Споры об арендной плате. Какие доводы сработают с учетом разъяснений ВАС РФ

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает о том, что 30 апреля 2020 г.

Президиум Верховного Суда РФ (ВС РФ) утвердил Обзор,[1] в котором, в том числе, разъяснил отдельные вопросы применения законодательства о предоставлении арендатору отсрочки уплаты арендной платы и уменьшения арендной платы в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Напомним, что 1 апреля 2020 г. вступил в силу Закон № 98-ФЗ,[2] который предусматривает следующие меры поддержки для арендаторов, пострадавших от вспышки COVID-19:

• отсрочку выплаты арендных платежей, предусмотренных в 2020 г., до 1 октября 2020 г.;[3]
• уменьшение арендной платы (если наступила невозможность использования арендуемого имущества в связи с принятием решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ).[4]

• На применение данных мер могут рассчитывать арендаторы (организации и индивидуальные предприниматели) как недвижимой вещи в целом, так и ее части,[5] находящейся как в государственной, так и в частной собственности.[6]
• 1. Основание для предоставления отсрочки арендных платежей[7]
• Основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы является осуществление арендатором недвижимого имущества деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.[8]
• ВС РФ разъяснил, что не требуется устанавливать наличие иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы (невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению).
• Однако если арендодатель докажет, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения COVID-19, и требования арендатора являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично.
• 2. Дата предоставления отсрочки выплаты арендных платежей[9]

Чтобы получить отсрочку выплаты арендных платежей, арендатору необходимо заключить с арендодателем дополнительное соглашение к договору аренды.

При этом ВС РФ разъяснил, что отсрочка считается предоставленной арендатору независимо от даты заключения указанного дополнительного соглашения с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Если же арендодатель уклонялся от заключения соответствующего дополнительного соглашения, и арендатор добился его заключения в судебном порядке, то отсрочка также считается предоставленной с обратной силой (с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации) независимо от даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

3. Предоставление отсрочки в случае недобросовестных действий арендодателя[10]

ВС РФ разъяснил, что заключение дополнительного соглашения для получения отсрочки необходимо не во всех случаях.

Так, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения COVID-19, арендодатель должен проинформировать арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ. Данное правило следует из общей обязанности участников гражданского оборота действовать добросовестно.[11]

В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований.

Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных постановлением Требованиями.

4. Дата, с которой должна быть уменьшена арендная плата[12]

Арендатор по договорам аренды недвижимости вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г.

в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

[13] Арендной плата в этом случае может быть уменьшена на основании дополнительного соглашения к договору аренды.

При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

5. Уменьшение арендной платы судом в случае недобросовестных действий арендодателя[14]

ВС РФ дополнительно разъяснил, что арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в уменьшенном размере, который будет определен судом. При этом суд может учитывать величину обычного снижения арендной платы в сложившейся ситуации.

О чем подумать, что сделать

1. Мы рекомендуем арендодателям в первую очередь проанализировать, осуществляют ли их арендаторы деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

2. В случае, если соответствующие арендаторы будут выявлены, необходимо проинформировать их о наличии права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ и направить им проект соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды.

3. Мы также рекомендуем своевременно реагировать на обращения арендаторов по вопросам предоставления отсрочки по оплате арендных платежей и уменьшения арендной платы и конструктивно проводить переговоры по данным вопросам во избежание квалификации судом поведения арендодателя как недобросовестного в последующем.

4. Арендаторам также рекомендуется учитывать указанные разъяснения и ссылаться на Обзор при проведении переговоров с арендодателями о заключении дополнительных соглашений к договорам аренды о предоставлении отсрочки по уплате арендных платежей, либо об уменьшении арендной платы.

Помощь консультанта

Специалисты компании «Пепеляев Групп» готовы оказать комплексную юридическую поддержку сторонам договора аренды по любым вопросам, возникающим в связи с предоставлением отсрочки по оплате арендных платежей и уменьшением арендной платы.

[1] Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (Обзор).

[2] Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (Закон № 98-ФЗ).

[3] Ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

[4] Ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

[6] П. 2 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды, утвержденных постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (Требования).

[8] Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434.

[11] П. 3 ст. 307 Гражданского кодекса РФ.

[13] Ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

Три новых вывода Верховного суда об арендной плате за муниципальное имущество

Когда орган местного самоуправления заключает договор аренды муниципального имущества не по итогам торгов, в большинстве случаев он устанавливает регулируемую плату. Ее размер ОМСУ определяют с учетом предельных размеров и ставок, установленных на федеральном уровне.

И органы местного самоуправления, и арендаторы часто не могут разобраться в правилах ценообразования и обращаются в суд. Но затруднения возникают и у судей: суды разных инстанций нередко принимают противоположные решения. Поэтому рекомендуем опираться на позиции Верховного суда.

В этой статье — ответы на три вопроса о регулируемой арендной плате, которые Верховный суд дал в своих определениях в 2019 году.

Достаточно ли установить плату за землю ниже, чем по результатам торгов

Закон обязывает ОМСУ руководствоваться семью основными принципами определения арендной платы за землю (п. 1 ст. 39.7 ЗК, определение Верховного суда от 25.05.2017 № 83-АПГ17-6).

Они указаны в постановлении Правительства от 16.07.2009 № 582. Какие это принципы и что они означают, посмотрите в таблице ниже.

Если ОМСУ нарушил хотя бы один из семи принципов, арендатор может оспорить размер платы в суде.

Прежде чем установить арендную плату, оцените экономические факторы, которые влияют на доходность земельного участка.

Принцип экономической обоснованности означает, что собственник земли должен обеспечить ее эффективное использование.

Прежде чем установить арендную плату, ОМСУ должен оценить экономические факторы, которые влияют на уровень доходности земельного участка (определение Конституционного суда от 28.02.2017 № 424-О).

Если местные власти эту обязанность не выполнили, арендатор может оспорить размер платы. Судьи не примут во внимание то, что вы установили плату ниже, чем при заключении договора аренды по результатам торгов.

ПРИМЕР 1. Компанию не устроила ставка арендной платы, которую установила городская дума. Руководство компании посчитало, что ОМСУ нарушил принцип экономической обоснованности и неправильно определил коэффициент аренды.

Суд первой инстанции с компанией согласился. ОМСУ не провел анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка.

Городская дума подала апелляционную жалобу, в которой просила отменить решение суда первой инстанции. ОМСУ ссылался на то, что арендная плата за землю была бы значительно выше, если бы с арендатором заключили договор по итогам торгов.

Верховный суд встал на сторону компании. Он указал, что при определении платы за участок ОМСУ не учел экономический фактор — вид разрешенного использования земельного участка.

То, что при заключении договора аренды по результатам торгов арендная плата была бы значительно выше, значения не имеет.

Размер арендной платы по договору без торгов определяется в другом порядке (апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда от 22.05.2019 № 70-АПА19-1).

7 принципов определения арендной платы за земельный участок

Принцип Что это означает

1. Принцип экономической обоснованности	Размер арендной платы должен соответствовать доходности земельного участка. Учитывайте категорию земель, к которой отнесен земельный участок, и вид его разрешенного использования
2. Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы	ОМСУ должен определить в муниципальных нормативных правовых актах порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен ее пересмотр в одностороннем порядке по требованию арендодателя
3. Принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы	Арендную плату нужно определять на основании кадастровой стоимости участка
4. Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев, когда они переоформляют права на земельные участки	При переоформлении прав на земельный участок арендная плата не должна превышать сумму земельного налога более чем в два раза
5. Принцип учета социально значимых видов деятельности и интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога	Арендная плата не должна превышать сумму земельного налога
6. Принцип запрета необоснованных предпочтений	Порядок расчета размера арендной платы за муниципальные земельные участки, отнесенные к одной категории земель, одним видам деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться
7. Принцип учета ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения	Размер арендной платы за участок не должен превышать размер земельного налога, взимаемого за такой же участок, приобретенный в собственность

Какую плату установить за участок, ограниченный в обороте

Участки, отнесенные к ограниченным в обороте землям, нельзя предоставить в частную собственность (п. 2 ст. 27 ЗК).

Но такой участок может находиться в аренде у собственника здания или сооружения, расположенного на этой земле.

Если арендуемый земельный участок ограничен в обороте, плата за него не должна превышать земельный налог, который взимался бы за аналогичный участок, находящийся в собственности.

Если вы завысите размер платы, собственник здания или сооружения может обратиться в суд. Судьи заставят вас снизить арендную плату.

ПРИМЕР 2. Арендатор муниципального земельного участка передал свои права и обязанности другой компании. Та построила здание и зарегистрировала право собственности на него. Компания попыталась зарегистрировать такое же право и на участок, но получила отказ.

Причина в том, что участок входит в зону реконструкции автодороги федерального значения и ограничен в обороте. Компания попросила местную администрацию снизить ставку арендной платы до размера земельного налога.

Это предусмотрено основными принципами определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Но администрация ответила отказом. Компания обратилась в суд.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска. Они посчитали, что основные принципы распространяются только на федеральные земли. Спорный участок относится к землям, право собственности на которые не разграничено. Значит, ставку надо определять согласно региональному закону.

Верховный суд не согласился с выводами нижестоящих судов.

Арендная плата за участки, ограниченные в обороте, не должна превышать земельный налог на обычные земельные участки, которые используются в таких же целях и на которых есть здания и сооружения.

Это правило действует, если размер платы не определен федеральным законом и не установлен по результатам торгов. Оно распространяется на все публичные земли, а не только на федеральные.

Если нормативный акт региона или муниципалитета предусматривает иные правила, то их применять нельзя. Верховный суд направил дело на пересмотр (определение от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399).

Установить арендную плату не выше земельного налога за данный участок придется еще в шести случаях.

1. Арендатор имеет право на предоставление в собственность бесплатно муниципального земельного участка без проведения торгов. Участок зарезервирован для муниципальных нужд.

2. Орган местного самоуправления заключил с арендатором земельного участка договор о развитии застроенной территории. Данный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен этому лицу.

3. С арендатором участка заключили договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого или социального использования. При этом орган местного самоуправления предоставил участок для освоения данной территории.

4. Арендатор — гражданин, который имеет право на первоочередное или внеочередное приобретение земельного участка. Это право гражданину предоставлено федеральным или региональным законом.

5. Земельный участок — неделимый. Находящиеся на участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат арендатору на праве оперативного управления.

6. Арендатор — юридическое лицо, с которым орган местного самоуправления заключил договор об освоении территории или о ее комплексном освоении в целях строительства стандартного жилья. Земельный участок юрлицу предоставили по этому договору.

На заметку: Чем ограничен размер регулируемой арендной платы

Федеральным законом могут быть установлены ставки или предельные размеры арендной платы по договорам, заключаемым без торгов.

Например, в случаях, когда орган местного самоуправления передает муниципальный участок в аренду сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, он должен взимать плату по ставке, установленной на федеральном уровне. Она равна 0,3 процента кадастровой стоимости участка (п. 5.1 ст.

10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Нормы федерального закона имеют приоритет по сравнению с правилами, установленными на уровне регионов или муниципальных образований.

Должен ли ОМСУ уведомлять арендатора об изменении регулируемой платы

Муниципалитет может изменить регулируемую арендную плату за земельный участок, если изменился вид его разрешенного использования и/или категория земель, к которой он относится. Если вы изменили размер регулируемой арендной платы решением ОМСУ, но не уведомили об этом арендатора — это не нарушение. Арендатор обязан производить платежи по новой ставке.

Даже если вы не направили арендатору уведомление об изменении регулируемой платы, он все равно должен вносить платежи по новой ставке

ПРИМЕР 3. Компания решила воспользоваться преимущественным правом арендатора приобрести арендуемое имущество — нежилое здание. Такое право предусмотрено статьей 3 Федерального закона от 22.07.

2008 № 159ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности…». Но орган власти заключить договор купли-продажи отказался. У компании была задолженность по арендным платежам.

Компания на это возражала: долги появились не по ее вине. Орган власти изменил плату по договору, но арендатора об этом не уведомил.

Компания обратилась в суд с просьбой обязать ответчика заключить договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой оплаты. Первый суд истец проиграл, но второй выиграл.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент, когда компания обратилась в орган власти с заявлением, она соответствовала всем требованиям статьи 2 Закона № 159-ФЗ, а задолженность появилась не по ее вине.

Орган власти дошел до Верховного суда и доказал свою правоту. Судьи указали, что уполномоченный орган утвердил новую ставку своим нормативным актом. Это не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение на условиях, которые стороны согласовали изначально.

Арендодатель не обязан уведомлять арендатора о пересмотре регулируемой арендной платы. Компания обязана вносить ее в размере, установленном уполномоченным органом, без дополнительного изменения условий договора аренды.

То, что орган власти не направил компании уведомление об изменении размера платы, этой обязанности не отменяет (определение Верховного суда от 20.06.2019 № 305-ЭС19-143).

На заметку: Еще три причины, по которым суд заставит пересмотреть арендную плату

1. Если вы устанавливаете арендную плату за земельные участки с одним и тем же видом разрешенного использования, не применяйте различные коэффициенты в зависимости от организационно-правовой формы юрлица. Верховный суд считает это нарушением (апелляционное определение от 22.09.2016 № 31-АПГ16-7).

2. Не выбирайте методику расчета в зависимости от даты заключения договора. В результате у вас может получиться разная плата за одинаковые участки. Истец успешно оспорит в суде методику, при применении которой плата оказалась более высокой (апелляционное определение Верховного суда от 21.12.2017 № 9-АПГ17-25).

3. Не устанавливайте арендную плату в процентном отношении от рыночной стоимости с применением ключевой ставки ЦБ. Это нарушение (апелляционное определение Верховного суда от 05.09.2018 № 16-АПГ18-12).

Выводы и рекомендации

1. При определении размера арендной платы за земельный участок проведите анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень его доходности. Если этого не сделать, суд посчитает, что вы нарушили принцип экономической обоснованности размера арендной платы, и обяжет пересмотреть его.

2. Если сдаете в аренду участок, ограниченный в обороте, установите плату не выше земельного налога, взимаемого с собственника такого же участка.

3. Если вы не направили уведомление об изменении регулируемой арендной платы, это не будет нарушением. Но чтобы избежать задолженности по арендным платежам и не тратить время на споры в суде, рекомендуем все же сообщать арендаторам о том, что вы пересмотрели арендную плату. В уведомлении укажите выходные данные нормативного акта, в котором вы закрепили это решение.

Как арендатору отстоять свои права и воспользоваться мерами поддержки?

Приостановление деятельности и ограничение посещения предприятий гражданами для большинства арендаторов сделали аренду помещений бессмысленным расходом в и без того тяжелое для бизнеса время. В ответ государство создало механизмы снижения арендной нагрузки.

Однако значительная часть арендодателей предпочла их игнорировать, сославшись на недостаточную ясность регулирования.

Сохраняется ли неопределенность регулирования до сих пор, что делать с нежелающими идти на компромиссы арендодателями и будет ли польза от последующих поправок к законодательству?

Меры поддержки арендаторов

Весь апрель государство совместными усилиями всех трех ветвей власти формировало меры поддержки арендаторов во время карантина.

Сначала был издан специальный закон. В нем арендаторам предоставлено право потребовать снижения размера арендной платы в связи с невозможностью использования, а также достаточно неоднозначно сформулирована позиция о некой отсрочке арендных платежей, порядок предоставления которой предстояло уточнить правительству.

Через несколько дней правительство, исполняя «поручение» об уточнении, сформулировало порядок предоставления заявленной отсрочки. Неожиданно оказалось, что она полагается не всем, а лишь некоторым арендаторам коммерческой недвижимости, осуществляющим деятельность в наиболее пострадавших от режима повышенной готовности отраслях.

Если с отсрочкой платежей после разъяснений правительства все стало более или менее понятно, то положения закона о праве арендатора «потребовать» снижение размера арендной платы стали предметом критики практикующих юристов на всех коронавирусных арендных вебинарах.

Было непонятно, обязан ли арендодатель в ответ согласиться с требованием? В каком размере арендная плата подлежит снижению? Будет ли эффективной последующая судебная защита права «потребовать» снижения арендной платы за прошлый период через какие-нибудь полгода после выхода судов из карантина?

Трактовка мер поддержки судебной властью 

В последний день месяца в разъяснения нового арендного законодательства включилась судебная власть. Верховный суд РФ выпустил специальный обзор по вопросам применения новых законов, где в том числе остановился и на аренде. В этой части обзор оказался полезным, местами неожиданным, а местами наводящим на все новые вопросы. Что важного он привнес в жизнь арендаторов?

Во-первых, еще больше поменялась в пользу арендатора расстановка сил с отсрочкой платежей компаниям из наиболее пострадавших отраслей. Теперь по факту отсрочка предоставляется таким арендаторам автоматически. На практике это означает, что единственный случай, когда отсрочка не будет считаться предоставленной, — это если арендатор откажется от соответствующего предложения арендодателя.

Именно так: не получив своевременную оплату от арендатора, арендодатель должен сам предложить ему отсрочку на условиях, определенных правительством (то есть с правом уплаты отсроченных платежей в течение 2021-2023 годов). Если такое предложение не будет направлено арендатору, отсрочка будет считаться предоставленной.

То же самое произойдет, если арендодатель будет уклоняться от ее предоставления.

Поддержка арендодателей при этом заключается лишь в их праве в судебном порядке доказывать, что, хотя конкретное предприятие и относится к пострадавшим отраслям, в действительности оно не пострадало, а значит, и не заслуживает отсрочки (например, потому что оно игнорировало ограничительные меры и продолжало функционировать).

Во-вторых, прояснился вопрос о скидке на арендную плату.

Является ли требование арендатора о скидке обязательным для арендодателя при невозможности использования имущества ввиду ограничительных мер? Да, является.

При этом такое снижение может произойти и постфактум в судебном порядке, то есть даже если решение суда о понуждении к снижению вступит в законную силу после окончания карантинных ограничений.

Стоит ли игра за скидку свеч?

Однако в каком размере арендодатель обязан снизить арендную плату?  Ответ Верховного суда оказался достаточно расплывчатым: например, в размере, «на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации». Но можно ли говорить о наличии какого-то «обычая» снижения арендной платы во время коронавируса с учетом экстраординарности самой ситуации?

К вопросу о размере снижения можно подойти с трех точек сторон.

Во-первых, коронавирус не первое непредвиденное обстоятельство в России, оказавшее влияние на возможность использования арендуемого имущества и ставшее причиной режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

На уровне Верховного суда существует практика полного освобождения арендаторов от платежей при невозможности использования арендуемого ими имущества, в том числе и в похожих обстоятельствах (например, в результате введения чрезвычайной ситуации в связи с паводками на Дальнем Востоке, включавшей в себя ограничения на передвижение).

Таким образом, если, по мнению Верховного суда, «обычай» создает сам по себе режим ограничений, с учетом предыдущей судебной практики речь может идти и о 100%-ном освобождении арендаторов от оплаты.

Однако и во-вторых,

Взыскание задолженности по арендным платежам в арбитражном суде

Арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Поэтому, если договор аренды заключен при осуществлении предпринимательской деятельности сторонами, то данный спор подведомственен арбитражному суду.

В иных случаях (при заключении договора аренды между физическими лицами, а также если деятельность ИП прекращена) такие споры рассматриваются в суде общей юрисдикции. Далее речь пойдет о взыскании задолженности по договору аренды в арбитражном суде с юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.  

Пошаговая инструкция “Взыскание задолженности по арендным платежам в арбитражном суде”

Для взыскания задолженности по договору аренды, а также неустойки за просрочку оплаты или процентов по ст. 395 ГК РФ рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Уточнение информации о наличии производства по делу о банкротстве должника

С даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введении реструктуризации его долгов (для физических лиц), наблюдения (для юридических лиц) наступают, в частности, такие последствия:

• срок исполнения денежных обязательств, возникших до принятия судом заявления, считается наступившим
• прекращается начисление неустоек (пеней, штрафов), иных финансовых санкций и процентов по обязательствам гражданина, кроме текущих платежей

Порядок действий кредитора, сроки для защиты своих имущественных интересов при банкротстве должника зависит от правовой природы требований к должнику, а также от введенной в отношении должника процедуры.

Ознакомиться с порядком действий при банкротстве должника вы можете в статье “Банкротство должника: что делать кредитору?”.

В настоящей статье далее речь пойдет о действиях кредитора при взыскании долга, если должник не является банкротом.

Шаг 2. Подготовка и направление претензии с требованием о выплате задолженности по договору аренды, иных сумм (неустойки, процентов по ст. 395 ГК РФ)

Важно правильно составить и направить претензию об уплате долга по арендным платежам и иных сумм.

Получив претензию, должник может добровольно удовлетворить ваши требования, что позволит избежать обращения в суд.

Если же он этого не сделает, у вас будут доказательства соблюдения претензионного порядка (для споров, подведомственных арбитражному суду, соблюдение данного порядка обязательно). 

Рекомендуем подробно указать в претензии все свои будущие исковые требования.

Укажите в претензии также сумму процентов/неустойки, для этого определите период начисления процентов (неустойки) и приведите расчет процентов (неустойки).

Приложите к претензии документы, подтверждающие ваш расчет при необходимости. Если претензию подписывает представитель по доверенности, приложите копию доверенности.

Направьте претензию юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), и по адресу, который указал должник, например, в договоре в качестве почтового.

Рекомендуем направлять претензию заказным письмом с описью вложения и сохранить почтовую квитанцию об отправке, опись вложения.

При вручении претензии под роспись необходимо удостовериться в наличии полномочий лица, принимающего претензию, при получении претензии представителем, получите копию доверенности представителя.

Вы можете дополнительно направить претензию по электронной почте, вручить иным способом с целью урегулировать вопрос мирным путем. То есть у вас должны быть документы, точно подтверждающие соблюдение претензионного порядка надлежащим образом, если все-таки придется идти в суд, но вы вправе любыми иными способами уведомлять арендатора о задолженности, вести переговоры.

Какой срок ответа на претензию о выплате долга по договору аренды?

Общий претензионный срок — 30 календарных дней с даты направления претензии должнику, если иной срок не установлен в договоре оказания услуг (например, стороны могут предусмотреть 10 дней с даты направления претензии, или наоборот, увеличить претензионный срок, также в договоре можно изменить момент, с которого исчисляется претензионный срок). Поэтому до обращения в суд внимательно изучите ваш договор поставки на предмет претензионных сроков.

Шаг 3. Подготовка и подача искового заявления с требованием о взыскании задолженности по договору аренды в суд

На требования о взыскании задолженности по договору аренды, процентов (неустойки) распространяется общий трехлетний срок исковой давности, установленный в п. 1 ст. 196 ГК РФ. Срок исковой давности по договору аренды исчисляется отдельно по каждому просроченному арендному платежу.

Платеж определяется применительно к каждому дню просрочки. Таким образом, по каждому просроченному арендному платежу рассчитывается срок его уплаты согласно договору, исходя из данного срока учитывается срок исковой давности для взыскания задолженности по данному платежу.

Некоторые арендодатели ошибочно полагают, что срок исковой давности начинает течь с даты окончания действия договора, а потому затягивают с взысканием задолженности до окончания договора аренды, по долгосрочным договорам аренды это может привести к истечению срока исковой давности по ряду арендных платежей (Данная позиция содержится в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43).

ВС: Росимущество может увеличить арендную плату на основании отчета оценщика без допсоглашения с арендатором

20 Ноября 2019

Суд также пояснил, что уведомление об изменении рыночной стоимости арендной платы за шесть дней до истечения срока действия отчета об оценке земельного участка само по себе не является злоупотреблением правом. По мнению одного из экспертов «АГ», в рассматриваемом случае нижестоящие суды увлеклись вопросами договорного права и упустили публично-правовое регулирование, на что и обратил внимание ВС. Другой отметил, что у арендатора остается право при пересмотре дела оспаривать стоимость аренды, например путем предоставления иного отчета об оценке или проведения судебной экспертизы.

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-13353 по спору о взыскании региональным управлением Росимущества задолженности с арендатора, возникшей из-за увеличения платы за землю вследствие оценки земельного участка.

Стоимость аренды выросла в более чем в 22 раза на основании отчета оценщика

В октябре 2007 г. территориальное управление Росимущества в Московской области (арендодатель) и госучреждение «Опытная станция «Центральная» Всероссийского селекционно-технологического института садоводства и питомниководства (арендатор) заключили договор аренды подмосковного земельного участка сроком на 49 лет.

В октябре 2007 г. территориальное управление Росимущества в Московской области (арендодатель) и госучреждение «Опытная станция «Центральная» Всероссийского селекционно-технологического института садоводства и питомниководства (арендатор) заключили договор аренды подмосковного земельного участка сроком на 49 лет.

По условиям договора размер арендной платы определялся на основе рыночной стоимости права аренды. Согласно п. 5.3 договора указанный показатель пересматривался при изменении рыночной стоимости земельного участка или арендной платы за него, но не чаще одного раза в год. В дальнейшем арендатором земельного участка стало ООО «ТехПромАльянс».

В июне 2010 г. стороны заключили дополнительное соглашение, указав в нем новый вид разрешенного использования участка. При этом новая редакция п. 5.

3 договора стала выглядеть так: «Размер арендной платы пересматривается: ежегодно путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка.

Изменение размера арендной платы путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора. Изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору».

Новый размер годовой арендной платы за участок составил более 1,4 млн руб. Данный показатель был определен на основе отчета профессионального оценщика. Впоследствии арендатор возвел на арендованном земельном участке объект недвижимости и зарегистрировал на него право собственности.

В мае 2017 г. арендодатель известил арендатора об очередном увеличении арендной платы в связи с изменением ее рыночной стоимости с даты направления такого уведомления. Основанием стал отчет об оценке, выполненный 20 декабря 2016 г. ООО «Центр оценки Аверс», новый размер арендной платы превысил 31 млн руб.

Спустя год арендодатель направил в адрес контрагента претензию с требованием уплатить долг по арендной плате в размере, указанном в прошлогоднем уведомлении. Впоследствии Управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате на сумму свыше 32,5 млн руб.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на п. 5.3 договора, согласно которому изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Суд первой инстанции счел, что истец не доказал заключение сторонами соглашения об изменении размера арендной платы.

Он также отметил, что истец не пытался добиться в судебном порядке изменений условий договора.

В свою очередь, апелляция отметила, что действия арендодателя по направлению уведомления об изменении рыночной стоимости арендной платы за 6 дней до истечения шестимесячного срока с даты составления отчета об оценке, являются злоупотреблением правом со стороны истца и самостоятельным основанием для отказа в иске. Суд округа согласился с выводами нижестоящих инстанций.

ВС не согласился с выводами о злоупотреблении правом

В кассационной жалобе в Верховный Суд РФ Управление Росимущества сослалось на нарушение нижестоящими судами норм материального и процессуального права.

После изучения материалов дела № А41-71074/2018 высшая судебная инстанция напомнила, что порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности РФ, устанавливаются российским правительством. Правительство также устанавливает порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в федеральной собственности.

Так, Постановлением Правительства РФ № 582 от 16 июля 2009 г. были утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ.

Проанализировав документ, Верховный Суд заключил, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за федеральные земельные участки ее изменение может производиться в том числе в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Со ссылкой на разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 Суд отметил, что к договору аренды земельных участков государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу ЗК РФ (п. 3 ст.

65 которого предусматривает необходимость госрегулирования размера арендной платы), применяется порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Как пояснил ВС РФ, в рассматриваемом деле спорный договор был заключен обществом после введения в действие Земельного кодекса РФ не по результатам торгов.

Следовательно, арендная плата по договору, определенная на основании рыночной стоимости права аренды, является регулируемой и может меняться в связи с изменением рыночной стоимости права аренды.

Таким образом, действия арендодателя по направлению арендатору уведомления об изменении арендной платы в связи с изменением ее рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке от 20 декабря 2016 г., только 31 мая 2017 г.

не могут быть квалифицированы как содержащие признаки злоупотребления правом. Ведь перерасчет арендной платы в связи с изменением ее рыночной стоимости был произведен арендодателем с даты направления уведомления, а не за прошедший период.

Высшая судебная инстанция также отметила, что рыночный размер арендной платы за спорный участок, определенный оценщиком в 2010 г., использовался сторонами в течение почти 7 лет.

«При таком положении довод ответчика о невозможности использовать отчет от 20 декабря 2016 г. для определения арендной платы начиная с 31 мая 2017 г. несостоятелен», – отметил Суд. Как разъяснено в п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 г.

№ 92, отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения.

Поэтому указанная в таком отчете итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки является достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

«Направление арендодателем в мае 2017 г. уведомления об изменении рыночной стоимости арендной платы на основании отчета, изготовленного 20 декабря 2016 г., само по себе не свидетельствует о недостоверности этого отчета и невозможности его использовать для расчета арендной платы в последующие годы с учетом положений п. 10 Правил.

В случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке ст. 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка», – отметил Суд в своем определении.

В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Арбитражному суду, в частности, нужно будет исследовать обстоятельства для определения размера арендной платы за указанный в иске период, а также проверить довод ответчика о нарушении законодательства об оценочной деятельности при изготовлении отчета об оценке от 20 декабря 2016 г.

Эксперты «АГ» поддержали выводы Суда

Комментируя выводы Верховного Суда, адвокат АП г. Москвы Михаил Красильников отметил, что тот справедливо указал, что отчет оценщика в рассматриваемом деле является одним из видов доказательств, и в случае несогласия с ним ответчик был вправе потребовать проведения экспертизы в судебном порядке – то есть это вопрос состязательности сторон.

Он напомнил, что еще в 2011 г. ВАС РФ дал разъяснения, касающиеся вопроса о том, каким образом применяются регулируемые ставки арендной платы за публичные земли применительно к договорам, заключенным до и после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость такого регулирования (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

«Так, государственное регулирование арендной платы применяется к договору аренды, который заключен до вступления в силу закона, предусматривающего необходимость такого регулирования, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, а волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором. Указанная правовая позиция отражена в Постановлении ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13», – пояснил адвокат. Михаил Красильников добавил, что в рассматриваемом случае нижестоящие суды увлеклись вопросами договорного права и упустили публично-правовое регулирование, на что и обратил внимание Верховный Суд.

Глава филиала МКА «Берлингтонз» в Санкт-Петербурге Александр Осетинский отметил, что отчет оценщика об определении рыночной стоимости объекта является в соответствии с положениями АПК и ГПК доказательством по делу, а именно — заключением специалиста.

«Заключение специалиста или эксперта, как неоднократно указывал Верховный Суд, является лишь одним из доказательств по делу и не может иметь для суда заранее определенного значения, то есть оно не является некой “царицей доказательств”.

В то же время, исходя из судебной практики, выводы эксперта относительно вопросов, которые требуют специальных познаний, преимущественно оцениваются судами как более достоверное доказательство по делу, тогда как противоречащие заключению эксперта или специалиста доказательства оцениваются судами критически», – пояснил адвокат.

Александр Осетинский добавил, что заключение эксперта в подавляющем большинстве случаев фактически обладает для суда большей силой, чем заключение специалиста или иные доказательства, хотя юридически они имеют для суда одинаковое значение.

«Такое отношение суда может быть мотивировано формально большими гарантиями независимости и объективности заключения эксперта, такими как предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а также обеспечение возможности для обеих сторон дела участвовать в формировании вопросов и определении экспертной организации. Безусловно, встречаются и исключения из правил, когда суд выносит решение, опираясь на заключение специалиста, которое является для него более убедительным, как, например, в деле № А75-9149/2014», – отметил он.

По словам Александра Осетинского, в данном конкретном деле Верховный Суд придерживается ранее выработанных правовых позиций в части, касающейся роли отчета об оценке.

«Установив возможность определения арендной платы за пользование земельным участком, исходя из ее рыночной стоимости и изменения ее в одностороннем порядке арендодателем, Суд указывает на наличие права арендатора по оспариванию установленной арендной ставки.

Так как арендодателем в обоснование своей позиции в дело был представлен отчет об оценке, который не должен иметь для суда заранее определенного доказательственного значения, у арендатора остается право при пересмотре дела оспаривать определенную цену.

Например, путем предоставления иного отчета об оценке или проведения по делу судебной экспертизы», – пояснил адвокат.

Источник