Определение 1

Участок земли – это некоторая составляющая поверхности земли, которая имеет конкретные границы, установленные соответствующими документами (законами, записями в государственных реестрах и т.д.). Помимо непосредственно слоя почвы к земельному участку относятся и замкнутые водоемы, деревья, прочие растения и т.д., расположенные в границах такого участка.

На сегодняшний день земельный участок выступает в роли объекта правового регулирования, который играет троякую роль.

Если рассматривать землю в экологическом понимании, то под землей понимают объект природы, составляющую окружающей среды, тесно взаимодействующую с прочими объектами природы, например, лесами, водами. В широком смысле слова земля охватывает все природные ресурсы.

Если рассматривать землю с экономической точки зрения, т.е. в качестве объекта хозяйственной деятельности, то она является материальной базой производства, непосредственным источником удовлетворения различных потребностей человека и общества.

Если рассматривать землю с социальной точки зрения, то земля является объектом собственности. Например, в рамках развития капитализма решающее значение земли заключалось именно в ее социально функции. При социализме все земельные участки принадлежат исключительно государству, при прочих устройствах общества земля может принадлежать как государству, так и частным, юридическим лицам.

На сегодняшний день на территории РФ земельные участки принадлежат как государству, так и организациям, населению, а весь земельный фонд в зависимости от основного целевого назначения делится на несколько групп, формируя определенные категории.

Под платой за землю понимают платежи землевладельцев в государственный бюджет, носящие обязательный, а также принудительный характер. Подобные платежи, как правило, взимаются в форме ренты или налога на землю.

• Основной целью налога на землю можно назвать обеспечение посредством использования экономических методов наиболее рационального использования земли, а также формирование фонда финансовых ресурсов для финансирования реализации мероприятий по землеустройству, повышения уровня качества земельных участков, а также их природной охране.
• Следует отметить, что величина земельных платежей не зависит от результатов осуществляемой на такой земле хозяйственной или иной деятельности, а связана непосредственно с фактом наличия такого участка земли.
• Неиспользованные в рамках календарного года остатки финансовых ресурсов, сформированных в рамках сбора платы на землю, не изымаются, а направляются по целевому назначению в следующих периодах.
• Для приближения собираемых финансовых ресурсов к земельным потребностям определенных территорий взимаемая плата за землю распределяется между региональными и муниципальными бюджетами, а непосредственно пропорции такого распределения определяются на ежегодной основе Правительством РФ.
• В качестве плательщиков земельного налога выступают частные и юридические лица (как российские, так и иностранные), которые имеют во владении, пользовании или распоряжении земельные участки.
• Необходимо отметить, что за участки земли, которые предоставляются частным лицам для осуществления фермерской деятельности, платит земельный налог фермерское хозяйство как юридическое лицо.
• Частные лица, которым предоставляются служебные земельные участки, также рассматриваются в качестве плательщиков налога на земли, если участки предоставлены им из таких категорий как земли запаса или земли лесного фонда соответствующими исполнительными, а также распорядительными органами власти.

В качестве плательщиков арендной платы следует рассматривать российских и иностранных частных, а также юридических лиц, иностранные государства и международные ассоциации, организации, которые используют земельные участки на условиях ренты. А в качестве арендодателей земельных платежей следует рассматривать собственников таких участков, а также исполнительные и распорядительные органы власти.

В соответствии с действующим законодательством право пользования, а также собственности на землю возникает с момента получения соответствующего пакета документов, подтверждающих это право.

В качестве объекта платы за землю необходимо рассматривать площадь участка земли, которая, как правило, выражена в гектарах. При этом в расчет могут быть приняты только следующие виды земель:

• Земли cельхозназначения;
• Земли населенных пунктов (городов, поселков, деревень и т.д.);
• Земли промышленного назначения;
• Земли лесного, а также водного фонда.

Необходимо отметить, что на сегодняшний день плата за земельные участки не взимается по единой общепринятой схеме. Так, на некоторые земельные участки, а также группы владельцев, пользователей земель распространяются льготы, предусмотренные на законодательном уровне.

С целью реализации функции регулирования платежей за земельные участки в технологию их взимания включается система льгот, которая базируется на использовании таких инструментов и средств как:

• Полное или частичное освобождение от уплаты платежей за земельные участки;
• Взимание платы за землю по сниженной (льготной ставке);
• Освобождение от уплаты платежей за земельные участки на постоянной или временной основе.

Величина налога на землю определяется в зависимости от качества, а также непосредственного местоположения земли.

На сегодняшний день ставки налога на землю приняты следующие:

• 0,3% от кадастровой стоимости для земель сельскохозяйственного назначения, земель личных подсобных хозяйств, различного рода дачных участков, государственных земель, участков земли, которые используются для обороны страны, безопасности, а также таможни;
• 1,5% от кадастровой стоимости для прочих категорий земель.

28. Правовое регулирование платы за землю

В.Т. Батычко Земельное право в вопросах и ответахТаганрог: ТТИ ЮФУ, 2007.

Статья 65 ЗК РФ реализует основные принципиальные положения о платности землепользования в Российской Федерации. Статьей установлены две основные формы платежей — земельный налог и арендная плата. В то же время данным ЗК РФ закрепляется и ряд новых, по своему характеру переходных положений, изменяющих не сам принцип платности, а принципы взимания платы за землю.

Платность использования земель — один из принципов земельного законодательства РФ. Подпункт 7 пункта 1 ст. 1 ЗК гласит, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Пункт 2 статьи 65 ЗК РФ установил, что порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах. Как установлено ст.

1 НК РФ, законодательство РФ о налогах и сборах состоит из НК и принятых в соответствии с ним федеральных законов о налогах и сборах.

Таким образом, установление порядка исчисления и уплаты земельного налога исходя из содержания комментируемой статьи ЗК  РФ должно осуществляться на федеральном уровне.

В соответствии со ст.

2 НК РФ законодательство о налогах и сборах регулирует властные отношения по установлению, введению и взиманию налогов и сборов в Российской Федерации, а также отношения, возникающие в процессе осуществления налогового контроля, обжалования актов налоговых органов, действий (бездействия) их должностных лиц и привлечения к ответственности за совершение налогового правонарушения.

Из содержания статьи 65 ЗК РФ следует, что взимание земельного налога предполагается до введения единого налога на недвижимость.

НК установлено, что земельный налог, являясь местным налогом (ст. 15), прекращает свое действие при введении в действие на территории соответствующего субъекта РФ налога на недвижимость. Налог на недвижимость в соответствии со ст. 14 НК считается региональным налогом, и его введение предполагается соответствующим субъектом РФ.

Взимание платежей за землю — составная часть финансовой деятельности государства и местного самоуправления, направленная на образование, распределение и использование денежных средств для выполнения государственных и муниципальных задач.

Особенность земельных платежей заключается в том, что они входят в систему обязательных платежей, поступающих в бюджеты государства. Прежде всего, они играют роль финансового обеспечения государственного управления земельным фондом. Как платежи за природные ресурсы они имеют особое назначение и направления их использования, поэтому считаются так называемыми целевыми платежами.

Земельный налог и арендная плата учитываются в доходах и расходах соответствующих бюджетов отдельной строкой. Не использованные в течение года остатки средств не изымаются и направляются по целевому назначению в следующем году.

Поскольку законодательством установлены формы и порядок поступления платежей в государственный и муниципальный бюджеты, постольку в сферу регулирования акта включены и арендные платежи.

Арендная плата, в отличие от земельного налога, который является платежом фискальным, обязательным, определяется по соглашению сторон договором аренды.

Порядок определения арендной платы так же, как и иные условия договора аренды, определен ГК РФ и нормами земельного законодательства об аренде земельного участка.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с ГК арендная плата может быть установлена как за все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей. Эта возможность распространяется и на земельные участки, но на практике арендная плата в большинстве случаев устанавливается для всего арендуемого участка.

В случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

Гражданским законодательством (ст. 614 ГК РФ) предусматриваются различные виды арендной платы и варианты их сочетания. Это также:

• 1)  установленные доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• 2)  предоставление арендатором определенных услуг;
• 3)  передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
• 4)  возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
• Кроме того, платежи могут быть не только периодическими, но и единовременными, вносимыми сразу за весь срок аренды.

ГК РФ определены отношения между арендодателем и арендатором относительно определения и пересмотра арендной платы. В то же время Законом о плате за землю установлены особенности при определении арендной платы, поступающей в бюджеты разных уровней. Так, согласно ст.

614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

При этом законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В то же время согласно ст.

21 Закона о плате за землю при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Базовые размеры в данном случае носят нормативный характер, и на них опираются соответствующие органы государственной власти или местного самоуправления при заключении конкретных договоров аренды. Однако договорный характер отношений предусматривает установление арендной платы по соглашению сторон.

Поэтому определение этого условия договора не может происходить в исключительном административном порядке.

Порядок же определения арендной платы, предусмотренный настоящей статьей, может быть обязательным только для органов государственной власти или местного самоуправления, тогда как граждане и юридические лица руководствуются в арендных отношениях ГК РФ.

Так, например, после заключения договора на основании ГК РФ (ст.

614) арендатору (если законом не предусмотрено иное) предоставлено право потребовать уменьшения арендной платы в установленных случаях: если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества (земельного участка) существенно ухудшились; если после заключения договора он обнаружит такие недостатки земельного участка, о которых арендодатель не поставил его в известность (ст. 612 ГК РФ); если арендодатель не предупредил о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) (ст. 613 ГК РФ); если арендатор осуществляет рекультивацию или мелиорацию земельного участка (действия, аналогичные предусмотренному ГК РФ проведению капитального ремонта), предусмотренные договором или вызванные неотложной необходимостью, он имеет право потребовать зачесть затраты в счет арендной платы либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы (ст. 616 ГК РФ).

Важное условие, закрепленное о плате за землю, — перечень лиц, для которых предусматриваются льготы по земельным платежам, в том числе арендным. Отсутствие этого важного условия ухудшит положение многих арендаторов государственных и муниципальных земель.

Права, связанные с исполнением договорных обязанностей по внесению платежей, закреплены и за арендодателем.

Так, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, если иное не предусмотрено договором аренды, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.

При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).

Кроме того, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (ст. 619 ГК РФ). Также арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно (ст. 622 ГК РФ).

1. Арендная плата за земельные участки может взиматься отдельно или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество, когда, кроме земли, в аренду переданы строения, сооружения и другие материальные и природные ресурсы, но с обязательным перечислением арендной платы за землю на бюджетные счета соответствующих органов местного самоуправления.
2. За земельные участки, необходимые для обслуживания жилых и нежилых строений, предоставленных в пользование юридическим лицам или гражданам по договорам аренды, земельный налог взимается с арендодателя.
3. Если юридическим лицам или гражданам передаются в аренду части жилых и нежилых строений, налог за земельные участки, обслуживающие эти строения, также полностью взимается с арендодателя.

Плата за землю и оценка земли

В результате изучения данной главы студент должен:

знать

• • формы платы за использование земельных участков;
• • порядок установления и взимания земельного налога;
• • особенности установления арендной платы за использование земельных участков;
• • цели, виды и порядок оценки земельных участков;

уметь

• • определять объекты и субъектов земельного налога и арендной платы;
• • различать сферу применения кадастровой и рыночной стоимости земельных участков;

владеть навыками

• оперирования основными понятиями в сфере установления и взимания платы за землю.

Принцип платности использования земли и формы платы за использование земельных участков

Принцип платности использования земли установлен подп. 7 п. 1 ст.

1 ЗК РФ, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Данный принцип следует рассматривать как производный от общего принципа платности природопользования, предусмотренного ст. 3 Закона об охране окружающей среды.

Принцип платности использования земли был сформулирован в российском законодательстве постсоветского периода, в частности, в Законе РФ от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю».

В тот период одной из целей взимания платы за землю являлось стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, а также повышение плодородия почв.

В связи с этим платежи за землю подлежали частичной централизации на специальных бюджетных счетах Российской Федерации и субъектов РФ. Платежи за землю в этой части должны были использоваться исключительно на цели, указанные в ст.

24 названного Закона РФ, в том числе на финансирование мероприятий по землеустройству, ведению земельного кадастра, мониторинга состояния земель, по охране земель, повышению их плодородия и т.п.

В ходе последующего реформирования налогового и бюджетного законодательства плата за использование земли утратила изначальное целевое предназначение. Бюджетным кодексом РФ (ст. 35) был введен принцип общего (совокупного) покрытия расходов бюджетов, согласно которому расходы бюджета не могут увязываться с определенными доходами бюджета.

В силу этого платежи за использование земли в дальнейшем не могли использоваться для централизованного бюджетного финансирования перечисленных выше мер по охране земель и улучшению их состояния.

Таким образом, и земельный налог, и плата при аренде земельных участков, подлежащие направлению в соответствующие бюджеты, в настоящее время выполняют исключительно фискальную функцию.

Как следует из ст. 1 ЗК РФ, принцип платности использования земли является генеральным принципом регулирования земельных отношений, а любые изъятия из этого принципа в виде освобождения от обязанности вносить указанную плату возможны лишь в случаях и по основаниям, предусмотренным федеральными законами и законами субъектов РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Определение формы платы предполагает ее законодательное закрепление в качестве налога, сбора или неналогового платежа, а также установление круга субъектов и основных элементов соответствующих платежей (объектов обложения, облагаемой базы, ставок, порядка исчисления и др.).

Ныне утратившая силу ст. 1 Закона РФ от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» наряду с земельным налогом и арендной платой причисляла к формам платы за землю и нормативную цену земли.

Однако нормативная цена земли, равно как и позднее введенный ЗК РФ аналогичный по своему назначению показатель – кадастровая стоимость земельного участка не являются формами платы за использование земли, но имеют иное предназначение.

Указанные показатели характеризуют стоимостную оценку земель или земельных участков и используются для определения налоговой базы по земельному налогу, для исчисления размеров арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для иных аналогичных целей.

Правовая природа земельного налога и арендной платы как форм платы за использование земли различна.

Земельный налог устанавливается в одностороннем порядке, в соответствии с налоговым законодательством, в основе его взимания лежат административные по своей сути отношения.

Данные отношения регулируются прежде всего налоговым законодательством, а также бюджетным законодательством (в части порядка зачисления земельного налога в соответствующие бюджеты), земельным законодательством (в части определения земельных участков как объектов налогообложения и их правообладателей как налогоплательщиков), законодательством об оценочной деятельности (в части определения налоговой базы).

Арендная плата за использование земельного участка определяется при заключении договора аренды и, таким образом, в основе ее взимания лежат гражданско-правовые отношения.

Условия и порядок установления арендной платы предусмотрены земельным законодательством, гражданским законодательством, а также бюджетным (в части порядка зачисления в бюджеты арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности) и иным законодательством.

Ставки земельного налога устанавливаются применительно к категориям земель, видам разрешенного использования земельных участков и не могут дифференцироваться в зависимости от характера и результатов осуществляемой на земельном участке хозяйственной и иной деятельности.

Они также не зависят от титула права на землю и от того, в чьей собственности находится тот или иной земельный участок: Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования, юридического лица, гражданина или в не разграниченной государственной собственности.

Для арендной платы отношения собственности на земельные участки, наоборот, имеют существенное значение. Ставки арендной платы определяются соответствующими собственниками земельных участков либо уполномоченными ими лицами.

В отличие от ставок земельного налога они могут дифференцироваться не только в зависимости от категории земель и разрешенного использования земельных участков, но и с учетом характера осуществляемой на арендуемых земельных участках хозяйственной и иной деятельности, ее коммерческих результатов, социальной значимости и иных условий.

Земельный налог и арендную плату следует рассматривать как взаимоисключающие формы платы за использование земельных участков. Пункт 2 ст.

388 НК РФ не признает налогоплательщиками земельного налога организации и физических лиц в отношении земельных участков, переданных им по договору аренды.

Обязательство по уплате налога при передаче земельного участка в аренду возникает не у арендатора, а у арендодателя, если он в принципе является налогоплательщиком в соответствии с действующим законодательством.

Плата за землю

Перейти к следующей статье

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации (РФ) является платность использования земли. Плата за землю является объективной необходимостью, вытекающей из рыночных отношений.

Правовое обеспечение установления и взимания, а также расчет платы за землю ─ одни из наиболее сложных аспектов земельных отношений.

Основания и порядок возникновения правоотношений платы за землю устанавливаются земельным и налоговым законодательством.

Плата за землю в РФ

В современной России плата за пользование землей стала реальностью в начале 90-х годов XX столетия на фоне проведения земельной реформы и разгосударствления прав собственности на землю. Впрочем, о необходимости платного природопользования говорилось и раньше, например, в принятом в 1988 году постановлении ЦК КПСС «О коренной перестройке дела охраны природы».

Принцип платности землепользования был закреплен в Законе РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе» и в Земельном кодексе РСФСР, утвержденном ВС РСФСР (25.04.1991 № 1103-1).

В статье 8 первого из этих документов устанавливалось: «…передача земли в частную собственность гражданам производится Советами народных депутатов за плату и бесплатно».

А в Земельном кодексе 1991 говорилось: «Землевладение, бессрочное (постоянное) и временное пользование земельными участками и их аренда являются платными…».

В отличие от заявленного в этих документах основополагающего принципа платности использования земли оба сейчас являются недействующими. А вот вступивший в силу в январе 1992 года Закон РФ «О плате за землю» продолжает действовать.

Пусть из всех его разделов статус действующего сохранил только один ─ Раздел VII «Нормативная цена земли». Согласно статье 1 этого закона формами платы за землю являлись: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

Формы платы за землю. Плата за землю и оценка земли

Сегодня в соответствии с действующим Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) основными формами платы за землю являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и плата за аренду земли.

Помимо них как своего рода взимание платы за землю можно рассматривать сборы, пошлины и иные платежи за сделки с землей.

Объективные, экономически обоснованные принципы установления любой формы платы за использование земли не могут не основываться на оценке земель. Поэтому все виды платы за землю в своей первоначальной основе опираются на данные кадастровой, рыночной или нормативной стоимости земельных участков.

Результаты кадастровой оценки земель служат основой стоимостной базы для установления арендной платы и в ряде случаев других платежей (сборов, пошлин, залоговой, выкупной цены, цены купли-продажи и т.д.) при обороте земельных участков и, разумеется, земельного налога.

Налоговый кодекс: плата за землю и земельный налог

Земельный налог используется для обеспечения функционирования органов государственной власти, местного самоуправления и в целях стимулирования рационального использования земель и их охраны.

Плата налога на землю ─ порядок его исчисления и уплаты ─ устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. А именно главой 31 «Земельный налог» Раздела X «Местные налоги и сборы» Налогового кодекса Российской Федерации.

В нем рассмотрены такие важные аспекты как налогоплательщики, объекты налогообложения, налоговый период, отчетный период, налоговая ставка, налоговые льготы, порядок исчисления и уплаты налога и авансовых платежей по налогу, налоговая декларация, налоговая база и порядок ее определения, в т. ч.

в отношении земельных участков, находящихся в общей собственности.

Не все земельные участки признаны объектами налогообложения. Налог не взимается с участков, изъятых из оборота в соответствии с законодательством РФ, занятых объектами культурного наследия, участками из состава земель лесного фонда, участков в составе водного фонда, занятых водными объектами, и ряда других.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

Арендная плата за землю: определение, история, формы

Арендной платой называют оплату права пользования чужим имуществом.

Если говорить развернуто и конкретно о земельных участках, ─ денежную сумму, за которую земельный участок может быть сдан в аренду в результате независимой коммерческой сделки между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором. Причем после надлежащего маркетинга, в котором каждая сторона действует, будучи полностью осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Размер арендной платы за землю (равно, как порядок, условия и сроки ее внесения) определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным, т. е. обязательным условием договора, без которого тот будет считаться незаключенным.

Про аренду земли с полным основанием можно сказать ─ «стара, как мир». Совершенно точно она существовала в Древнем Вавилоне уже более четырех тысяч лет назад. Большое распространение аренда земли получила в Древней Греции. Арендаторам приходилось отдавать до 5/6 полученного урожая, а при невозможности рассчитаться с арендодателем, ─ отдавать в рабство своих детей.

В Древнем Риме, где существовала развитая система товарно-денежных отношений, вопросы аренды были тщательно юридически регламентированы. Аренда земли, получившая повсеместное распространение в рабовладельческих обществах, послужила одной из форм «вовлечения» крестьян в крепостную зависимость уже при феодализме. Мощный импульс развитию аренды земли дали капиталистические отношения.

Виды арендной платы за землю могут быть разными. Существует две основных формы арендной платы за землю ─ денежная и натуральная (частью урожая). В современных развитых экономиках уплата арендной платы за землю происходит почти исключительно в денежной форме.

Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает арендную плату в виде: 

• определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• предоставления арендатором определенных услуг;
• затрат на улучшение арендованного имущества, возложенных на арендатора договором.

Роль и значение аренды в современных условиях чрезвычайно велики.

Поскольку стоимость арендной платы за землю существенно ниже цены земельного участка при его приобретении в собственность, это позволяет активной, но не располагающей достаточными финансовыми ресурсами части населения получить немедленный доступ к земле и хозяйствовать на ней. В результате чего земля используется более рационально.

Арендная плата за государственную и муниципальную землю

Сделки по предоставлению в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составляют значительную часть оборота земли. Поэтому крайне важно, чтобы установление арендной платы за землю, принадлежащую федеральным властям, субъектам Федерации и муниципалитетам, способствовало ее рациональному использованию.

Общие принципы определения и расчета арендной платы за землю при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством Российской Федерации. О них говорится в Постановлении Правительства РФ от 16.07.

2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Таких принципов пять:

• предсказуемость расчета размера арендной платы;
• предельно допустимая простота расчета арендной платы;
• недопущение ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки;
• учет необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;
• запрет необоснованных предпочтений.

Способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на ее территории, определяют Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

В соответствии с ними размер платы за землю при аренде земельных участков в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

• на основании кадастровой стоимости земельных участков;
• по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
• в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
• на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Арендная плата, определяемая на основании кадастровой стоимости земельного участка, рассчитывается в процентах ─ от 0,01 до 2%. Меняя величину процента, удается реализовать льготы по плате за землю. Например, для физических или юридических лиц, имеющих право на освобождение от уплаты земельного налога.

В случае, если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов.

Ставки арендной платы за землю принимаются во внимание в отношении земельных участков, предоставленных для размещения объектов инженерной инфраструктуры, транспортных коммуникаций, спортивных объектов и т. д.

Цена земли и арендная плата оказываются связанными между собой, если арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этом случае арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Изменение арендной платы за землю в зависимости от времени и места

• Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.
• При заключении договора аренды земельного участка органы государственной и муниципальной власти предусматривают случаи и периодичность изменения арендной платы за его использование.
• Например, коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), применяемый при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, ─ величина переменная.
• Согласно Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 года № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга»», он составлял:
• в 2010 году ─ 1,01;
• в 2011 году ─ 1,05;
• в 2012 году ─ 1,10;
• в 2013 году ─ 1,15;
• в 2014 году ─ 1,20.
• А на 2015 год установлен равным 1,25.
• Это означает, что для одного и того же участка арендная плата за землю в 2014-м и плата за землю в 2015 году ─ величины неодинаковые.
• Вообще, различные коэффициенты широко используются для определения размера арендной платы за землю.

Например, согласно Закону Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» в ряде случаев размер арендной платы определяется по формуле:

1. Апл=Аб×Кд×Пкд×Км×S,
2. содержащей сразу три коэффициента:
3. Кд ─ коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
4. Пкд ─ корректирующий коэффициент;
5. Км ─ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
6. Аб ─ базовый размер арендной платы, а S ─ площадь арендуемого земельного участка.

Установление платы за землю преследует сразу несколько целей. Пополнение местных бюджетов ─ одна из них. Но, пожалуй, куда более важным является стимулирование рационального использования земли.

Введение платы за землю позволило задействовать для этих целей экономический механизм, заметно уменьшив роль административных методов. И хотя полный отказ от государственного вмешательства в вопросы земельной политики сегодня нельзя назвать своевременным, трудно спорить с тем, что эффективность экономического побуждения выше, чем административного принуждения.

10 марта 2015 г.

Перейти к предыдущей статье Перейти к следующей статье

Платность использования земли

Одним из принципов земельного права является платность использования земельных участков (ст.1 ЗК РФ). Согласно ст.65 ЗК РФ использование земли является платным. Существуют две формы платы за землю: земельный налог и арендная плата. Правовая природа этих платежей имеет принципиальные различия.

Арендная плата устанавливается договором, т.е. соглашением сторон по добровольному желанию участников этого договора. Налог – властное предписание пользователям земли со стороны государства, и они не вправе изменить размеры этих платежей, которые идут в бюджет. Льготы по налогу могут быть установлены только в законе.

Регулирование земельно–налоговых отношений должно осуществляться в рамках главы 31 второй части Налогового кодекса РФ – «Земельный налог» (1.01.2006).

Что касается арендной платы за землю, нормативной цены земли, выкупной цены и кадастровой стоимости земельных участков, то их регулирование относится к сфере земельного и гражданского законодательства.

Согласно ст.387 Налогового кодекса РФ земельный налог устанавливается НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

• Налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
• Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.
• Не являются плательщиками земельного налога обладатели сервитута.

Земельный налог относится к местным налогам (ст.15 НК РФ). Налог исчисляется с кадастровой стоимости земельного участка. Не признаются объектом налогообложения:

— земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством РФ (например, п.4 ст.27 ЗК РФ);

1. — земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включёнными в Список всемирного наследия, историко–культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
2. — земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;
3. — земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, в пределах лесного фонда;
4. — земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами.
5. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчёте на год.

Арендная плата за землю в отличие от налога определяется договором. Размер её, а также условия и сроки её внесения устанавливаются по договорённости между арендодателем и арендатором. Из этого общего правила сделано исключение.

При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти (органы местного самоуправления) устанавливают базовые ставки арендной платы по категориям земель и категориям арендаторов, которые определяются по усмотрению этих органов применительно к местным условиям.

Арендная плата за землю может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме или в виде услуг. Может применяться и комбинированная форма оплаты.

Нормативная цена земли не является платой за использование земельных участков в истинном смысле этого слова.

Нормативная цена представляет собой показатель, характеризующий стоимость участка определённого качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчётный срок окупаемости.

Нормативная цена земли устанавливается в соответствии с постановлением Правительства РФ от 15.03. 1997 №319 «О порядке определения нормативной цены земли», а также специальными Правилами, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 31 мая 2002 №369.

• Нормативная цена земельных участков необходима: при приватизации государственного имущества для определения цены земли, передаваемой в собственность; при установлении общей долевой собственности на землю; передаче земельного участка по наследству; дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.
• Нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.
• Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

При этом принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землёй, установленные в законодательном, административном и судебном порядке.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (территориального зонирования).

В отличие от кадастровой стоимости земельных участков, которая определяется, прежде всего, для целей налогообложения, рыночная стоимость необходима для совершения сделок с землёй. Порядок её определения установлен специальным ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ».

При этом за рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.