С дохода от продажи жилой недвижимости нужно платить 13%
налога.  Расскажем, как продать жилье без налога и декларации,
в каких случаях необходимо уплатить НДФЛ и отчитаться перед
налоговой, как рассчитать сумму налога и каковы законные способы
уменьшить его размер.

Когда продажа недвижимости не
облагается налогом
Как уменьшить налог с продажи
жилья

Что важно знать при расчете налога и декларировании дохода
Срок подачи декларации и уплаты
налога

Когда продажа недвижимости не
облагается налогом

В Налоговом кодексе РФ есть понятие «минимальный срок владения
имуществом». Если вы владеете недвижимостью дольше минимального
срока, то вы не должны платить налог с ее продажи.

Законодательством установлены два минимальных срока для
безналоговой продажи – 3 года и 5 лет. Срок зависит от того, как и
когда получена недвижимость.

В каких случаях применяется трехлетний срок владения для
освобождения от НДФЛ 

1. Квартира или другая недвижимость – это
   наследство. Трехлетний срок начинает истекать со дня
   смерти наследодателя. 

Например, в марте 2019 года вы получили в наследство земельный
участок. Без уплаты налога вы можете продать участок в любой
момент, начиная с апреля 2022 года.

1. Подарок от близких родственников. Не нужно
   платить НДФЛ через три года после получения права
   собственности. 

Например, 19 февраля 2019 года родная сестра подарила вам
комнату в коммунальной квартире. Если продадите ее после 20 февраля
2022 года, то вправе не платить НДФЛ, так как комната получена в
подарок от близкого родственника. 

1. Приватизированная квартира. Допустим, в
   феврале 2022 года вы продали квартиру, которую приватизировали в
   январе 2019 года. Срок владения начинался с даты подписания
   договора передачи квартиры в собственность. С момента приватизации
   прошло больше трех лет, значит, по закону, вы освобождены от НДФЛ
   при продаже квартиры. 
2. Квартира получена по договору пожизненного содержания с
   иждивением. Пример. Вы заключили договор ренты и
   пожизненного содержания с иждивением с пожилой соседкой. Ежемесячно
   вы выплачивали ей ренту. После того как соседка скончалась, вы на
   законных основаниях стали собственником ее квартиры. Через три года
   после оформления квартиры в собственность можете продать ее без
   налога.
3. С 1 января 2020 года минимальный срок владения жильем,
   купленным после 01.01.2016, сокращен до 3 лет. Но при
   условии, что это ваше единственное жилье. То есть, на момент
   совершения сделки в вашей собственности нет еще одной
   квартиры. 

Если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки
второй квартиры, то минимальный срок владения первой квартирой
составляет 3 года. 

Пример. В мае 2018 года вы купили первую квартиру. В марте 2021
года покупаете вторую квартиру. Чтобы продать первую квартиру без
налога, сделать это нужно, начиная с марта 2021 года в течение 90
дней с момента покупки второй квартиры. В этом случае минимальный
срок владения первой квартирой будет составлять 3 года, несмотря на
то, что на момент продажи это было не единственное ваше жилье.

Вышеуказанные условия для безналоговой продажи через три года
распространяются как на жилое помещение, так и на земельный участок
под ним.

Во всех перечисленных случаях вам не нужно информировать
налоговый орган о сделке и подавать декларацию 3-НДФЛ.

Для всех остальных случаев действует пятилетний срок. То есть
тот, кто купил недвижимость, а потом ее продал, сможет сэкономить
на налогах только по истечении пятилетнего периода.  Это
правило действует с 01.01.2016 года и касается жилья, купленного
после этой даты. 

Если жилье было куплено до 1 января 2016 года, то минимальный
срок владения для безналоговой продажи составлял три года. На
сегодняшний день это правило утратило свою актуальность, так как 3
года уже прошло.

Как уменьшить налог с продажи
жилья

Если вы продали недвижимость до истечения минимального срока
владения, то обязаны заплатить налоги. Законодательством РФ
предусмотрены налоговые льготы, уменьшающие налоговую базу – сумму,
которую вам заплатили за квартиру. 

Есть два способа, с помощью которых можно существенно, а иногда
и до нуля, снизить налоговую нагрузку. Главное – правильно выбрать
и применить вид льготы. 

Вычет расходов (разница между покупкой и продажей)

Налоговая льгота подразумевает, что 13% уплачивается не со всей
суммы, полученной вами по договору купли-продажи, а за вычетом
расходов на приобретение этой недвижимости. Чтобы воспользоваться
этим способом, нужно документально подтвердить расходы на покупку
жилья.

Пример 1. В 2020 году вы купили квартиру за 2 млн рублей, а в
2021 продали за 5 млн. В 2022 году вам надлежит подать в ИФНС
декларацию и уплатить налог.

Все документы, подтверждающие покупку
и оплату, у вас имеются. А значит, вы вправе воспользоваться
вычетом расходов: из 5 млн (доход) вычитаем 2 млн (расход).

Заплатить налог нужно с полученной разницы в 3 млн рублей: 13% * 3
млн = 390 тыс. рублей.

Пример 2. В 2020 году вы купили земельный участок за 3 млн
рублей, а в 2021 году продали его за 2,8 млн. Так как продажная
стоимость была меньше покупной, то вы освобождены от уплаты
налога. 

После покупки и продажи недвижимости обязательно сохраняйте
документы: договоры, платежки, чеки. Копии этих документов
необходимо будет предоставить в налоговую инспекцию вместе с
декларацией 3-НДФЛ.

Если какой-то документ утерян, его можно восстановить. Налоговые
консультанты НДФЛка.ру подскажут, как это сделать, а также
помогут решить все остальные вопросы.

Имущественный вычет с продажи 1 миллион рублей

Если расходов на приобретение недвижимости не было, то разницу
брать не из чего. Это бывает тогда, когда недвижимость была
получена в наследство, подарена или приватизирована.

Наследники вправе получить налоговый вычет с расходов,
понесенных наследодателем при покупке жилья, если сам наследодатель
при жизни не воспользовался таким правом.

Для таких случаев законодательством предусмотрен имущественный
налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Применив его, вы снижаете
сумму продажи на 1 млн рублей и с полученной разницы платите
налог.

Пример. Вы продали приватизированную квартиру и получили 2 млн
рублей. Вы не тратили деньги на ее приобретение, зато вы можете
использовать налоговый имущественный вычет 1 млн. рублей. НДФЛ к
уплате = 130 тыс. рублей (2 млн — 1 млн) * 13%.

Доход от продажи долевой собственности облагается НДФЛ по общим
правилам. Но есть нюансы и даже преимущества у продавцов долевой
собственности. Об этом мы подробно рассказали в нашей статье
«Налог на доход от
продажи доли в квартире».

Покупка и продажа недвижимости в одном году

• Распространены ситуации, когда в календарном году продается одна
  квартира, а следом покупается другая.
• Если вы еще ни разу не воспользовались имущественным вычетом при
  покупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущей
  покупки, вы можете применить два вычета одновременно.
• Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса
  НДФЛка.ру

Оксане Д. достался в наследство дом, и в 2021 году она продала
его за 3 млн. рублей.  В том же году она купила квартиру за 4
млн. рублей.

Какие можно применить способы для уменьшения
налога с продажи?

Эксперт внимательно изучил все представленные документы и
разъяснил клиенту следующее. На продажу квартиры Оксана получает
имущественный вычет на 1 млн рублей, а при покупке квартиры –
имущественный вычет на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в
одном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ.

Специалист сделал расчет НДФЛ и заполнил налоговую декларацию.
Итог: в 2022 году клиент должен будет заплатить: 3 млн (стоимость
дома) – 1 млн (вычет при продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку
квартиры) = 0. Таким образом, налоговая нагрузка снижена до 0.

Что важно знать при расчете налога и декларировании
дохода 

1. Имущественный вычет в размере 1 млн рублей используется
   только раз в году и на один объект недвижимости. Если в
   одном календарном году вы продаете несколько квартир, уменьшить
   налог за счет имущественного вычета можно только по одной из
   них.

    

Пример. В 2020 году вы получили в наследство квартиру и дом. В
2021 году продали дом за 3 млн и квартиру за 2 млн.

Так как ни один
из объектов недвижимости вы не покупали, и расходов на их
приобретение у вас не было, в 2022 году при подготовке 3-НДФЛ
используйте имущественный вычет.

Но имейте в виду – применить вычет можно только к одному
объекту. Налог с продажи квартиры и дома по наследству = 520 тыс.
рублей: 13% * (3 млн + 2 млн – 1 млн).

У вас может быть ситуация, отличная от нашего примера. Например,
вы продаете две квартиры и имеете на руках все документы, или
документы сохранились только на одну квартиру. А может случиться
так, что у вас нет документов ни на что. В любом случае вы можете
связаться с нашими налоговыми экспертами и получить консультацию
о том, как снизить налоговую нагрузку в вашем случае.

1. По одному объекту недвижимости нельзя применить оба
   вычета. Вы должны выбрать – снизить налоговую базу за счет
   имущественного вычета в размере 1 млн рублей или за счет расходов
   на приобретение. Вы вправе применить тот вид вычета, который
   максимально снизит ваш налог.

Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса
НДФЛка.ру

Наш постоянный клиент Сергей Г. купил квартиру в 2020 году за 3
млн рублей, а в 2021 году продал ее за 3,5 млн. рублей.
Имущественный вычет на покупку жилья он уже получил. В 2022 году
Сергей должен подать декларацию и заплатить налог. Клиент обратился
к личному консультанту с просьбой рассчитать НДФЛ по более
выгодной для него схеме.

Внимательно изучив документы, эксперт пришел к выводу, что все
документы в порядке. Далее специалист рассчитал налог и представил
клиенту более выгодный вариант — вычет затрат на приобретение.
Налог берется с разницы между стоимостью покупки и стоимостью
продажи: 13% * (3,5 млн – 3 млн) = 65 тыс. рублей.

Если бы клиент выбрал вариант с применением имущественного
вычета, то налог с продажи квартиры в 2021 году был бы гораздо
выше: (3,5 млн — 1 млн) * 13% = 325 тыс. рублей. 

1. Если после использования льготы налог стал равен нулю,
   все равно нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по
   месту жительства. В декларации отражается доход от продажи
   и расчет налога. Только этот документ будет подтверждением того,
   что вы законно не платите налог с продажи квартиры. 

Начиная с отчетности за 2021 год не нужно подавать
налоговую декларацию, если доход от продажи недвижимости не
превысил 1 миллиона рублей. Это правило распространяется и
на недвижимость, которой владели меньше минимального
срока.  

Как влияет кадастровая стоимость на размер налога

Если вы продаете жилье, купленное после 01.01.2016 года, то при
расчете НДФЛ нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре
недвижимости на 1 января года совершения сделки.

Сравнивается сумма по договору купли-продажи и 70% кадастровой
стоимости. Налог платится с большей суммы. 

Пример 1. Стоимость квартиры по договору – 4 млн рублей.
Кадастровая стоимость составляет 6 млн рублей, умножаем ее на
понижающий коэффициент и получаем 4,2 млн рублей (6 млн * 70%).
НДФЛ к уплате = 546 тыс. рублей (4.2 млн * 13%). 

Пример 2. Недвижимость продают за 5 млн рублей. Кадастровая
стоимость – 6 млн рублей, с понижающим коэффициентом – 4,2 млн
рублей (6 млн * 13%). Налог считаем с большей суммы: (5 млн * 13%)
= 650 тыс. рублей. 

С какой даты исчисляется срок владения жильем в отдельных
случаях для определении налоговой базы при продаже 

• Срок владения самостоятельно построенным домом
  начинается с момента государственной регистрации права на дом.
• Если подписан договор с жилищно-строительным
  кооперативом, срок владения начинается тогда, когда полностью
  выплачен паевой взнос. То есть при продаже имеет значение только
  дата полной оплаты.
• Если вы получили жилье от государства после
  переселения из аварийного жилья, срок владения считается с момента
  регистрации нового жилья. 
• Если вам досталось жилье через суд, срок
  владения начинается с момента вступления решения суда в законную
  силу.
• Если подписан договор ДУ в строительстве, то
  срок владения отсчитывается с момента полной оплаты жилья. Дата
  регистрации права собственности значения не имеет. Это же правило
  распространяется на жилье, полученное по договору уступки права
  требования.

Срок подачи декларации и
уплаты налога

После продажи недвижимости вы должны отчитаться перед налоговым
органом. Не позднее 30 апреля следующего года нужно подготовить и
передать в инспекцию по месту жительства декларацию 3-НДФЛ и пакет
сопутствующих документов. 

В декларации отражается доход, полученный в результате сделки, и
примененные налоговые вычеты. Если декларация нулевая, от вас
больше ничего не требуется. Если после применения вычетов остался
налог, оплатить его следует до 15 июля следующего года.

Важно знать, что уклонение от уплаты налогов, нарушение сроков
отчетности и платежей, влечет за собой административные штрафы и
пени за каждый день просрочки платежа. А именно: 

• Декларация подана позже 30 апреля — размер
  штрафа составит от 5 до 30% от суммы налога, но не менее 1 000
  рублей.
• Инспектор установил, что доход от продажи
  занижен — штраф составит 20% от доначисленной суммы налога.
• Инспектор доказал, что доход занижен умышленно
  —  штраф составит 40% от суммы налога.

После того как вы представите в ИФНС налоговую декларацию и
пакет документов, начинается камеральная проверка, которая по
правилам занимает три месяца. 

Подводим итоги:

• Недвижимость можно продать без уплаты налогов и необходимости
  отчитываться в ИФНС, если продавец владел недвижимостью три или
  пять лет и более.
• Стоимость продаваемого жилья можно уменьшить на сумму расходов
  при его покупке, но при наличии правильно оформленных
  документов.
• При отсутствии документов на покупку применяется
  имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Вычет
  предоставляется один раз в календарный год.
• Можно не указывать доход от продажи недвижимости
  в декларации при условии, что он не превышает 1 млн рублей.
• Часто возникают трудности в расчете налога с продажи жилья,
  срока владения, льгот и т.п. Поэтому перед тем, как декларировать
  доходы и заявлять вычеты, рекомендуем обращаться к налоговым
  консультантам.

Если продать квартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог?

Доход от продажи квартиры по общему правилу облагается
налогом. Однако закон предусматривает возможность для освобождения от уплаты
подоходного налога или снижения налогового бремени.

В том случае, если продать
квартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог? Возможен ли взаимозачет
при продаже и покупке квартиры в один налоговый период? Надо ли платить налог, если
продать квартиру раньше 5 лет и купить новую дороже? Ответим на эти и другие
вопросы в нашей публикации.

Продажа и покупка квартиры рассматриваются как две различные
сделки, каждая из которых имеет свои особенности в части налогообложения (определения
налоговой базы при расчете НДФЛ).

При продаже квартиры, получив доход,
налогоплательщик рассчитывает и платит НДФЛ (в некоторых случаях обязанности
платить подоходный налог не возникает), а при покупке квартиры налогоплательщик
или возвращает удержанный НДФЛ или просто его не платит.

Возможен ли взаимозачет
при продаже квартиры и покупке квартиры — нужно ли платить налог с продажи
квартиры, если сразу покупаешь другую? Перед тем как ответить на эти вопросы
необходимо правильно определить срок владения проданной квартирой.

Срок
владения квартирой перед продажей и покупкой новой квартиры

Если проданная квартира была в Вашей собственности более
установленного в законе минимального предельного срока владения, то полученный
от продажи доход освобождается от налогообложения. Предельный срок владения
может быть 3 или 5 лет в зависимости от того:

• когда была приобретена
  продаваемая квартира (до 1 января 2016 года или позже),
• каким образом продаваемая
  квартира оказалась в Вашей собственности (приобретена по договору
  купли-продажи, дарения, при наследовании и т.д.)
• является ли квартира
  единственной или нет.

• Подробнее об установленном в законе минимальном предельно сроке владения, от чего он зависит и сколько составляет, можно прочитать здесь.
• Таким образом, ответ на вопрос, нужно ли платить налог, если
  продал квартиру и купил другую, зависит от того, сколько времени Вы владели
  проданной квартирой.

Очень важно правильно рассчитать срок владения продаваемой квартирой. Так, момент начала владения может исчисляться по-разному. Это зависит от того, покупали ли Вы квартиру по договору купли-продажи, по ДДУ, получали ли в наследство и т.д. (подробнее в этой публикации).

В любом случае, если квартира была в Вашей собственности
более 5 лет, от налога доход от продажи квартиры освобождается. Но надо платить
налог, если продать квартиру раньше 5 лет и купить новую? Это может зависеть от
того, происходила ли покупка и продажа квартиры в одном году.

Покупка и
продажа квартиры в одном налоговом периоде

Как было сказано выше, продажа и покупка квартиры
рассматриваются как отдельные действия, которые имеют разные последствия с
точки зрения налогообложения. Если Вы продали квартиру, которой владели менее
минимального предельного срока владения, Вам необходимо рассчитать и уплатить
НДФЛ.

А при покупке квартиры налогоплательщик может получить имущественный
налоговый вычет (при наличии права на данный вычет), то есть вернуть налог. Расчет
налога при продаже квартиры и расчет налогового вычета при покупке квартиры
производится в налоговой декларации 3 НДФЛ, которая подается за календарный год
(налоговым периодом признается календарный год).

Нужно ли платить налог, если
продать квартиру и сразу купить другую, но покупка и продажа квартиры
осуществлялись в разные годы? В этом случае налогоплательщик сначала
подает декларацию за год, когда он продал квартиру и получил доход, в которой
рассчитывает НДФЛ к уплате.

А потом для получения вычета при покупке квартиры
подает в налоговую инспекцию декларацию за год приобретения квартиры (или
получает указанный вычет через работодателя без подачи декларации).

Пример

В 2020 году
женщине досталась квартира в наследство. В 2020 года она продала унаследованную
квартиру, а в начале 2021 года приобрела другую. В этом случае необходимо
подать декларацию за 2020 год, рассчитать  и заплатить налог при продаже квартиры. В 2022
году женщина подаст декларацию за 2021 год и получит налоговый вычет при
покупке квартиры.

1. Но можно ли сделать взаимозачет при продаже и покупке
   квартиры в один налоговый период — надо платить налог, если продать и купить
   квартиру в один год?
2. Покупка и
   продажа квартиры в один год: налоговый вычет
3. Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщик
   имеет право
4. При продаже квартиры

• На получение имущественного
  налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом
  периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные
  жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в
  указанном имуществе, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
• Или вместо получения
  имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих
  облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально
  подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Пример

Женщина
продала квартиру за 5 млн. рублей (за год до продажи квартира была приобретена
за 4 млн. руб.). Уменьшив налогооблагаемый доход от продажи квартиры на расходы
при покупке квартиры, женщина заплатит налог в размере 130 тыс. руб.
((5 000 000 – 4 000 000)*0,13).

При покупке квартиры

• На получение  имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (максимальный размер данного вычета 2 000 000 рублей);
• На получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по ипотеке.

Пример

Мужчина
приобрел квартиру за 4 млн. руб. Он официально трудоустроен, поэтому мужчина
вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 2 млн. руб. и вернуть
260 тыс. руб. (2 000 000 * 0,13).

Но можно ли при покупке и продаже квартиры в одном налоговом
периоде одновременно получить вычет при продаже и вычет при покупке
недвижимости?

Если продал
квартиру и купил другую, нужно ли платить налог?

Закон не предусматривает прямую возможность произвести
взаимозачет при продаже и покупке квартиры (зачесть стоимость новой купленной
квартиры при расчете НДФЛ при продаже старой квартиры).

И если продать квартиру
и сразу купить другую (даже дороже проданной) это, по общему правилу, не
является основанием для освобождения от налогов.

Однако если Вы продали
квартиру и в этом же календарном году купили другую квартиру, Вы вправе одновременно
оформить вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самым
произвести налоговый «взаимозачет» при продаже и покупке квартиры.

Минфин по данному вопросу дает разъяснения: «Если продажа
одной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации права
собственности на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом
периоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на получение
одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3
пункта 1 статьи 220 Кодекса путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода,
полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета,
предусмотренного при приобретении квартиры (квартир)» (Письмо Минфина России от
11 февраля 2016 г. N 03-04-05/7154, Письмо Минфина РФ от 30 декабря
2011 г. N 03-04-05/1-1135). И в некоторых случаях ответ на вопрос, нужно
ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую, будет
отрицательным.

Пример

В 2020 году
мужчина продал квартиру за 4 млн. руб. (в 2019 году он приобрел ее за 3 млн.
руб.). Также в 2020 году мужчина приобрел другую квартиру за 6 млн. руб.

В начале
2021 года мужчина подает декларацию 3-НДФЛ за 2020 год, в которой рассчитывает
налог при продаже квартиры и применяет вычет при покупке новой квартиры в этом
же году (ранее вычет при покупке квартиры он не получал). Налог при продаже
квартиры составит 130 тыс. руб. ((4 000 000 – 3 000 000)*0,13).
Налоговый вычет при покупке квартиры составит 260 тыс. руб.

(2 000 000
* 0,13). То есть согласно расчетам мужчина платить налог при продаже квартиры в
2020 году не будет, а при наличии других доходов, облагаемых по ставке 13 %,
получит еще 130 тыс. руб. (260 тыс. руб. – 130 тыс. руб.).

При выполнении расчета налога при продаже и покупке квартиры
в одном году нужно учесть следующие моменты:

• У Вас должно быть право на получение имущественного налогового вычета при покупке квартиры (если, например, ранее Вы получали этот вычет, то, возможно, применить его в этот раз не удастся, подробнее здесь).
• Вы должны иметь право на получение имущественного вычета при покупке квартиры в том же налоговом периоде, в котором Вы продали квартиру Подробнее о том, когда можно получить вычет при покупке квартиры – здесь. Отметим, что право на получение вычета при приобретении квартиры в новостройке по ДДУ налогоплательщик получает в год подписания акта приема-передачи квартиры.
• При определении налоговой базы по доходам, полученным при продаже квартиры, необходимо учитывать положения статьи 214.10 НК РФ (в некоторых случаях в расчет будет браться не цена продажи квартиры по договору, а кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента).

• Рассмотрим некоторые другие вопросы, связанные налогообложением
  продажи и покупки квартиры в один год.
• Нужно ли
  подавать декларацию, если продал и купил квартиру в один год?

Если Вы продаете квартиру, которой владели менее минимального предельного срока владения, Вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ. Если Вы продали квартиру и сразу купили другую квартиру (в одном налоговом периоде), в декларации Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры, а также имущественный вычет при покупке новой квартиры.

! Начиная с доходов 2021 года налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы от продажи квартиры, если в отношении такого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. и если сумма всех таких доходов от продажи соответствующей недвижимости в налоговом периоде не превышает 1 000 000 руб.

Можно ли
сделать взаимозачет при продаже и покупке квартиры неработающему?

Налоговый вычет при покупке квартиры может быть получен
только при наличии доходов, облагаемых по ставке 13 % (например, это официальная
заработная плата). Можно ли применить взаимозачет налога при покупке — продаже
квартиры пенсионеру, который не работает, и остальным категориям
нетрудоустроенных граждан?

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры может быть
применен к доходам от продажи квартиры, если продажа одной квартиры и покупка
другой были произведены в одном налоговом периоде (Письмо Минфина РФ от 27
января 2012 г. N 03-04-05/5-81).

Если продажа одной квартиры и оформление права собственности
на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом периоде, то
налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых
вычетов, предусмотренных пп. 1 и 3 п.

1 ст. 220  НК РФ путем уменьшения суммы налогооблагаемого
дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета,
предусмотренного при приобретении квартиры (квартир) (Письмо Минфина России от
11 февраля 2016 г. №03-04-05/7154).

1. Если продавал и покупал новую квартиру неработающий пенсионер, он в определенных случаях вправе перенести налоговый вычет при покупке квартиры на предыдущие периоды, когда он работал (такая возможность есть и у работающих пенсионеров).
2. Нужно ли
   платить налог с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую квартиру дороже?
3. Фактически взаимозачета стоимости продаваемой и покупаемой
   квартир в целях налогообложения не происходит. Поэтому, чтобы ответить на
   вопрос, нужно ли платить налог, если продать квартиру раньше 3 лет и купить
   другую дороже, необходимо учесть, например, следующие нюансы:

• наличие документов,
  подтверждающих расходы на приобретение продаваемой квартиры,
• наличие права на
  имущественный налоговый вычет при покупке квартиры,
• совершение сделок покупки и
  продажи квартиры в одном году и т.д.

Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу уплаты НДФЛ при продаже квартиры и покупки другой квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговые органы.

Итак, мы выяснили, нужно ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую. Как таковой взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период не происходит.

И даже, если Вы продали квартиру раньше 5/3 лет и купили новую дороже, этот факт не будет являться основанием для освобождения от уплаты НДФЛ, Однако в декларации 3 НДФЛ за тот налоговый период, когда Вы продали одну квартиру и купили другую, Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самым уменьшить сумму налога к уплате или свести НДФЛ к нулю.

Налог с продажи квартиры: кто может не платить НДФЛ при продаже недвижимости

 Мир квартирМир квартир

Правила уплаты налога при продаже квартиры

При продаже имущества владелец получает доход, а значит обязуется заплатить НДФЛ — 13%. Если объект недвижимости находился в собственности в течение минимального срока пользования или более, владелец освобождается от уплаты налога.

Минимальный срок владения квартирой

Минимальный срок владения — это определенный срок, после которого владелец имеет право продать имущество без уплаты подоходного налога и заполнения декларации. Даже если на сделке удастся заработать миллион рублей (любую сумму), государство не предъявит претензий.

Срок владения квартирой начинает исчисляться с момента регистрации права собственности в Росреестре. Для унаследованных квартир — с момента смерти наследодателя. А для квартир, полученных по программе реновации, срок будет считаться со времени регистрации предыдущей квартирой.

Если недвижимость реализуется раньше окончания минимального периода, то собственник должен предоставить налоговой отчет, даже если воспользовался льготами и НДФЛ равен нулю.

В 2020 году для некоторой недвижимости, которую можно продать без налога, минимальный срок владения сократили с пяти до трех лет. Это имеет отношение к квартирам:

купленным до 1 января 2016 года;

подаренным близким родственником;

единственным в собственности (т.е. других квартир у владельца нет).

В остальных ситуациях минимальный срок владения 5 лет.

Расчет налога с продажи квартиры

Налог от продажи квартиры рассчитывается следующим образом:

Нужно понять, с какой суммы будет взиматься налог. Определяется кадастровая стоимость квартиры (ее можно посмотреть на сайте Росреестра) и эта сумма умножается на коэффициент 0.7.

Сравнить официальную стоимость с той, которая прописана в договоре с покупателем. Налог платится с наибольшей суммы.

Использовать вычеты, если собственник имеет на них право.

От оставшейся суммы вычесть 13% — это и есть налог с продажи квартиры, который будет перечислен в казну государства.

Предположим, собственник продавал квартиру в 2018 году за 2 600 000 рублей. Кадастровая стоимость недвижимости равняется 4 000 000 рублей на период 1 января того же года.

Налоговая служба возьмет ее в расчет и умножит на 0,7. Получится 2 млн 800 тыс. Этот показатель превышает сумму, указанную в договоре, значит НДФЛ будет рассчитываться с этой суммы.

Затем 2 800 000 умножаем на 13%, сумма налога составит 364 000 рублей.

Как продать квартиру без уплаты налога

Закон разрешает продать квартиру без уплаты налога в случаях, если:

это единственное жилье и оно находится в собственности не менее трех лет;

недвижимость была приватизирована более трех лет назад;

квартира была получена по наследству или подарена родственниками, срок владения которой не менее трех лет;

недвижимость куплена после 1 января 2016 года, срок владения которой 5 лет.

В остальных случаях требуется заплатить налог 13%.

Продажа квартиры без уплаты налога в отдельных случаях

Рассмотрим подробнее, надо ли и как уплачивать налог в частных случаях.

Налог от продажи квартиры в общей долевой собственности

Уплаты НДФЛ можно избежать, если продавать квартиру по долям. Например, два собственника поровну владеют квартирой. Они вправе продать ее не по общему договору купли-продажи, а по отдельным. Тогда каждый может использовать имущественный вычет, который перекроет стоимость доли.

Налог с продажи недвижимости по « переуступке»

Дольщик, который покупает жилье в недостроенном доме, вправе не дожидаться окончания работ и реализовать недвижимость при необходимости. Тогда это будет сделка по переуступке прав. Один дольщик в договоре будет заменен другим.

Подоходный налог с продажи квартиры по ДУ такой же — 13%. Применяется он только к разнице суммы между изначальной стоимости жилья (по ДДУ) и по переуступке.

К примеру, если у застройщика приобрели дом за 3 миллиона рублей, а позже решили продать за 3,5 млн, то НДФЛ отсчитывается только с 500 тысяч рублей наценки.

А если продать его по той же цене, что и купили или ниже, налог платить не нужно.

Налог при продаже подаренной квартиры или полученной по наследству

При продаже подаренной или унаследованной квартиры придется учитывать минимальный срок владения — только после него налог с продажи квартиры не будет исчисляться. Правила следующие:

для недвижимости, полученной по дарственной от близкого родственника, члена семьи или по наследству срок составляет 3 года;

начиная с 1 января 2020 года, если квартира — единственные жилье, то период владения сокращается до 3 лет;

если недвижимость была подарена посторонним лицом, чтобы избежать уплаты налога придется подождать 5 лет.

Если собственник не готов столько ждать, то НДФЛ при продаже квартиры придется уплатить, а для уменьшения налоговой базы воспользоваться вычетами.

Как уменьшить налог при продаже квартиры

Собственники, которые владеют квартирой меньше минимального срока, могут сэкономить на налоговых выплатах. Для этого есть несколько возможностей.

Имущественный вычет в размере 1 млн рублей

Владелец может рассчитывать на максимальную сумму налогового вычета в 1 000 000 рублей при продаже квартиры или доли. Для другого имущества (автомобили, гаражи) предусматривается ограничение в 250 000 рублей.

Например, квартира была куплена за 5 миллионов рублей, а продана за 5,5. Вычет будет выглядеть таким образом:

5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.

НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 рублей.

Уменьшение налога на расходы при приобретении

Вместо оформления вычета продавец имеет право снизить размер дохода на сумму расходов. Для этого учитываются реальные (подтверждается документально) расходы, напрямую связанные с покупкой. В некоторых ситуациях это решение выгоднее, чем оформление вычета.

Например, владелец продал дом за 5 миллионов (купил за 4,5 млн). Расчет налога с продажи будет выглядеть так:

5 000 000 – 4 500 000 = 500 000.

НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000.

Получение вычета в 260 000 рублей при покупке другого жилья

Если сначала была продана одна квартира, а затем куплена другая (в течение одного года), то налоговая база рассчитывается с каждого объекта. Потому что это две разные сделки со стороны налогообложения. Владельцу придется перечислить НДФЛ с реализации одной недвижимости, а затем можно оформить вычет со второй.

Так по закону можно 1 раз в жизни получить не более 260 тысяч рублей (13% от стоимости купленной квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей). Условие для этого вычета: обе сделки должны быть заключены в течение одного календарного года (с 1 января по 31 декабря).

Стоит ли использовать занижение цены в договоре купли-продажи квартиры

Для покупателя выгоднее, чтобы в договоре числилась реальная цена — тогда его права будут защищены.

Обход налогов — это нарушение закона. Контрольные органы в последнее время ужесточили борьбу с договорами, в которых прописывается заниженная цена на недвижимость.

По статистике каждый второй договор купли-продажи недвижимости в столице оформляется с не соответствующей реальности ценой, а в Санкт-Петербурге каждая третья сделка сопровождается «теневой бухгалтерией».

Это делается с целью снижения налогооблагаемой базы.

Риэлторы часто советуют воспользоваться уловкой: в договоре прописать более низкую стоимость на жилье, а на остальную оговоренную сумму запросить с владельца расписку. Не рекомендуется связываться с любыми схемами обхода налогов. Так покупатель становится беззащитным со стороны закона.

Как правильно заплатить налог при продаже квартиры

Если вы решили не ждать минимального периода владения и продать квартиру, то нужно составить декларацию. Сделать это можно на сайте ФНС или через личный кабинет портала госуслуг.

Правила заполнения декларации

Декларацию необходимо заполнить по форме 3-НДФЛ, действующей в 2020 году, она включает:

титульный лист (данные о плательщике: ФИО, ИНН, дата рождения и др.);

раздел 1 (данные КБК, ОКТМО и сумма налога);

раздел 2 (расчет налога);

Подробнее о том, как заполнить декларацию, — в образце.

Документы, прилагаемые к декларации

К декларации прикрепляются документы:

платежные документы, подтверждающие понесенные расходы;

документы, подтверждающие передачу денег за квартиру;

в отдельных случаях — дарственная или свидетельство о наследовании.

Документы передают в налоговую службу, придя лично в отделение, отправляют по почте (с описью вложения) или в электронном виде через Единый портал государственных услуг (с электронной подписью).

Сроки подачи декларации и уплаты налога

Декларацию необходимо подать в ИФНС не позже 30 апреля следующего года после продажи недвижимости. Если конечная дата — это выходной, то в расчет берется ближайший рабочий день.

Рассчитанный налог с продажи квартиры нужно перевести в госбюджет до 15 июля после подачи декларации. Реквизиты счета предоставляют в отделении ИФНС.

За игнорирования сроков уплаты налога полагается штраф до 20% от неуплаченной суммы. Если из-за личных обстоятельств нет возможности уплатить в срок, можно обратиться в ФНС и написать заявление о рассрочке.

Есть два минимальных срока владения квартирой — 3 или 5 лет. После этого срока владелец имеет право продать недвижимость без уплаты НДФЛ. Если нет возможности ждать, можно воспользоваться уменьшением дохода на сумму расходов или налоговым вычетом. В большинстве случаев требуется подать декларацию в ИФНС — независимо от того, получена ли прибыль от сделки или нет.

Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре и тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов.

Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.

Ниже мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется по старинке — из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2020 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн рублей. В том же году Королев продает квартиру за 4 млн рублей.

Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн руб. (цена продажи) — 3 млн руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн рублей — это 130 тыс. рублей.

Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта и цена в договоре не будет играть роли.

Пример: В 2020 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в том же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн рублей. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей. Поскольку Галкина П.Р.

продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн рублей (10 млн х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн рублей, ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 рублей = 13% х (7 млн — 1 млн).

Пример: В 2020 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн рублей и продал её за ту же сумму 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К.

продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. Скворцову К.К. придется заплатить налог (70% х 5 млн руб. (кадастровая стоимость) — 2 млн руб.

(затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс. рублей.

На какой момент берется кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость была изменена?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн рублей, а в июле 2020 года была обновлена и составила 10 млн рублей. В августе Сизов А.А.

продал указанный участок за 3 млн рублей. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн рублей (5 млн руб.

(кадастровая стоимость на 1 января 2020 г.) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

• Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
• Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
• Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
• Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года). Основание: п.5 ст.217.1 НК РФ.

Пример: В 2020 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн рублей.

По данным ГКН на 1 января 2020 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн рублей, как в договоре. Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн руб. (стоимость жилья) — 1 млн руб.

(стандартный вычет) = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

Налог с продажи квартиры — Блог риэлтора

Доходы в Российской Федерации облагаются налогом. Обязанность уплаты налога установлена Налоговым Кодексом РФ, а порядок уплаты налога физическими лицами регламентирован Главой 23 НК РФ. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Если вы продаете квартиру, вам всегда нужно считаться с налоговыми последствиями.

Эта статься о том, как можно продать квартиру без налога, и как правильно его рассчитать, если налог с продажи квартиры платить нужно.

Освобождение от уплаты налога с продажи квартиры

С самого начала — хорошая новость. Налог с продажи квартиры нужно платить не всегда. Это зависит от того, как долго собственник владеет недвижимостью.

Срок владения, после которого квартиру можно продать без налога, называется минимальным предельным сроком владения. п.2 ст. 217.1 НК РФ. 

Истечение минимального предельного срока владения освобождает не только от обязанности уплаты налога, но и от обязанности подавать декларацию (п. 4, абз. 2, ст. 229 НК). (ПИСЬМО МинФина РФ от 25 февраля 2019 г. N 03-04-05/11823)

Т.е. вообще ничего не нужно делать. Продали квартиру и «забыли».

Во всех других случаях (за исключением одного), если получен доход, а налог платить не нужно, подавать декларацию нужно обязательно!

Минимальный предельный срок владения бывает равен 3-м или 5-ти годам. До наступления 3-х летнего срока владения доходы от продажи недвижимости всегда подлежат налогообложению. А после 5-ти лет — всегда освобождаются.

То есть, ответ на вопрос: через какое время можно продать квартиру без налоговых последствий, сводится к пониманию двух моментов:

1. Когда начинается минимальный предельный срок владения?

2. И чему он равен: 3-м или 5-ти годам?

Определение минимального предельного срока владения

По умолчанию,минимальный предельный срок владения равен 5-ти годам (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). А его начало совпадает с датой начала права и начинается с момента государственной регистрации (п.2 ст. 8.1 ГК РФ Государственная регистрация прав на имущество. 

Все остальное — исключения из “правила”.

Эти исключения бывают трех видов:

• Минимальный предельный срок владения равен нулю.
• Минимальный предельный срок владения равен 3-м годам.
• Дата начала владения не совпадает с датой регистрации права.

Давайте рассмотрим эти исключения подробнее.

Минимальный предельный срок владения равен нулю

Условие при котором минимальный предельный срок владения равен нулю появилось в 2021 году.

Семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты налога вне зависимости от того, когда была приобретена жилая недвижимость, если целью продажи является улучшение жилищных условий (подробнее об освобождении от уплаты НДФЛ семей с детьми)

Источник: п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества.

Минимальный предельный срок владения равен 3-м годам

Вот четыре случая, для которых минимальный предельный срок владения равен 3-м годам. (п. 3 ст. 217.1НК РФ):

• недвижимость получена по наследству или в дар от близких родственников и членов семьи.
• недвижимость получена в результате приватизации
• недвижимость получена плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
• недвижимость является единственным жильем (подробнее об НДФЛ с продажи единственного жилья)

Минимальный предельный срок владения не совпадает с датой регистрации права

А вот, случаи, когда начало срока владения или минимального предельного срока владения не совпадает с датой регистрации права:

• если жилое помещение куплено по Договору долевого участия (или любому другому договору связанным с долевым строительством), минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты полной оплаты по договору(абз. 4, п. 2, ст. 217.1 НК РФ). Более подробно о продаже квартир, купленных по ДДУ можно прочитать здесь.
• если недвижимость получена по наследству, минимальный предельный срок владения срок владения отсчитывается со дня смерти наследодателя (п. 4, ст. 1152 ГК РФ Принятие наследства, и п. 1, ст. 1114 ГФ Время открытия наследства).
• если собственность налогоплательщика образовалась путем присоединения (покупки, наследования, получения в дар и т.д.) долей, то срок владения начинается от даты регистрации права на первоначальную долю (Письмо № 03-04-05/115779 от 29.12.2020)