Снос самовольной постройки можно и нужно пытаться остановить через иск о признании права собственности. После решения о сносе постройка будет признана самовольной. Чтобы избежать конфликта решений, важно успеть подать иск о признании права до рассмотрения иска о сносе.

В журнале «Корпоративный юрист» № 3 за март 2022 года Алмаз Кучембаев, руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры», объяснил, почему важно заявлять признание права на самовольную постройку. Когда муниципальные власти через суд пытаются получить решение снести постройку, то не поможет даже разрешение на строительство. Читайте по ссылке >>>

Снос самовольной постройки

Снос самовольной постройки. Признаки самовольной постройки.  

Самовольная  постройка это здание (объект капитального строительства), которое  (1) возведено на чужом участке; (2) или на своем участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; (3) либо возведено без получения на это необходимого разрешения; (4) либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. При наличии любого из этих нарушений постройка самовольная.

С одной стороны, требование, вытекающее из разрешенного использования земельного участка, получения соответствующих согласований, разрешений  или градостроительных и строительных норм и правил должно быть  установлено на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являться действующим на дату выявления самовольной постройки.

С другой стороны самовольная постройка может не соответствовать признакам законности  (соответствующее разрешенное использование земли, получение необходимых согласований и  разрешений,  соблюдение градостроительных  и строительных норм) на все юридические важные даты и последствия этого разные.

В п. 26 Постановления Пленумов № 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и единственным безусловным основанием для сноса.

Значимым обстоятельством в данном случае является установление факта обращения лица, создавшего самовольную постройку, в уполномоченные органы – в частности, для получения разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Интересна оговорка в ст. 222 ГК РФ, что объект не является самовольной постройкой, если его собственник  не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Данная норма пока не получила отражение  в делах сносе самовольных построек, но ее употребление в законе не впервые.

Долгое время «не знал и не мог знать» применяется к добросовестным приобретателям, которые признавались добросовестными если полагались на сведения ЕГРН, которые оказались не верными.

Таким образом, в делах о самовольных постройках оговорка «не знал и не мог знать»  тоже могла бы применяться в таком же виде. Однако, остаются вопросы.

Можно ли считать самовольной  постройку, если ее собственник зарегистрировал ее в ЕГРН без разрешения на строительство? Должен ли такой владелец самостоятельно определять, что Росреестр ошибся? Может ли быть признан добросовестным покупатель такой недвижимости?    

Важно отметить, что сегодняшнее законодательство позволяет по «дачной амнистии» признать право собственности на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства без суда даже при наличии нарушений градостроительного регламента. 

Как не платить за смену ВРИ узнайте здесь >>>

Снос самовольной постройки. Иск о сносе

Согласно разъяснениям постановления N 10/22 снос самовольной постройки вправе требовать через суд собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. Самовольная постройка, нарушающая публичные интересы, может быть снесена по иску  прокурора, а также администраций муниципалитетов. 

Как указано в пункте 24 названного постановления, по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ, если в суде заявлен снос самовольной постройки надлежащим ответчиком является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если  бы постройка не являлась самовольной.

Например, в случае отчуждения самовольной постройки — ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо, получившее имущество во владение.

Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика в ситуации, когда в суде заявлен снос самовольной постройки (абз 2 ч. 3 ст. 40 ГПК РФ или ч. 2 ст. 46 АПК РФ). 

Возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым ст.

222 ГК РФ, не исключена, но ограничена одним из условий: исковая давность не применяется в случае если заявлен  снос самовольной постройки, которая угрожает жизни и здоровью граждан (пункт 22 Постановления № 10/22), и исковая давность также не распространяется если заявлен снос самовольно постройки, которая создана на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами).

Как мы поможем исправить реестровую ошибку здесь >>>

Снос самовольной постройки и признание права 

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: (1)  если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; (2) если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;  (3) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Самовольная постройка может быть признана собственностью владельца земельного участка, если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Как правило, это определяется судебно-строительной экспертизой.

Признание права на самовольную постройку это и способ введения объекта недвижимости в оборот (только после регистрации можно продавать, сдавать в аренду, эксплуатировать) и способ защиты от сноса самовольной постройки. До не давнего времени практиковалось, что признание права на самовольную постройку заявляется, только если нет разрешения на строительство.

При этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не служит основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче  такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В последнее время суды стали признавать самовольными и сносить даже зарегистрированные объекты с имеющимися разрешениями на строительство. В таких случаях, важно заявить признание права на самовольную постройку самостоятельным иском до вынесения решения о сносе. Вынесенное решение о сносе не позволит суд рассматривать признание права на самовольную постройку. 

Интересно, что по мнению судьи Верховного суда РФ Поповой Г.Г.

, если суд подтвердил незаконность разрешения на строительство (реконструкцию) и последующий снос самовольной постройки, то это исключает возможность последующего признания права на самовольную постройку.

Таким образом, иск о признании права желательно подавать как встречный или самостоятельный до вынесения решения о признания незаконным строительства. Даже если признаков самовольности постройки еще нет! 

Конфликт решений в законе не описан. Это и не прекращение дела по иску о признании права на самовольную постройку после решения о ее сносе по ст. 150 АПК РФ или  ст. 220 ГПК РФ. Решение о сносе не является в таком случае судебным актом, принятым по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям. 

Но конфликт решений в делах о самовольных постройках и невозможно обойти заявлением о пересмотре решения о сносе по новым обстоятельствам.  В ст. 392 ГПК и ст.

311 АПК  предусмотрено, что новым обстоятельством является только внесение изменений в нормы закона о самовольной постройки. Не будет новым обстоятельством и изменение градостроительного регламента. Согласно ч. 7 ст.

33 Градостроительного кодекса РФ в отношении земельного участка под самовольной постройкой, после ее выявления, не допускается внесение изменений в правила землепользования и застройки.

ПОДБОРКИ:  Приобретательная давность заработала в 2021 году!

При этом могут измениться другие обстоятельства: возникнет право на землю под постройкой или параметры постройки будут приведены в соответствие с требованиями. Однако, в таких делах и того самого конфликта решений уже не будет. Если конфликт решений невозможно обойти, то его следует не допустить. Поэтому  встречный иск о признании права обязателен. 

Как мы защищаем добросовестных приобретателей читайте здесь >>>

Снос самовольной постройки или приведение в соответствие?

Снос самовольной постройки имеет альтернативу — приведение ее в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки.

Сохранение самовольной постройки иногда достигается в суде о ее сносе и без встречного иска. Определением СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 октября 2018 г. N 49-КГ18-45 рассмотрено дело, в котором сосед сносил баню соседа из-за нарушений отступов от границ.

Верховный суд высказался против сноса, указав, что снос самовольной постройки  является крайней мерой (больше для случаев захвата чужой земли), а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению. Суды должны, по возможности, определять каким иным способом, отличным от сноса строения, возможно восстановление нарушенного права истца.

Например, в таких делах всегда может обязать владельца сделать дополнительные противопожарные мероприятия или отвод осадков с крыши.  

Самовольная постройка по закону сносится не по  формальным признакам (например, при отсутствии  разрешения на её строительство), а в связи с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду её  несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Занимаясь подобными делами, мы часто сталкиваемся с большой степенью свободы усмотрения судов. Не раз наблюдали, когда схожие ситуации разрешались с точностью наоборот.

Например, объект не достроен, разрешение есть, но допущены нарушения – в одном случае судьи сносят такой  объект, в другом признают на него право.

И чуть ли не главным критерием становится, какой иск (о сносе или о признании права) рассмотрен первым.

Самовольная постройка оценивается судьями по-разному. При рассмотрении вопроса законности постройки судом практика разнится, кто-то из судей руководствует датой выявления, кто-то   датой  вынесения решения, кто-то допускает приведения постройки в соответствие за пределами судебного процесса.  

Судьи нередко закладывают вариант таких изменений в своих решениях. Приведение в соответствие с параметрами законодатель предусмотрел как на этапе проектирования в ст. 40 ГрК РФ, так и на этапе строительства в ч. 7 ст. 52 ГрК РФ. На это направлена и ст. 222 ГК РФ в части приведения в соответствие. 

Отмечу, что в  соответствии с ч. 9 ст. 55.32 Градостроительного Кодекса РФ лица, на которые возложена обязанность распорядиться самовольной постройкой, по своему выбору осуществляют снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.

В п. 28 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г.

по поводу реконструкции указано, что «суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ».

Представляется возможным распространить это правило и на случаи, когда самовольная постройка может быть приведена в соответствие.

Неустранимость и существенность нарушений очевидны когда, к примеру, отсутствует право на землю под постройкой. И не так очевидны, когда речь идет о несоответствии параметров постройки градостроительным и строительным нормам. Именно экспертиза помогает понять стоимость и целесообразность  работ по приведению в соответствие.

Судами часто признается, что снос недвижимого имущества является крайней мерой.

«Такая мера может быть применена только в случае, если будет установлено, что сохранение такой постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан, и эти нарушения являются неустранимыми и существенными» (См.

, например  Решение Арбитражного суда г. Севастополя от 01.09.2021 по делу № А84-4147/2019).   В данном деле суд ушел в решение о «приведении в соответствие» в отсутствие таких требований у истца по иску о сносе.

С одной стороны, в делах о «приведении в соответствие» суды обходят нарушение одного из условий ст. 222 ГК РФ даже в отсутствие встречного иска о сохранении. Такие судебные решения часто не проигрывают по детализации мировым соглашениям. При этом суды не забывают обязать привести целевое назначение земельного участка в соответствие.

Например, в деле А41-18867/2021 АС Московской области утвердил мировое на условиях, что ответчик обеспечивает завершение проектных работ, получение положительного заключения государственной экспертизы на проектно-сметную документацию, оформление земельно-имущественных отношений на земельные участки,  оформление разрешения на строительство объекта в определенный срок.

 А в деле А41-10858/2020 этот же суд, обязал владельца постройки привести ее  в соответствии с параметрами или обязательными требованиями, а так же разработать и утвердить проектную документацию, получить разрешение на строительство в определенный срок.

Интересно  также дело АСГМ № А40-25010/2020, решение по которому подтверждено  окружной  инстанцией.

Суд  обязал ответчика привести постройку в соответствие с проектной и строительной документацией, предоставив в случае неисполнения решения суда в указанный срок, право истцу осуществить мероприятия по приведению здания в соответствие с проектной и строительной документацией самостоятельно с дальнейшим возложением расходов на ответчика.

С другой стороны, «приведение в соответствие» не предусмотрено законодательством как способ защиты права  и это вторая причина, почему нужен встречный иск о признании права. Это поможет задать нужные вопросы эксперту и определить как именно приводить в соответствие.

Первая причина, вы не сможете обойти решение о сносе последующим приведением в соответствие.

Часто незаконность постройки выявляется только по результатам судебной экспертизы, когда рассмотрение дела в суде уже подходит к концу.  Нужны быть готовым изменить постройку, вплоть до изменений проектной документации.   И сделать это быстро, до решения суда! И важно помнить, что всегда остаются такие способы защиты как мировое соглашение.

Отношение судов к сносу самовольных построек меняется в зависимости от федеральных трендов, региональной политики и конкретных обстоятельств. При этом конфликт решений по делам о самовольных постройках это пробел в законе. И нельзя давать использовать это процессуальное препятствие против себя. Приводите постройку в соответствие с требованиями.

Как мы поможем воспользоваться «дачной амнистией» читайте  >>>

Снос самовольной постройки или признание права на самовольную постройку через приобретательную давность 

03.08.2021 Определением экономической коллегии Верховного суда РФ было рассмотрено дело о признании в порядке приобретательной давности права на самовольную постройку. 

Вс разъяснил, какую пристройку нужно снести — новости право.ру

В начале 2020 года житель Ярославской области Роман Фирсов* возвел пристройку к своей квартире в многоквартирном доме. В ней он сделал ванную комнату. Проход в новое помещение собственник разместил на месте окна. В итоге площадь недвижимости Фирсова увеличилась с 38,5 м² до 51,1 м².  

После окончания работ собственник направил заявление на ввод объекта в эксплуатацию в областной департамент строительства. Но чиновники отказались выдавать разрешение, так как Фирсов не согласовывал строительные работы ранее, а также не получал согласия на возведение пристройки от других жильцов дома. 

Тогда собственник обратился к ООО «Кадастровый центр «Согласие» за проведением экспертизы.

Специалисты в заключении указали, что самовольная реконструкция жилого дома соответствует требованиям строительных норм и правил, не нарушает права и интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью кого-либо.

Безопасность постройки также подтвердили эксперты из «Всероссийского добровольного пожарного общества» и ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ярославской области». 

Но с этим не согласилась собственница одной из квартир дома Нина Шамова*. Летом 2020-го женщина обратилась в Угличский районный суд Ярославской области с иском к Фирсову и управлению муниципального имущества местной администрации. В нем Шамова потребовала признать пристройку незаконной и обязать ответчика ее снести. 

Практика ВС решил, когда пристройку можно признать самовольной

Истец указала, что ответчик без согласия других жильцов занял земельный участок, который, согласно ст. 36 ЖК, — общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. По словам истца, из-за реконструкции дома она также не может свободно пройти к своим сараям. 

Кроме того, ответчик не оборудовал слив с крыши, из-за чего с пристройки стекает вода, которая подтапливает сооружения, расположенные рядом.

В иске Шамова указала, что Фирсов самовольно установил канализационную трубу, которая проходит под сараями женщины: она протекает, из-за чего гниют бревна сараев, появляется сирость и неприятный запах, утверждала истец.

Впоследствии к требованиям Шамовой присоединились другие жильцы дома — Николай Шамов* и Аркадий Никитин*. 

Но Фирсов отказался сносить пристройку и подал встречный иск, в котором потребовал признать право собственности на реконструированную квартиру.

По словам Фирсова, до начала работ он получил устное согласие на строительство от всех жильцов дома.

Ответчик также уверен, что постройка не нарушает права и интересы других собственников, так как подтопления происходили и до ее возведения из-за особенностей ландшафта. 

Но доводы Фиросова не показались суду убедительными. 2 декабря 2020 года Угличский райсуд признал пристройку незаконной и обязал ответчика ее снести. Первая инстанция указала, что для проведения реконструкции Фирсов должен был получить письменное согласие от всех собственников помещений дома и без этого пристройку нельзя признать законной. 

Ярославский областной суд занял иную позицию по этому сопору. В определении от 12 апреля 2021 года апелляция обратила внимание, что согласно заключениям экспертов пристройка соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам.

Это является основанием для сохранения пристройки по правилам ст. 222 ГК, а еще, отметил суд, другие собственники помещений дома дали согласие на реконструкцию в устной форме. Это подтверждается пояснениями Фирсова и его супруги, указала апелляция.

По мнению областного суда, согласие других жильцов необязательно должно быть получено в письменной форме. 

В итоге апелляция отменила решение первой инстанции и удовлетворила встречный иск Фирсова. С этим согласилась и кассация. После чего Шамова решила обратиться в Верховный суд.

Обязательное согласие 

Дело № 8-КГ21-18-К2 рассмотрела «тройка» под председательством судьи Юрия Москаленко. Гражданская коллегия не согласилась с выводами апелляционного и кассационного суда.

ВС указал, что для проведения реконструкции многоквартирного дома, которое привело к уменьшению размера общего имущества, Фирсов был обязан получить согласие всех других собственников помещений в многоквартирном доме.

Надлежащее подтверждение согласия жильцов — это решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, что следует из статей 36 и 44 ЖК, пояснял суд.  

Практика Верховный суд разъяснил, как правильно узаконить пристройку

Коллегия также указала, что участок, на котором построен многоквартирный дом, предназначен для того, чтобы жильцы могли пользоваться помещениями этого дома и другими объектами на участке. Согласно ст.

37 ЖК собственникам помещений запрещено выделять и отчуждать свои доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Но суды не учли эти положения закона и не обратили внимания на то, что земля под домом находится в общей собственности участников спора, считает ВС.

Коллегия уверена, что у судов не было оснований считать пристройку законной. 

В итоге «тройка» вернула дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Неслучайные позиции 

По мнению Александра Титова, юриста Федеральный рейтинг.

, суд первой инстанции, вероятно, исходил из того, что реконструкция многоквартирного дома без согласия собственников других помещений — это достаточное основание для призвания пристройки самовольной.

Эта позиция также соответствует судебной практике. Например, аналогичные выводы можно встретить в решении Пресненского районного суда города Москвы от 1 июня 2018 года по делу № 02–0011/2018.

Важен и вывод, что для реконструкции необходимо согласие всех собственников многоквартирного дома, отмечает эксперт. Такие выводы уже встречались в практике гражданской коллегии ВС в определении от 10 октября 2017 года по делу №18-КГ17-164. 

Государственные органы также требуют согласия всех собственников квартир для проведения реконструкции, говорит Елизавета Капустина, руководитель практики Федеральный рейтинг.

группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Антимонопольное право (включая споры) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Семейное и наследственное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (mid market) Профайл компании
Эта позиция встречается, например, в письме Минстроя России от 22.10.2020 № 31768-ОГ/04.

При этом определения апелляционной и кассационной инстанции все же не случайны, отмечает Титов. По словам эксперта, ст.

222 ГК не устанавливает конкретных пределов для разграничения законной и незаконной постройки, поэтому зачастую бывает сложно предугадать, какую пристройку суд сохранит, а какую обяжет снести.

Эту проблему в действующем законодательстве необходимо решить, например определив более четкие признаки для самовольных построек, которые возможно узаконить, считает Титов. 

* Имя и фамилия изменены редакцией.

Снос объектов капитального строительства: новые правила регулирования

Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ) с 4 августа 2018 года был дополнен новой главой 6.4, посвященной сносу объектов капитального строительства (далее – ОКС).

• В настоящей статье проанализируем ранее действовавший порядок регулирования сноса ОКС, остановимся на вновь установленных правилах сноса, в том числе особенностях сноса самовольных построек и объектов, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ).
• Регулирование сноса ОКС до введения новой главы ГрК РФ
• Правовое регулирование сноса ОКС до внесения последних изменений носило крайне фрагментарный характер, позволявший говорить о наличии пробела в праве в рассматриваемой сфере.
• При этом основным являлся вопрос необходимости получения разрешительной документации на снос.

Из буквального толкования положений градостроительного законодательства следует, что работы по сносу зданий, сооружений прямо не отнесены к работам по строительству или реконструкции, для осуществления которых по смыслу ст. 51 ГрК РФ необходимо получать разрешение на строительство.

Аналогичная позиция нашла отражение в судебной практике. Так, например, Верховный Суд РФ отказал в привлечении организации, осуществившей снос здания без разрешения на строительство, к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях, устанавливающей ответственность за строительство, реконструкцию ОКС без данного разрешения.

В своем постановлении по делу Верховный Суд РФ отразил, что проведенные обществом работы по демонтажу (сносу) нежилого здания к строительным не относятся и, следовательно, не требуют получения разрешения на строительство.

При этом доказательств того, что работы по демонтажу (сносу) нежилого здания произведены на начальном этапе строительства либо в составе работ по реконструкции объекта капитального строительства, надзорным органом, просившим привлечь организацию к ответственности, не представлено[1].

Таким образом, разрешение на строительство для производства работ по сносу ОКС требуется только в том случае, если снос объектов производится в составе работ по строительству ОКС, то есть их созданию, в том числе на месте сносимых объектов (п. 13 ст. 1 ГрК РФ).

1. Данная позиция представляется спорной, поскольку фактически работы по сносу (демонтажу) объектов могут быть не менее сложными и опасными, чем непосредственно работы по строительству, реконструкции.
2. При этом подготовительные работы по сносу отражались в самостоятельном разделе проектной документации на строительство – проекте организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей (с 1 июля 2019 года с учетом изменений требований к содержанию проектной документации работы по сносу включаются в единый раздел «Проект организации строительства» (ПОС)).
3. Вместе с тем, на уровне регионального законодательства действовал ряд актов, устанавливавших обязанность получать некие иные разрешения государственных органов субъектов РФ или органов местного самоуправления на снос ОКС.

Такие правила были установлены, например, ранее действовавшим Постановлением Правительства Москвы от 07.12.

2004 № 857-ПП «Об утверждении Правил подготовки и производства земляных работ, обустройства и содержания строительных площадок в городе Москве». При этом за самовольный снос зданий, сооружений в г.

Москве предусмотрена административная ответственность по ч. 2 ст. 8.18 Кодекса г. Москвы об административных правонарушениях.

Защита законных прав по делам о самовольных постройках

Настоящий обзор (FAQ) подготовлен адвокатами Адвокатского бюро «Домкины и партнеры», специализирующимися на судебном разрешении споров о недвижимости. В публикации использованы результаты судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.

Приведенный обзор не является руководством для принятия самостоятельных правовых решений. При возникновении соответствующих вопросов, а также перед принятием юридически значимых действий, читателям рекомендуется обратиться за консультациями к профильному специалисту.

Дата актуальности изложенного материала – 12.01.2022 года

Значительную долю судебных споров о недвижимости в практике российских судов занимают дела о легализации или сносе объектов самовольного строительства.

Положения действующего российского закона, в частности, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляет заинтересованным лицам при определенных обстоятельствах ввести самовольную постройку в гражданский оборот, закрепив за ней официальный правовой режим.

Основные положения закона данной области права, обзор результатов судебной практики, а также процессуальные особенности рассмотрения дел данной области права, мы предлагаем рассмотреть в данной публикации и виде ответов на часто задаваемые вопросы.

Какая постройка считается самовольной в соответствии с российским законодательством?

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Как определяется подведомственность дел, связанных с самовольным строительством?

• Для определения подведомственности дела необходимо принимать во внимание, (1) кто является субъектом (участником) спора, а также (2) характер правоотношений.
• Так, дела в отношении самовольных построек, используемых для осуществления предпринимательской деятельности, участником которых являются юридические лица либо индивидуальные предприниматели, должны рассматриваться в системе Арбитражного суда Российской Федерации.
• Во всех иных случаях спор должен быть принят к производству судом общей юрисдикции в том числе, если собственником помещения, используемого в коммерческих целях, является физическое лицо.

Какой суд должен рассматривать дело, связанное с самовольным строительством?

Дела о сносе самовольной постройки, о запрете самовольного строительства объекта недвижимости, о признании права собственности на него и т.д. подсудны районному суду либо арбитражному суду по месту нахождения данного объекта спора.

Как должен рассчитываться размер государственной пошлины за рассмотрение судом дела о самовольной постройке?

Исковые споры о сносе самовольных построек, о запрете строительства объекта недвижимости, о признании реконструкции незаконной, относятся к имущественным спорам, не подлежащим оценке. Соответственно, государственная пошлина исчисляется по правилам, установленным пунктом 3 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ.

Может ли суд отказать в принятии искового требования в виду недостаточности прилагаемой к иску документации?

Например, при разрешении вопроса о принятии к производству иска о признании права собственности на объект недвижимости суд проверяет наличие документов, свидетельствующих: о принятии мер к получению разрешений на строительство или о вводе объекта в эксплуатацию. Если же такая документация не будет приложена, суд оставит исковое заявление без движения, поскольку её отсутствие не позволяет сделать вывод о нарушении права истца либо угрозе нарушения его прав.

Адвокат по делам и спорам с объектами недвижимости

Что обязательно следует отразить в исковом заявлении о признании права собственности на самовольную постройку?

Пункты 4, 5 части 2 статьи 131 ГПК РФ обязывают заинтересованное лицо в исковом заявлении указать на обстоятельства и доказательства нарушения либо угрозы нарушения его прав, свобод или законных интересов.

С учетом указанного требования закона, например, в иске по делу о признании права собственности на самовольные постройки, необходимо указать на отсутствие разрешения на строительство, на отсутствие разрешения о вводе объекта в эксплуатацию, а также обосновать перед судом невозможность их получения в связи с чем истец и вынужден обратиться в суд.

Удовлетворит ли суд исковое требование о признании права собственности на объект недвижимости, если ответчик признает в суде исковые требования?

Принятие судом согласия ответчика с иском о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, является нарушением норм как материального, так и процессуального права. Рассмотрим пример из судебной практики (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 18-КГ13-100).

Гражданин обратился с иском к компании (юридическому лицу) о признании права собственности на жилые помещения — квартиры в многоквартирном доме.

Свои требования гражданин обосновывал тем, что им был заключен  договор об инвестировании в строительство многоквартирного жилого дома, по которому компания обязалась передать ему долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом.

При рассмотрении дела компания признала в суде неисполнение своих обязательств, указав, что дом построен и технический паспорт на него изготовлен. С учетом признания иска компанией суд вынес решение об удовлетворении искового требования гражданина, которое впоследствии были отменено.

 При рассмотрении дела в кассационной инстанции суд указал, что спорный дом построен на арендуемом земельном участке с разрешенным использованием для эксплуатации здания магазина, а не жилого дома, а решение об изменении целевого назначения земельного участка и разрешенного вида его использования органом местного самоуправления не принималось. Использование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования нарушает права и законные интересы органа местного самоуправления, что в соответствии с положениями статьи 39 ГПК РФ является препятствием для принятия судом признания иска застройщиком.

Адвокат по делам о деловом строительстве жилья

Можно ли признать право собственности на самовольную постройку на основании приобретательской давности?

В соответствии с положениями российского закона возникновение права собственности в силу приобретательской давности и в связи с осуществлением самовольного строительства является различными самостоятельными правовыми основаниями. Правоприменительная практика четко придерживается положения о том, что приобретательская давность не может распространяться на самовольно возведенное строение (постройку).

Будет ли постройка признана незаконной, если разрешение на строительство здания будет аннулировано?

Факт признания в судебном порядке недействительными разрешений на строительство и на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию не в любом случае является достаточным основанием для его признания самовольной постройкой.

Какой редакцией норм права должен руководствоваться суд при разрешении дел, связанных с самовольным строительством?

На практике нередко возникает вопрос, какой редакцией закона должен руководствоваться суд при рассмотрении дела о самовольной постройке, когда её строительство было осуществлено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм.

Верховный Суд РФ в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.

2014, разъяснил судам, что при рассмотрении подобной категории дел судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки, а не действующие на момент рассмотрения дела по существу.

Какую правовую оценку получит нарушение строительных норм при рассмотрении иска в отношении самовольной постройки?

Судебная практика свидетельствует, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суд устанавливает, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Иными словами, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Можно ли признать право собственности лишь на часть объекта самовольной постройки?

Подобная правовая возможность действующим российским законодательством не предусмотрена.

Позиция судов строится на том, что законом не предусмотрено оснований для признания права собственности на часть объекта, возведенного с нарушением установленных законом норм и правил и являющегося самовольной постройкой.

В тоже время право собственности на  пристройку к недвижимому объекту можно установить путем предъявления искового требования о признании права собственности на объект в целом, то есть в реконструированном виде.

Имеет ли правовое значение для признания права собственности на самовольную постройку целевое назначение земельного участка, на котором она возведена?

Судебная практика однозначно свидетельствует, что суды всегда проверяют соблюдение целевого назначения земельного участка на котором возведена самовольная постройка, в том числе и в случаях, когда она возведена лицом владеющим земельным участком на легитимных основаниях.

Как следует из содержания статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам, но данные права могут осуществляются лишь при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка, о чем свидетельствует положение пункта 2 статьи 260 ГК РФ.

В случае самовольного изменения целевого назначения земельного участка и возведении на нем самовольной постройки при отсутствии разрешения компетентного органа об изменении целевого назначения требование о признании права собственности на самовольную постройки судом не может быть удовлетворено.

Какова судьба самовольной постройки, если она возведена на земельном участке, обремененном запретом на строительство?

В этом случае самовольная постройка подлежит сносу в безоговорочном порядке.

За чей счет сносится самовольная постройка?

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие осуществившим ее лицом либо за его счет. При отсутствии сведений о нём снос осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Может ли самовольная постройка быть снесена на основании решения органов муниципальной власти?

Снос самовольной постройки может быть осуществлен на основании решения органа местного самоуправления, принятого в императивно установленном порядке.

Будет ли признан самовольной постройкой дом, построенный на не выделявшемся под строительство участке?

Объект, который обладает признаками недвижимого имущества и возведен на земельном участке, не предназначенном для строительства, является самовольной постройкой и подлежит сносу.

 В тоже время, не является самовольной постройкой объект, строительство которого осуществлено на земельном участке, не содержащем каких-либо ограничений по его использованию.

При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку в судебной практике учитывается наличие воли собственника земельного участка на его предоставление для строительства определенного объекта.

За правовыми консультациями, связанными с вопросами и спорами о самовольном строительстве, Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры» по телефону (495) 646-86-11

В каком случае пристройку в мкд признают самовольной и заставят ее снести — пример из судебной практики

Любую постройку на участке многоквартирного дома можно возводить только с общего согласия всех собственников.

И очередное решение Верховного Суда (ВС РФ) лишь подтверждает это правило.

Начало истории

В трёхквартирном жилом доме один из собственников квартир (назовём его Ф.) возвёл пристройку. В ней он оборудовал ванную комнату для себя. Он попытался узаконить пристройку, но областной департамент строительства ему в этом отказал, поскольку:

• нет согласия от собственников двух других квартир на постройку;
• разрешение на строительство надо было получать заранее.

Ф. заказал экспертизу, которая подтвердила, что постройка безопасна и соответствует строительным нормам. Однако тут уже вмешалась соседка (далее будем называть её Ш.) Она обратилась в суд с требованием обязать Ф. снести пристройку, поскольку нарушена ст. 36 Жилищного кодекса (ЖК) РФ о том, что земельный участок многоквартирного дома – общая собственность всех владельцев квартир.

Она сочла нарушенным своё право пользования этим участком, так как из-за новой ванной не может теперь свободно добираться уже до своих сараев, самовольно сделанная канализация привела к тому, что начали подтапливаться и гнить сооружения, расположенные на участке. Иск поддержали два других жильца дома.

Сам же Ф. подал встречный иск о признании пристройки законной.

Конституционный суд поддержал право инвалидов, рожденных на Крайнем Севере, на получение жилищной субсидииНезаконное отключение электроэнергии в СНТ — ответственность и как правильно зафиксировать факт нарушения

Позиции нижестоящих судов

Районный суд, рассматривавший дело по первой инстанции, согласился с доводами истцов. Он счёл, что самовольная постройка была возведена с нарушениями ст. 36 ЖК РФ, а её эксплуатация нарушает интересы других собственников. Прежде, чем возводить что-то, Ф. должен был получить письменное согласие от всех них.

Областной суд, где дело рассматривалось в апелляции, напротив, согласился с ответчиком. Он указал, что согласно заключению экспертизы пристройка полностью безопасна и соответствует всем строительным нормам. Это уже, в силу ст.

222 ГК РФ, даёт возможность её узаконить. Кроме того, суд указал, что требований о письменном согласии закон не содержит – а, как показали свидетели, устно истцы уже согласились на строительство. В результате встречный иск Ф.

был удовлетворён.

Кассационный суд полностью согласился с апелляционным, оставив его решение в силе.

Ш. и другие истцы обратились уже в ВС РФ.

⚖️ Решение ВС РФ

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ рассмотрела дело и определила следующее.

Пристройка была возведена без письменного согласия других собственников земельного участка. Однако наличие устного согласия, подтверждённое материалами дела, не делает постройку незаконной самой по себе. Из заключений экспертиз следует, что построенная Ф. ванная не нарушает строительных, санитарных и пожарных норм.

Тем не менее, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ требует, чтобы уменьшение общего имущества происходило только с прямого согласия всех собственников дома. Таким имуществом является земельный участок. При этом реконструкция дома (то, что произвёл Ф.) – это, согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, компетенция только общего собрания собственников, которое не проводилось.

Также нижестоящие суды не учли, что согласно ст. 37 ЖК РФ, запрещено выделять в натуре и отчуждать свои доли в праве собственности на общее имущество дома. А именно это и сделал Ф., фактически выделив часть земельного участка, предназначенного для обслуживания дома.

В результате ВС РФ определением по делу №8-КГ21-18-К2 отменил решения апелляционного и кассационного судов и отправил дело на новое рассмотрение по существу снова в областной суд. Судьи должны вынести решение уже с учётом позиции ВС РФ по этому вопросу.

Поправки к ФЗ-217 — что ждать садоводам от нового законопроектаПочему именно муниципалитеты обязаны заниматься бесхозяйными сетями — что говорит закон

???? Каков порядок создания пристроек в многоквартирном доме, чтобы они не считались самовольными

Исходя из требований закона и судебной практики, можно определить правильный порядок возведения пристроек: