Прочее

Стороны подписали соглашение о намерениях. Почему это может обернуться неожиданными последствиями

Что представляет собой договор о намерениях? В чем его различия от предварительного договора? Обязательно ли его исполнять?

 Статья подготовлена специалистами компании «РосКо – Консалтинг и аудит» https://rosco.su/
Статья подготовлена специалистами компании «РосКо – Консалтинг и аудит» https://rosco.su/
Статья подготовлена специалистами компании «РосКо – Консалтинг и аудит» https://rosco.su/

Прежде всего, отметим, что в гражданском законодательстве такая конструкция договора отсутствует, однако в соответствии с п.2 ст.421 ГК РФ стороны вправе заключить договор, не предусмотренный законом и иными правовыми актами (непоименованный договор).

Так, стороны могут закрепить свое желание о сотрудничестве в протоколе (соглашении, меморандуме, договоре). 


Такой договор (соглашение) чаще всего называют договором (соглашением) о намерениях. Соглашение о намерениях не влечет юридических последствий заключить основной договор (в отличие от предварительного договора), за исключением случаев, когда в договоре о намерениях содержатся признаки, характерные для предварительного договора.
Такой договор (соглашение) чаще всего называют договором (соглашением) о намерениях. Соглашение о намерениях не влечет юридических последствий заключить основной договор (в отличие от предварительного договора), за исключением случаев, когда в договоре о намерениях содержатся признаки, характерные для предварительного договора.
Такой договор (соглашение) чаще всего называют договором (соглашением) о намерениях. Соглашение о намерениях не влечет юридических последствий заключить основной договор (в отличие от предварительного договора), за исключением случаев, когда в договоре о намерениях содержатся признаки, характерные для предварительного договора.

При оценке судом того, является ли договор непоименованным, принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д. (п.5 Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 г. №16 «О свободе договора и ее пределах»).

Важно! То есть если стороны назвали соглашение договором о намерениях, то наполнили договор существенными условиями, характерными для предварительного договора, то суд переквалифицирует соглашение о намерениях в предварительный договор и, соответственно, может обязать стороны к заключению основного договора. 

КАКИЕ УСЛОВИЯ ПОЗВОЛЯЮТ ПЕРЕКВАЛИФИЦИРОВАТЬ ДОГОВОР О НАМЕРЕНИЯХ В ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ?

Как уже было отмечено, договор о намерениях не содержит обязательств сторон и нет никаких жестких правил относительно его оформления.

В договоре о намерениях обычно приводится следующая информация: 

  • наименование контрагентов в соответствии с учредительными документами;
  • содержание договора о намерениях (например, организация встреч, этапы планируемого сотрудничества, ценовой диапазон на товары, работы, услуги и т.п.).


В отличие от соглашения о намерениях предварительный договор четко структурирован, имеет обязательные условия и содержит обязательства сторон.
В отличие от соглашения о намерениях предварительный договор четко структурирован, имеет обязательные условия и содержит обязательства сторон.
В отличие от соглашения о намерениях предварительный договор четко структурирован, имеет обязательные условия и содержит обязательства сторон.

И поскольку такое соглашение содержит конкретные обязанности сторон, то стороны должны их исполнить (п.1 ст.420, п.2 ст.421, ст.309 ГК РФ). 

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

Так, высшими судьями была рассмотрена следующая ситуация.

Компания обратилась в суд об обязании исполнить в полном объеме обязанности, принятые в протоколе о намерениях, а именно: совершить все необходимые действия в соответствии с протоколом о намерениях для заключения и регистрации долгосрочного договора аренды на 19,8 кв.

м, на условиях типового договора аренды и на условиях по арендной плате, определенной независимым оценщиком, в том числе согласовать указанный договор аренды с Федеральным агентством по управлению государственным имуществом, Федеральным агентством научных организаций, а в случае необходимости — иными государственными инстанциями.

Компания занимает спорные помещения и вносит плату за их использование с 2004 года, то есть фактически является арендатором. По ее мнению, протокол о намерениях отвечает требованиям, предъявляемым к предварительному договору, поскольку содержит все необходимые условия. 

ДОСУДЕБНОЕ УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

Важно! Однако высшие судьи отметили, что протокол о намерениях не содержит существенного условия договора аренды (соглашения о размере арендной платы за помещение), а также обстоятельство несогласованности сторонами объекта договора аренды, ввиду определения лишь приблизительной площади помещения. Судьи также признают неосновательными доводы о фактическом пользовании помещением с 2004 года, поскольку данные обстоятельства не отменяют необходимость соблюдения требований к форме и содержанию договора аренды (Определение ВС РФ от 23.08.2017 г. №305-ЭС17-11160). 

  • ДОГОВОР О НАМЕРЕНИЯХ (ОБРАЗЕЦ)
  • Образец договора о намерениях представлен ниже:
  • ДОГОВОР О НАМЕРЕНИЯХ
  • заключить договор купли-продажи

г. Москва                                                                                                           «14»февраля 2019 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Лютик» в лице генерального директора Лютикова Нарцисса Федоровича, действующего на основании устава, с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью «Цветочек» в лице генерального директора Цветкова Венера Раиловича, действующего на основании устава, с другой стороны, совместно именуемые вдальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор (далее по тесту – Договор) о нижеследующем.

1. Стороны исходят из того, что их интересам соответствует обсуждение поставки пластмассовых изделий.

2. Стороны изъявляют намерение заключить договор купли-продажи сроком на один год.

3. Стороны намереваются обсудить график поставок пластмассовых изделий, диапазон цен на поставляемые изделия.

4. Для обсуждения проекта поставки пластмассовых изделий Стороны планируют провести несколько встреч до 20 ноября 2019 года.

5. Стороны назначают своих полномочных представителей для проведения консультаций и переговоров на предмет реализации предусмотренных настоящим договором договоренностей.

6. Настоящийдоговор не налагает на Стороны никаких юридических обязательств.

7. Подписи Сторон.

Общество с ограниченной ответственностью

«Лютик»

126009, г. Москва, ул. Новая Басманная, д.9/1

  1. ИНН/КПП 725123436/770801001
  2. р/с 40702810400000001234 в АКБ «Звездный»
  3. к/с 30101810400000004253
  4. БИК 044583222
  5. ОГРН 1234567890124
  6. Генеральный

директор  _______  Н.Ф.Лютиков

Общество с ограниченной ответственностью «Цветочек»

126009, г.Москва, ул. Новая Басманная, д. 20

  • ИНН/КПП 7708123456/770801001
  • р/с 40702810400000004525 в АКБ «Звездный»
  • к/с 30101810400000000222
  • БИК 044583222
  • ОГРН 1234567890123
  • Генеральный

директор  _______  В.Р. Цветков

  1. Если в договоре о намерениях указать, что стороны в дальнейшем обязуются заключить договор купли-продажи, а также перечислить его существенные условия, то такой договор может быть признан предварительным договором. 
  2. ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ С ROSCO!
  3. ЮРИСТЫ «РОСКО» ВСЕГДА ПОМОГУТ РАЗОБРАТЬСЯ ВО ВСЕХ ТОНКОСТЯХ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Составление договора юристом, цена которого доступна, станет гарантией отсутствия ошибок, охвата всех данных и соответствия закону. Они своими знаниями компенсируют стоимость услуги: составление и оформление договоров будет качественным, с учетом всех нюансов.

Важно! Эксперты компании «РосКо» возьмут на себя разработку нового договора (в т.ч. договора о намерениях), пролонгацию «старого» договора, учитывая специфику вашего бизнеса, пожелания.

Наш юрист по заключению договоров сможет грамотно и с выгодой для Вас изложить условия соглашения и избежать правовые риски, возникающие из договоров.

Юристы «РосКо» обладают существенным опытом по составлению договоров, сопровождению сделок и судебных процессов.

Наши юристы по составлению договоров могут составить любой коммерческий договор между юридическими лицами (договор купли-продажи, поставки, аренды, подряда, об оказании услуг, займа, перевозки, хранения, поручения, комиссии, агентирования и пр.). 


Мы обладаем огромным опытом по составлению корпоративных, трудовых договоров и договоров в отношении объектов интеллектуальной собственности. 
Мы обладаем огромным опытом по составлению корпоративных, трудовых договоров и договоров в отношении объектов интеллектуальной собственности. 

Мы обладаем огромным опытом по составлению корпоративных, трудовых договоров и договоров в отношении объектов интеллектуальной собственности. 

Наша компания оказывает услуги по составлению и разработке договоров в Москве и обеспечивает их стабильно высокое качество и доступную стоимость.

Мы поможем сократить все перспективные риски, получить от контрагентов желаемые результаты и избежать неоднозначных толкований и «белых пятен».

Вправе ли застройщик поднимать цену, если есть договор о намерении?

Мы выбрали квартиру в строящемся доме и заключили договор о намерении. В договоре есть такие данные: адрес, номер квартиры, общая площадь с учетом понижающего коэффициента 0,5 на лоджии и полезная площадь, стоимость 1 м² и общая стоимость квартиры, а также пункт о внесении аванса. Еще есть условие, что застройщик обязуется в дальнейшем заключить основной договор, и указан срок.

Квартиру мы покупаем с использованием счета эскроу и ипотечного кредита. Поэтому ждали, когда застройщик проверит и согласует документацию, а теперь ждем аккредитации в банке.

На данный момент застройщик обзвонил тех, кто еще не оплатил квартиру и планирует ипотеку, и сообщил, что не учел приказ Минстроя от 15 октября 2020 года № 631/пр. Для нас это означает, что мы должны оплатить еще 3 м² — 120 000 Р, а стоимость 1 м² вырастет на 500 Р — это 40 000 Р.

Законно ли пересматривать стоимость 1 м² на 500 Р, если есть договор о намерении? Должны ли мы платить за 3 м² лоджии, хотя то, что они появятся, не могли не учесть в первоначальной стоимости: общая сметная стоимость делилась на площадь застраиваемых квартир с дополнительными помещениями и лоджиями в том числе. Общая сметная стоимость прежняя — изменилась только площадь квартир, поскольку убрали понижающий коэффициент. И получается, что стоимость 1 м² должна понизиться, и мы бы остались с заявленной в договоре стоимостью квартиры.

Когда мы планировали сумму кредита по ипотеке, застройщик нас заверил, что существенных изменений в стоимости не будет и мы можем ориентироваться на эту цену. Сейчас нам одобрили сумму ниже, чем требуется, а нам надо найти еще 160 000 Р на первоначальный взнос.

Можем ли мы настаивать на том, чтобы стоимость квартиры нам сохранили неизменной? Законны ли действия застройщика?

Ольга, ваш вопрос и ответ на него намного сложнее, чем просто «законно это или нет». Тут важно понимать, чем предварительный договор отличается от договора о намерениях.

А еще необходимо разобраться в понижающих коэффициентах и том, как они влияют на расчет площади и стоимость квартиры.

Также нужно учесть, как считается цена основного договора долевого участия и как она соотносится с ценой предварительного договора. Попробуем разобраться во всем этом.

Законодатель придумал много терминов, чтобы определить площадь жилого помещения. Есть несколько видов площадей, и разобраться, какая из них какая, довольно сложно.

У жилого помещения есть общая площадь. В нее входят все отапливаемые помещения в квартире плюс полная площадь лоджии, балкона, веранды, террасы без поправочных коэффициентов. Эту площадь застройщик указывает в проектной декларации.

Например, в отношении балконов устанавливается коэффициент 0,3, а в отношении лоджий — 0,5. Это значит, что, когда будут определять общую приведенную площадь жилого помещения, к сумме площадей внутри квартиры прибавят площадь балкона, которую умножат на 0,3, и площадь лоджии, которую умножат на 0,5.

В связи с этим у участников долевого строительства появляется масса вопросов: почему в проекте квартиры одна площадь, в договоре долевого участия другая, а в выписке о праве собственности вообще третья? К сожалению, законодатель придумал именно так.

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами Начать учиться

Тут тоже не все просто. В последнем пункте есть оговорка, что цена «может быть определена». Именно это и вызывает споры: цена может быть определена, а может и нет.

А если застройщик пишет, что стоимость квартиры определяется как стоимость 1 м², которую умножают на общую площадь, то применять поправочный коэффициент не надо.

Когда органы БТИ ставят объект на кадастровый учет, то всегда применяют поправочные коэффициенты на основании своей внутренней инструкции.

Потому возникает небольшой казус. По договору застройщик обязуется построить квартиру определенной площади, а в техническом паспорте эта площадь будет отличаться: застройщик не применил поправочный коэффициент, а БТИ применило. Отсюда вопрос: будет ли расхождение в площади нарушением договора?

Но я бы сказал, что однозначного ответа тут все-таки нет. Сложившаяся практика, по крайней мере известная мне, говорит, что большинство застройщиков применяют поправочный коэффициент. В моем городе так делают абсолютно все застройщики.

Если подвести краткий итог, раз у вас в договоре указана приведенная площадь квартиры и применение коэффициентов, то цена из-за приказа Минстроя меняться не должна. Нужно понимать, что приказ вообще ничего не изменил в порядке расчета цены. Но если в договоре указана просто общая площадь без коэффициентов, то застройщик, скорее всего, прав.

Но все это не отменяет того, что и до принятия приказа №631/пр застройщик мог продавать квартиры без понижающих коэффициентов. Так что внимательно изучайте свой договор.

Вы указали, что подписали не предварительный договор, а договор о намерениях. И это еще одна проблема. Гражданский кодекс вообще не закрепляет такое понятие, как договор о намерении. Зато в нем есть положения о предварительном договоре.

Читайте также:  Работодателю удалось доказать правомерность лишения работника премии

В договоре о намерениях обычно нет никаких существенных условий: ни описания предмета, ни сроков, ни цен.

Можно написать, например, что стороны хотят в будущем заключить договор долевого участия в отношении квартиры по ценам, которые действовали на момент заключения договора.

Из такой формулировки нельзя понять, ни какую квартиру хотят купить, ни сколько она будет стоить. Деньги по такому договору передавать бессмысленно.

Предварительный договор — это договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной. Он нужен, когда в момент заключения предварительного у одной из сторон, например, нет права заключать основной договор.

Договор долевого участия должен регистрироваться. На определенном этапе у застройщика может не быть права регистрировать ДДУ по каким-то причинам, а желающих купить — много. В этом случае теоретически допускается заключать предварительные договоры, которые не нужно регистрировать. Но брать деньги по предварительному договору долевого участия незаконно.

Предварительную оплату следует отличать от платы за бронирование. Если застройщик берет деньги не по ДДУ, а за свои услуги, это немного другое. Я уже писал, как не переплатить застройщику за навязанные услуги.

С одной стороны, застройщик не совсем прав, когда указывает приказ Минстроя как основание для пересмотра цены. Право продавать квартиру без понижающего коэффициента у него было и до этого приказа. Если он не включил эти пункты в договор, то это его проблемы.

Другое дело, что между вами еще нет зарегистрированного ДДУ, а есть только предварительный договор. И как тут трактовать ваши взаимоотношения, сказать сложно.

Я бы посоветовал попробовать разбить дальнейшие действия на несколько этапов:

  1. Попытаться донести до застройщика, что приказ Минстроя никак не влияет на расчет стоимости ДДУ и застройщик не должен продавать вам лоджию без применения поправочного коэффициента. Если во время переговоров и переписки этого добиться не удастся, то можно только или отказываться от заключения ДДУ и искать другое жилье, или готовиться идти жаловаться в надзорные органы — в первую очередь в прокуратуру за разъяснениями, насколько правомерны действия застройщика.
  2. Если ничего не изменится, остается или соглашаться, или требовать от застройщика исполнить предварительный договор на согласованных условиях в судебном порядке.

Что такое договор о намерениях. Объясняем простыми словами

Договор о намерениях необходим, чтобы определить суть будущих правоотношений и установить определённые условия. В таком документе, как правило, прописывают:

  • какая именно сделка будет заключена в будущем;
  • условия, которые должны выполнить стороны перед заключением основного договора;
  • в течение какого времени стороны заключат основную сделку.

Прежде всего соглашение о намерениях нужно, чтобы предварительно закрепить условия будущей сделки, при этом сохранив возможность отказаться от её заключения. Например, это удобно, если продавец ведёт переговоры сразу с несколькими потенциальными покупателями недвижимости.

Также письменное соглашение о намерениях может выступить доказательством того, что стороны действительно вели переговоры по сделке. В частности, оно может потребоваться при взыскании убытков, если ваш партнёр внезапно и неоправданно прервал переговоры.

Наконец, соглашение о намерениях может выручить предпринимателя, если у него возникли разногласия при исполнении договора, который он заключил с партнёром на его основе. Так, при толковании договора суд может обратиться в том числе к соглашению о намерениях, чтобы установить действительную общую волю сторон.

«Польский производитель 3D-принтеров Zortrax в начале 2014 года объявил, что подписал контракт на поставку 5000 3D-принтеров M200 американскому гиганту Dell.

После этого о маленькой тогда компании написали многие мировые СМИ, польские аддитивные технологии стали считаться качественными, а инвесторы начали массово финансировать стартапы страны, в том числе и саму Zortrax.

Впоследствии оказалось, что сделка была только договором о намерениях и до завершения не дошла, а весь успех оказался мифом».

(Из новости о том, как крупнейшая сделка производителя 3D-принтеров Zortrax оказалась обманом.)

В гражданском законодательстве «договор о намерениях» не предусмотрен, однако, в соответствии со ст. 429 ГК РФ, законодательство предлагает похожий инструмент — предварительный договор. Не путайте два этих понятия.

Главное отличие — в том, что договор о намерениях не влечёт правовых последствий в случае отказа одного из участников от заключения основного договора в будущем.

Предварительный договор же предусматривает, что стороны обязуются заключить основной договор в будущем при подписании предварительного договора.

Договор о намерениях часто заключают при следующих видах сделок:

  • договор купли-продажи недвижимости;
  • бартерный договор;
  • договор кредитных сделок и займов;
  • договор, где предметом выступают транспортировка, аренда и хранение.

Меморандум о намерениях — глоссарий КСК ГРУПП

Меморандум о намерениях — предварительный, не имеющий юридической силы документ, который предваряет контракты. Составляется он перед поглощением/слиянием, инвестированием, служит закреплению достигнутых при переговорах договоренностей по будущим контактам.

В англоязычной литературе чаще применяется другой термин — письмо о намерениях. LOI, или Letter of intent, в отличие от принятого в русскоязычной среде, содержит более обобщенные указания. Автор такого документа заявляет о том, что планирует:

  • закупить товар (определенное количество) — с указанием примерных условий;
  • подписать контракт;
  • купить/продать акции;
  • инвестировать средства в объект;
  • полностью либо частично войти в управление предприятием.

К целям такого документа относят обозначение условий соглашения:

  • количества продукции;
  • качества и характеристик приобретаемых товаров;
  • условий доставки;
  • стоимости, при которой сторона соглашается на сделку.

К целям также относят предоставление данных о покупателе, вплоть до реквизитов, обеспечение гарантий, уведомление о прочих намерениях по завершении сделки либо исполнении конкретного договора.

Случаи использования меморандума о намерениях

Оптимально использовать меморандум на этапе оценки предложений и выбора предполагаемого инвестора или продавца/покупателя. Стороны могут после анализа полученных предложений, согласования критериев сделки (сроков, условий, стоимости) и проведения проверок (Due Diligence) получить окончательные предложения и выбрать конкретного инвестора либо покупателя.

После этого заключается меморандум о намерениях (LOI), в других случаях его заменяет договор об условиях кредитования, так называемый term-sheet. На последний этап, включающий формирование и подписание меморандума, уходит в среднем 2–4 недели.

Такой документ позволяет:

  • фиксировать намерения сторон;
  • оформить конкретные параметры сделки (инвестирования, поглощения/слияния);
  • дать время и возможность по завершении переговоров изучить договоренности и принять окончательное решение;
  • формализовать и перенести в документальный вид устные договоренности.

Особенности документов

Имеют хождение одновременно несколько типов документов: LOI (письмо о намерениях), MOU (протокол о намерениях, memorandum of understanding), договор о намерениях (более четкий и содержащий более точное описание предмета договора, фактически — предварительный договор).

Письмо о намерениях фиксирует намерения сторон в случае инвестирования в объект, слияния и поглощения компаний. LOI никогда не становится юридически обязывающим, он лишь перечисляет условия и порядок сделки, примерные ее сроки. Если одна из сторон — банковская организация, такое письмо заменяют на Условия кредитования (Term Sheet). Важно: LOI подписывается обеими сторонами.

Второй вариант подписывается после проведения Due Diligence, практически обязательной стадии венчурного инвестирования. Деятельность компании всесторонне изучается, а аспекты деятельности выявляются как на основании предоставленного бизнес-плана, так и из меморандума о продажах.

После этого подписывается юридический документ — Memorandum of understanding, или MOU. Меморандум о понимании также указывает условия соглашения, обязанности сторон, требования. По факту это разумная документальная форма «джентльменского соглашения».

В меморандуме намечают совместные действия и определяют их порядок и согласованность.

Ни один вид меморандума (о намерениях, предварительный, письмо) не требует обязательного исполнения (не включает юридически обязательных норм).

Основные причины подписания меморандума о намерениях

Обоснований для применения документа несколько, основных — два.

  1. Фиксация конкретных договоренностей (границы цены, неподходящие варианты, порядок совместных действий).
  2. Психологический аспект (страх сторон потерять репутацию, если условия были изменены / не выполнены).

Юридическая сторона вопроса

Не стоит рассчитывать, что соглашение/письмо/договор/меморандум о намерениях позволит принудить вторую сторону подписать соглашение или совершить сделку. Обязательства в документе не указываются. Кроме того, письменный документ не имеет четкого описания и подкрепления в законодательстве.

Гражданский кодекс РФ вовсе не описывает такой ситуации, помимо указания на предварительный договор. ГК РФ содержит лишь описание такого договора, согласно которому стороны обязуются в будущем совершить определенное действие (заключить сделку). В ст.

 429 ГК РФ указываются возможные в будущем:

  • передача имущества;
  • выполнение работ / оказание услуг.

При этом условия сделки берутся из предварительного договора. Если же сторона или обе стороны уклоняются от сделки, рекомендуется применение норм из п. 4 ст. 445.

Однако соглашение или меморандум о намерениях не равняется предварительному договору (ст.

 431, где указано, что опираться в подобном документе нужно на однозначность выражения обязательности заключения договора после меморандума или прочего предварительного документа).

В итоге единственный описанный ГК РФ инструмент — так называемый предварительный договор, однако он служит гарантией обязательного совершения сделки, поэтому не является прямым аналогом меморандума о намерениях.

Возврат к списку

Соглашение о намерениях — что это и зачем?

Практически каждый из нас хотя бы раз слышал о таком понятии – соглашение или договор о намерениях. Но каково практическое и юридическое значение такого договора? Чего стоит ожидать после его подписания, а чего – нет? Эти вопросы я постараюсь осветить в сегодняшней колонке.

Юридическое значение соглашения о намерениях

Говоря о юридическом значении соглашения о намерениях, следует отметить, что действующее гражданское законодательство не содержит подобного института. Наиболее близким понятием, с точки зрения автора, является институт предварительного договора.

Напомню, что согласно статье 429 Гражданского кодекса:
«По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором».

При этом «предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора». В случае же уклонения одной из сторон от заключения договора, «применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса», т.е.

о заключении договора в обязательном порядке.

Однако можно ли считать, что соглашение о намерениях равнозначно предварительному договору? При ответе на это вопрос следует обратится к статье 431 Гражданского кодекса (Толкование договора) «При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом». Если указанные правила «не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон». Какой вывод можно сделать из указанного? Соглашение о намерениях приобретет силу предварительного договора только в том случае, если в соглашении в более-менее (желательно, конечно, в более) однозначных выражениях будет указано на обязательность заключения по его итогам договора. Это могут быть такие выражения как:

Читайте также:  Срок годности батареек: есть ли он у алкалиновых и иных, какой период службы аккумуляторных и пальчиковых дюрасел (duracell), энерджайзер, gp, как правильно хранить?

  • «стороны обязуются заключить вышеуказанный договор…»;
  • «стороны подпишут указанный договор в течение …»;
  • и тому подобные.
    • В случае же, если соглашение будет содержать выражения наподобие:
  • «стороны планируют рассмотреть возможность сотрудничества»;
  • «стороны проведут дополнительные переговоры»;
  • «финансовые условия отношений сторон будут обсуждены дополнительно» – скорее всего, предварительным договором его не признают.
    1. В таком случае, следует считать, что сторонами в силу статьи 421 Гражданского кодекса, заключен непоименованный договор:

    «Граждане и юридические лица свободны в заключении договора… Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами».

    • Суть же этого договора я бы предложил определить так:

    «соглашение о намерениях – непоименованный в гражданском законодательстве, но и не противоречащий ему договор, носящий организационные функции и очерчивающий рамки будущего сотрудничества сторон».

    Практическое значение соглашения о намерениях

    Однако имеет ли соглашение о намерениях практическое значение, если мы соглашаемся, что юридически обязательных норм оно не содержит? С точки зрения автора данных строк, на этот вопрос должен быть дан безусловно положительный ответ. Ведь соглашение о намерениях позволяет решить сразу две важные практические задачи:

    1. Фиксация определенных переговорных успехов сторон

    Так, с помощью соглашения можно обговорить варианты, заранее признанные сторонами неподходящими, или, наоборот, подчеркнуть варианты, оставшиеся в рассмотрении.

    Можно установить вероятные границы цены, согласовать обращение к оценщику или посреднику, обговорить обязательные условия продолжения переговоров и т.п.

    Кроме того, такая фиксация позволяет избежать возможного недопонимания сторон.

    2. Психологическое воздействие на стороны

    Общеизвестно, что репутация в бизнесе все-таки имеет немаловажное значение. Можно юридически уйти от выполнения обязательств, однако если станет известно, что сторона отказалась выполнять условия, согласованные в письменном виде, ее репутация от этого явно не выиграет.

    Также наличие письменного документа оставляет возможность негласной апелляции к вышестоящему представителю второй стороны, например, обращение к собственнику бизнеса с указанием на невыполнение топ-менеджером условий соглашения.

    В целом, следует заключить, что соглашение о намерениях – вполне жизнеспособный инструмент практического ведения бизнеса.

    Преддоговорные обязательства: судебная практика и новый взгляд на юридическую силу соглашения о намерениях и гарантийного письма

    • Обзор статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации
    • Судебная практика по указанной статье
    • Новое значение соглашений о намерениях и гарантийных писем
    • Рекомендации по ведению переговоров для успешной защиты в суде

    Федеральным законом от 08 марта 2015 г. в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ― ГК РФ) была введена статья 434.1, главным предписанием которой является добросовестное поведение стороны в ходе ведения переговоров о заключении договора.

    • Пункт 2 указанной статьи гласит: «При вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной».
    • Установлены и критерии, определяющие недобросовестные действия при проведении переговоров:
    • 1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;
    • 2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.
    • В случае недобросовестного ведения или прерывания переговоров сторона будет обязана возместить пострадавшей стороне причинённые таким поведением убытки.
    • Важно заметить, что убытками признаются не только расходы добросовестной стороны, понесённые в рамках ведения таких переговоров, но и утрата возможности заключить договор с третьим лицом.

    Сфера регулирования данной правовой нормы хотя и является смежной с другими очень похожими нормами (например, ст. 406.1 ГК РФ устанавливает возможность сторон предусмотреть в договоре возмещение потерь, возникших в случае наступления определённых в договоре обстоятельств; ст. 431.2.

    ГК РФ предусматривает возможность одной стороны заверить вторую сторону об определённых обстоятельствах, а также установить ответственность за то, если такие заверения оказались недействительными), однако отличается тем, что регулирует отношения сторон исключительно на преддоговорной стадии, а ограничение ответственности недобросовестной стороны возможно, только если закреплено отдельным соглашением сторон (п. 5 ст. 434.1. ГК РФ).

    Данная норма стала плодотворной почвой для исков о возмещении убытков и, соответственно, для развития судебной практики в сфере преддоговорной ответственности.

    Арбитражный суд Московского округа удовлетворил иск о возмещении ООО «Декорт» убытков, понесённых в связи с утратой возможности заключить договор с ООО «Ашан» (в связи с недобросовестными действиями последнего, выразившимися во внезапном прекращении деловых контактов на стадии подписания договора аренды складских помещений), а именно освободив складские помещения от прежних арендаторов, лишившись тем самым дохода (арендной платы) за оговорённый период. Суд руководствовался тем, что, удовлетворяя требования ООО «Декорт», поставит потерпевшего в положение, в котором он находился бы, если бы не вступал в переговоры с ООО «Ашан» (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.11.2017 № Ф05-16349/2017 по делу № А41-90214/2016).

    Арбитражный суд Уральского округа отказал в требовании о взыскании неосновательного обогащения (платежей по договору инвестирования, в отношении которого заявлено требование о признании его незаключённым), возникшего в связи с неисполнением обязательств по договору инвестирования, так как инвестор, зная о нарушении сроков по устройству фундамента и необходимости выбора подрядчика для этих работ по результатам тендера, вёл переговоры с застройщиком относительно кандидатуры подрядчика, застройщик полагал, что отношения инвестирования будут продолжены, в таких обстоятельствах действия инвестора по одностороннему отказу от договора недобросовестны, договор признан действующим, соответственно, платежи внесены в соответствии с условиями указанного договора и не являются неосновательным обогащением (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 03.05.2018 № Ф09-1344/18 по делу № А60-37542/2017).

    Расторжение договора по соглашению сторон или инициативе одной из сторон

    Нередко бывает в жизни, что контрагенты решают расторгнуть заключенный договор (подряда, оказания услуг, поставки и т.д.).

    Происходит это по разным причинам: в связи с нарушениями условий договора другой стороной, неудовлетворенностью качеством предоставляемого исполнения другой стороной, сроками исполнения, в связи с заключением договора с новым партнером или по объективным причинам (например, при изменении жизненных обстоятельств).

    Расторжение договора – это одна из тем, которая порождает неисчерпаемое многообразие практических ситуаций. В наиболее часто встречающихся ситуациях мы постараемся разобраться в настоящей статье. Также мы поговорим об основаниях и порядке расторжения договора.

    Способы расторжения договора

    Для начала необходимо отметить, что существует 3 способа расторжения договора:

    • по соглашению сторон
    • в одностороннем порядке (по заявлению одной из сторон)
    • в судебном порядке

    Расторжение договора по соглашению сторон

    Данный способ расторжения договора представляет собой самый простой вариант расторжения договора, когда обе стороны согласны прекратить договорные обязательства, отсутствуют спор относительно взаиморасчетов и по иным вопросам, связанным с расторжением договора.

    Чтобы расторгнуть договор по соглашению сторон, вам нужно составить и подписать соглашение о расторжении договора. Главное — четко и однозначно укажите в нем, что договор расторгается. 

    Если вы только предлагаете контрагенту расторгнуть договор, подпишите и направьте ему 2 экземпляра соглашения и попросите вернуть вам один из них с его подписью.

    Укажите в сопроводительном письме, что данное письмо и соглашение о расторжении не являются отказом от договора, если у вас есть право на односторонний отказ.

    Это нужно, если вы не хотите расторгать договор в одностороннем порядке (например, если в предлагаемом к расторжению договоре предусмотрена неустойка за досрочное расторжение договора при одностороннем отказе).

     Подписать соглашение о расторжении должны уполномоченные лица (сама сторона договора, законный представитель, лицо действующее без доверенности от юрлица, либо представитель по доверенности, содержащей соответствующие полномочия и надлежащим образом оформленной). Чтобы расторгнуть многосторонний договор, может быть достаточно согласия не всех сторон, а большинства, если это допускает предпринимательский договор и не запрещает закон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). 

    Для расторжения договора в пользу третьего лица нужно дополнительно получить согласие третьего лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.

    Зачастую на практике возникает вопрос: в какой форме должно быть составлено соглашение о расторжении? По общему правилу составьте соглашение в той же форме, что и договор.

    Как правило, это один документ в простой письменной форме, который подписывают обе стороны договора.

    Если договор нотариально удостоверен (например, договор ренты), соглашение о его расторжении также должно быть нотариально удостоверено.

    Если расторгается зарегистрированный договор, представьте соглашение в уполномоченный орган (например, Росреестр), чтобы информация о расторжении договора стала известна третьим лицам и вы могли заключить новый договор или реализовать иные интересы.

    Перед составлением соглашения рекомендуем провести сверку взаимных расчетов. Акт сверки можно сделать приложением к соглашению.

    Как составить соглашение о расторжении договора?

    Укажите в соглашении о расторжении следующие сведения:

    • сведения о расторгаемом договоре: его наименование, дату, номер (обязательно)
    • наименование и реквизиты сторон, подписавших соглашение, подписи сторон (обязательно)
    • указание на то, что договор расторгается, сделанное в четкой и однозначной форме — например, “стороны пришли к соглашению расторгнуть договор …” (обязательно)
    • момент, с которого договор считается прекращенным, или дату соглашения (обязательно). По общему правилу права и обязанности считаются прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении договора. Однако вы можете согласовать другой момент прекращения (например, через 10 дней с момента подписания соглашения). Относительно возможности расторгнуть договор задним числом существует несколько позиций судов: формально запрета в законе нет, но ряд судей считают, что при расторжении договора отношения сторон прекращаются именно на будущее время и не затрагивают права и обязанности сторон, которые были до этого.
    • состояние обязательств сторон, условия о возврате исполненного по договору, санкции за нарушение срока возврата (рекомендуется). Например, неотработанного аванса либо имущества, переданного для исполнения договора. Это важно, если обязательства исполнены не в равном объеме и иное не согласовано в договоре. Укажите сумму или перечень имущества, срок и порядок возврата.
    • Если договор был зарегистрирован в Росреестре, то он прекратится:
    • для сторон — с момента заключения соглашения о расторжении договора либо со дня, указанного в таком соглашении
    • для третьих лиц — с момента внесения записи в ЕГРН об этом
    Читайте также:  Жалобы на управляющую компанию в жилищную инспекцию: образец заявления в ГЖИ на бездействие ЖКХ, пример, как правильно написать и подать онлайн через Госуслуги

    Расторжение договора в одностороннем порядке

    Для того чтобы сторона договора могла расторгнуть его в одностороннем порядке, у нее должны быть на то основания.

    Такие основания предусматриваются законом или или иным правовым актом (так, законом предусматривается право на односторонний отказ от договора оказания услуг, отказ дольщика от ДДУ в определенных случаях и т.д.

    ), а также заключенным договором (например, в договоре может быть предусмотрено право любой из сторон или одной стороны в одностороннем порядке отказаться от договора без объяснения причин либо при наступлении определенных условий, уведомив другую сторону об этом).

    Вместе с тем, закон устанавливает ограничения для включения условия об одностороннем отказе в договоре, если только одна из сторон ведет предпринимательскую деятельность, в этом случае отказ можно разрешить только ее контрагенту (непредпринимателю).

    Обратите внимание, как сформулировано основание для отказа от договора. Обычно допускается право на мотивированный отказ, которое связано с нарушением договора контрагентом или обусловлено наступлением иных обстоятельств.

    В этом случае вы можете отказаться от договора при наступлении предусмотренных обстоятельств. Но отказ может быть и ничем не обусловлен (немотивированный отказ).

    В такой ситуации отказаться от исполнения договора можно в любое время без объяснения причин.

    Если у стороны есть основания для одностороннего отказа от договора, она вправе направить другой стороны уведомление о расторжении договора (одностороннем отказе от договора).

    В этом случае договор прекратит свое действие с момента получения уведомления контрагентом (момента, когда оно доставлено контрагенту или считается доставленным по правилам ст. 165.

    1 ГК РФ) или иного момента, определенного в договоре либо законе в этом случае (в ряде случаев моментом расторжения договора является момент направления уведомления). 

    Поэтому при расторжении договора в одностороннем порядке мы рекомендуем направлять уведомление Почтой России заказными письмом с описью вложения (в описи указать “уведомление об одностороннем отказе от договора…” с данными расторгаемого договора) либо вручать под расписку, но при наличии полномочий у лица, принявшего уведомление на получение документов (возьмите копию доверенности).

    Направляйте уведомление о расторжении по правильному адресу, в противном случае суд может признать расторжение договора несостоявшимся (уведомления юридическим лицам и ИП направляется по адресу, указанному в ЕГРЮЛ или ЕГРИП соответственно, физическим лицам — по известному адресу места жительства).

     Сохраните документы, которые подтвердят факт отправки, доставки уведомления.

    В случае одностороннего отказа от договора стороне не нужно обращаться в суд для расторжения договора, в том числе в случае необходимости принудительного взыскания неравноценного исполнения (например, при возврате неотработанного аванса).

    Как составить уведомление контрагенту о расторжении договора в одностороннем порядке?

    Форма уведомления законом не установлена. Рекомендуем указать в уведомлении следующие сведения:

    • четко и однозначно сформулированное намерение отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке. Иначе в случае спора суд может не признать, что отказ состоялся, и квалифицировать ваше намерение, например, как предложение расторгнуть договор по соглашению сторон
    • основания для отказа от договора, если отказ является мотивированным (нарушения контрагента)
    • норму закона или пункт договора, которые дают вам право на отказ от договора
    • реквизиты договора (наименование, дату, номер) и данные сторон договора
    • требование вернуть исполненное (например, неотработанный аванс) либо имущество, которое вы передали для исполнения договора (например, комиссионеру для реализации), срок и способ возврата в соответствии с договором
    • требование возместить убытки или уплатить штрафные санкции, если ваш отказ мотивированный и по закону или договору вы вправе этого требовать
    1. В ряде договоров (а в некоторых случаях в законе) предусматривается штраф или определенная плата при расторжении договора, которую нужно учитывать при принятии решения о немотивированном расторжении договора. При этом условие в договоре о плате за односторонний отказ от договора будет действительно при наличии одновременно следующих условий:

    • договор связан с тем, что и вы, и контрагент ведете предпринимательскую деятельность (если одна из сторон является потребителем, то такое условие может быть признано недействительным)
    • односторонний отказ является немотивированным
    • условие в договоре о предусмотренной плате за расторжение не нарушает императивных норм закона

    Также суды не взыскивают плату за отказ, если ее размер явно не соответствует неблагоприятным последствиям отказа, которые наступили для контрагента, а его поведение недобросовестно. Или если в договоре вы назвали эту плату неустойкой или штрафом — это санкции за нарушение договора, в то время как ваш отказ — правомерное действие.

    При расторжении договора в одностороннем порядке стороне договора, решившей расторгнуть договор, необходимо проверить:

    • имеет ли она право на односторонний отказ от договора (согласно закону или договору)
    • момент прекращения договора в этом случае
    • сроки для уведомления другой стороны
    • дополнительные условия такого расторжения, предусмотренные в НПА или договоре

    Расторжение договора в судебном порядке

    При расторжении договора в судебном порядке, как и в случае одностороннего отказа, инициатива расторжения договора исходит только от одной из сторон. Но в этом случае сторона должна доказать суду предусмотренные законом основания для расторжения договора в судебном порядке. При этом договор будет считаться расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда.

    Можно выделить следующие основания для расторжения договора по инициативе одной из сторон в судебном порядке:

    • существенное нарушение договора другой стороной. Нарушение может быть названо существенным в законе или договоре. Например, стороны могут согласовать, что нарушение поставщиком срока поставки более чем на 20 рабочих дней признается существенным нарушением. В таком случае для расторжения договора вам нужно доказать, что контрагент-поставщик совершил это нарушение. Если же нарушение не названо в законе или договоре основанием для расторжения, то надо доказать суду, в чем заключается существенность такого нарушения
    • иное нарушение, предусмотренное специальным законом или договором. Например, такие нарушения договора аренды предусмотрены в п. 3 ст. 611 и ст. 620 ГК РФ; Законом № 214-ФЗ предусмотрен ряд оснований, при которых дольщик вправе расторгнуть ДДУ в судебном порядке (не путать с основаниями для одностороннего отказа). При этом не надо доказывать, является ли нарушение существенным, в этом случае доказывается только сам факт того, что вторая сторона допустила предусмотренное нарушение
    • наступление иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором, которые не связаны с нарушением договора. Например, в договоре стороны могут предусмотреть такое основание, как изменение контрагентом цены в одностороннем порядке
    • существенное изменение обстоятельств (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Шансов расторгнуть договор по этому основанию мало, поскольку доказать такое изменение очень сложно.

    Для расторжения договора в судебном порядке необходимо обращаться в суд с исковым заявлением, при этом в качестве искового требования необходимо указать “расторгнуть договор” с указанием реквизитов договора, сторон договора и оснований для расторжения.

    Пошаговая инструкция «Расторжение договора в судебном порядке»

    Чтобы расторгнуть договор через суд необходимо:

    Шаг 1. Направить ответчику претензию, предложение расторгнуть договор (с указанием оснований для расторжения договора

    Шаг 2Определить подведомственность и подсудность спора

    Экономические споры между юридическими лицами, ИП, иные споры, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности, подведомственны арбитражным судам. Иные споры рассматриваются судами общей юрисдикции.

    Территориально данные споры подсудны суду по месту нахождения ответчика, если иная подсудность не установлена договором. Однако при определении подсудности проверьте, не действуют ли в вашем случае другие правила. Это может быть в ситуации, когда:

    • подсудность выбирает истец. Например, если в договоре указано место его исполнения, вы можете подать иск как по месту нахождения ответчика, так и по месту исполнения договора. А если иск вытекает из деятельности филиала юрлица, то его можно подать по месту нахождения юрлица или филиала
    • законом установлена исключительная подсудность. Например, если ответчиком по иску о расторжении договора выступает перевозчик, то иск следует подавать в арбитражный суд по месту нахождения перевозчика (ч. 3 ст. 38 АПК РФ).

    Шаг 3. Собрать документы, подтверждающие правомерность вашего требования

    Помимо договора и приложений к нему необходимо собрать документы, подтверждающие основания для расторжения договора в суде (поименованные в законе или договоре, либо существенность нарушения условий договора, иное). Также соберите документы, подтверждающие соблюдение досудебного (претензионного) порядка.

    Шаг 4. Составить исковое заявление с соблюдением требований закона

    Шаг 5. Рассчитать госпошлину и уплатить ее

    Сумма госпошлины зависит от того, сколько вы заявляете требований и какие именно. Если вы заявляете не только о расторжении договора, но и имущественные требования (например, о взыскании убытков, возврате имущества), то рассчитайте госпошлину по каждому из требований и сложите их. При этом размер госпошлины составляет:

    • за расторжение договора — 6 000 руб. (при подаче в арбитражный суд), 300 руб (при подаче в суд общей юрисдикции)
    • за взыскание денежных средств — исходя из цены иска и подведомственности

    Шаг 6При подаче иска в арбитражный суд направить копию иска и документов ответчику

    Шаг 7. Подать иск с приложением документов в суд

    Подать иск можно через канцелярию суда или направив по почте либо через электронную систему.

    Последствия расторжения договора

    С расторжением договора обязательства сторон по общему правилу прекращаются. Вы уже не обязаны исполнять договор и не можете требовать этого от контрагента.

    Однако обязательства, которые в силу условий договора или своей природы предполагают их применение и после расторжения договора или регулируют отношения после расторжения, продолжают действовать (например гарантийные обязательства в отношении товара, соглашение о подсудности, третейская оговорка, обязанность оплатить поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги, обязанность арендатора вернуть арендованное имущество).

    Требовать возврата того, что было исполнено по договору, как правило, нельзя. Но если исполнение было неравноценным, неосновательно полученное нужно вернуть, например неотработанный аванс.

    Обеспечительные обязательства также прекращаются, но если обязательство не прекращается после расторжения договора или регулирует отношения сторон после расторжения, то обеспечение этого обязательства тоже сохраняется (к примеру, залог продолжает обеспечивать возврат займа).

    Также вы вправе потребовать возместить убытки, если расторжение договора стало результатом нарушения обязательств контрагентом.