Проблемы

Наличный расчет между резидентом и нерезидентом при покупке недвижимости

Покупка собственного жилья, наверное, один из самых радостных моментов в жизни каждого человека. Но насколько он радостный, настолько же и трудоемкий.

Перед счастливым днем новоселья нужно пройти немало нервных и рискованных этапов, требующих предельной концентрации внимания. Один из них — расчет с продавцом недвижимости.

Рассмотрим, какие существуют варианты, в чем недостатки и преимущества каждого, и как избежать подводных камней.

Наличный расчет между резидентом и нерезидентом при покупке недвижимости

Расчет через банковскую ячейку — один из самых безопасных. При этом способе деньги находятся в металлическом боксе в хранилище банка под надежной защитой.

Поэтапно процесс выглядит следующим образом: 1) подписание ДКП и кредитного договора2) перечисление на счет покупателя и снятие наличных в кассе 3) закладка дененг в ячейку 4) регистрация ДКП и обременения (т.е. ипотеки, при наличии) в Росреестре 5) предоставление в банк подтверждения факта регистрации 6) раскрытие ячейки продавцом.

Преимущества расчета через банковскую ячейку

Банк гарантирует сохранность денег даже в случае срыва сделки.

Обе стороны защищены законом, регламентирующим хранение материальных ценностей (ст. 922 ГК РФ).

Продавец не получит деньги за квартиру без оригинала договора с отметками о регистрации права в Росреестре, подтверждающего факт сделки.

Недостатки расчета через банковскую ячейку

Не в каждом банке есть такая услуга. В этом случае, перед согласованием даты сделки, необходимо узнать, в каких кредитных организациях и на каких условиях можно арендовать ячейку.

Это достаточно дорогостоящий способ расчета. В договоре с кредитной организацией не забудьте обозначить, кто из сторон будет оплачивать эту услугу.

У банка могут отозвать лицензию, и тогда возврат средств станет причиной задержки сделки.

Наличный расчет между резидентом и нерезидентом при покупке недвижимости

Аккредитив — безналичный расчет через блокированный лицевой счет. Фактически это условное обязательство от покупателя, согласно которому банк выплачивает деньги продавцу после совершения сделки. До этого момента деньги замораживаются.

Как и при расчете через банковскую ячейку, продавец получит деньги только после предъявления документа, подтверждающего переход права собственности на квартиру покупателю.

Преимущества расчёта через аккредитив

Отношения между покупателем и продавцом регламентируются законодательством, а безопасность гарантируется банком.

Продавец сможет забрать деньги уже через несколько дней после регистрации договора купли-продажи.

Недостатки расчета через аккредитив

Не во всех банках доступна услуга расчета через аккредитив.

Расчет через аккредитив возможен только в рублях.

Наличный расчет между резидентом и нерезидентом при покупке недвижимости

На первый взягляд, это самый удобный способ расчета, но он же и самый рискованный. При оплате до подписания договора о переходе собственности есть риск остаться без денег и жилья для покупателя, а после — для продавца.

Для уверенности в своей безопасности советуем позаботиться о присутствии на сделке юриста или риелтора, и обязательно взять с покупателя расписку о получении денег.  

Преимущества наличного расчета

Все происходит очень быстро — в одном месте и в одно время.

Возможен расчет в любой валюте.

Отсутствие процентов и комиссий.

Недостатки расчета наличными

Риск использования поддельных купюр.

У любого банка есть определенные лимиты на обналичивание средств в банкомате. Так что, если покупатель хранит деньги на карте, могут возникнуть проблемы со снятием крупной суммы единоразово.

Опасность транспортировки крупной суммы.

Вероятность неправильного расчета.

Наличный расчет между резидентом и нерезидентом при покупке недвижимости

Перевод денег с карты на карту — распространенный, но не самый безопасный вариант расчета за покупку квартиры.

Преимущества безналичного расчета

Продавец и покупатель могут оформить счет в разных кредитных организациях (важно, если вы покупаете недвижимость в другом городе).

Если продавец и покупатель — клиенты одного банка, можно сэкономить на комиссии и рассчитывать на быстрый перевод денег.

Недостатки безналичного расчета

В основном рискует покупатель, так как после перевода средств возможны проблемы с регистрацией собственности. Если продавец окажется мошенником, вернуть свои деньги можно будет только в судебном порядке.

Часть довольно крупной суммы может уйти на проценты при переводе.

Безналичная оплата требует расчет исключительно в национальной валюте.

Наличный расчет между резидентом и нерезидентом при покупке недвижимости

Это способ безналичного взаиморасчета между покупателем и продавцом, который гарантирует безопасность расчетов по сделке. 

Покупатель переводит средства на специальный счет «Центра недвижимости от Сбербанка». Деньги приходят на счет продавцу только после регистрации сделки в Росреестре.

Услуга оформляется за 15 минут в отделении Сбербанка и стоит 2 900 рублей.

Из документов нужны будут только паспорт и ИНН — от покупателя, паспорт и банковские реквизиты — от продавца. Также понадобится договор, на основании которого приобретается недвижимость.

В среднем, с момента оформления услуги и до получения денег продавцом проходит 7 дней. Сроки напрямую зависят от сроков регистрации сделки в Росреестре. В течение одного дня с момента подтверждения от Росреестра, деньги поступают на счет.

Преимущества сервиса безопасных расчетов

Гарантия сохранности денег. Деньги находятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре — до этого момента покупатель не может расторгнуть договор и забрать деньги с номинального счета без согласия продавца.

Оформление услуги занимает 15 минут. Не нужно снимать наличные в кассе, пересчитывать, вносить в банковскую ячейку или брать расписку. 

Продавцу не нужно приезжать за деньгами — достаточно на сделке сообщить реквизиты счёта для перевода средств, куда и будут направлены деньги после регистрации сделки в Росреестре. 

При осуществлении расчетов с использованием счетов, открытых в Сбербанке, никаких дополнительных комиссий ни при перечислении, ни при снятии денег со счета не взимается.

Недостатки сервиса безопасных расчетов

Услуга безопасных расчетов недоступна, если:

  • Участник сделки не является гражданином РФ.
  • Собственность оформлена до 1998 г.
  • Договор долевого участия/договор уступки прав требования не имеют номера.
  • Недвижимость покупается по доп. соглашению к договору долевого участия.
  • Получатель денежных средств несовершеннолетний.
  • Более двух получателей средств по одному договору оказания услуг СБР.
  • Зачисление на счет нерезидента или не в рублях.
  • Одновременно покупается несколько долей в квартире одним покупателем по разным договорам купли-продажи.
  • Сумма зачисления на номинальный счет меньше суммы кредита.

Сейчас читают

Как прописаться в квартире

Как оформить предоплату за недвижимость: образец договора задатка и расписки

Сервис безопасных расчетов: что это и для кого?

Как не получить штраф в размере стоимости квартиры при сделке с недвижимостью между резидентами и нерезидентами

В далёком 2003 году был принят Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле» (№173-ФЗ от 10.12.2003). Но мы же все покупаем квартиры и другую недвижимость за рубли, причём здесь этот закон, спросите вы? А вот причём…

Согласно данному закону, валютной операцией, считается и использование рублей, в качестве средства платежа для операций между резидентами и нерезидентами.

Под резидентами здесь (мы говорим про физических лиц) понимаются граждане РФ и постоянно проживающие на территории РФ на основании вида на жительство иностранные граждане и лица без гражданства. Все остальные — это нерезиденты.

Не путайте это с понятиями налоговых резидентов и нерезидентов. Тут это трактуется именно так, как написано выше.

Таким образом, если резидент купил у нерезидента квартиру или другую недвижимость, или наоборот, нерезидент совершил такую покупку у резидента, то это расчёт по сделке — это валютная операция.

Нюансы проведения валютных операций

Если говорить о валютных операциях между резидентами и нерезидентами, в разрезе сделок с недвижимостью, то они могут осуществляться без ограничений, за исключением способа расчёта. И именно это очень важно.

Первое! Расчёты между резидентами и нерезидентами не могут проводится в наличной форме.

Второе! Расчеты между резидентами и нерезидентами проводятся исключительно через счета, открытые в уполномоченных банках (пункт 3 статьи 14 вышеуказанного закона).

Если передача денег от покупателя к продавцу (где один из них резидент, а другой нерезидент) осуществляется в другой форме, то это нарушение валютного законодательства Российской Федерации.

И за это предусмотрена ответственность в размере от 75 до 100% от суммы незаконной валютной операции (т.е. стоимости недвижимости) (ст. 15.25 КоАП РФ).

Срок исковой давности по таким операциям — два года со дня совершения правонарушения, т.е. со дня передачи денег (ст. 4.5 КоАП РФ).

Как правильно делать сделку с нерезидентом

Таким образом, если вы гражданин РФ или имеете вид на жительство и делаете сделку с недвижимостью с негражданином РФ (не имеющим вида на жительство), то:

  1. Все расчёты по сделке вы обязаны проводить строго в безналичном порядке. Никаких наличных! Т.е. либо перевод на счёт, либо аккредитив, либо депозит нотариуса.
  2. Расчётный счёт для такой операции можно открывать только в тех банках, которые имеют лицензию на осуществление валютных операций. Это можно уточнить в самом банке, либо самостоятельно посмотреть лицензию банка (кстати, если лицензия генеральная, то валютные операции в неё включены).
  3. Счёт должен открываться специальный (для неграждан). Это тоже нетрудно узнать: для граждан РФ счёт начинается с цифр 40817, а для не граждан — 40820.

При этом обратите внимание на то, что неважно, продавец негражданин или покупатель. Вы гражданин, он негражданин — расчёт как указано выше. Иначе может быть штраф в размере стоимости квартиры.

Ну, и напоследок

Хочу, чтобы вы обратили внимание на важность соблюдения описанных норм. В силу своей узкой направленности закон о валютном регулировании не известен не только обычным людям, но часто и специалисты рынка недвижимости не знают о нём.

При этом государственные органы, с момента введения данного закона, сквозь пальцы смотрели на сделки с недвижимостью. Как минимум потому, что их было сложно контролировать. Что, конечно же, не повышало «популярность» закона в сфере рынка недвижимости.

Но всё меняется, технологии развиваются и контроль за операциями с недвижимостью со стороны государства стал намного проще. А значит, стало проще контролировать и соблюдение узкоспециализированных норм нашего законодательства при сделках с недвижимостью.

Поэтому сейчас намного больше шансов на то, что несоблюдение указанных в статье норм будет обнаружено и соответствующая сторона будет оштрафована на стоимость квартиры.

www.relait.ru

Читайте также:  Могут ли приставы арестовать ипотечную квартиру по другим долгам в 2023 году

Статус налогового и валютного нерезидента при сделках с недвижимостью. — блоги риэлторов | ЦИАН

Представьте, что вы продали квартиру. И через некоторое время получаете требование из налоговой уплатить НДФЛ в размере 30% от стоимости квартиры.

Или штраф в размере 70%.

Или даже в размере 100% от стоимости квартиры! Все деньги, которые вы получили за квартиру – налоговая требует вернуть в бюджет.

Как же так? Это невозможно! – скажете вы. Максимальная ставка налога при продаже квартиры – 13%. Откуда такие грабительские цифры?

Нет, это возможно.

Такие грабительские цифры возможны, если проигнорировать налоговый и валютный статус участников сделки.

Что это такое? Как этого избежать?

Давайте разбираться.

———————————————————————

Налоговый резидент РФ – это физическое лицо, которое проводит на территории России более полугода в течение календарного года. Точнее, 183 дня и более. (п.2 ст. 207 НК РФ). Гражданство значения не имеет.

Если меньше, то — становится налоговым нерезидентом. А это приводит к повышенным налоговым обязательствам.

Да, есть исключения. В некоторых случаях, можно провести за пределами России больше полугода и остаться резидентом. Но в рамках этого поста мы не будем сюда углубляться.

  • Итак, налоговый нерезидент:
  • • Оплачивает НДФЛ по ставке 30%
  • • При расчете налога не может учитывать расходы и применять налоговые вычеты
  • • Но с 1 января 2019 года, наравне с резидентами, освобождается от уплаты налога по истечении минимального предельного срока владения.
  • ———————————————————————
  • Валютными резидентами РФ являются две категории граждан:
  • • Все граждане России.

• Иностранные граждане или лица без гражданства, постоянно проживающие в России с видом на жительство. (Федеральный закон № 173 ФЗ ст. 1. ч.1. п. 6)

Остальные физические лица являются валютными нерезидентами.

Какое это имеет отношение к сделкам с недвижимостью?

Расчеты по сделке с валютными нерезидентами являются валютными операциями. (Федеральный закон № 173 ФЗ ст.1 ч.1. п.9 пп.в) Даже, несмотря на то, что расчеты производятся в рублях.

А расчеты по валютным операциям между физическими лицами должны производиться только через банковские счета (Федеральный закон № 173 ФЗ ст.14 ч.3.)

Если не выполнить этого требования и рассчитаться по сделке наличными, налоговая признает валютную операцию незаконной.

Наказание — штраф в размере от 70% до 100% от суммы (КоАП РФ Статья 15.25. п.1)

  1. —————————————————————
  2. Итак, при сделках с недвижимостью следует быть осмотрительным относительно налогового и валютного статуса (вообще нужно быть осмотрительными во всех моментах, но в этих двух в частности). 
  3. В отношении налогового статуса – нужно проверять себя. А в отношении валютного – контрагента:

 1. Если вы продали квартиру и собираетесь за границу, или были за границей и планируете продать квартиру, проверьте, не попадаете ли вы под статус налогового нерезидента. А если попадаете, применимы ли к вам повышенные налоговые последствия.

Если да, то возможно стоит отказаться от сделки или от поездки. В противном случае, вы заплатите налог по ставке 30%.

2. Если вы продаете или покупаете квартиру, а ваш контрагент — не гражданин России, уточните его валютный статус. Если он валютный нерезидент, проводите расчеты только в безналичной форме.

В противном случае, вам грозит штраф от 70% до 100% от суммы сделки.

К сожалению, люди которые получили такие штрафы – есть. Увы, но незнание закона, не освобождает от ответственности…

Порядок расчета с иностранцами при купле-продаже недвижимости в России | Гордон и Партнеры

А. Гордон

Адвокат Гордон А.Э

Внимательно относиться к расчетам за недвижимость в России должны не только иностранцы, но и граждане России, длительно проживающие за границей, возможно, к последним это относится даже в большей степени

Налоговая служба России начинает усиленно искать нарушения закона РФ «О валютном регулировании и валютном контроле» № 173-ФЗ

На консультациях по недвижимости или на налоговых консультациях с иностранцами регулярно задают вопросы  о налоговых последствиях сделок с  расположенной в России недвижимостью. При этом и продавцы российской недвижимости, и покупатели  совершенно не обращают внимание на опасность, которую содержит элементарный на первый взгляд  этап сделки с недвижимостью – расчеты за недвижимость.

Между тем, ответственность за нарушения валютного законодательства России составляет от 75 до 100% суммы сделки. При этом  в зависимости от конкретных обстоятельств, «попасть» на этот штраф могут обе стороны сделки – и продавец и покупатель.

Иностранец и валютный резидент — соотношение понятий и значение для сделки с недвижимостью

  • Валютный резидент России — физические лица граждане России, за исключением граждан РФ, постоянно проживающих в иностранном государстве не менее одного года, в том числе имеющих выданный уполномоченным государственным органом соответствующего иностранного государства вид на жительство, либо временно пребывающих в иностранном государстве не менее одного года на основании рабочей визы или учебной визы со сроком действия не менее одного года или на основании совокупности таких виз с общим сроком действия не менее одного года.
  • Валютными резидентами могут быть и иностранцы, если они постоянно проживают в РФ на основании вида на жительство оформленному в соответствии с законодательством РФ.
  • Валютный не резидент — физические лица, не соответствующие вышеизложенным правилам:
  • Граждане РФ постоянно проживающие в иностранном государстве не менее одного года на основании вида на жительство, или по рабочей или учебной визе со сроком не менее одного года или по совокупному сроку;
  • Иностранцы – не проживающие в РФ на основании вида на жительство.

На чем можно споткнуться при расчетах по сделкам с недвижимостью, если в сделке участвует иностранец ?

За совершение запрещенных валютных операций или за совершение валютных операций с нарушением закона установлена ответственность в виде штрафов от 4 000 рублей до 100% валютной операции.

Контролируют совершение валютных операций банки и Федеральная налоговая служба РФ (ФНС РФ) в лице территориальных налоговых инспекций. Поскольку 100% сделок с недвижимостью контролирует ФНС РФ в онлайн режиме, и часть сделок идут через банки «попасть» в сложную ситуацию не сложно.

Валютное законодательство России запутано, тяжело воспринимается, по многим вопросам носит запретительный характер.

Законодательство значительно изменилось в последние несколько лет, что в совокупности привело к массовым нарушениям валютных операций.

По российскому законодательству валютные операции между резидентами Российской Федерации и не резидентами осуществляются без ограничений. Эта фраза в законе  «О валютном регулировании и валютном контроле» легко читается, запоминается, и создает ложное впечатление.

Одновременно в законе действует и другая статья, согласно которой  расчеты при осуществлении валютных операций производятся физическими лицами — резидентами через банковские счета в уполномоченных банках.

Это означает, что фактически расчеты между резидентом РФ и нерезидентом РФ в наличной иностранной валюте запрещены.  За нарушение такого запрета установлен штраф (ч.1 ст.15.

25 КоАП РФ) от 75-100 % суммы валютной операции.

Содержит закон о валютном регулировании и другие сюрпризы.

Валютные операции в сделках с недвижимостью

Существует заблуждение, что валютные операции – это купля-продажа иностранной валюты, и по этому, в сделке с недвижимостью с оплатой в рублях валютных операций нет, валютное законодательство можно не учитывать.

Согласно российскому валютному законодательству валютная операция – это установленные в законе сделки с валютными ценностями и валютой РФ (с российскими рублями), с ценными бумагами, и самое главное, валютные операции — это использование валютных ценностей и валюты РФ в качестве средства платежа!

Валютными операциями в России являются:

  1. — использование между резидентами России в качестве средства платежа иностранной валюты и валюты РФ (российских рублей);
  2. — ввоз в РФ и вывоз из РФ валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг;
  3. — перевод иностранной валюты, валюты РФ со счета, открытого за пределами территории РФ, на счет того же лица, открытый на территории РФ, и со счета, открытого на территории РФ, на счет того же лица, открытый за пределами территории РФ;
  4. — перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет другого резидента, открытый на территории РФ, и со счета резидента, открытого на территории РФ, на счет другого резидента, открытый за пределами территории РФ;
  5. — перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет другого резидента, открытый за пределами территории РФ;
  6. — перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет того же резидента, открытый за пределами территории РФ.

Если в сделке с российской недвижимостью участвует не резидент России, одна валютная операция уже будет точно – использование иностранной валюты или российской валюты в качестве средства платежа. В реальных сделках будут присутствовать несколько валютных операций. Нарушения можно совершить в каждой. Сумма штрафа может значительно превысить сумму сделки с недвижимостью.

Что такое валютные ценности ?

Согласно валютному закону валютные ценности — иностранная валюта и внешние ценные бумаги. Причем, валютные ценности это и наличная иностранная валюта и средства в иностранной валюте на банковских счетах.

Таким образом, расчеты в сделках с недвижимостью  между резидентами и нерезидентами, а иногда и расчеты между резидентами России могут оказаться валютными операциями. По этому, валютные операции при расчетах  за недвижимость нужно заранее выявлять и заранее планировать проведение расчетов с соблюдением валютного законодательства.

Читайте также:  С кого взыскать материальный ущерб при ограблении квартиры

Иностранец покупает недвижимость в России – какие валютные операции

Иностранец-покупатель недвижимости, в большинстве случаев, валютный не резидент России, продавец недвижимости в России, как правило,  валютный резидент.

Оплата за расположенную в России недвижимость по сделкам проводят в наличной или безналичной форме. Россияне, не доверяют банкам, и предпочитают наличные расчеты и в рублях а не в иностранной валюте.

Готовясь к покупке недвижимости в России иностранцу нужно учесть.  Оплата недвижимости наличной иностранной валютой резиденту России запрещена, а безналичная иностранная валюта может быть перечислена россиянину только на счет в уполномоченном банке.

(Уполномоченный банк – банк, имеющий лицензию Центрального банка РФ на операции с иностранной валютой). Такие уполномоченные банки – практически все банки в России. Очевидно, удобно и безопасно оплатить через банковский счет. Но и здесь не все просто.

Теперь нужно учесть особенности российского законодательства: Покупатель станет собственником недвижимости только после внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о правах на купленную недвижимость  и записи о прекращении права собственности продавца. Срок совершения записи в ЕГРН – 7 рабочих дней. Платить даже при подписании договора — опасно, а вдруг собственность не зарегистрируют?

Безопасные расчеты по сделкам с недвижимостью в России проводят через банк — через ячейку или аккредитив, с условиями доступа (раскрытия аккредитива).

В одном случае иностранцу нужно легально получить наличные и внести их в банковскую ячейку, в другом — разместить деньги на счете в уполномоченном российском банке в России (аккредитив).

В любом из этих вариантов,  для соблюдения валютного законодательства, иностранцу необходимо легально завести деньги в Россию – ввезти наличные или перевести их на счет, открытый на его имя в России.  

  • Внимание: Иностранец должен открыть счет в России на свое имя и внести на него деньги.
  • Только затем, денежные средства могут быть использованы в сделке для оплаты.
  • Иной порядок проведения платежей приведет к нарушению валютного законодательства или к потере безопасности сделки для одной из сторон.

Регулярно предлагают провести расчеты через зарубежные счета россиян продавцов– резидентов РФ. Не стоит этого делать — это прямо запрещено законом.

Иностранец продает расположенную в России недвижимость

Условия соблюдения валютного законодательства России и безопасности расчетов —  аналогичны процедуре покупке иностранцем недвижимости в России за исключением двух  обстоятельств.

1) Валютные не резиденты вправе без ограничения перечислять денежные средства со своих счетов в уполномоченных банках в России на свои счета в зарубежных банках. Перечисления возможны в российских рублях и в иностранной валюте. Соответственно, российские банки, как агенты валютного контроля, будут проверять законность совершения иностранцем валютных операций.

2) При планировании перечисления денег от продажи расположенной в Росси недвижимости на зарубежный счет нерезидента  необходимо проследить за соответствием сумм перечисления на счета суммам  совершенных в России по сделкам и отраженным в договорах. Эти сведения контролируются иностранными банками при зачислении денег на зарубежные счета нерезидентов по источникам происхождения, с целью выявления уклонения от уплаты налогов и отмывания денег.

По состоянию на 16 октября 2017 года.

Москва

Адвокат по валютному контролю  Гордон А.Э

Операции с зарубежной недвижимостью: как не нарушить валютное законодательство в 2020 году — FTL Advisers Ltd

Публикация на портале M2 Lux от 15.01.2020

Для граждан Российской Федерации приобретение/продажа недвижимости за рубежом с использованием банковских счетов в иностранных банках может повлечь неожиданные риски, связанные с нарушением российского валютного законодательства. Однако в конце 2019 года в законодательство о валютном регулировании и валютном контроле были внесены существенные изменения, направленные на либерализацию данных норм.

  • Немного теории…
  • К кому применяются требования закона?
  • При совершении операций за рубежом на нормы федерального закона №173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» необходимо обратить внимание всем физическим лицам, которые признаются «валютными резидентами», а именно:
  • — гражданам Российской Федерации,
  • — иностранным гражданам и лицам без гражданства, постоянно проживающим в РФ на основании вида на жительство.
  • Если я являюсь гражданином РФ, но постоянно проживаю за границей, распространяются ли на меня требования закона?

Да, нормы российского валютного законодательства применяются к данным гражданам, однако в их отношении установлены некоторые послабления.

В частности, между постоянно проживающими за рубежом российскими гражданами разрешено проведение валютных операций, при условии, что такая операция проводится за пределами территории Российской Федерации.

Также, на таких граждан не распространяются обязанности по уведомлению компетентных органов РФ об открытии, закрытии и изменении реквизитов счетов, открытых в иностранных финансовых организациях, также отсутствует обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств по таким счетам.

Рассмотрим на конкретных примерах, какие операции теперь являются разрешенными, а какие сделки все еще несут риски для их участников.

Ситуация 1:

Гражданин РФ покупает квартиру в Испании у гражданина Испании. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.

Данная операция является законной, при условии, что гражданин Испании не проживает постоянно в РФ на основании вида на жительство и, следовательно, не является российским валютным резидентом.

Однако не следует забывать об обязанностях по уведомлению российских налоговых органов об открытии, изменении реквизитов и закрытии иностранных счетов.

Такое уведомление должно быть направлено по месту жительства физического лица в течение одного месяца с даты открытия (закрытия) или изменения реквизитов счета.

Кроме того, до 1 июня каждого года необходимо подавать в налоговый орган по месту своего учета отчет о движении денежных средств по такому счету. Отметим, что от указанных обязанностей освобождены граждане РФ, которые проживают за пределами страны более 183 дней в году.

Также, если после приобретения недвижимости счет активно не используется (общая сумма зачислений/списаний за год не превышает эквивалент 600 тысяч рублей, либо остаток денежных средств на счете не превышает эквивалент 600 тысяч рублей при отсутствии операций по списанию/зачислению денежных средств за отчетный год – пересчет в валюту РФ производится по курсу на 31 декабря отчетного года), то отчет о движении денежных средств по такому счету также можно не подавать, так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией.

Кроме того, необходимо помнить, что средства, находящиеся на испанском счете покупателя, должны быть зачислены на него с соблюдением требований валютного законодательства.

Разрешенные источники зачислений денежных средств перечислены в законе, наиболее распространенными являются: перевод денежных средств в валюте со счета в российском банке, внесение денежных средств наличными.

Также, теперь на банковские счета физических лиц в Испании (так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией) могут быть зачислены без ограничений денежные средства от нерезидентов, например, полученные в долг или в результате продажи имущества.

Ситуация 2:

Гражданин РФ покупает дом в Испании у другого гражданина РФ. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.

Данная операция является законной только в том случае, если оба гражданина РФ постоянно проживают за рубежом (более 183 дней).

В противном случае оплата денежных средств должна быть произведена через банковский счет продавца, открытый в российском банке.

В случае если оплата по сделке производится через счета покупателя и продавца в испанском банке, то такая операция будет являться разрешенной только в том случае, если расчеты будут производиться в российских рублях.

  1. Ситуация 3:
  2. Гражданин РФ сдает в аренду принадлежащую ему недвижимость в Испании и получает арендные платежи в евро на свой счет в испанском банке.
  3. Такая операция является разрешенной в двух случаях:
  4. — если и арендатором, и арендодателем являются граждане РФ, которые постоянно проживают за рубежом (более 183 дней),
  5. — если арендодатель постоянно проживает в РФ, а арендатор является иностранным гражданином, постоянно проживающим вне РФ, либо иностранной организацией.
  6. Если же договор аренды заключен между двумя гражданами РФ, оба из которых постоянно проживают в РФ, то получение арендного дохода в евро возможно только на счет в российском банке, либо, если есть необходимость получения денежных средств за рубежом, оплата должна производиться в российских рублях.
  7. Ситуация 4:

Гражданин РФ продает свою недвижимость в Испании с получением покупной цены в евро на свой банковский счет в Испании. Покупателем является: а) российский гражданин, б) гражданин Испании.

  • Ответ аналогичен ситуации с получением арендных платежей:
  • — если покупатель – иностранный гражданин, который не проживает постоянно в РФ, то такая операция разрешена,
  • — если покупатель и продавец являются российскими гражданами, но оба постоянно проживают вне РФ, такая операция разрешена.
  • В ситуации, когда и продавец и покупатель являются постоянно проживающими в РФ гражданами РФ, то если расчеты по сделке проводятся в евро – зачисление покупной цены допускается только на российский счет продавца, если же расчеты проводятся в российских рублях – допускается зачисление на счет в Испании.
  • ВАЖНО!

С 1 января 2020 года российским резидентам разрешается зачислять без ограничения денежные средства, полученные от нерезидентов, напрямую в иностранные банки.

Читайте также:  Можно ли вернуть в магазин халат без бирки

Главное условие – банк должен находиться на территории государства — члена ЕАЭС или иностранного государства, которое осуществляет автоматический обмен финансовой информацией с Россией.

Кроме того, в отношении счетов в финансовых организациях, открытых в указанных странах, действуют послабления в отношении обязанностей по подаче отчетов о движении денежных средств.

Отметим, что перечень стран, осуществляющих автоматических обмен финансовой информацией с Россией, утверждается Федеральной налоговой службой и регулярно обновляется. На настоящий момент Испания в данный список включена (приказ ФНС РФ от 21.11.2019 № ММВ-7-17/582@).

Соответственно, необходимо проверять, что Испания не будет исключена впоследствии из данного перечня, так как в этом случае обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств будет действовать даже при условии соблюдения указанных выше лимитов по остатку, списаниям/зачислениям, а зачислению на иностранный банковский счет будут подлежать только денежные средства, полученные в результате прямо разрешенных в законе операций.

***

Данный материал подготовлен специалистами компании FTL Advisers Ltd. — ведущей юридической компанией России по направлению «Управление частным капиталом» (рейтинги Право.ру-300 и ИД «Коммерсантъ»).

Профессионализм компании также отмечен включением в международные рейтинги лучших юридических фирм WorldTax (налоговая практика) и IFLR1000 (структурирование финансовых сделок). Материал актуален по состоянию на 14.

01.2020.

Авторы:

— управляющий партнёр FTL Advisers Ltd. Мария Чуманова ([email protected])

— управляющий партнёр FTL Advisers Ltd. Наталья Пацева ([email protected])

Валютные сделки: когда есть возможность получать оплату в иностранной валюте?

Сейчас рубль как валюта переживает непростой период, а компании стараются максимально сохранить свои валютные активы и как можно меньше терять на пересчете и обмене валюты в рубли (когда валюта договора – доллар, евро, юань и др.). Теперь приобрел особую актуальность вопрос о возможности получать платежи именно в иностранной валюте, не переводя ее в рублевый эквивалент. Но всегда ли это возможно? Ответ найдете в публикации.

Валютные операции между резидентами

По общему правилу валютные операции между резидентами на территории РФ запрещены, то есть все сделки между компаниями и физлицами должны проводиться с использованием рубля. Но есть ряд исключений, например:

  • компании могут выдавать зарплату в валюте сотрудникам, работающим за рубежом, при условии, что и компания, и работник являются резидентами РФ;
  • оплата покупок в магазинах duty free, а также по договорам перевозки (фрахтования, транспортной экспедиции грузов) из РФ и в РФ.

В 2020 году приведенный перечень будет расширен. Соответствующие изменения содержит проект Федерального закона № 753653-7 (далее – Законопроект № 753653-7). Указанные изменения затрагивают статьи 9 и 14 Федерального закона от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» (далее – Закон № 173-ФЗ).

В частности, изменения затронут коммерческие организации, деятельность которых предусматривает зарубежные командировки работников. Без использования банковских счетов в уполномоченных банках станет возможно осуществлять следующие операции с наличной иностранной валютой:

  • оплата и (или) возмещение расходов командированных за рубеж лиц;
  • погашение неизрасходованных авансов, выданных под зарубежную командировку.

Валютные операции между резидентами и нерезидентами

Закон № 173-ФЗ почти не ограничивает операции между резидентами и нерезидентами, совершаемые в иностранной валюте. Однако с нерезидентами при валютных операциях даже в рамках розничной торговли юридические лица-резиденты вынуждены работать исключительно по безналу:

  • через банковские счета в уполномоченных банках;
  • принимая (осуществляя) переводы электронных денежных средств.

Как только произойдет публикация Закона № 173-ФЗ с изменениями, внесенными Законопроектом № 753653-7, список валютных операций резидентов и нерезидентов будет расширен. Так, нерезидентам можно будет выплачивать наличными рублями компенсацию НДС – tax free.

Оплата tax free в рублях при наличных расчетах обусловлена тем, что в России только уполномоченные банки могут проводить куплю-продажу, предмет которой:

  • иностранная валюта;
  • чеки, номинальная стоимость которых указана в иностранной валюте.

К счастью, валютное законодательство РФ иногда разрешает российским юридическим лицам получать оплату за свои услуги и товары в России в долларах и евро. Это можно сделать в случае, если ваш клиент – иностранное представительство или филиал (т.е. иностранный контрагент). Таким образом, оплата договора в валюте возможна, если второй стороной сделки являются зарубежные партнеры.

Под красивым термином «валютная операция» понимают, в частности, использование валютных ценностей, включая иностранную валюту (доллары, евро, юани и прочее) в качестве средства платежа. Соответственно, можно сделать промежуточный приятный вывод:

  • резидент может свободно получить от нерезидента оплату в иностранной валюте за товары и услуги;
  • возможна оплата нерезидентом резиденту в долларах, евро и в валюте других стран.

Окончательный вывод – валютные операции в форме сделок с иностранными партнерами законом не запрещены.

Резидент и нерезидент в рамках валютного контроля

Чтобы валютный контроль банка счел валютные операции абсолютно легитимными, необходимо четкое понимание терминологии. Разберемся, кого же считают резидентом и нерезидентом именно для валютного контроля.

Дело в том, что эти определения в валютном законодательстве отличаются от таких же терминов в налоговом законодательстве.

Так, резидентами валютный контроль признает, в частности, юридические лица, созданные в соответствии с законодательством РФ. А вот представительства и филиалы, зарегистрированные в России, но у которых головной офис создан в иностранном государстве, отнесены к нерезидентам.

Этого достаточно для окончательного решения: российская компания может свободно получать иностранную валюту на свои транзитные счета в банке от иностранных контрагентов (представительств и филиалов).

Не забудьте потом подать в отдел валютного контроля вашего банка необходимые подтверждающие документы и справки!

А наши клиенты могут не беспокоиться об этом – в процессе бухгалтерского обслуживания мы все сделаем сами в рамках обычных процедур валютного контроля.

Что нового в валютном контроле?

С 2019 года произошло ужесточение валютного контроля: компании обязали писать в договоре сроки оплаты и выполнения заказа. С другой стороны, валютный контроль стал занимать меньше времени.

Упрощенный валютный контроль

С 2019 года не нужно отправлять документы в банк при сделке до 200 000 рублей, резиденту достаточно передать следующие сведения о сделке:

  • страна и название компании-нерезидента;
  • номер и дату договора, реквизиты счета;
  • сумму и валюту сделки;
  • вид сделки (экспорт, импорт товаров, услуги, заем);
  • тип платежа (предоплата или постоплата).

В лимит 200 тыс. руб. входит сумма всех платежей по одному договору. При этом другие договоры с тем же контрагентом учитывать не нужно.

Уникальный номер вместо паспорта сделки

До 2019 года для валютного контроля компании заполняли паспорт сделки. Паспорт был нужен для сделок на сумму больше 50 тысяч долларов.

Сейчас вместо паспорта сделки банки присваивают уникальные номера договорам с нерезидентом. При этом резиденту достаточно отправить в банк сам договор по сделкам на суммы:

  • от 3 000 000 рублей, если компания покупает, получает заемные деньги или дает взаймы;
  • от 6 000 000 рублей, если получает деньги от клиента.

Компании ничего не надо заполнять. Банк получает договор от резидента, вносит его в базу валютных договоров и присваивает уникальный номер.

Внимание!

После регистрации номер и скан договора уходят в Центробанк.

Советуем сохранить номер, так как, например, его нужно будет указать в таможенной декларации.

Банк укажет на ошибки

Как и раньше, в 2019 году банк не вправе принимать валютный договор с ошибками. Однако, если раньше банк мог вернуть договор для правок, не указав, что исправлять, то с 2019 года банки вынуждены быть более лояльными.

Конечно, банк проверяет договор исключительно с точки зрения валютного контроля и сообщает о нехватке следующих сведений:

  • дата подписания договора;
  • конкретизированное описание услуги или товара;
  • валюта и сумма договора;
  • срок оплаты, выполнения заказа или отдельных этапов;
  • реквизиты сторон.

Как правило, больше всего сложностей вызывает датировка сроков. Обычно банки советуют следующее:

  • укажите ориентировочные сроки, а когда уточните – можно подписать дополнительное соглашение об изменении сроков;
  • вместо точных дат отсчитывать дни от событий.

Банки устраивает, например, такая формулировка: «срок поставки – в течение 30 рабочих дней с даты получения аванса».

Сопровождение внешнеторговых сделок юридических лиц с оформлением всей необходимой документации входит в пакет бухгалтерского облуживания клиентов компании1C-WiseAdvice. Наши специалисты знают все тонкости валютного контроля и несут ответственность за оформление полного пакета документов для проведения валютных операций.

Штрафы по валютному контролю

За нарушения валютного законодательства предусмотрены штрафы по статье 15.25 КоАП РФ. Указанная статья в 2019 году изменений не претерпевала. Логика привлечения компаний к административной ответственности за нарушение валютного законодательства не изменилась:

  • если импорт в РФ состоялся (пришла предоплата или аванс), а эквивалент, обозначенный в контракте (товары, услуги, денежные средства) из РФ не ушел, то к резиденту административная ответственность не применяется;
  • если из РФ произведен экспорт или оплачена будущая поставка, то резидент в ответ обязательно должен получить эквивалент, обозначенный в контракте (товары, услуги, денежные средства), в противном случае наступает административная ответственность.

Однако изменения все же есть, причем в сторону ужесточения из-за запрета с 2019 года размытых формулировок по срокам. Потому, если компания понимает, что сроки подходят, а зарубежный контрагент не торопится, необходимо подписать допсоглашение о переносе на более поздний срок:

  • поставки или возврата аванса (при импорте);
  • оплаты товара (при экспорте);

Дата соглашения при этом должна быть до даты поставки товара (при импорте) и оплаты товара (при экспорте). При выполнении этих правил организацию не привлекут ни к административной ответственности, ни к уголовной (ст. 193.1 УК РФ).