youtube.com/watch?v=mgX5MHsTMCU\u0026pp=YAHIAQHwAQG6AwIYAg%3D%3D
Если неуплату земельного налога выявила проверка, компания должна будет уплатить штраф в 20% от недоимки. Если выяснится, что компания умышленно занизила налог, то штраф составит 40% от недоимки, сказано в ст. 122 Налогового кодекса РФ.
Оштрафовать организацию могут только за неполную уплату налога по итогам года. На авансовые платежи штрафы не начисляются.
Памятка — как оплатить земельный налог
- Земельный налог уплачивают физлица, ИП и компании, которые являются собственниками земельных участков, попадающих под налогообложение.
- Земельный налог является местным налогом. Ставки по нему определяют города федерального значения и муниципалитеты в рамках предельных значений. Если местные власти ставки не определили, то они составят 0,3% или 1,5% для участков определенных видов. Муниципалитеты также определяют необходимость авансовых платежей по налогу.
- ИП и физлица рассчитывать налог не должны. За них это делает ФНС. А вот организации рассчитывают налог самостоятельно. Для этого используется формула: земельный налог = кадастровая стоимость × налоговая ставка.
- Кадастровая стоимость берется за 1 января отчетного периода. В 2023 году можно использовать кадастровую стоимость за 2022 год, если она ниже, при условии, что характеристики участка не менялись.
Гайд от экспертов: как снизить арендную плату за участок
Большой практический опыт позволяет юристам «Два М» комплексно подходить к вопросу уменьшения арендной платы за публичные земельные участки, то есть учитывать все факторы, влияющие на ее размер (в зависимости от месторасположения участка и особенностей нормативного регулирования).
Правильность расчета арендной платы
Публичным образованием, к собственности которого относится земельный участок, могут быть установлены льготные ставки арендной платы, применимые к осуществляемой арендатором на участке хозяйственной деятельности.
Например, в Москве размер арендной платы за участки, предоставленные для размещения большей части коммерческих объектов, составляет 1,5% от кадастровой стоимости участка.
Однако, для ряда промышленных производств, технопарков, объектов рекреационного профиля, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и ряда других предусмотрены пониженные ставки по аренде земли.
А в ряде случаев арендная плата имеет символический размер.
Необходимо понимать, что льготные ставки аренды ДГИ Москвы (как и другие распорядители публичных земель) не применяет по собственной инициативе. Для уменьшения арендной платы за участок арендатору необходимо обращаться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением и обосновывающей применимость льготной ставки документацией.
Для некоторых видов деятельности (например, недропользование, размещение объектов электроэнергетики, трубопроводов, линий связи и др.) в соответствии с п. 4 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ применению подлежат ставки арендной платы для федеральных земель.
При этом не имеет значения, в собственности какого публичного образования находится участок и какой порядок расчета арендной платы за землю в таком публичном образовании утвержден.
Однако, на практике многие региональные и муниципальные публичные образования данную норму земельного законодательства игнорируют, что приводит к завышению арендной платы.
В отдельных регионах России расчет арендной платы за публичные земельные участки осуществляется с применением специальных многокомпонентных формул.
Например, формула расчета арендной платы за землю в Подмосковье учитывает категорию, местоположение, площадь участка, а также осуществляемый на участке вид деятельности. Соответствующие коэффициенты устанавливаются различными подзаконными актами, в том числе принимаемыми областью ежегодно.
На практике местные администрации, выступающие в роли арендодателей муниципальной земли, нередко допускают ошибки в применении коэффициентов расчета арендной платы.
Чаще всего это происходит по причине неверной квалификации эксплуатируемой арендатором на участке недвижимости.
Например, объект для хранения изготовленной продукции (являющийся неотъемлемой частью производственного комплекса) госорган может необоснованно квалифицировать в качестве самостоятельного объекта коммерческого назначения, применяя повышенную ставку аренды.
https://www.youtube.com/watch?v=9qALmt2L7CE\u0026pp=ygWmAdCa0LDQuiDQoNCw0YHRgdGH0LjRgtGL0LLQsNC10YLRgdGPINCQ0YDQtdC90LTQvdCw0Y8g0J_Qu9Cw0YLQsCDQl9CwINCX0LXQvNC10LvRjNC90YvQuSDQo9GH0LDRgdGC0L7QuiDQntGCINCa0LDQtNCw0YHRgtGA0L7QstC-0Lkg0KHRgtC-0LjQvNC-0YHRgtC4INCSIDIwMjMg0JPQvtC00YM%3D
Встречаются случаи применения коэффициента вида деятельности (Кд), установленного «для иных объектов коммерческого назначения» вместо подлежащего применению (более низкого) Кд, предусмотренного для размещения объектов того или иного профиля (объекты связи, рекреации и т. д.). Судебная практика подтверждает, что схожие ошибки допускаются публичными образованиями Ленинградской, Иркутской области и других регионов.
Подобные ошибки нередко приводят к многократному завышению арендной платы за участок и значительным переплатам со стороны арендатора.
Проверка расчета арендной платы с помощью грамотного юриста может позволить выявить потенциально возможные ошибки и снизить размер арендной платы, а также осуществить возврат переплаты по аренде за последние три года (с учета применения срока исковой давности).
Наличие у участка статуса «ограниченный в обороте»
На федеральном уровне установлены основные принципы определения арендной платы, в соответствии с которыми должна определяться арендная плата за публичные участки на территории всей страны.
Суть одного из принципов состоит в том, что за участок, который невозможно выкупить в связи с его ограниченностью в обороте, нельзя требовать арендную плату выше, чем размер земельного налога, который платил бы выкупивший его собственник.
Другими словами, если участок ограничен в обороте (например, входит в зону строительства автомобильной дороги либо иного объекта транспорта или находится в береговой полосе водного объекта), у арендатора имеются все основания для уменьшения арендной платы за участок до размера земельного налога.
Сопровождение юристами Правового центра «Два М» одного из судебных дел в сфере оптимизации земельных платежей (№ А41-91996/2019) позволило в 2020 году снизить арендную плату за участок, расположенный в Подмосковье и рассчитанный местной администрацией по областной формуле, до размера земельного налога, сократив размер годовой арендной платы более чем в 5 раз.
Корректность текущего ВРИ участка
- Нередко существенно уменьшить арендную плату за землю удается, скорректировав вид разрешенного использования (ВРИ) участка.
- ВРИ участка оказывает непосредственное влияние на размер арендной платы, поскольку служит основным ценообразующим фактором при кадастровой оценке земли (в Москве и многих других регионах арендная плата производна от кадастровой стоимости), учитывается при расчете арендной платы по специальным формулам (например, в виде коэффициента Кд в областной формуле), а также определяет применимость льготных режимов.
- О некорректности присвоенного участку ВРИ можно говорить в ситуации, когда он не соответствует назначению законно построенных на нем объектов недвижимости или его формулировка не определена по действующей Классификации и в связи с этим допускает различные толкования.
- К завышению арендной платы может также приводить так называемый «смешанный ВРИ», включающий различные, в том числе дорогостоящие (с точки зрения определения земельных платежей) виды использования, которые при этом не реализуются в полной мере арендатором в его хозяйственной деятельности.
Такая ситуация крайне актуальна для Москвы, где исторически участкам, предоставляемым в аренду под производство, присваивались смешанные ВРИ, включающие помимо производства также торговлю или офисы. Следствие – кратное увеличение кадастровой стоимости участка (которая в разы ниже для земель исключительно производственного назначения) и, соответственно, рассчитываемой исходя из нее арендной платы. Более того, такая ситуация может приводить к включению расположенных на участке объектов недвижимости в перечень облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости.
Изменение ВРИ участка для целей уменьшения арендной платы может быть целесообразным также в ситуации, когда на различных частях участка расположены объекты различного назначения (например, производственный цех и торговый центр), с проведением предварительного раздела участка для разнопрофильных объектов. Аналогично, если на участке имеется свободная от застройки территория, такую территорию можно выделить и установить для нее наиболее «дешевый» ВРИ из предусмотренных ПЗЗ.
Наличие ошибок при определении кадастровой стоимости
Снизить арендную плату за землю в регионах, где она рассчитывается исходя из кадастровой стоимости (например, в Москве), может помочь выявление и исправление методологических ошибок, нередко допускаемых бюджетными учреждениями при определении кадастровой стоимости.
Например, в рамках проведения государственной кадастровой оценки ГБУ может определить земельный участок в неверную оценочную группу/подгруппу (часто причиной является неоднозначность формулировки ВРИ участка). Это влечет применение к участку в дальнейшем ненадлежащей математической модели расчета кадастровой стоимости.
Такие ошибки, в конечном счете, могут приводить к многократному завышению кадастровой стоимости участка и, соответственно, завышению зависящей от нее арендной платы.
Наличие препятствий в использовании участка
В отдельных случаях имеются основания для приостановления арендатором внесения арендных платежей за участок и возврата уже произведенных.
О наличии таких оснований можно говорить в ситуации, когда арендатор не может полноценно использовать земельный участок или его часть по целевому назначению. Например, лишен возможности приступить к строительству запланированного объекта из-за незаконного отказа госоргана в выдаче разрешительной документации.
В рамках земельно-градостроительного аудита юристами «Два М» выявляются все возможные и наиболее эффективные способы снижения нагрузки по аренде, а также другим земельным и имущественным платежам в бюджет и разрабатывается организационно-дорожная карта их реализации.
Для получения коммерческого предложения по снижению арендной платы за участок оставьте заявку с указанием его кадастрового номера.
Стоимость аренды земельного участка от кадастровой стоимости: формулы расчета размера арендной платы, плюсы и минусы данного способа
Не всегда есть возможность приобрести участок земли, а порой это нецелесообразно —порой гораздо выгоднее просто арендовать территорию. Необходимость взять в аренду земельный участок как для личного пользования, так и при ведении коммерческой деятельности может возникнуть в любой момент, поэтому важно знать принципы правового регулирования аренды земель.
Рассмотрим особенности расчёта арендной платы за участок от его кадастровой стоимости более подробно.
Правовое регулирование
Собираясь арендовать землю, стоящую на учёте, следует изучить соответствующие статьи Земельного кодекса РФ.
В данных нормативных документах перечислены основные положения Земельного кодекса, касающиеся аренды территорий, такие как:
- Сумма платы за аренду должна быть определена и прописана в соглашении.
- Территории, ранее изъятые из обращения, не могут быть сданы в аренду.
- Арендатор вправе передать участок в субаренду.
Данные о кадастровой стоимости (КС) участков можно получить через отделения Росреестра (в том числе и с помощью официального сайта организации) и МФЦ, а также заказав выписку из ЕГНР (как получить выписку из ЕГРН и каковы форма и содержание документа?).
Стоимость ренты зависит от того, какую ценность представляет территория для государства и в каких целях будущий арендатор планирует её использовать. Например, арендная плата за ЗУ, предназначенный для ведения сельского хозяйства будет существенно ниже, чем цена за землю под строительство завода или иного промышленного объекта.
Действующее законодательство защищает как арендаторов, так и арендодателей: если какие-либо положения арендного договора нарушают права вышеуказанных лиц, либо при заключении договора были нарушены правила, заинтересованные лица могут оспорить соглашение в суде.
За какие земли арендная плата рассчитывается в соответствии с КС?
- Расчёт арендной платы за территорию в соответствии с его кадастровой стоимостью производится в том случае, если земля является государственной собственностью.
- Кроме того, кадастровая стоимость земли учитывается и при расчёте арендной платы за участки, которые были предоставлены арендатору без проведения торгов.
Особая процентная ставка у земель сельскохозяйственного назначения — такие участки арендуются с оплатой 0,3 % от кадастровой стоимости.
Как рассчитать?
Арендная плата за участок, принадлежащий государству и муниципальным властям, рассчитывается исходя из кадастровой стоимости территории. Кроме того, следует учитывать размер корректирующего коэффициента (КК).
В соответствии с КК, арендная плата может составлять определённый процент от кадастровой стоимости участка. Вкратце рассмотрим возможные размеры КК:
- 0,01 % — если лицо либо организация имеет некие налоговые льготы и привилегии, то будет применён данный КК. Кроме того, он применяется и к территориям, изъятым из оборота, но допущенным к передаче в аренду. К таким участкам могут быть отнесены и загрязнённые, и заражённые территории.
- 0,6% — если арендатор планирует использовать территорию в целях ведения сельского хозяйства либо личного подсобного хозяйства, а также крестьянско-фермерской деятельности, то к нему применяется данный КК.
- 1% — этот коэффициент применяется в том случае, если территория была арендована в целях реализации концессионного договора.
- 1,5% — если договор аренды был заключён на основании п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ.
- 2% — самый большой корректирующий коэффициент применяется к арендаторам, планирующим проведение работ, затрагивающих использование недр.
Таким образом, для того, чтобы рассчитать оплату за аренду участка, нужно учитывать две составляющие:
- Кадастровую стоимость территории.
- Корректирующий коэффициент (от 0,01% до 2%).
Так как самостоятельные расчёты размера арендной платы за ЗУ зачастую влекут за собой множество ошибок, которые в итоге негативно сказываются на результате расчётов, следует учитывать основные нюансы подсчёта:
Размер арендной платы исходя из её кадастровой цены, определяется на основании следующих показателей:
- вид разрешённого использования территории и категория земель;
- экономическая целесообразность использования ЗУ;
- предполагаемая выручка от сдачи в аренду ЗУ;
- недопущение ухудшения финансового состояния лиц, планирующих арендовать участок.
- Кроме того, если арендатор планирует снять территорию у государства или муниципалитета, он может рассчитывать на определенную налоговую поддержку: размер ренты в таком случае не может превышать сумму, уплачиваемую за земельный налог.
- Если же лицо было ранее освобождено от уплаты земельного налога, местные власти вправе снизить или освободить его от арендной платы — данный аспект остается на усмотрение органов местного самоуправления, которые обязаны действовать на основании федеральных законов и Земельного кодекса РФ и не имеют права самостоятельно определять размер корректирующих коэффициентов.
- В статье ниже рассмотрим формулы расчета итоговой стоимости аренды земельных территорий.
Формулы вычисления: пошаговая инструкция
Как узнать размер арендной платы за ЗУ государственной собственности?
Формула расчёта аренды за государственные земли элементарна:
A (арендная плата) = KC (кадастровая стоимость) * Kk (корректирующий коэффициент).
Приведем пример