Заключение договоров купли-продажи земельных участков регулируется § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

В силу требований статей 24, 30 Федерального закона от 21.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры купли-продажи земельных участков, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину, гражданину, признанному ограниченно дееспособным или недееспособным, а также договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок.

• По соглашению сторон могут быть нотариально удостоверены и иные сделки с земельными участками.
• При нотариальном удостоверении договора-купли-продажи земельных участков нотариус учитывает следующие особенности.
• В частности, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) (статьи 5, 15, 27, 35, 37, 39.1):
• Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
• Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.
• Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

1. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
2. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.
3. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
4. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
5. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.

• При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
• В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
• Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
• Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
• 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
• 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ;
• 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
• Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
• Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
• Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 ЗК РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Статьей 37 ЗК РФ предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. 

В соответствии с требованиями статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

1. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
2. устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
3. ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
4. ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (статья 37 ЗК РФ).

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно статье 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

• Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
• В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
• При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
• Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
• Следует также учитывать особенности правового режима земельных участков для ведения крестьянского (фермерского хозяйства).

Правовой режим данного имущества определяется статьями 257-259 ГК РФ и Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

https://www.youtube.com/watch?v=qg2-v_6UNFg\u0026pp=ygVi0J_RgNC40L7QsdGA0LXRgtC10L3QuNC1INC_0YDQsNCyINC90LAg0LfQtdC80LXQu9GM0L3Ri9C5INGD0YfQsNGB0YLQvtC6IC0g0J7RgtCy0LXRgiDQrtGA0LjRgdGC0LA%3D

При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 ГК РФ. Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным ГК РФ и земельным законодательством.

Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

1. В случаях, предусмотренных статьей 258 ГК РФ, доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.
2. Порядок распоряжения имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 Федерального закона «О крестьянском фермерском хозяйстве».
3. Распоряжение имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется в интересах хозяйства его главой.

По сделкам, совершенным главой крестьянского (фермерского) хозяйства в интересах фермерского хозяйства, отвечает фермерское хозяйство своим имуществом, определенным в статье 6 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Сделка, совершенная главой крестьянского (фермерского) хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой крестьянского (фермерского) хозяйства в его личных интересах.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).субъект собственности, физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности, выступающее в роли владельца, распорядителя, пользователя объекта собственности.соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Признание права собственности на земельный участок

Содержание страницы

Необходимость признания права собственности на земельный участок часто возникает, когда необходимо совершить сделку с земельным участком, передать его в собственность другому лицу и при этом оказывается, что у владельца нет правоустанавливающих документов. Актуальность услуги чрезвычайно высока, ведь стоимость сотки земли в Московском регионе достигает несколько тысяч долларов. 

Чаще всего к нам обращаются в ситуациях, когда оформить право собственности на земельный участок во внесудебном порядке не представляется возможным, например:

1. утрачены или отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок
2. площадь земельного участка по правоустанавливающим документам не совпадает с его реальной площадью
3. спорные ситуации в сделках с переходом права собственности на недвижимость, расположенной на данном земельном участке

Особые сложности вызывает признание права собственности на фактически занимаемый земельный участок в случае, если он находился в пользовании еще до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. 

п. 4 ст.3 ФЗ N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001г.  гласит:

“Гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

Несмотря на то, что данная норма в редакции ФЗ N 171-ФЗ “О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ” от 23.06.2014 , вступившего в силу 1 марта 2015 г. сформулирована яснее, при признании в суде права собственности существует множество подводных камней.  

• Прежде всего, для признания права собственности требуются не просто выписки о праве собственности на жилой дом, а документы, подтверждающие возникновение права собственности на жилой дом до введения в действие ЗК РФ.
• Имеет значение также и тот момент, что эта норма в более ранней редакции давала возможность гражданам оформить право собственности на земельный участок при условии, что если дом был построен и оформлен в собственность каким-либо владельцем (не обязательно истцом) до 01 июля 1990 г. 
• Теперь же не предыдущие собственники, а только сам заявитель (истец) должен был приобрести его в результате сделки (или унаследовать).
• Оформить ЗУ в собственность позволяют также следующие нормы законодательства:

• Пункт .2.7 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” – приобретение в собственность земельного участка, предназначенного для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства (действует до 31 декабря 2020 г.)
• Пункт 20 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” – земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и на которых находятся многолетние насаждения, зарегистрированные в установленном законом порядке.

Если Вам не удалось оформить в собственность земельный участок в Росреестре во внесудебном порядке и местная администрация также отказывает в бесплатном предоставлении права собственности на земельный участок – следует обращаться в суд. 

Судебный порядок

По правилам подсудности надлежит обращаться в суд общей юрисдикции, а точнее в районный суд по месту фактического расположения спорного земельного участка.

https://www.youtube.com/watch?v=qg2-v_6UNFg\u0026pp=YAHIAQE%3D

При этом существует не только возможность обратиться к администрации с иском о признании права собственности, но и обжаловать отказ администрации в бесплатном предоставлении земельного участка в собственность в порядке главы 22 КАС РФ.

Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю.  Решение о признании права собственности, позволяет Вам обращаться в Росреестре для получения Выписку о праве собственности на земельный участок. 

При установлении судом права на приобретение земельного участка (обязание администрации предоставить Вам участок в собственность), необходимо обратиться в администрацию с соответствующим заявлением, приложив ксерокопию решения суда.

Регистрация права собственности на земельный участок

После рассмотрения администрацией заявления и предоставления согласия на передачу Вам земельного участка в собственность, можно обращаться в Росреестр за регистрацией права собственности.

Услуги юристов: 

Хочу обсудить с юристом свою ситуацию

Отправьте заявку, чтобы получить бесплатную консультацию. Наш специалист свяжется с Вами в течение 20 минут.

Бондаренко Артем Витальевич

Ведущий юрист, Партнер

Ушаков Игорь Александрович

Старший юрист

Получить от государства участок в собственность или аренду стало проще

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Без проведения торгов человек может приобрести в собственность ранее арендованный участок.

По такой же упрощенной процедуре граждане РФ и российские юрлица могут получить в аренду земельные участки с целью производства продукции для обеспечения импортозамещения

Правительство РФ упростило процедуру предоставления в собственность и аренду земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, и участков, государственная собственность на которые не разграничена. До конца 2022 г. в определенных ситуациях предоставлять их будут без проведения торгов (Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2022 г. № 629 (далее – Постановление № 629)).

Земельный участок может быть передан в собственность без проведения торгов, если он находится у гражданина на праве аренды.

При этом участок должен быть предназначен для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд либо для ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта (т.е.

в строке «Категория земель» в описании участка не должна быть указана категория «Земли населенных пунктов (поселений)»).

Как получить земельный участок в собственность бесплатно?В 2022 г. на бесплатный участок могут рассчитывать многодетные семьи и другие категории граждан, а также те, кто уже владеет земельным участком или желает осваивать свободные территории Севера, Сибири, Дальнего Востока

Но воспользоваться таким правом не получится, если были выявлены и не устранены нарушения использования земельного участка. Например, нарушением может считаться обнаруженное в рамках государственного земельного надзора нецелевое использование участка, т.е. не в соответствии с видом разрешенного использования.

Приобретение земельного участка осуществляется за плату согласно п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ. На территории Московской области цена продажи участка регулируется ст. 12 закона Московской области от 7 июня 1996 г. № 23/96-ОЗ и постановлением правительства Московской области от 2 мая 2012 г.

№ 639/16. А именно цена продажи составит 3% от кадастровой стоимости участка (если заявитель является собственником расположенного на нем здания, сооружения или помещения в них) либо будет равна рыночной стоимости, которая определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Гражданам РФ и российским юридическим лицам земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов в целях осуществления ими деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения.

Перечень такой продукции устанавливается решением органа государственной власти субъекта РФ. Например, в законе Московской области от 25 марта 2022 г.

№ 32/2022-ОЗ определен перечень из 21 вида экономической деятельности (выращивание зерновых культур, производство яиц сельскохозяйственной птицы, производство автотранспортных средств, прицепов и полуприцепов и т.д.).

При желании получить земельный участок в аренду в упрощенном порядке целесообразно ознакомиться с перечнем видов деятельности или продукции для обеспечения импортозамещения, установленным решением органа госвласти конкретного субъекта РФ.

Расторжение договора аренды земельного участка по инициативе администрации муниципального образованияУчастились случаи обращения администраций муниципальных образований в суды с исками к арендаторам-физлицам для расторжения долгосрочных договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности

Земельные участки могут предоставляться независимо от содержания документации по планировке территории и документов территориального планирования или градостроительного зонирования (за исключением документации по планировке территории с размещением объектов федерального значения и документов территориального планирования РФ). Но это не касается случаев, когда осуществление деятельности по производству продукции, необходимой для импортозамещения, не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом. Иными словами, если согласно правилам землепользования и застройки территории предоставление в аренду земельного участка для осуществления деятельности по производству продукции из установленного перечня не предусмотрено, то заявитель все равно сможет его получить. При этом документы градостроительного зонирования в течение шести месяцев приводятся в соответствие с целями предоставления земельного участка.

Вопрос о сроке действия договора аренды Постановлением № 629 не урегулирован. Значит, должны применяться общие правила, установленные в Земельном кодексе РФ. Так, договор аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка заключается на срок до 49 лет по выбору арендатора (подп. 17 п. 8, п. 12 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

Также в Постановлении № 629 отсутствует указание на право заключения нового договора аренды участка без проведения торгов после истечения срока действия первого договора. Согласно подп. 4 п. 4 ст. 39.6, п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ такое право арендатора, в том числе преимущественное право, не предусмотрено.

Вместе с тем в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких участках.

Поэтому если арендатор построил здание или сооружение для использования участка согласно виду разрешенного использования, то он имеет исключительное (преимущественное) право на приобретение этого участка в собственность или аренду даже после истечения срока действия договора аренды.

Постановлением № 629 установлено, что договор аренды должен предусматривать запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка, а также условие об одностороннем отказе арендодателя от такого договора в случае неиспользования участка в целях осуществления деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения. Значит, если арендатор допустит нецелевое использование земельного участка, то уполномоченный государственный орган откажется от договора аренды в одностороннем порядке. Он направит в адрес арендатора соответствующее уведомление, после чего договор будет считаться прекращенным.

На территории Московской области полномочия на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (в большинстве случаев приобретаются именно такие участки), переданы органам местного самоуправления, потому предоставляют землю они. Обратиться за получением участка можно как через региональный портал государственных услуг – mosreg.ru (потребуются личный кабинет и регистрация в ЕСИА), так и через территориальные МФЦ.

Если земельный участок не сформирован и не имеет границ (когда государственная собственность на землю не разграничена), необходимо обратиться за получением услуги по предварительному согласованию предоставления земельного участка с приложением схемы расположения участка, которая изготавливается кадастровым инженером (ст. 39.15 Земельного кодекса РФ). После проведения необходимых работ и осуществления государственного кадастрового учета земельного участка нужно подать заявление о предоставлении участка с приложением требуемых документов.

Приобретение прав на земельные участки, занятые строениями, в контексте определения Конституционного суда от 11 февраля 2021 года № 186-О и Постановления 26.11.2020 г. № 48-П

В отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре, длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права. Таким образом в отношении объектов недвижимости один из критериев возникновения права собственности по давности владения – добросовестность заблуждения о наличия права собственности по сути возможен только в случае регистрации такого права собственности на основании ничтожной сделки, либо вследствие приобретения недвижимости у лица, получившего его по ничтожной сделки. В иных случаях возможность добросовестного заблуждения о наличии права собственности можно предполагать в случае получения вещи во владения до создания регистрационной системы.

• Применение приобретательной давности в отношении земельных участков тем более имеет свои особенности, которые заключаются в первую очередь в том, что приобретательная давность до Постановления КС № 48-П могла быть применима только в отношении тех земельных участков, которые находились в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении предусмотренных пунктом 1 статьи 234 ГК РФ условий.
• В пункте 16 постановления ВАС и ВС 10/22 отмечалось, что при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.
• Тем не менее, как постановления 10/22 так и Постановление КС 48-П не внесли полной ясности в вопросе случаев применения приобретательной давности в отношении земель.
• В российском земельном праве наряду с «классическими» формами и видами публичной собственности (федеральная, субъектов Российской Федерации, муниципальная) существует еще одна разновидность государственной собственности на землю — «неразграниченная государственная собственность», что, в  том числе, признается и в свежем Определении КС от 11 февраля 2021 года № 186-О об отказе в принятии к рассмотрению жалобы на нарушение конституционных прав абзацем первым пункта 1 статьи 234 ГК РФ.

При этом Конституционный суд вопреки ранее высказанной в постановлении № 48-П позиции, в определении отмечает, что в условиях действующей презумпции государственной собственности на землю сама по себе несформированность земельного участка и отсутствие государственной регистрации права собственности публичного образования на него не означает, что соответствующее публичное образование фактически отказалось от своего права собственности или проявляет безразличие к правовой судьбе этого земельного участка. Соответственно, для любого добросовестного и разумного участника гражданских правоотношений должно быть очевидным, что земли, на которых земельные участки не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, относятся к государственной собственности и что само по себе отсутствие такого учета не свидетельствует о том, что они являются бесхозяйными. Занятие без каких-либо правовых оснований несформированного земельного участка, заведомо для владельца относящегося к публичной собственности, не может расцениваться как не противоправное, совершенное внешне правомерными действиями, т.е. добросовестное и соответствующее требованиям абзаца первого пункта 1 статьи 234 ГК РФ. Следовательно, положения статьи 234 ГК РФ не могут рассматриваться как нарушающая конституционные права в конкретном деле с участием заявителя и в указанном им аспекте.

https://www.youtube.com/watch?v=WzAczM_COpA\u0026pp=ygVi0J_RgNC40L7QsdGA0LXRgtC10L3QuNC1INC_0YDQsNCyINC90LAg0LfQtdC80LXQu9GM0L3Ri9C5INGD0YfQsNGB0YLQvtC6IC0g0J7RgtCy0LXRgiDQrtGA0LjRgdGC0LA%3D

В настоящее время большинство случаев из судебной практики, когда суды принимали решение о передаче земельного участка в частную собственность (в том числе постановление КС 48-П) в силу приобретательной давности, касались земельных участков, занятых жилыми домами и прочими постройками граждан. Данные участки не были зарегистрированы в реестре в качестве федеральных или муниципальных земель, а находились в неразграниченной государственной собственности.

Представляется, что участки из таких земель и должны предоставляться в частную собственность не в силу приобретательной давности, а с целью реализации принципа единства судьбы земельного участка и здания расположенного на нем. Собственно можно предположить, что именно руководствуясь этим соображением Конституционный суд и применил статью 234 ГК РФ в постановлении КС 48-П.

1. Как неоднократно отмечал Конституционный Суд, природная связь земельного участка и находящихся на нем иных объектов недвижимости обусловливает принцип единства судьбы прав на земельный участок и находящиеся на нем объекты, являющийся одним из основных начал земельного законодательства, отраженным, в частности, в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (Постановление от 11 февраля 2019 года N 9-П).
2. Однако необходимо учитывать, что земельное законодательство содержит закрытый перечень оснований и процедур приобретения гражданами и юридическими лицами земельных участков в частную собственность за плату и бесплатно (на торгах и без торгов), однако среди таких случаев сохраняется значительное число, когда участок, занятый строением уже принадлежащим лицу на праве собственности, должен быть именно выкуплен у государства.
3. Такая ситуация в контексте принятия постановления Конституционного суда № 48 представляется абсурдной, поскольку такие земли в результате давностного владения так или иначе окажутся в собственности лиц, обладающих правом собственности на недвижимость расположенную на участке.
4. В Российской Федерации уже существует два федеральных закона, которые реализуют принцип единства судьбы земельных участков и зданий на них расположенных, наделяя правом собственности на землю правообладателей зданий.

Во-первых согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.

2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того Закон о введении в действие ЗК РФ содержит аналог гражданско-правовой конструкции приобретательной давности. Согласно п. 4 ст.

3 Закона о введении в действие ЗК РФ гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие ЗК РФ либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие ЗК РФ. Можно предположить, что в этой норме Закона о введении в действие ЗК РФ речь идет о частном случае приобретательной давности. Но можно ли тогда сказать, что Земельный кодекс РФ сужает сферу действия давности владения ГК РФ до частного случая (участка с домом)? Наверное, нет, поскольку изначально в этой норме Закона о введении в действие ЗК РФ ничего не говорилось ни про сроки, ни про добросовестность, ни про иные условия. Из этого следует, что в Законе о введении в действие ЗК РФ указана «автономная» процедура, не имеющая точек соприкосновения с ГК РФ и приобретательной давностью. Но тогда возникает вопрос о том, не следует ли расширить эту процедуру из Закона о введении в действие ЗК РФ, поскольку именно она и позволит реализовать принцип единства судьбы зданий и земельных участков.

В результате проведения «дачной амнистии» ощутимо упрощен механизм приобретения в частную собственность земельных участков и индивидуальных жилых домов.

Однако в части бесплатного приобретения в собственность земельных участков законодатель до сих пор предполагает, что у граждан есть хоть какие-нибудь документы на земельный участок.

Поэтому специальной законной процедуры для случаев, когда у гражданина отсутствуют вообще документы не на дом, а на земельный участок, все еще нет.

В настоящее в ГД РФ находится на рассмотрении проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены», основной целью которого является оформление прав на объекты гаражного назначения и земельные участки, на которых они расположены.

Можно сделать вывод о том, что земельные участки, зарегистрированные в частную собственность, не должны передаваться другим лицам в силу приобретательной давности в силу того, что невозможно заблуждаться по поводу наличия права.

Тем не менее, на такие участки должна распространяться статья 234 ГК в случае если право лица, которое заблуждается в вопросе наличия у него права собственности все же будет зарегистрировано в реестре, а у правообладателя истекут сроки предъявления виндикационного иска.

Аналогичным образом если земельный участок зарегистрирован в публичную собственность (например, федеральную собственность), то, учитывая цель использования находящихся на нем объектов, можно однозначно утверждать о невозможности их захвата гражданами по давности владения (даже если они и не ограничены в обороте) просто в силу их особой функциональной специфики.

Отсюда следует, что самый логичный выход из сложившейся ситуации состоит в том, чтобы нормативно закрепить возможность возникновения права частной собственности граждан и юридических лиц в силу «приобретательной давности» на участки исключительно из состава «неразграниченной государственной собственности», не имеющей конкретного публичного владельца в силу нахождения у граждан и юридических лиц на таких участках объектов недвижимости. Такое решение удовлетворит имеющийся запрос на оформление прав на землю, который выразился в постановлении КС 48-П, упорядочит землепользование и администрирование доходов бюджетов от поступления земельных платежей, переведя их в налоговую форму.

Признание права собственности на земельный участок в суде

Простота или сложность судебного процесса зависят от того, кто по делу является ответчиком и от наличия доказательственных документов позитивного характера (в Вашу пользу — пример 1).

Ответчиком по делу могут быть государственные органы, граждане или юридические лица. Доказательственная база — это самое важное в процессе доказывания вашего права собственности или иного права на землю.

Судье важно увидеть в представленных документах бесспорные доказательства Ваших прав. Если же документы носят спорный характер или доказательств не хватает, судебное заседание могут перенести для получения дополнительной информации; а могут — отказать в исковых требованиях. Поэтому важно до подачи искового заявления подумать — как доказать свое право на земельный участок?

Право собственности, аренды, пользования в некоторых случаях может доказываться разными путями, и от того, какой путь наиболее целесообразен и удобен для судебной защиты, зависят применяемые нормы права. Заранее посоветуйтесь с адвокатом.

К отдельной категории дел относятся споры по наследованию земельных участков. В них многое зависит от того, пользовался ли наследник земельным участком, разрабатывал ли его, был ли сособственником, на чьи деньги покупалась недвижимость и пр. Часть ответов вы можете почитать ниже в разделе судебной практики, иные ответы найдете на других страницах нашего сайта.

Признание права собственности на землю, если Вы — ответчик

Чаще всего в ответчики попадают граждане, по незнанию нарушившие права истца (например, купили земельный участок по документам, не соответствующим действительности- пример 1) или умышленно совершающие действия, в законности которых были уверены, или надеящиеся на лояльность второй стороны (например, истцами в таких ситуациях могут выступать государственные органы по вопросам самовольного захвата участков, обременения сервитутами, изъятий земельных участков для государственных нужд или в связи с окончанием срока предоставления.

В связи с состязательностью процесса, доказывание правоты каждой из сторон лежит конкретно на представителях этих сторон. Еще раз хочется повториться, что результаты дела зависят от доказательственной базы, эрудированности и опыта адвоката в данном вопросе.

Судебная практика по признанию права собственности на земельный участок

Судебное дело о разделе совместно нажитого имущества

Пример:

На деньги отца и сына был куплен земельный участок 24 сотки. Но оформлен по документам был только на сына. В это время сын находился в браке. По истечении 2х лет совместной жизни, супруга решила развестись и подала в суд заявление на расторжение брака и раздел имущества. Женщина надеялась, что купленный в браке участок должен быть поделен поровну между мужем и женой.

Действия нашего юриста были направлены на сбор доказательственной базы того факта, что участок был куплен и на деньги отца тоже. Из личных бумаг отца нашли договор с агентством недвижимости, по которому отец продает дачу в Тосно и в качестве встречной покупки вкладывает деньги в данный земельный участок.

Кроме того, акт приема-передачи земельного участка подтверждал, что куплен не какой-то участок, а именно этот. Это важное обстоятельство доказывает, что при покупке спорного участка, подлежащего разделу между супругами, использовались именно деньги отца.

Эти документальные доказательства дали возможность в суде получить решение о том, что истице достается в собственность при разделе совместно нажитого имущества 1/4 доля земельного участка.

Судебная практика по установлению порядка пользования земельным участком

Судебное дело о признании права на наследство в виде долей в праве собственности на дом и определении порядка пользования земельным участком

Пример:

С 1948 года семье из 7 человек был предоставлен дом на участке мерою 18 соток для проживания. С годами дети выростали и женились, родители старели и умирали, шла обычная смена поколений.

Но в 2010 году гражданин С. зарегистрировал брак с гражданкой В. Его жена сразу же поставила вопрос о разделе всего имущества. Возник судебный спор. Наш адвокат поднял всю имеющуюся документацию в архивах по земле и учетных делах по инвентаризации дома.

Выяснилось, что имеются несколько соглашений о том, кто какими комнатами в доме пользовался, кто какие площади уступил и на каких основаниях.

Нашлось документальное подтверждение уже установленного порядка пользования частями земельного участка, организованы отдельные въезды для автомобилей, произведены согласования в соответствующих организациях.

В результате судебного дела были признаны наследство в виде долей в праве собственности на дом всех сособственников, призванных для участия в данном судебном деле, и установлен (подтвержден) порядок пользования земельным участком.

Судебная практика по признанию права собственности на землю в порядке наследования

Судебное дело о признании праве собственности на садовый участок в порядке наследования

К нам обратился гражданин С., являющийся наследником после отца, в пользовании которого находился земельный участок (без дома и строений) в размере 16 соток. При жизни отец не успел до конца приватизировать землю.

Гражданину С.

нотариус отказал в заведении наследственного дела и выдаче в дальнейшем свидетельства о праве на наследство по закону, так как у наследодателя не было документов о праве собственности (или ином праве) на земельный участок.

Наш юрист разобрался в ситуации, собрал вместе с гражданином С. важные и необходимые для судебного дела документы. В суд было подано исковое заявление к Администрации района о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования за гражданином С.

Суд внимательно исследовал доказательственную базу и удовлетворил требование истца, признал за ним право собственности на землю.

Судебная практика путем заключения мирового соглашения о разделе наследственного имущества

В садоводстве был земельный участок 11 соток и построенный на нем супругами дом. Кроме садовой книжки, иных документов о правах на недвижимость не было. С годами супруги умерли, и пользоваться хозяйством продолжал круглогодично их сын, гражданин Б. Он подал заявление о вступлении в члены СНТ, и получил садовую книжку. В дальнейшем приватизировал садовый участок.

Сестра гражданина Б через 5 лет после смерти второго родителя подала в суд на раздел дома и земли. Мы защищали интересы гражданина Б. В результате изучения документов давних лет оказалось, что сестра вступила в наследство на квартиру, объявив нотариусу, что иных наследников, кроме нее, после смерти родителей — нет.

Предоставив в суд имеющеюся информацию и истребовав материалы нотариального дела, наш защитник (по желанию гражданина Б) помог заключить мировое соглашение о том, что земельный участок и дом после смерти родителей будут частной собственностью гражданина Б, а квартира не подлежит долевому разделу и остается у его сестры.

Судебная практика о признании наследника недостойным.

По опыту многих лет работы, у нас есть накопленная судебная практика по делам, в которых наследники признаются недостойными быть призванными к наследованию и не получают в собственность никакого имущества после смерти наследодателей. Чаще всего — это дети, причинившие вред здоровью родителей или убившие мать или отца, после которых могли бы принимать наследство, а также незаконно препятствовавшие принятию наследства другими наследниками.

В суде правомерно ставится требование о том, чтобы такие граждане были исключены из круга наследников и были признаны недостойными наследниками, то есть не имели права наследовать после родителей. Исковые заявления подают иные наследники или заинтересованные лица, предоставляя необходимые доказательства.

Судебное дело о признании преимущественного права при наследовании земельного участка. К нам обратился гражданин П. после смерти своего отца. Он с отцом были сособственниками земельного участка 5,5 соток — в равных долях, пользовались им и вели круглогодичное хозяйство: выращивали ранние тюльпаны и разводили кроликов.

После смерти отца дочь тоже потребовала выделения доли в земельном участке и его раздела для ее личного пользования. Наш юрист, подготовил доказательственную базу, применил нормы закона о том, что наследник-сособственник имеет преимущественное право при наследовании земельного участка, и выиграл судебное дело в пользу гражданина П.

Что Вы получите при судебной защите нашими специалистами:

1. Получение результата

2. Гарантия качества выполнения судебной защиты

3. Во время действия договора по судебной защите стоимость услуг, указанных в предмете договора, остается неизменной.

• Стоимость услуг по земельным спорам зависит от сложности дела.
• Юридическая консультация — от 3000 руб.
• Ведение судебного дела — согласно смете работ.
• Ориентировочный расчет стоимости услуг Вы можете узнать в разделе «стоимость услуг по защите в суде».

Наши гарантии

Мы занимаемся судебной защитой более 20 лет. Юридические услуги ЮЦ «АДВЕКОН» прошли аттестацию Санкт-Петербургским Центром сертификации «Петербургская марка качества». Юридический Центр «Адвекон» получил знак качества услуг.

Обращайтесь к нам. Мы готовы Вам помочь.

Запишитесь на прием! Получите квалифицированную помощь.