2 627 просмотров

Несколько владельцев у одного жилья может образовываться по разным причинам. Например, в результате приватизации или после приобретения квартиры супругами и оформления ее в долевую собственность. Согласно закону, собственник выделенной доли имеет право распоряжаться имуществом по собственному усмотрению, но при этом обязательно должны быть учтены интересы других владельцев (ст. 244 ГК РФ).

Можно ли сдать квартиру без согласия другого владельца?

Несмотря на то, что право на распоряжение личным имуществом гарантировано гражданам жилищным и гражданским законодательством, со сдачей в аренду доли в жилом помещении могут возникнуть проблемы.

Дело в том, что помимо жилой площади в квартире имеется общая территория, состоящая из ванной комнаты, коридоров, туалета, кухни.

Кроме того, войти в помещение все его обитатели могут только через одну общую дверь. Разграничить область владения нежилыми объектами не представляется возможным.

А после сдачи комнаты в аренду квартиранты наряду с остальными жильцами будут пользоваться общими квадратными метрами.

Поэтому решение о заселении в квартиру третьих лиц, не важно на возмездной или безвозмездной основе, согласно 247 статье ГК РФ, должно быть принято всеми собственниками долей коллегиально.

Если второй владелец против сдачи в аренду вашей доли, есть несколько вариантов решения проблемы:

1. Установить порядок пользования общей нежилой площадью и получить разрешение на сдачу жилья в аренду через суд.
2. Попытаться аргументированно убедить соседа в целесообразности заселения квартирантов (желательно, чтобы его согласие было изложено на бумаге).
3. Без согласия второго жильца заселить в комнату квартирантов, надеясь на то, что сосед не выселит людей на улицу.

Оформления жилья в аренду без участия второго хозяина

После того, как вы доказали в суде свое право, или если вы решили не учитывать интересы других собственников, и единолично приняли решение о сдачи доли в аренду, заселить в комнату квартирантов можно следующим образом:

• подаем объявление о сдачи комнаты в квартире;
• определяемся с кандидатурами квартирантов;
• составляем договор аренды;
• определяем размер ежемесячного платежа;
• заполняем и подписываем договор;
• вселяем жильцов;
• информируем о заключении договора аренды налоговую службу.

Если квартира находится в долевой собственности, но там уже долгое время никто не проживает, можете рискнуть и сдать жилье без ведома второго владельца. При этом, имейте в виду, что сосед, узнав, что без его ведома в квартире находится чужой человек, может оспорить договор аренды в судебном порядке.

Выделенную долю в натуре, размер жилой площади которой менее 12 квадратных метров, сдавать противозаконно. Так как, согласно 50 статье жилищного Кодекса РФ, этими действиями вы нарушите разрешенную социальную норму комфортного проживания для 1 человека. Такие договора аренды тоже легко аннулируются в суде.

Заключаем договор аренды

Заключение договора аренды при сдаче доли в квартире в аренду обязательное условие, вне зависимости от того получили ли вы согласие на сделку от остальных совладельцев или нет. При составлении документа особенно внимание обратите на следующие моменты:

Предмет договора	Указывайте конкретную комнату, а не просто адрес квартиры и метраж помещения
Коммунальные платежи	Обязательно должен быть пункт о размере коммунальных платежей с указанием на сторону в чьи обязанности входит их оплата (обычно по всем квитанциям платят квартиранты).
Правила пользования общими объектами	Чтобы избежать проблем с соседями по квартире следует подробно расписать правила пользования кухней, ванной комнатой, туалетом и прочими объектами.
Расчеты	Не забудьте указать размер ежемесячной арендной платы, порядок и форму расчетов.

Чтобы при составлении договора не упустить ничего важного, скачайте и распечатайте образец договора аренды доли и заполните его вместе с арендатором в двух экземплярах. Одна копия остается у вас на руках, вторая отдается арендаторам.

В стандартных договорах аренды жилого помещения должны быть следующие блоки информации:

• предмет договора;
• обязательства арендатора;
• обязательства арендодателя;
• права арендатора;
• права арендодателя;
• условия сделки;
• порядок решения споров;
• порядок и форма расчетов;
• реквизиты сторон.

Скачать образец договора найма доли в квартире

Обязательное условие при сдаче доли в аренду – жилье должно быть пригодным для проживания.

Предостережения и советы

Как показывает практика, при выделе долей в натуре разделить жилье на несколько равных по площади обособленных помещений почти никогда не получается. Всегда один собственник фактически получает большую часть квартиры, а второму достается ее меньшая половина. Несмотря на то, что в правоустанавливающих документах размер их частей одинаков.

Собственник недополучивший положенные ему по закону квадратные метры, может претендовать на денежную компенсацию на часть недополученной площади от второго владельца. Этот вопрос обязательно следует урегулировать прежде, чем пускать в комнату квартирантов.

Предположим вы, не выплатив соседу компенсации, сдали в аренду большую комнату в квартире, площадь которой на десять метров превышает размер вашей доли. По закону второй собственник, занимающий меньшую комнату имеет право претендовать на часть полученной со сдачи жилья прибыли. Ведь по факту 10 квадратных метров, на которых проживает квартиросъемщик, принадлежит именно ему.

Если разница в размере комнат небольшая сосед может не обратить на этот факт внимание и не будет претендовать на часть арендной платы. Но если сумма, причитающаяся по закону второму собственнику существенная, могут возникнуть проблемы. Вплоть до того, что он выселит арендаторов из комнаты в судебном порядке.

Чтобы избежать подобных проблем, заранее предупредите соседей о том, что планируете сдать комнату в аренду и распишите на бумаге кому сколько процентов от прибыли будет ежемесячно доставаться.

Не забывайте, что аренда жилья – процесс, направленный на получение выгоды, поэтому он будет облагаться налогом в размере 13% от прибыли арендодателя.

Если вы сами решили сдать свою часть квартиры или же наоборот, ваши совладельцы решили пустить квартирантов против вашей воли, то свяжитесь с юристами нашего сайта. Мы сможем на безвозмездной основе рассмотреть вашу конкретную ситуацию и помочь с ее решением.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Можно ли и как сдать долю в квартире без согласия второго собственника, Сдача в аренду долю в квартире без согласия собственников

Главная » Жилищные споры » Сдача в аренду долю в квартире без согласия собственников

3 344 просмотров

Сдача в аренду недвижимость – это неплохой дополнительный доход, чем пользуются многие владельцы квартир. Некоторые из них сдают жилье целиком, однако не менее распространена система сдачи в аренду только одной комнаты, что является лишь частью квартиры (долей). Но может ли настолько свободно распоряжаться своей долей один из собственников, если остальные против?

Можно ли сдать долю в квартире без согласия второго собственника

И да и нет. Долевая собственность бывает разной:

• Совместная. В этом случае квартирой все владельцы пользуются совместно, без каких-либо ограничений. Проще говоря, любой из жильцов может в любое время воспользоваться любым помещением и остальные не будут ему в этом препятствовать.

Пример: Семья, которая проживает в одной квартире, приобретенной с использованием средств материнского капитала. По закону, такое помещение должно быть разделено на доли, которые выделяются каждому из членов семьи: мужу, жене и детям. Несмотря на такое разделение, все владельцы пользуются всеми помещениями вместе и не разделяют их по такому принципу: эта моя комната, сюда никто не имеет права входить.

• Раздельная. В такой ситуации квартира действительно, физически разделяется на отдельные комнаты. Нередко на каждой из них устанавливается мощная входная дверь, аналогичная той, которую обычно ставят на выходе из квартиры. Каждый из собственников владеет только своей комнатой и имеет право на пользование общими для всех помещениями: кухней, ванной и туалетом.

Пример: Коммунальная квартира, в каждой из комнат которой проживают абсолютно незнакомые друг с другом люди. Они не вмешиваются в жизнь друг друга и не имеют права свободно входить в любые комнаты, кроме собственной и общих помещений.

Сдать в аренду свою долю, если она выделена можно и без согласия собственников. А вот если доля не выделена, то требуется или согласие, или сначала придется ее выделить. Последнее, опять же, происходит с согласия других владельцев или по решению суда.

Как сдать долю в квартире без согласия собственников

Чтобы сдать долю в квартире без согласия собственников, если она не выделенная, нужно сначала отделить ее от остальных помещений. Если это сделано, то дальнейшая процедура особой сложностью не отличается.

Порядок действий

1. Выделить долю в квартире в натуре.
2. Найти арендатора.
3. Заключить договор аренды.

Следует учитывать, что доля должна быть адекватной и включать в себя хотя бы одну комнату. Впрочем, выделить в натуре меньшую часть невозможно физически, потому в данном случае особых проблем обычно не возникает.

Документы

Для того, чтобы сдать долю в квартире в аренду нужны следующие документы:

• Паспорт арендодателя.
• Паспорт арендатора.
• Выписка из ЕГРН или любой другой документ, подтверждающий право собственности на долю в квартире.
• Договор аренды.

Нередко сюда добавляются расписки о получении средств. Некоторые арендодатели предпочитают получать плату за длительный период авансом, что отмечается подобными расписками. Кроме того, во многих случаях требуется внести определенную сумму для гарантий сохранности имущества. Если все нормально, эти деньги возвращаются арендодателем арендатору при расторжении договора.

Скачать образец договора аренды доли в квартире

Расходы

Арендодатель не несет никаких расходов при оформлении договора и передачи доли в аренду так как данный документ не требует обязательного нотариального заверения. Однако нужно учитывать, что получение дохода такого типа подлежит налогообложению. Как следствие, платежи нужно фиксировать в отчете и передавать в налоговую.

Есть ошибочное мнение, что налоги платить не нужно, если договор аренды заключается на 11 месяцев. На самом же деле платить нужно в любом случае, но при заключении договора на такой срок он не подлежит обязательной государственной регистрации.

Выделение квартиры в натуре – это отдельная процедура, которая может занимать от 2-х месяцев и больше. А вот сама сдача квартиры в аренду, если исключить период поиска подходящего арендатора, занимает считанные минуты или часы, ведь все что нужно, подготовить договор, подписать его и взять деньги.

Сама процедура сдачи в аренду доли в квартире не слишком сложна, при условии наличия согласий или выделенной части жилья. А вот если сначала требуется выделить помещение в натуре, фактически отделив его от остальной квартиры, все становится намного серьезнее. Разобраться с данной проблемой на бесплатной консультации помогут наши опытные юристы. И они же готовы выступить в качестве представителей клиента, взяв на себя все вопросы, касающиеся этой процедуры.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как выгоднее сдавать квартиру и не попасть на налог при продаже?

Мы с женой купили квартиру в браке. Ей принадлежит 90% квартиры, мне — 10%. Есть брачный договор.

Хотим эту квартиру сдавать. Я ИП на упрощенке 6%, она наемный работник.

Вопросы:

1. Кто из нас может сдавать квартиру?
2. Нужно ли жене оформить ИП? Или мне добавить соответствующие ОКВЭДы? Или вообще сдавать как физику и платить НДФЛ?
3. Как быть, когда захотим продавать квартиру? Через сколько лет это можно сделать? Сумма от продажи будет считаться доходом?

Одним словом, как не попасть на огромный налог? Как все правильно сделать по закону?

Сдавать квартиру может любой из собственников — хоть вы, хоть жена, хоть вместе. Нужно только заключить соглашение и предусмотреть в нем, кто будет арендодателем. Но для целей исчисления налога такое соглашение не имеет значения. Каждому из собственников придется платить налог с арендной платы исходя из доли в праве.

Есть и другой вариант. Если кто-то из собственников не хочет иметь дело с арендаторами и заниматься бумажной волокитой, можно передать свою долю другому собственнику по договору безвозмездного пользования с правом сдачи в аренду. Тогда платить налог будет только один из вас.

Расскажу о каждом варианте подробнее.

ИФНС, скорее всего, будет руководствоваться последними разъяснениями Минфина. То есть вы можете заключить с супругой соглашение или оформить доверенность, по которой сдавать квартиру будет один из вас. В договоре аренды также может быть указан один арендодатель.

Но для инспекции это соглашение, доверенность и договор не будут иметь значения при решении вопроса, кто и в каком размере должен платить налог с арендной платы.

Если ИФНС обнаружит, что налог платил один из вас, то может сделать перерасчет — начислить налог каждому пропорционально долям в квартире: 90% у жены и 10% у вас.

В Т—Ж уже была статья с расчетами, как выгоднее сдавать квартиру. Рассмотрю кратко, какие варианты есть у вас и вашей жены и какие последствия будут при продаже квартиры.

Разбираемся, как начать и закончить ремонт без переплат: от проекта до приемки Покажите!

Хотя у вас есть статус предпринимателя, вы можете сдавать квартиру и как физлицо.

Если эта квартира у вас единственная, то платить налог не придется тоже спустя три года.

Если решите продавать квартиру, будучи ИП на УСН, то придется заплатить налог 6% со всего дохода от продажи своей доли в квартире. Минимальный срок владения на упрощенцев не распространяется, ведь НДФЛ они не платят.

Если решите прекратить предпринимательскую деятельность или убрать код ОКВЭД 68.20.1 непосредственно перед продажей квартиры, то это не спасет вас от уплаты налога.

Инспекция поймет, что вы сделали это, чтобы уйти от налогообложения. Чтобы не вызвать подозрений налоговой, квартиру не нужно продавать сразу после отказа от ОКВЭД.

Чем больше будет срок между датой отказа от кода и датой продажи квартиры, тем лучше.

У жены несколько вариантов сдать квартиру в аренду.

Она также может сдавать ее как физлицо — как платить налоги в этом случае, я уже рассказала. Еще ваша супруга может стать самозанятой или ИП.

Если сдавать квартиру как самозанятой. Если квартиру будет арендовать физлицо, то жена заплатит 4%, если организация или ИП ― 6%. В случае продажи квартиры по истечении минимального срока владения платить налог не придется.

Если сдавать квартиру как ИП. Тут три варианта: быть ИП на ОСН, УСН или патенте. Порядок уплаты налогов упрощенцами я описала выше, а про ОСН и патент расскажу подробнее.

Кроме того, чтобы сдавать квартиру в аренду, супруга может оформить патент. Стоимость патента будет зависеть от региона, в котором находится квартира, площади доли жены в ней и срока патента. Его можно получить на период от 1 до 12 месяцев.

Если вы или ваша жена не хотите иметь дело с арендаторами и заниматься бумажной волокитой, можете передать свою долю в квартире другому супругу по договору безвозмездного пользования. Такой договор еще называют договором ссуды. Тот, кто предоставит свою долю в пользование, будет ссудодателем, а тот, кто будет пользоваться долей, ― ссудополучателем.

В договоре нужно предусмотреть право ссудополучателя сдавать квартиру в аренду. Подробнее о том, как заключить договор безвозмездного пользования, мы уже писали.

Жене выгоднее всего сдавать квартиру как самозанятой. Если вы передадите ей долю в квартире по договору безвозмездного пользования, то она будет платить налог со всей суммы арендной платы: 4%, если арендовать будет физлицо, и 6%, если арендатором будет организация или ИП.

При продаже вы будете платить НДФЛ каждый со своей доли. Если будет соблюден срок минимального владения квартирой, то платить налог не придется.

Со всей арендной платы вы будете платить налог 6%. При продаже квартиры тоже придется заплатить 6% со своей доли. Налог не нужно будет платить, если продавать квартиру спустя время после прекращения предпринимательской деятельности или при отказе от кода ОКВЭД 68.20.1 и соблюдении срока минимального владения.

Жена при продаже квартиры со своей доли не будет платить НДФЛ, если истечет минимальный срок владения.

Вам выгоднее сдавать квартиру как ИП на упрощенке. Но при продаже квартиры придется заплатить налог 6%. Налог не нужно будет платить, если продавать квартиру спустя длительное время после прекращения предпринимательской деятельности или при отказе от кода ОКВЭД 68.20.1 и соблюдении срока минимального владения.

Если нет договора безвозмездного пользования, каждый из вас будет платить налог исходя из доли в собственности на квартиру.

Если договор ссуды есть, то выгоднее вам, как физлицу, передать жене долю в безвозмездное пользование, а она будет сдавать квартиру как самозанятая. При продаже будете платить НДФЛ каждый со своей доли. Если будет соблюден срок минимального владения квартирой, то платить налог не придется.

Что делать?Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Задать свой вопрос

Можно ли сдать комнату или долю в квартире и как это сделать? Скачать образец и бланк договора аренды части жилья

ГлавнаяНедвижимостьЖилая собственностьКвартираАренда квартиры

Если в квартире есть лишнее помещение, то мудрым шагом станет сдать его в аренду. Часто встречаются ситуации, когда требуется сдать одну комнату или долю в квартире. В этом случае возможны сложности с получением согласия и прочими нюансами. В статье разберем, как провести все по закону и не наделать ошибок, а также затронем еще несколько нюансов, которые могут смутить будущего арендодателя.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Можно ли сдавать в наем комнату и долю в квартире?

Согласно ст. 673 ГК РФ, объектом договора найма жилища может стать изолированное и пригодное для проживания жилое помещение, в том числе, часть квартиры или дома.

Хозяин любой недвижимости, на основании п. 2 ст. 30 ЖК РФ, имеет право распоряжаться своим имуществом как ему заблагорассудиться.

Из этого следует, что сдать и комнату, и долю можно, но только после того, как будет установлено, кто какой частью долевой недвижимости владеет, а также в ряде случаев с согласия совладельцев.

Основания и условия

Основанием для сдачи в наем части квартиры в первую очередь является право владения и наличие выделенных долей.

• При наличии одного собственника у многокомнатной квартиры нет никаких препятствий сдать одно из жилых помещений в аренду. Для этого не нужно брать ничье согласие.
• Если собственность долевая, то согласие брать придется у всех совладельцев как на распоряжение, так и на пользование такой жилплощадью (ст. 246, 247 ГК РФ).
• Если доля выделена «в натуре», т.е. представляет из себя полноценное изолированное помещение (комнату), то сдать ее будет просто, заручившись согласием.
• Если доля не выделена лишь в процентном или дробном значении, то здесь могут возникнуть проблемы. Одна доля не должна быть ниже стандартных 12 кв. метров на человека. Если случится, что этот показатель будет ниже, то вселение еще одного жильца будет незаконным.

Как правильно сдать часть жилья: пошаговая инструкция

Сдать комнату в квартире можно самостоятельно, а можно воспользоваться услугами риэлтора, как лучше сделать решать вам. Алгоритм помимо участия посредников одинаков. Чтобы сдавать комнату в долевой квартире нужно:

1. При необходимости получить согласие соседей.
2. Если ответ положительный, можно приступать к поиску квартиранта: сделать несколько хороших фотографий комнаты и составить объявление аренды.
3. Листовки можно расклеить по городу или вывесить объявление на специальных сайтах в Интернете (например, на Avito.ru), или сделать пост в тематических пабликах в социальных сетях.

При общении с клиентом обсуждается:

• срок сдачи в аренду;
• месячная стоимость;
• взнос оплаты за последний месяц;
• порядок оплаты коммунальных услуг;
• правила пользования имуществом с другими жильцами;
• дополнительно обговорить все вопросы о домашних животных, курении, громкой музыке и др.

• Как только все важные вопросы будут закрыты, можно составлять договор аренды.
• Для официальной сдачи в аренду необходимо, чтобы квартира была приватизирована.
• Имущество в социальном найме сдавать на законных основаниях невозможно.

Требуется ли согласие соседей, у кого и как получить?

Чтобы сдать часть квартиры, вам нужно получить согласие ото всех законных владельцев долей в квартире в письменной форме и заверить у нотариуса, чтобы в будущем избежать конфликтов. Для получения согласия нужно:

1. Сообщить в письменной форме совладельцам (при их наличии) о планах сдачи своей части квартиры в аренду.
2. Запросить согласие у каждого совладельца в письменной форме о сдаче комнаты в аренду.

Если соседи уклоняются давать согласие письменно, то имеет смысл предложить им арендовать комнату на тех же условиях, что и с человеком со стороны. Если они откажутся в письменной форме или не дадут ответ на ваш письменный запрос в течение 30-ти дней, то закон не запрещает договариваться насчет аренды с кем угодно.

Можно ли это сделать без согласия соседей?

В п.1 ст. 246—247 ГК РФ предполагается, что владельцы долевой собственности должны совместно решать вопросы владения, использования и распоряжения имуществом. Чтобы сдать комнату придется обязательно заручиться письменным согласием своего соседа. Иным способом на законных основаниях распорядиться свободным местом не выйдет.

Но есть варианты решения:

• Есть возможность выделить долю в квартире в натуре – то есть обособить отдельную комнату от остальных и тогда получить возможность распоряжаться ею как угодно, но это долгий и дорогой процесс, и возможно это только в отдельных домах и в многокомнатных квартирах.
• Можно заключить соглашение о пользовании жилым помещением, в котором определяется, какая кому комната принадлежит и можно ли их сдавать в аренду. В ходе переговоров упомянуть и о разделении дохода, если сдавать квартиру или комнату в ней. Это может оказаться решающим фактором и соседи согласятся.
• Либо, если все мирные способы уладить конфликт исчерпаны, придется обратиться в суд и уже там определить порядок владения и распоряжения помещением.

Если совладелец узнает, что без его согласия квартира сдается, он может подать иск на признание договора ничтожным и имеет все шансы выиграть дело.

Больших отличий в документах от аренды целой квартиры и ее части нет. Чтобы заключить договор нужно иметь при себе:

• Документы о праве собственности.
• Справка из жилищной конторы о лицах, проживающих в квартире.
• В случаях операций с долевым владением нотариально заверенное согласие каждого совладельца на сдачу комнаты в аренду третьему лицу.
• Письменное соглашение о распределении жилой площади между совладельцами, где установлен порядок пользования нежилой площадью, либо решение суда об этом.
• Паспорта сторон.

Составление типового договора

Договор аренды должен заключаться в письменной форме в двух экземплярах для каждой из сторон. При регистрации договора требуется третий экземпляр для Росреестра. Договор можно заверить у нотариуса, чтобы придать ему дополнительную юридическую силу в случае судебных разбирательств.

https://www.youtube.com/watch?v=QLfekS9l8h4\u0026t=42s

Основное отличие договора аренды части квартиры от целой: предмет договора – отдельная жилая площадь, не включающая места общего пользования. Он должен быть описан предельно четко, и не менее четко нужно прописать права и обязанности снимающего жилье и арендатора в отношении остальной части квартиры.

Стандартно в тексте обязательно должны быть указаны:

• Паспортные данные сторон договора.
• Факт и условия совместного проживания арендатора, арендодателя и других жильцов.
• Информация о помещении, которое будет сдаваться (метраж и адрес квартиры).
• Сроки аренды помещения (краткосрочный – до года, и долгосрочный – до 5-ти лет).
• Сумма аренды и коммунальных платежей (указать, кто и за что обязан платить).
• Крайний срок оплаты.
• Наличный или безналичный расчет.
• Права и обязанности сторон (пользование телефоном, коммунальными услугами, личным имуществом, нежилыми помещениями общего пользования – туалет, кухня, ванная).
• Ответственность за порчу имущества.
• Дополнительно указываются все жильцы, которые будут совместно проживать в квартире.
• Условия расторжения договора.

Регистрация

1. Регистрация в Росреестре не нужна, если речь идет о найме жилого помещения физическим лицом до одного года.
2. Если комната будет сдаваться на срок свыше года – регистрация договора обязательна.
3. При регистрации предоставляем один экземпляр договора, согласие всех собственников и документ, подтверждающий право владения недвижимостью.

Расторжение договора: основания, порядок

Договор в судебном порядке можно расторгнуть по нескольким причинам:

• Арендатор нарушил сроки оплаты за аренду: шесть месяцев при длительных сроках аренды, при коротких сроках – невнесение платы более двух раз по истечении срока платежа.
• Арендатор или лица, за которых он отвечает, испортили имущество арендодателя (суд может предоставить срок на год, чтобы все повреждения были устранены, либо договор расторгается).
• Арендатор отказывается оплачивать коммунальные платежи.
• Арендатор ведет себя аморально.
• Сторона не соблюдает условия, прописанные в договоре.
• Помещение непригодно для жизни.
• Арендатор, либо лица, за которых он отвечает, используют комнату не по назначению и нарушают права других жильцов по пользованию помещениями.

Чтобы расторгнуть договор нужно:

1. Уведомить арендатора о расторжении договора за три месяца в письменной форме, если это отдельно не обговорено.
2. Договор расторгается по обоюдному согласию сторон, если не возникло споров или других конфликтов.
3. В ином случае обращаемся в суд.

Следует быть особенно внимательным в процессе составления текста договора и продумать все условия найма. По его тексту можно будет потом решить все сложности и конфликты, если те возникнут, так что лучше предусмотреть все неприятности заранее.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!

Мифы о долевой собственности на жилое помещение

• Давайте начнем издалека и рассмотрим сначала что такое вообще право собственности.
• На мой взгляд, зарождение некоторых жилищных конфликтов происходит из-за смешения понятий собственности.
• Необходимо различать собственность как экономическую категорию и как право собственности.
• Собственность как экономическая категория характеризует отношения в обществе между гражданами по поводу материальных благ, это вещи, автомобили и квартиры.
• Эти определенные экономические отношения, подвергаются правовому оформлению – например – регистрация права собственности.
• В общем смысле право собственности представляет собой совокупность правовых норм, которые устанавливают и регулируют отношения по поводу присвоения и принадлежности материальных благ определенному лицу или лицам, осуществления собственником правомочий владения, пользования и распоряжения вещью своей волей и в своем интересе, независимо от других лиц.
• В узком смысле право собственности представляет собой юридически обеспеченную возможность собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему вещью.
• Статья 209 ГК РФ устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения, принадлежащим имуществом.

Т.е. существует три самостоятельных права – владение, пользование и распоряжение. Которые только в совокупности составляют право собственности.

Владение — это юридически обеспеченная возможность собственника обладать вещью, иметь ее у себя физически, господствовать над ней.

https://www.youtube.com/watch?v=QLfekS9l8h4\u0026t=117s

Здесь мы не должны путать право владения и фактическое владения вещью. Собственник вещи может передать ее во владение другому лицу, например сдать в аренду. Такое владение также будет являться законным, так как оно основывается на определенном правовом основании — титуле. Владение вещью, не основанное на определенном титуле, следует считать незаконным.

Пользование — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи ее полезных свойств. Собственник вещи осуществляет правомочие пользования вещью с учетом ее конкретных потребительских свойств. Собственник вещи может использовать ее в собственных интересах.

Так, собственник проживает в принадлежащем ему жилом помещении. Собственник может передать вещь в пользование другим лицам. Так, в соответствии со ст.

30 ЖК собственник жилого помещения вправе передать его в пользование другим лицам на основании договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Распоряжение — это юридически обеспеченная возможность определять правовую судьбу вещи.

Собственник может осуществлять правомочие распоряжения принадлежащей ему вещью путем совершения как юридических действий, так и фактических.

К юридически значимым действиям (юридическим актам) следует отнести совершение собственником сделок, направленных на отчуждение вещи, таких, например, как купля-продажа, дарение.

Правомочие распоряжения вещью может принадлежать и несобственнику. Так, в соответствии со ст. 76 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия наймодателя и совместно проживающих с ним членов семьи вправе передавать его во временное пользование по договору поднайма. Но несобственник никогда не наделяется правом распоряжаться вещью в полном объеме.

Действующее законодательство, предоставив собственнику указанные правомочия, устанавливает и пределы их осуществления. Пределы права собственности представляют собой установленные законом границы осуществления права собственности.

Например, в соответствии со ст.

30 ЖК к пределам осуществления права собственности на жилое помещение относится необходимость использовать его только по назначению, недопустимость бесхозяйственного обращения с жилым помещением, необходимость соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилым помещением, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Нарушения собственником установленных границ осуществления права собственности влекут отрицательные для него последствия, в том числе иногда в виде принудительного прекращения права собственности (ст. ст. 240, 241, 293 ГК РФ).

И вот этот момент является второй причиной, по которой возникают жилищные конфликты – большинство собственников помнят о своих правах – проживать, пользоваться, распоряжаться. Но забывают о границах. Права пользования распространяются до тех пор, пока не начинаются права других собственников.

С включением жилых помещений в гражданский оборот все чаще возникают отношения общей собственности применительно к жилым помещениям: подавляющее количество государственного и муниципального жилья приватизируется в общую собственность проживающих в них граждан; очень часто по наследству передаются квартиры не одному, а нескольким гражданам; широко распространены случаи совместного приобретения гражданами того или иного жилья. Кроме того, как будет показано далее, у супругов при отсутствии брачного контракта, как правило, возникает право общей совместной собственности на приобретенное жилище.

Равно как и иные объекты гражданских правоотношений, жилое помещение может находиться в общей собственности граждан с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность согласно ГК РФ предполагается долевой.

Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при отсутствии такого соглашения устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.

https://www.youtube.com/watch?v=QLfekS9l8h4\u0026t=220s

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

1. На этом мы закончим теоретическую часть и перейдем к практической.
2. Многие считают, что наше законодательство оно как деревянное – что написано, то и должно быть.
3. Но если мы откроем гражданский или жилищный кодекс и посмотрим внимательнее, то почти каждая статья выглядит примерно таким образом: «это должно быть так, так и вот так… если иное не установлено законом или соглашением сторон».
4. Вопросы относительно долевой собственности не являются исключением.

Как я уже говорила – все вопросы относительно распоряжения правом собственности в квартире, у которой несколько собственников должны решаться с согласия всех сособственников. Т.е. законом прямо указано, что при долевой собственности, граждане должны договариваться и находить решения по всем вопросам. Это касается регистрации в жилом помещении, проживания, пользования и пр.

Если мы хотим распорядиться и продать или обменять свою долю, то обязаны вначале предложить воспользоваться других собственников преимущественным правом выкупа доли.

Давайте рассмотрим реальные ситуации, чтобы эта теория наложилась на практику. Пример:

Квартира находится в долевой собственности – по ½ — отец и взрослый сын. Мать зарегистрирована и проживает в квартире. После расторжения брака, отец обратился в суд с иском о выселении женщины и снятии ее с регистрационного учета. Суд исковые требования удовлетворил.

• Почему?
• Ведь закон устанавливает, что члены семьи собственника обладают равными с ним, собственником, правами.
• Казалось бы – супругами они перестали быть, но женщина же осталась матерью второго собственника.

Суд придерживался такой логики – женщина была вселена в квартиру и зарегистрирована там на основании того, что она является членом семьи мужчины, его супругой. После расторжения брака она перестала быть членом его семьи.

1. В суде сын выразил свое согласие на проживание и регистрацию матери, но суд эти доводы отклонил.
2. Потому, что вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, что в силу указанной выше нормы права, требует согласия всех сособственников этого жилого помещения.
3. Отец против.
4. И что же, можно вот так свредничать и выселить человека?

Нет. В суде было установлено, что у женщины в собственности находится квартира, которая вполне пригодна для проживания.

• Поэтому, суд посчитал возможным выселить и снять с регистрации гражданку из спорной квартиры.
• В апелляции данное решение устояло.
• Пример по общему имуществу супругов, которое подразумевается долевым:

Супруги в браке приобрели квартиру и оформили на мужа. Через время их брак был расторгнут. Но раздел имущества они не произвели, не было необходимости, бывшая жена осталась проживать в квартире, мужчина уехал.

Через время он повторно женился и зарегистрировал супругу в данной квартире.

Бывшая жена обратилась с иском о признании новой супруги не приобретшей право пользования квартирой и снятии ее с регистрационного учета. Право пользования квартирой взаимосвязано с регистрацией по месту жительства, с пропиской.

Поскольку закон обязывает граждан регистрироваться по месту проживания. Т.е. имеешь право проживать – зарегистрируйся. Нельзя снять с регистрации и оставить право проживания. Это не относится к кочевым случаям – тут пожил, там пожил.

Регистрация производится по месту преимущественного проживания гражданина.

Суд исковые требования удовлетворил. Несмотря на то, что право собственности в ЕГРН зарегистрировано только на мужчину, поскольку квартира приобретена в браке, то она является общим имуществом супругов и в таком случае также требуется согласие бывшей супруги.

И еще один очень интересный пример:

Мужчина и его вторая супруга проживали в однокомнатной квартире. После смерти мужчины в наследство вступили его вторая жена и взрослый сын. Они стали долевыми собственниками по ½ доли на эту квартиру.

Видимо, отношения у них не были хорошими, поскольку сын подал исковое заявление о вселении в квартиру и считал возможным заселиться самому и своей семье. Женщина подала встречный иск – о том, что эта семья не приобрела права пользования квартирой и о снятии их всех с регистрационного учета.

Суд удовлетворил встречное исковое заявление, поскольку было установлено, что у семьи сына есть иное жилое помещение для проживания, где они все годы и жили. А метраж и планировка однокомнатной квартиры не позволяют проживать такому количеству человек.

Суд расценил иск о вселении как злоупотребление своим правом со стороны сына и отказал ему в удовлетворении иска.

То есть картинка складывается таким образом, что при долевой собственности любые действия должны производиться по соглашению со всеми собственниками.

Исключение – несовершеннолетние дети долевого собственника. Дети могут быть вселены и зарегистрированы в квартире только по желанию родителя-собственника.

В остальных случаях потребуется согласие.

Одна из частых манипуляций – если не дашь нам тут спокойно жить, то сдам свою комнату приезжим из стран ближнего зарубежья и они устроят тебе тут сладкую жизнь.

Не получится. Вселить кого-то платно или бесплатно, можно только с согласия всех собственников. Даже если это член семьи.

 И кажется, что выход в такой ситуации только один — обратиться в суд. Но, как показывает  практика, не всегда решение будет в вашу пользу. Порой, судебный акт оказывается очень неожиданным и весьма неприятным.

1. И для этой проблемы есть решение!
2. Как я писала выше — гражданский и жилищный кодексы прямо устанавливают, что все вопросы должны быть разрешены путем соглашения между всеми собственниками.
3. Самостоятельно достичь согласия людям, находящимся в эпицентре конфликта, практически невозможно.

Поэтому, закон предусмотрел Процедуру медиации. Это определенным образом построенные переговоры, которыми руководит беспристрастное лицо — медиатор.

• Процедура медиации позволяет людям снять накал эмоций, понять и осознать свои потребности, интересы и желания, что в итоге позволяет найти необходимое решение.
• Если посмотреть картотеку судебных дел, то мы увидим, что в сренем одно дело рассматривается около полугода.
• Переговоры занимают в среднем 2 недели, а по итогу стороны получают на руки документ, равный по юридической силе судебному акту.

Любой жилищный конфликт имеет решение. Вопрос — кто будет это решение принимать? Вы сами или переложите отвествтенность на других?