Проблемы

Как купить квартиру в Дубае — пошаговая инструкция, цены, плюсы и минусы

В данной статье я затрону тему, как купить квартиру и с чего начать покупку квартиры в Дубае. При подборе проектов, вижу ошибки людей, вижу цели людей, вижу какие преследуют  цели другие участники рынка. Я могу вам посоветовать со своего опыта дать вам несколько важных советов. Надеюсь они вам помогут в том, как начать покупку квартиры, на что обратить внимание.

Как приобретать недвижимость в Дубае от А до Я

Итак, представим себе ситуацию, что вы уже твердо решили приобретать недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах, а именно в Дубае.

Что же происходит дальше?

Нынешние технологии позволяют вам приобретать недвижимость абсолютно дистанционно, и вам не нужно для этого прилетать в Объединенные Арабские Эмираты для того, чтобы сделать платеж или подписать документы. Первый и самый главный пункт — это определяемся с локацией и самой квартирой.

Агент же вам должен выслать все фото и видео материалы с места строительства и также всю информацию о том или ином комплексе. И он дает все необходимое для того, чтобы вы сделали верное решение.

От профессионализма вашего агента зависит очень многое. Правильно ли он выяснит вашу мотивацию, ваши цели и правильно ли он решит задачу.

❓Как проходит процесс покупки первичной недвижимости в Дубай «от А до Я»

Звоните и узнайте актуальную информацию о недвижимости в Дубае у надежного риэлтора  +7 (958) 498-07-15

Вы должны понимать, что вам нужен не самый распиаренный объект, а тот, который соответствует вашему запросу. Кому-то нужен объект для сдачи в аренду, кому-то для быстрой перепродажи, кому-то для ВНЖ и для получения резиденции, а кому-то для других целей. Вторым же этапом после определения с локацией, с юнитом, с расположением и с планировкой идет бронирование. Оно же бывает двух видов:

  1. Либо невозвратная бронь в размере 2% от стоимости недвижимости;
  2. Либо 10% первый взнос.

Как правило используется первая опция, так как если вы решили расшириться или поменять свой объект инвестиций в рамках этого же застройщика, вы можете переместить эти денежные средства с одного объекта на другой.

Сам процесс оплаты очень простой. Вы получаете от застройщика временную именную ссылку на банковский перевод. После оплаты вы получаете сразу же уведомление об успешной оплате.

Третий этап – сама покупка, внесение первого платежа, а именно 10%. Если же вы ранее оплачивали 2%, то тогда у вас будет 2 недели на то, чтобы доплатить сумму по Booking.Form, которая будет равняться первому взносу.

А также нужно будет единоразово заплатить 4% DLD – это Dubai Land Department. Это налог на приобретение недвижимости, его всегда платит покупатель. В некоторых случаях, как правило в виде акции, застройщик может вам компенсировать часть или полную стоимость DLD.

Следующим же этапом – это подготовка со стороны застройщика документа под названием SPA – Sale Purchase Agreement. Это уже полная версия договора о ваших взаимоотношениях с застройщиком, где указаны абсолютно все условия в более подробной форме. Это достаточно объемный документ, в котором указано очень много всех условий.

Звоните и узнайте актуальную информацию о недвижимости в Дубае у надежного риэлтора  +7 (958) 498-07-15

Четвертый этап начинается тогда, когда сумма всех ваших платежей превысила 20%.

Суть состоит в том, что при 20% взносе у вас уже начинаются взаимоотношения с государством. На покупателе в течение полугода с момента 20% взноса государство готовит документ под названием OQOOD.

Это является эдакой формой прово устанавливающего документа на объект незавершенного строительства. С этого момента за вашу недвижимость несет ответственность само государство. И этот документ является основанием получения вам резидентской визы, если платеж в этих 20% и более превышает 205 тысяч долларов. Это нижняя граница возможности получения резидентства.

Пятый этап — это получение самого готового объекта и оформление документа под названием TITLE DEED. Это свидетельство о праве собственности уже на готовое жилье.  То бишь оно выдается на объект, который уже достроился и готов к эксплуатации.

Но здесь возможны несколько вариантов, которые зависят от вашего Payment Planner указанного в SBA и Booking.Form. То есть плану платежей относительно самого объекта.

Объект может быть уже готов, а вы еще за него не погасили рассрочку. Так как какая-то часть выплата может переноситься на период после выдачи ключей.

Вы подписываете акт прямо передач самой квартиры, ключей, карты доступа к инфраструктуре дома, к спа, к бассейну, оформляете договор с обслуживающей организацией и получаете парка места. Продавать же парка места отдельно от квартиры нельзя, но можно его отдельно сдавать в аренду.

Звоните и узнайте актуальную информацию о недвижимости в Дубае у надежного риэлтора  +7 (958) 498-07-15

 

Все, с этого момента вы стали участником или мембером данного комплекса и собственником этого жилья. Второй вариант вы выплатили до 70% взноса при получении ключей, а остальной остаток еще растягивается на несколько лет после. В принципе алгоритм тот же самый, но главная разница в том, что вы не получаете Title Deed, а вашим главным документом по-прежнему будет оставаться OQOOD.

Важно! Полноценным собственником вы становитесь после получения Title Deed и эта квартира становится объектом вторичного жилья.

Как купить квартиру в Дубае в ипотеку или рассрочку?

Покупка недвижимости является одной из дорогих инвестиций, поэтому иногда на нее банально не хватает денег. Но если вам понравилась квартира, но вы не можете никак сэкономить и собрать несколько миллионов рублей, то в этом случае вы всегда можете ее приобрести либо в ипотеку, либо в рассрочку. И сегодня я вам расскажу, как и кому дают в Дубае рассрочку и ипотеку, на каких условиях и под какой процент? А в конце вы узнаете, что делать в том случае, если вы уже не можете платить следующие платежи за эту квартиру.

Читайте также:  Снятие ареста с квартиры

Многие обратили свои взоры за границу, а именно в Дубай, потому что здесь рынок недвижимости может предложить более качественные квартиры, хорошие условия покупки, резиденция за инвестиции в недвижимость, а самое главное выгодные условия по ипотеке и рассрочке.

Ипотека в Дубае

Если вы хотите получить одобрение на кредит, либо ипотеку на покупку недвижимости в Дубае, то готовьтесь инвестировать в это огромное количество времени, потому что вам необходимо будет найти лучшего банкира, лучшие ставки в банк для получения ипотеки и кредита.

И, конечно же, вам необходимо подготовить много договоров и документов, либо просто предоставьте это дело профессионалам, которые закроют все это для вас в кратчайшие сроки.

Если вы нерезидент, то процентная ставка составит от 4 до 5,5% и размер возможного займа будет 50-60% от общей стоимости объекта, то есть если стоимость недвижимости составляет 550 000$ то вы можете получить займ до 330 000$

А если вы резидент, то процентная ставка составляет 2-4%, и размер займа может быть от 60 до 80% от общей стоимости объекта. То есть, если стоимость недвижимости составляет 250 тысяч долларов, то вы можете получить займ до 200 тысяч долларов

Звоните и узнайте актуальную информацию о недвижимости в Дубае у надежного риэлтора  +7 (958) 498-07-15

Отсюда следует вывод, что условия по ипотеке более выгодны именно для резидентов страны. Ну а чтобы им стать, необходимо либо официально работать здесь, либо быть собственником недвижимости.

Также, чтобы получить ипотеку, вам необходимо:

  • Предоставить трехмесячную выписку из банка, подтверждающую ваш доход;
  • Наемные работники должны предоставить справку о заработной плате и выписку из банковского счета за последние шесть месяцев;
  • Владельцы собственного бизнеса должны предоставить аудитовское заключение за последние два года;
  • После уплаты ипотечного кредита у заемщика должно оставаться не менее 1000 долларов на члена семьи;
  • Все платежи по кредитам не должны превышать половины доходов;
  • Ипотека выдается не более чем на 15-20 лет;
  • Заемщик должен быть не младше 21 года и не старше 70 лет на момент полного погашения кредита.

Относительно документов нет четкого регламента, есть основной пакет, а дополнительные документы банки будут требовать уже в частном порядке.

Рассрочка в Дубае

Рассрочка выдается не везде. В России, допустим, она выдается только лишь на два года. Ну, разве этого достаточно, чтобы выплатить всю сумму? Ох, сомневаюсь.

Благо в Дубае она выдается на более долгий срок. И, кстати говоря, она выдается абсолютно всем по умолчанию, кто хочет инвестировать свои деньги в недвижимость Дубая. Всего лишь достаточно оплатить первоначальный взнос 10%.

Чаще всего можно встретить два типа рассрочек, отличающихся размером первого взноса и графиком платежей.

  1. Для готового жилья от застройщика распространена практика rent-to own — аренда с последующим выкупом. Рассрочка в этом случае, по сути, является договором аренды с условием смены просто собственника. Платежи по аренде назначаются выше рыночных. Когда общая сумма контракта погашена арендными плаntжами, недвижимость становится собственностью арендатора.
  2. И второй тип — рассрочки на строящееся жилье оформляются иначе, то есть 50-70% стоимости распределяются по графику платежей в процессе строительства, а оставшаяся сумма только после сдачи жилья в эксплуатацию.

Преимуществом рассрочки является то, что вы можете приобрести ее онлайн. А еще вы можете уже проживать в своей квартире, оплачивая за нее остаток, либо сдавать ее в аренду, либо даже перепродать.

Звоните и узнайте актуальную информацию о недвижимости в Дубае у надежного риэлтора  +7 (958) 498-07-15

По мере готовности объекта стоимость квадратного метра в проекте увеличивается для новых инвесторов. За счет этого инвестиционный доход в новостройках Дубая можно получить еще до ввода в эксплуатацию, а с учетом рассрочки порог входа может быть низким.

Рассмотрим схему подробно на примере одного инвестора. Он выбрал квартиру стоимостью 300 тысяч долларов на начальном этапе строительства и оформил ее в рассрочку с первым взносом 10%. Он внес еще 20% по мере возведения объекта, оплатив пошлину в 4% земельный департамент, а затем продал другому инвестору. Получается, что он вложил собственных средств всего 102 тысячи из 300, а прибыль получил с общей стоимостью недвижимости, которая к моменту перепродажи уже подросла.

Перепродать квартиру уже можно даже на моменте внесения депозита. Представим, что вы его внесли и квартира стала числиться за вами. Далее в течение 7-10 дней вы обязаны оплатить остаток первоначального взноса, но по каким-то причинам вы не можете этого сделать.

  • Если деньги не поступят на счет, то вы потеряете и квартиру, и уже внесенные деньги.
  • Но чтобы этого не произошло, вы можете найти покупателя, который оплатит остаток первоначального взноса, а затем всю оставшуюся сумму.

В таком случае вы не только не потеряете свои деньги, вы еще и заработаете. А если вы уже сдаете квартиру и решили ее перепродать, то квартиранта вы не имеете права выгнать. Он обязан прожить отведенный по договору срок и только потом съехать. С вашей стороны вы обязаны предупредить его, что собственник будет другой и в дальнейшем арендную плану получать будет уже он.

Покупать квартиру в рассрочку очень удобно, если даже вы не сможете осуществлять дальнейшие платежи, вы всегда ее можете перепродать и заработать на этом так, как делают это другие инвесторы.

Как купить вторичку в Дубае россиянину

Существует два основных вопроса в разделе вторичных квартир в Дубае. Как покупать квартиру и на что обращать внимание при покупке на вторичном рынке?

Читайте также:  Страховая выплатила мало денег по ОСАГО: что делать, если не согласен с суммой выплаты, которая не покрывает ущерб

Звоните и узнайте актуальную информацию о недвижимости в Дубае у надежного риэлтора  +7 (958) 498-07-15

Итак, друзья, если вы покупаете квартиру на вторичном рынке в Объединенных Арабских Эмиратах, в частности, я говорю про Эмират Дубаи. Если вы покупаете квартиру, вам необходимо будет знать этапы и понимать процедуры покупки. Вы выбрали квартиру. У вас есть понимание, что вы хотели бы именно на этом варианте остановиться, тогда какие шаги вас ждут?

  1. Первое, вам необходимо будет, конечно, зарезервировать эту квартиру, как правило в наших странах это подписывается договор, оплачивается задаток. Здесь уже, как договоритесь, бывает 10%. После 10% от суммы квартиры вы оплачиваете и вам оформляет это риэлтор. Риэлторы вам помогают оформить договор, который должен быть зарегистрирован в системе земельного департамента;
  2. После того как вы подписали договор, сделали задаток, у вас есть время на то, чтобы оформить сделку, назначается дата сделки;
  3. Предусмотрено такое понятие как NOC. NOC это non-objection certificate, это невозражение застройщика на продажу объекта, как правило, это стоит денег и, как правило, его должны оплатить со своего счета ваш продавец;
  4. Еще одним важным моментом является то, что в таких сделках обязательно нужно обращать внимание, кто является продавцом (Юр. лицо, несовершеннолетнее лицо, несколько сособственников, доверенности).

Все дополнительные договоренности обязательно прописывать в контракте! Так же обращайтесь к специалисту, чтобы не упустить важные факторы в сделке.

После этого на эту сделку вы приходите с пакетом документов, как правило, у покупателя только одна забота, как перечислить деньги, у продавца, как правило, забота, как получить вовремя NOC, как все это погасить и каким образом получить деньги. Опять же, у него тоже головная боль, потому что, как правило, здесь надо понимать, что не все любят получать и вообще хотят получать деньги наличными.

Если приходит гражданин Российской Федерации и хочет оплатить наличными, это тоже может вызвать проблему, как правило, здесь на рынке распространено оплачивать менеджер чеком.

Что такое менеджер чек? Это отличие от обычного чека, который вы выписываете о том, что просто эти деньги уже заморожены, говоря простым языком, эти деньги заблокированы и они уже предназначены определенному лицу. Менеджер чек, он выдается вам лично, так как это именно документ, по которому можно забрать деньги в банке.

В день сделки вы приходите в определенной TRUSTEE DEPARTMENT, это специализированные организации, которые имеют право регистрации, у них есть доступ в систему земельного департамента, это лицензируемые организации, которые, как правило, содержат локалы.

Местные граждане имеют лицензию на такой вид деятельности, который аналог нашей нотариальной конторы, то есть она более расширена, именно имеет дело с земельными отношениями, именно регистрация и в системе это появляется моментально.

Далее берут ваши документы, все должно быть готово. Вы оплачиваете определенный взносы. Если все документы документы в порядке, то в течение часа вы можете получить свой TITLE DEED.

Звоните и узнайте актуальную информацию о недвижимости в Дубае у надежного риэлтора  +7 (958) 498-07-15

Это право устанавливающий документ, который подтвердил, что перешло право собственности. Теперь вы владелец квартиры. Таким образом сделка завершается в один день.

Как оплатить переводами?

Это действительно проблемно, потому что когда вы платите безналичными, то ли дело вы платите застройщику. Это понятно, что это огромная корпорация, это застройщик и понятно, что вы платите на его юридический счет. Тогда как если вы платите физическому лицу, вы покупаете у него недвижимость, то здесь есть огромные риски того, что момент передачи денег, он же не моментальный, соответственно, вы можете рискнуть на этом этапе. Вы отдали деньги, а квартира на вас не переписана, поэтому я крайне не рекомендую вести оплаты безналичным путем вашему продавцу и все-таки предусмотреть возможность оплаты через менеджер чеки.

Процедура покупки квартиры у застройщика в Дубае

  • На что вам обратить внимание;
  • Какие у вас вопросы могут возникнуть;
  • С какими документами вы будете иметь дело;
  • Какие этапы будут на моменте подписания всех этих бюрократических, скажем, проволочек, чтобы вас провести и дать вам понимание этого процесса по законодательству Объединенных Арабских Эмират.

Вы будете покупать квартиру у застройщика, и это будет отличаться, как если бы вы покупали квартиру непосредственно у того, кто уже владеет на вторичном рынке, то есть у любого другого физического лица или юридического лица, который не является застройщиком, квартира которого не является новостройкой.

Итак, мы сейчас остановимся на самых основных моментах. Вы выбрали квартиру, вас она устраивает по цене, по стоимости, по процедуре, по рассрочке, по оплате. И на этом этапе часто возникают вопросы, необходимо ли мне работать с риэлтором, или же можно купить квартиру непосредственно у застройщика, поскольку у застройщиков тоже бывают свои риэлторы, свои внутренние отделы продаж, которые занимаются непосредственной продажей объекта.

В этом плане нужно понимать, что риэлторы это не самое необходимое, законодательно обязательное звено в этой цепи. И все же в вашем случае, если вы чувствуете неуверенность на рынке, да и в целом, даже если вы находитесь в независимости в своей стране, либо вы находитесь в Дубае, вы покупаете здесь, помощь риэлтора важна на каждом этапе в плане помощи, подсказка документов, переводы.

Следующий момент, когда вы покупаете у застройщика. С чего начинается ваше взаимодействие, вам необходимо забронировать квартиру.

Здесь сумма брони у каждого застройщика разница, но в среднем, можно сказать, это будет 10 тысяч долларов. То есть если вы оплачиваете эту сумму застройщику, квартира остается забронирована за вами. Далее вы платите  4 процента от общей стоимости квартиры недвижимости, это оплата за регистрацию в земельном департаменте.

Читайте также:  Основания признания наследника недостойным

Самые главные платежи, которые вам надо приготовить:

  • Это будет первый платеж, бронирование, booking form, это резервация, так называемая, когда вы бронируете квартиру и все, ее за вами закрепили, больше никому не продадут.
  • Плата 4 % на данном этапе за регистрацию в Dubai Land Department

это самые основные моменты, когда вы только вступили в правоотношения, на данном этапе у вас еще не родился договор SPA, так называемый sales and purchase agreement. Этот договор застройщик вам выдает после того как вы забронировали квартиру и после того как поступили первые платежи. Застройщик готовит вам SPA, это аналог нашего договора долевого участия, либо это если готовый объект, то тоже будет SPA, но уже на готовый объект, там разница не сильно большая.

Вы будете подписывать SPA только после того, как провели оплату. После этого вам готовят персонально с вашими данными договор, и здесь ваше присутствие, либо будет, если вы здесь находитесь на территории Эмират, вы подписываете непосредственно в офисе у застройщика, либо вы, если за пределами страны, то можете это сделать через курьерскую службу. То есть вам отправляют договор, вы подписываете, он будет двух экземплярах, арабо-английская версия договора, его изменить никак нельзя. в односторонним порядке принимаете все условия, подписывайтесь и соглашаетесь на то, что вам застройщик выдал, поэтому здесь вы подписали SPA и отношения ваши состоялись.

Опять же сохраняйте все квитанции, чеки и договора!

Вы получили свой экземпляр и после этого уже пойдет регистрация вашего договора, ваших права собственности на данный недвижимый объект в земельном департаменте города Дубай, Эмирата Дубая.

Если вы покупаете на вторичном рынке, здесь регистрация состоится не сразу, вы будете ждать. Регистрация пройдет примерно, но у всех застройщиков по-разному, но там длится срок в течение месяца.

После этого вы получите title deed, так называемый документ, это документ на наш язык, если переводить примерно, это будет как свидетельство о регистрации недвижимого имущества на ваше имя. Его физически вам не выдают, это будет электронная версия. Вот title deed один из тех документов, который вы будете видеть только электронно, здесь регистрация со штрих-кодом на вас, то есть это очень важный момент, потому что здесь уже закреплена за вами недвижимость на территории чужого государства. Здесь очень важный момент соблюсти, чтобы ваше имя было правильное, чтобы регистрация действительно прошла успешно. Происходит подтверждение и вы становитесь владельцем недвижимости в Дубае.

Что еще надо знать?

Oqood — это важный документ, который выдается на стадии строительства. Дается на строящийся объект и это тот же документ, который подтверждает ваше право владения данной недвижимостью.

Snagging — проверка квартиры. Процедура приема недвижимости, когда документы уже на руках. Необходимо принимать эту квартиру физически самому или одному из своих представителей. Коротко говоря, это инспекция квартиры.

Handover  — передача ключей. Непосредственная передача ключей от застройщика.

Звоните и узнайте актуальную информацию о недвижимости в Дубае у надежного риэлтора  +7 (958) 498-07-15

Цены на квартиры в Дубае

При покупке квартиры в Дубае цены могут варьироваться от 3100 до 5037 долларов за квадратный метр. В зависимости от места проживания цена может быть выше или ниже.

Список районов Дубая, где чаще всего покупают квартиры.

Например, жилье в Дубайской Инвестиционной Зоне может стоить дороже, чем в других районах. Также цена может зависеть от количества комнат в квартире, а также от дополнительных удобств.

Список районов Дубая, где чаще всего покупаю дома.

Дубай имеет множество районов, которые отличаются по архитектуре и культурной среде. Самые известные районы Дубая: Даунтаун Дубай, Джумейра, Пальма Джумейра, Бур Дубай, Дубай Марина, Джумейра Бич Резиденс, Дейра, Эмаар Бичфронт, МБР Сити — Мейдан, Дубай Крик Харбор, Дубай Хиллс Эстейт, Ал Барша и Ал Хайяр.

Звоните и узнайте актуальную информацию о недвижимости в Дубае у надежного риэлтора  +7 (958) 498-07-15

Плюсы и минусы покупки недвижимости в Дубае

Покупка квартиры в Дубае имеет как плюсы, так и минусы. Плюсы включают разнообразие цен на недвижимость, доступность квалифицированных рабочих, прекрасные пляжи и погода и наличие бесплатной лечебной помощи.

Так же при покупке недвижимости в Дубае есть еще ряд преимуществ:

  • Во-первых, Дубай имеет привлекательную налоговую политику, которая значительно снижает налоговые расходы на недвижимость;
  • Во-вторых, Дубай имеет доступную и надежную систему кредитования для покупки недвижимости;
  • Кроме того, Дубай имеет прекрасную инфраструктуру и качественные услуги, которые гарантируют высокий уровень жизни для жителей;
  • В заключение, покупка недвижимости в Дубае является выгодным инвестиционным решением.

При покупки недвижимости в Дубае есть несколько минусов:

  1. Во-первых, высокие цены на недвижимость в Дубае могут быть препятствием для тех, кто хочет приобрести имущество в этом городе. Медианная цена квартиры с одной спальней в городе составляет около 1,5 млн дирхамов, что значительно выше цен в других городах региона. Кроме того, стоимость жизни в Дубае выше, чем во многих других странах, что делает проживание здесь более дорогим.
  2. Во-вторых, высокая налоговая нагрузка также может представлять проблему для покупателя;
  3. Третье, для покупки недвижимости необходимо иметь вид на жительство в ОАЭ, что может быть сложным для тех, кто не имеет предшествующего опыта работы или жизни в этой стране.

Другие потенциальные недостатки включают отсутствие надежной системы общественного транспорта и тот факт, что в зависимости от района могут существовать ограничения на виды деятельности, в которых вы можете участвовать.