Actual

Перенос сроков сдачи дома

Строительные компании зачастую не укладываются в заявленные сроки возведения многоквартирных домов. Для дольщиков не имеет значения, какая причина к этому привела. Они оплатили договор и вправе ожидать, что условия соглашения будут соблюдаться. Каким образом можно получить компенсацию и что для этого нужно сделать?

Содержание статьи:

Определяем срок сдачи дома

Если вы стали участником договора долевого строительства, в нем фигурирует конкретный срок сдачи дома и передачи квартиры собственнику.

Он один для всех дольщиков многоквартирного дома или одной секции. В ДДУ фиксируются следующие основные сроки:

Ввода в эксплуатацию.
Передачи отдельной квартиры правообладателю.

В соответствии с ФЗ № 214, строительная компания не может передавать квартиру, пока не пройдет окончательный ввод дома в эксплуатацию. Это обязанность местной администрации.

Точный срок передачи определяется следующими способами:

Конкретная дата	Указывается «в срок не позднее определенного числа». При данном варианте уже на следующий день наступает просрочка.
Обозначение квартала сдачи	Точно указывается квартал и год. В этом случае просрочка наступает в первый день следующего квартала.
Ввод в эксплуатацию	Указываетсяквартал и год получения разрешения после ввода в эксплуатацию. Отдельные квартиры передаются в течение месяца после получения документа. Просрочка наступает по истечении указанного квартала и 30 дней.

Доказательство нарушения срока сдачи

В качестве доказательства может использоваться передаточный акт. При его отсутствии можно говорить, что организация не исполнила свои обязательства. При наличии акта с датой, которая существенно превышает срок передачи квартиры, это также является нарушением условий соглашений.

В соответствии с ФЗ № 214 «О защите прав дольщиков», предусматривается обязанность установления сроков сдачи и фиксацию в договоре. Под передачей понимается выдача ключей и подписание акта по готовой квартире. Если застройщик предлагает его подписать по недостроенному объекту, нельзя на это соглашаться. Подобные действия незаконны.

Обратите внимание! В законе не регламентируется конкретный вид указания срока передачи. Важно, чтобы он был одним для всех участников договора по определенному дому или блок-секции. В случае возникновения судебного спора во внимание не могут приниматься такие формулировки, как «примерно» или «ориентировочно».

Соглашение о переносе срока

Если строительная компания предполагает, что по объективным причинам срок может быть нарушен, ему необходимо уведомить об этом всех дольщиков. Это необходимо сделать не позже, чем за 2 месяца до срока сдачи по договору. В соответствии с п. 3 ст. 6 ФЗ «214», с каждым согласным дольщиком заключается дополнительное соглашение.

В нем обязательно указывается следующая информация:

Причина переноса срока.
Новая дата передачи квартиры.

Обратите внимание! Соглашение является только предложением перезаключить договор в добровольном порядке. Дольщик может отказать от этого или принять предложение.

Если подписать данный документ, можно лишиться следующего:

Возможности претендовать на выплату неустойки по просрочке.
Права расторжения договора в одностороннем порядке и возврата средств, оплаченным по договору. В этом случае придется ждать новой даты по заключенному соглашению.

Дольщик может и отказаться от подписания данного документа. В соответствии с ГК РФ, любое изменение основных условий допускается только по соглашению сторон. Будущий собственник квартиры является равноценной стороной соглашения, поэтому он может отказать от изменений. Это не несет негативных последствий с юридической точки зрения. Он может требовать выплаты неустойки.

Если застройщик существенно задерживает сроки возведения дома и у дольщика есть возможность купить другую недвижимость, он имеет основания для одностороннего расторжения договора. Ему обязаны вернуть оплаченные деньги. Кроме того, он может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав требования третьему лицу.

Последовательность действий

Если вышли все сроки, а строительная компания не планирует исполнять договоренности, дольщик имеет право на ответные действия. Он для этого может обратиться с исковым требованием в суд и потребовать не только возврата стоимости договора, но и компенсации. Но перед этим нужно выполнить определенные действия.

Подготовка досудебной претензии

Досудебное урегулирование – возможность решить проблему мирным путем без привлечения судебных органов. Для судьи это является подтверждением, что дольщик предпринял все самостоятельные попытки получить компенсацию.
В первую очередь составляется досудебная претензия в адрес строительной компании. Она должна быть обоснована и составлена юридически грамотно. Во многом претензия идентична исковому заявлению в суд, при обращении в который ее копия приобщается к делу.

Требования в досудебной претензии должны быть такими же, что в иске. При составлении этого документа необходимо ссылаться на статьи 309 и 310 ГК РФ, а также на ФЗ № 214.

Претензия должна содержать следующее:

Дату и номер оформления ДДУ.
Предмет договора, в качестве которого выступает квартира.
Срок сдачи объекта.
Документально подтвержденные убытки от действий застройщика.
Нарушения строительной компании по договору.
Размер основного долга.
Сумму компенсации и расчеты.

Если досудебная претензия и иск будут отличаться в аспекте предъявляемых требований и компенсации, судья может отклонить его и не принять дело к рассмотрению. В этом случае придется подавать новую претензию к застройщику. Чтобы увеличить компенсацию, можно предъявить копии квитанций или расписки арендодателя за съемное жилье или гостиницу.

Перед подачей претензии дольщик может обнаружить, что договор содержит пункты, противоречащие действующему законодательству. Важно просить признать их недействительными еще в досудебных требованиях. В противном случае судья может решить, что дольщик выразил согласие по этому вопросу.

Передача претензии строительной компании

Документ необходимо составить в двух экземплярах, один из которых передается застройщику, а второй – остается у дольщика.

Передать претензию можно двумя основными способами:

Лично. На втором экземпляре проставляется печать в приеме и входящий номер.
По почте. Направляется письмо с обязательным уведомлением, которое служит подтверждением доставки.

Как рассчитать неустойку?

Существует формула, по которой можно рассчитать неустойку самостоятельно. Она выглядит таким образом:

Стоимость договора х количество дней просрочки х ставка рефинансирования на день передачи, указанная в процентах х 2/ 30 000

Если недвижимость оплачивается в рассрочку, ставка рефинансирования берется из периода, когда производились оплаты. Полученные суммы складываются.

Застройщику дается 10 дней со дня получения претензии, чтобы подготовить ответ. Если никакие действия не предпринимаются, можно обращаться с иском в суд.

Исковые требования

Немногие прибегают к судебному разбирательству. Но в большинстве случаев это единственное действенное решение проблемы. Она может быть урегулирована еще до вынесения решения по делу.

Исковое заявление с приложениями подается в районный суд по месту расположения строительства или адресу застройщика. Перед подачей иска полезно изучить практику в разных судах, чтобы выбрать наиболее подходящую инстанцию. Сумма компенсации может отличаться в разы.

Чтобы подать заявление, необходимо обратиться в приемную с полным пакетом документов. Важно, чтобы у вас было не менее 3-х экземпляров. По одному экземпляру передается суду и ответчику. Если в одном договоре фигурирует несколько дольщиков, они должны подать коллективный иск. Им придется присутствовать в суде лично или направить от своего имени адвоката, который будет представлять их интересы.

Допускается и общее коллективное обращение дольщиков дома, если недовольных оказалось много. К таким делам относятся серьезнее. Но разбирательство может затянуться на месяцы и годы, так как дело будет откладываться в случае неявки хотя бы одного из истцов.

Необходимые документы

При обращении в суд подаются копии документов. Оригиналы передаются только в случае отдельного запроса суда.

Для рассмотрения иска потребуется следующее:

Исковое заявление с расчетами неустойки.
Платежный документ, свидетельствующий об оплате договора.
Копия паспорта заявителя.
Копия ДДУ.
Досудебная претензия с уведомлением о доставке или отметкой о вручении.
Документы, подтверждающие обоснованность компенсации.

В последнем случае можно предоставить расписки за оплату арендуемого жилья, расчеты по упущенной выгоде за возможную сдачу в аренду несданной квартиры и другие документы.

В случае, если финансовые претензии не погашаются до суда, истец имеет право требовать штраф в размере половины стоимости иска. Также можно приложить расчет по вкладу с суммой начисленного процента, если бы деньги не были оплачены по договору.

При подаче финансового иска в суд, оплачивается госпошлина. Согласно ст. 333.36 НК РФ и ФЗ «О защите прав потребителей», истец освобождается от ее оплаты, если иск связан с нарушением прав и его размер не превышает 1 млн. рублей. Если сумма больше, оплачивая госпошлина в размере 0,5 % от суммы более 1 млн. рублей, но не более 60 тысяч рублей.

В случае положительного решения суда, оно вступает в силу по истечение 30 дней. Если ответчик не подаст апелляцию в вышестоящий суд, он обязан выплатить дольщику компенсацию и неустойку в течение 10 дней. Если этого не случится, исполнительный лист передается судебным приставам.

Таким образом, при нарушении сроков необязательно подписывать новое соглашение со строительной компанией. Можно подать претензию о выплате компенсации. При невыполнении требований можно обратиться в районный суд.

Видео сюжет расскажет, как взыскать неустойку с застройщика

https://youtu.be/Ipueu4lPS3A

Перенос сроков сдачи дома, что делать

Принимая решение о покупке той или иной квартиры, одним из самых важных факторов является срок передачи жилого помещения от застройщика к покупателю.

Согласно ст. 4 Закона 214-ФЗ: срок передачи квартиры является существенным условием ДДУ.

Это означает, что если этот срок не будет указан в договоре, то договор будет признан незаключенным и тогда все гарантии, предусмотренные Законом 214-Фз для участников долевого строительства, будут недоступны покупателю.
Закон 214-ФЗ четко определяет этот срок: застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиры не позднее срока, который предусмотрен соглашением (договором долевого участия).

При этом, срок должен быть одинаковым для всех покупателей квартир в доме или в блок-секции.

Для этого он обязан выслать (заказным письмом или отдать лично в руки) участнику долевого строительства уведомление, где указывает, что не может вовремя передать квартиру и предлагает изменить ДДУ.

Такое уведомление должно быть направлено за 2 месяца до истечения срока, установленного в договоре, не позже.Например, срок передачи квартиры в ДДУ – 31 марта 2020 года. Значит уведомление о переносе срока должно быть направлено не позднее 31 января 2020 года.

Ключевым моментом является то, что застройщик направляет только уведомление с предложением изменить договор. Само уведомление не влечет изменения срока, потому как все изменения в договор должны оформляться дополнительным соглашением, подписанным обеими сторонами.

Более того, статья 452 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что все изменения к договору должны быть совершены в такой же форме, как и сам договор. А Законом 214-ФЗ установлено, что ДДУ проходит государственную регистрацию в Росреестре, значит, и дополнительное соглашение должно быть зарегистрировано.

После получения уведомления от застройщика у участника долевого строительства есть два пути:

1. 1. Заключить дополнительное соглашение о переносе сроков передачи объекта строительства.
  2. Отказаться от изменения договора.

Если вы пойдете по первому пути и согласитесь на изменение договора, то с момента государственной регистрации таких изменений, срок передачи квартиры будет перенесен. В таком случае вы не сможете взыскать неустойку, штраф и компенсацию морального вреда с застройщика.

Иногда участники долевого строительства идут на такой шаг, который устраивает обе стороны: покупатель соглашается на перенесение сроков, а застройщик снижает цену товара, т.к. квартиры. Это, как правило, стороны используют в ситуации, когда квартира приобреталась с рассрочкой, и покупателю еще нужно внести недостающую сумму.

Если вы все-таки решили пойти по второму пути и отказаться от подписания дополнительного соглашения, то в этом случае, если застройщик нарушит сроки передачи вам квартиры, вы сможете обратиться в суд за взысканием:

Неустойки за несвоевременную передачу квартиры

Если покупателем является физическое лицо , то неустойка составляет двойной размер 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Ставка определяется на день передачи квартиры.

Следует обратить внимания, что если неустойка будет больше, чем цена договора, то ее необходимо снизить до цены договора, поскольку, она не может превышать цену объекта недвижимости.

Компенсации морального вреда

Так как на ДДУ распространяется условия Закона о защите прав потребителей, то с застройщика будет взыскана и компенсация морального вреда. Не нужно строить иллюзий, что суд взыщет большую сумму, даже несмотря на то, что вы понесли моральные страдания, очень переживали и т.п. Это обязательно нужно указать в исковом заявлении, но не стоит запрашивать большие суммы.

Мы рекомендуем изучить практику по вашему региону и проанализировать сколько реально взыскивают суды.
Убытков
Примечательно, что убытки по такой категории дел взыскивают редко, поскольку, суды требуют доказать причинно-следственную связь между несвоевременной передачей квартиры и факта съема другого жилья.
Даже если вы продали свою квартиру, вырученные деньги вложили в долевое строительство, и вынуждены были переехать в съемное жилое из-за того, что застройщик не вовремя построил дом, суд все равно может вам отказать во взыскании убытков.
Но все-таки при наличии некоторых обстоятельств убытки можно доказать.

Если планируете обратиться в суд с такими требованиями, то следует хорошо и подготовится, собрать все документы, включая договор аренды, все платежные документы по перечислению арендной платы, справку по форме 9 о регистрации по месту проживания, справку с работы, учебы и т.п.

Штраф за отказ от добровольного исполнения требований потребителей

Размер штрафа составляет 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя.

Посчитаем штраф на нашем примере, суд взыскал неустойку 372 000 руб. и компенсацию морального вреда 30 000. Значит штраф составит: (372 000 + 30 000) * 50% = 201 000 руб.

Судебные издержки

Оплату услуг представителя, почтовые расходы, оплаты нотариальных действий, государственная пошлина (при сумме иска до 1 000 000 руб. она не уплачивается, но если сумма выше, то пошлину необходимо оплатить).

Внимание!

Следует обратить внимание, что судебные издержки не включаются в цену иска и с них штраф не рассчитывается.

Итак, извещение застройщика о переносе сроков передачи объекта недвижимости само по себе не переносит сроки!
Для этого нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.
В случае отказа покупателя от подписания наступают последствия просрочки передачи жилплощади и покупатель может обратиться в суд для взыскания неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, убытков и судебных расходов.

Образование высшее юридическое. В 2001 году закончила ДВФУ по специальности «Юриспруденция». Диплом ДВС 0021766. Стаж работы по юридической специальности более 20 лет. Специализируется в области гражданского, семейного, финансового, трудового, жилищного права.

Если у вас остались вопросы, вы можете их задать через форму обратной связи:

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Panitan/Fotolia

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:

Застройщик действительно может не уложиться в намеченные сроки и перенести дату сдачи дома в эксплуатацию на несколько месяцев. Уведомление он должен выслать не позже двух месяцев до изначально обозначенного в ДДУ срока.

Застройщик в этом случае предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение к договору о переносе сроков сдачи. Подписывать его или нет — решает дольщик.

Однако стоит помнить, что при подписании такого допсоглашения дольщик соглашается с новыми датами ввода новостройки и лишается права истребовать неустойку за сорванные сроки.

Если же предложение застройщика подписать дополнительное соглашение о переносе сроков окончания строительства игнорируется, тогда после подписания акта приема-передачи квартиры участник долевого строительства может обратиться в суд и получить деньги за ожидание. Стоит заметить, что подобных дел в кризис стало больше, и суд, при наличии полного пакета документа у дольщика, встает на его сторону в 95% случаев.

В случае, когда срок сдачи новостройки сдвигается более чем на два месяца, дольщик может расторгнуть договор и вернуть деньги. Застройщик обязан возвратить не только внесенные за квартиру деньги, но и проценты за пользование денежными средствами.

Отвечает юрист юридической компании «Генезис» Олеся Емельянова:

Если извещение поступило заблаговременно, но срок сдачи откладывается более чем на два месяца либо есть достаточные основания полагать, что обязательства застройщика не будут исполнены в первоначально установленный срок, то самое крайнее средство — расторгнуть договор участия в долевом строительстве, потребовать возврата уплаченной суммы, взыскать законную неустойку, а также потребовать возмещения убытков и морального вреда.

Однако участникам долевого строительства обычно гораздо интереснее сохранить договор, пусть с некоторыми оговорками, но все-таки получить исполнение.

В этом случае нужно внимательно отнестись к содержанию направленного застройщиком предложения об изменении договора (в части сроков).

Участник долевого строительство не обязан соглашаться с предложенными условиями, но вместе с тем он может требовать с застройщика неустойку, возмещения убытков и морального вреда, а также штраф в размере 50% от суммы иска, предусмотренного Законом о защите прав потребителя.

Впрочем, Ваш вопрос не столь однозначен. Возможно, у застройщика были достаточно весомые основания для перенесения срока, например форс-мажор. И как спор будет разрешен в этом случае — спрогнозировать трудно.

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Если застройщик пытается в одностороннем порядке перенести срок ввода дома в эксплуатацию, то он явно нарушает права дольщика, как стороны договора долевого участия. Ключевое слово здесь — «в одностороннем порядке».

В законе ФЗ-214, регулирующем отношения дольщика и застройщика, действительно есть пункт (п. 3, ст.

6, ФЗ-214), в котором предусматривается невозможность застройщика завершить строительство дома в указанный в договоре срок.

Но этот пункт закона позволяет застройщику всего лишь уведомить дольщика об этом казусе и предложить ему перезаключить договор с новыми сроками сдачи дома (или подписать допсоглашение к договору).

Дольщик при этом вовсе не обязан соглашаться на новые условия договора. Более того, дольщик имеет полное право требовать с застройщика неустойку за просрочку сдачи дома. Размер этой неустойки равен 1/150 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (п. 2, ст. 6, ФЗ-214).

На практике застройщики часто вносят в договор долевого участия различные пункты, смягчающие жесткие требования федерального закона ФЗ-214. Это делается в большей степени для психологического воздействия на дольщиков и не имеет под собой никаких законных оснований.

Таким образом застройщики надеются избежать установленных законом требований о взыскании неустойки. В частности, в договоре может быть пункт о возможном одностороннем переносе сроков сдачи дома, с уведомлением другой стороны за два месяца.

И даже условие, что при несогласии дольщика застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Все эти условия являются незаконными, так как противоречат сути ФЗ-214.

Права дольщика здесь защищены законом, и он может предъявить застройщику требования о неустойке, а в случае отказа застройщика — обратиться в суд. Практика показывает, что в подобных случаях суды занимают сторону дольщика.

Если же дольщик поддался на уговоры застройщика или на незаконные формулировки договора и добровольно подписал допсоглашение о переносе сроков сдачи дома, то он сам ограничил себя в собственных правах. Тогда уже новый срок сдачи дома становится легитимным, и дольщику останется только ждать.

Другое дело, если покупатель квартиры заключил с застройщиком не договор долевого участия, а какой-нибудь другой тип договора, например предварительный договор купли-продажи или предварительный договор долевого участия.

В таком случае это выводит компанию-застройщика из-под регулирования закона ФЗ-214: условия договора здесь могут быть произвольные, а права дольщика сильно ограничены.

Точнее сказать, в этом случае дольщик и дольщиком-то, в законодательном смысле, не является.

С чем связаны массовые переносы сроков строительства в России?

Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?

Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев:

Застройщик, согласно ч. 3 ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве, обязан уведомить дольщика за два месяца, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок.

Тут нужно четко представлять, что понимается под «строительством»: это завершение строительно-монтажных работ на объекте, за чем следует «сдача в эксплуатацию» и передача дома дольщику.

Все юристы отмечают, что закон в указанной части написан явно неточно, ведь дольщику нет никакого дела, когда будет закончена стройка и дом сдан в эксплуатации госкомиссии.

Его должно интересовать только одно — передача ему построенной квартиры (магазина, гаража, парковочного места и т. д.). Полагаем, что именно об этом в действительности хотел сказать законодатель, но почему-то написал иначе.

Несмотря на то что застройщик должен уведомить о задержках дольщика, это не означает, что дольщик обязан согласиться с таким предложением.

Конечно, стороны могут заключить соглашение о продлении срока передачи квартиры, но на это идут лишь единицы — те, кто не знает, что по итогам лишится достаточно щедрой суммы неустойки за просрочку.

По факту просрочки с застройщика можно получить следующее:

неустойку в размере 1150 ключевой ЦБ РФ за каждый день просрочки (с 10.09.16 — 10%);
возмещение убытков (наем жилья, более высокие проценты по ипотечному кредиту и др.);
компенсация морального вреда.

При этом если написать претензию в адрес застройщика (а это стоит сделать), а тот не выплатит указанные суммы, то, если дело дойдет до суда, есть шанс получить с него сумму в размере 50% от всего того, что Вы просили в претензии.

Если дольщик откажется менять срок в договоре, возможны следующие варианты:

застройщик передаст квартиру с просрочкой, а дольщик примет ее, забудет про все свои неудобства и простит застройщику неустойку (типичная ситуация);
застройщик попытается надавить на дольщика, затягивая передачу квартиры. Передача жилья произойдет только в обмен на подписание допсоглашения о продлении срока (его, кстати, нужно зарегистрировать в Росреестре). Или же застройщик уговорит дольщика подписать акт приема-передачи, в котором дольщик согласен со всем и «претензий не имеет». Но и это еще не полное фиаско для дольщика;

Срок договора может быть изменен в суде по требованию застройщика в том случае, если дольщиком допущено существенное нарушение условий договора, например просрочка оплаты платежей или в связи с «существенными изменениями обстоятельств». Кстати, застройщик вправе сам изменить срок передачи «долевки», если дольщик не вносит платежи по договору, а оплата производится с рассрочкой.

Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?
С чего начать покупку квартиры в новостройке?
Сдача дома затянулась, что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Нарушение сроков долевого строительства (ДДУ): Как взыскать неустойку с застройщика и другие компенсации

© Автор статьи: юрист Константин Костюков
✓ Рекомендуем скачать: Претензия к застройщику о нарушении сроков сдачи дома (образец)

В настоящее время граждане очень часто заключают договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), надеясь в скором (или не очень скором) будущем получить свою новостройку в собственность и устроить жизнь к лучшему.

Многие берут ипотеку, просто кредиты, трудятся изо всех сил, дополняют своими личными и заемными денежными средствами.

На первый взгляд это выгодно, так как на этапе строительства (то есть когда дом еще не построен или на месте него просто строительная яма) он стоит гораздо меньше денег, чем готовый. К тому же это будет не вторичное жилье, а совершенно новый дом, и соответственно, свежая квартира.

Но застройщики нередко нарушают сроки по договору. В причинах разбираться не будем. У каждой строительной компании – они свои. И гражданам строители постоянно предлагают заключить «дополнительное соглашение» о продлении (переносе) сроков.

ФЗ-214 – на страже интересов граждан

Правовые отношения с застройщиком регулируются специальным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», который стоит на страже интересов, в первую очередь, граждан. Там все четко прописано и регламентировано.

Это обусловлено тем, что раньше, да и сейчас, возникают множество, мягко говоря, не очень законных схем, которые созданы для того, чтобы просто нажиться недобросовестным застройщикам за счет людей. Это, конечно, исключения, но встречаются такие «исключения» достаточно часто. Поэтому и суды завалены делами дольщиков с застройщиками.

Сейчас в России запрещено строительным компаниям привлекать денежные средства людей без заключения договора участия в долевом строительстве (ч. 2, 2.1 ст. 1 ФЗ-214).

Такая сделка может быть признана в судебном порядке недействительной. Но что интересно, обратиться в суд с таким иском дано право только гражданину. Строительной компании в таком иске будет отказано.

Но, как говорится, «было гладко на бумаге, да забыли про овраги». Поэтому вероятность обмана есть всегда.

Дополнительное соглашение: подписывать или нет?

Окончательный ответ на этот вопрос, конечно, остается за вами. Но, прежде чем подписывать какие-то юридически значимые документы хотя бы внимательно прочитайте то, что вы подписываете.

Удивительно, но у нас так сложилось, что люди просто часто верят на слово и могут подписать что-то не глядя. А потом начинают бегать по юристам и судам.

В идеальном варианте — возьмите проект этого дополнительного соглашения в бумажном или электронном виде и проконсультируйтесь с юристом — какие здесь могут быть нюансы и подводные камни.

Как правило, в дополнительном соглашении речь идет о переносе сроков передачи объекта долевого строительства. Наряду с этим может содержаться условие, что претензий по новому сроку вы не имеете.

Соответственно, если вы подпишите такое соглашение (даже при отсутствии условия о претензиях), то потеряете право требовать какие-либо неустойки со строительной компании.

Если не подпишите – это вовсе не значит, что застройщик освобождается от своих обязательств по строительству вашего жилья. Здесь полностью вина застройщика. А он вам просто направил свое предложение в виде просьбы подписать дополнительное соглашение.

Вы имеете право писать ему мотивированные претензии, а также обращаться в суд, если ваша претензия не будет удовлетворена. Можете требовать неустойки и другие денежные санкции с застройщика. Но об этом дальше.

Как узнать, что застройщик нарушил срок строительства?

Во-первых: как было сказано выше, если вы уже подписали дополнительное соглашение о продлении срока, то вы не имеете права требовать денег за просрочку передачи квартиры (объекта долевого строительства). Потому что вы согласились уже с новыми условиями по срокам и поставили свою подпись, а это соглашение является неотъемлемой частью основного договора.

Во-вторых: внимательно читайте условия договора о сроках.

В договоре должен быть прописан «срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства» согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Часто срок прописан достаточно размыто или привязан, к примеру, к «получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Главное, чтобы можно было определить четкую календарную дату.

Например, если указано, что срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 3 квартал 2015 года, то первым днем нарушения передачи дольщику квартиры будет первый день 4 квартала, то есть 1 октября 2015 года. Именно с этого срока можно предъявлять какие-либо претензии к застройщику по срокам.

Сколько денег можно получить от застройщика за просрочку передачи объекта долевого строительства (квартиры)?

С застройщика можно требовать следующие суммы:

Неустойку (проценты) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства;
Убытки, которые возникли у вас по вине застройщика;
Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя;
Компенсацию морального вреда;
Судебные расходы (например, если пользовались услугами юриста).

В итоге сумма может получиться не маленькая. Теперь рассмотрим.

1. Неустойка (пени) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства

Размер неустойки определен в ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 и составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Эта ставка постоянно изменяется и ее актуальный размер можно посмотреть на сайте Центрального банка РФ. На момент написания статьи она составляет 8,25% годовых.

Тем не менее, бесконечно рассчитывать эту неустойку нельзя. В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» сумма взысканной неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Иными словами, максимальная сумма неустойки ограничена стоимостью квартиры по договору.

На практике суды, как правило, снижают размер неустойки, установленный Законом. Они руководствуются ст.

333 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. С этим ничего не поделаешь, так как у суда имеется такое право.

Часто размер неустойки снижают сильно вплоть до 10% от рассчитанной суммы. Но последнее время суды склонны взыскивать суммы побольше.

Приведем примеры из нашей судебной практики:

Дело №1. В этом деле со строительной компанией наша сторона (на стороне истца — дольщика) требовала 995152 рублей неустойки. Нарушенный срок составил 1276 дней или почти 3,5 года. Суд посчитал разумным взыскать 500000 рублей. То есть снизил размер неустойки в 2 раза.

Текст судебного решения можно посмотреть по этой ссылке.

Дело №2. В этом деле с застройщиком наша сторона (на стороне истца — дольщика) требовала 115680 рублей неустойки. Нарушенный срок составил 250 дней. Суд посчитал разумным взыскать всю сумму, то есть 115680 рублей.

Текст судебного решения можно посмотреть по этой ссылке.

2. Возмещение убытков

Также от застройщика можно потребовать возмещение убытков, которые понес человек по вине застройщика.
В качестве примера убытков можно привести случай из нашей практики.
Так, по вине строительной компании, человек был вынужден долгое время снимать другое жилье, потому что его квартира была еще не построена.
Текст судебного решения можно посмотреть по этой ссылке.

Сумму убытков суд не может снизить (если все доказано) по своему усмотрению, как в случае с неустойкой, поскольку у суда нет на это права, предусмотренного законом. А сумма убытком может быть очень значительна.

При взыскании убытков за аренду другой квартиры или жилого дома по вине застройщика суд учитывает следующее:

площадь снимаемого жилья в сравнении с квартирой по ДДУ. Если квартира по ДДУ 40 кв.м., а площадь арендованного 150 к.в., то будет сложно доказать обоснованность понесенных убытков;
район снятого жилья в сопоставлении с квартирой по ДДУ. Если арендуемая недвижимость находится, к примеру в элитной районе, то могут возникнуть вопросы в обоснованности таких расходов;
является ли наймодатель действительно собственником жилого помещения.

3. Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя

Во-первых: этот штраф предусмотрен Законом о защите прав потребителей, поскольку на долевое участие этот закон распространяется.

Во-вторых: штраф будет взыскан тогда, когда дольщиком была написана письменная претензия. И на нее застройщик ответил отказом или не ответил вообще.

В-третьих: размер этого штрафа составляет 50% от суммы удовлетворенных требований.

Например, в данном судебном деле, где мы представляли интересы дольщика суд взыскал штраф на сумму 290000 рублей.

4. Моральный вред

Так как на отношения, связанные с участием гражданина и застройщика распространяется Закон о защите прав потребителей, то потребитель может воспользоваться компенсацией морального вреда. Моральный вред – это физические и нравственные страдания, которые понес гражданин в связи с невыполнением договора в срок.

Как правило, суды по таким делам присуждают небольшие компенсации. Часто суммы даже не выходят за пределы 10000-20000 рублей. Но в этом деле нам удалось доказать моральный вред на сумму 80000 рублей, что является достаточно приличной суммой.

Моральный вред определяется индивидуально в каждом деле и его сумма ничем не ограничена. Поэтому в суде можно настаивать на любой сумме, которую сочтете достойной.

5. Судебные расходы

Судебные расходы – это госпошлина и все издержки, которые вы понесли в связи с судебным процессом.

Например, если ваши интересы в суде представлял юрист по договору – то эти деньги также можно возместить с ответчика.

Кстати, если сумма ваших требований в иске не выходит за пределы 1000000 рублей – то вы освобождены от уплаты госпошлины. Если сумма выше – то госпошлина платится с суммы, которая превышает этот 1000000 рублей.

Претензия застройщику по срокам: писать или нет

Порядок такой: Если в договоре прописан «досудебный порядок урегулирования спора» или «все споры решаются путем переговоров» или «обязательный претензионный порядок» или какие-то подобные формулировки — то написание претензии обязательно. Иначе суд просто не будет рассматривать ваше исковое заявление.

Писать претензию или нет – решать, конечно, вам. Но часто бывает, что грамотно написанная претензия работает на благо дольщика. Добросовестный застройщик, как правило, идет на переговоры со своим клиентом и предлагает варианты решения, которые могут вас устроить.

Иногда – это возврат денег. Конечно, в меньшей сумме, что положено по закону. А иногда – это проведение дополнительных работ в квартире. Например, ремонт, чистовая качественная отделка или установка дополнительного оборудования в квартире.

И еще: если не будет претензии, то вы лишитесь права взыскать с застройщика штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя в размере 50% от удовлетворенных судом требований.

Обращаемся в суд на застройщика

Если претензия не возымела своего действия и застройщик ее попросту игнорирует, выход один – обращаться в суд.
Стоить помнить, что при цене иска менее 1000000 (одного миллиона) рублей государственная пошлина за рассмотрение искового заявления не платится, так как распространяется Закон о защите прав потребителя.
Если сумма иска более 1000000 (одного миллиона) рублей, госпошлина платится с превышающей суммы по общим правилам.
Также в суде можно будет взыскать расходы на оплату услуг юриста (представителя), как было указано выше.

Кормиться «завтраками» или начать действовать?

Конечно, строительство жилых домов – это сложный и трудоемкий процесс, связанный с многодневным оформлением разрешительной документации. И если срок задержки не большой – стоит подождать.

Главное, чтобы построили качественно. Если же вы видите, что застройщик вовсе не собирается сдавать объект строительства или прошел уже значительный срок – стоит обращаться в суд.

Напоследок желаем удачи вам при вложении средств и чтобы квартира была сдана в срок!

✓ Рекомендуем скачать: Претензия к застройщику о нарушении сроков сдачи дома (образец)