Отвечаем на самые распространенные и типичные вопросы об инвестициях в апарт-отели — сегодня это один из самых перспективных и надежных форматов недвижимости

«РБК-Недвижимость» начинает публикацию серии материалов на тему получения рентного дохода с помощью апарт-отелей. Основой этих статей станут интервью с частными инвесторами, которые уже вложили деньги в апартаменты сети YE’S от ГК «Пионер».

…многофункциональный комплекс с сервисными апартаментами, бизнес-центром, торговым и/или развлекательным пространством (ресторан, бассейн и фитнес-клуб и др.).

Этот формат широко распространен в мировых столицах и мегаполисах с высоким уровнем деловой активности. Апарт-отели часто интегрированы в транспортную инфраструктуру города.

Номера (юниты) в таких отелях продаются, в них можно либо жить самому, либо сдавать в аренду (самостоятельно или через управляющую компанию).

Ярким представителем таких комплексов в России является сеть апарт-отелей YE’S, созданная ГК «Пионер» в 2011 году. Текущий номерной фонд сети YE’S составляет 4,5 тыс.

апартаментов — два проекта в Санкт-Петербурге (YE'S Marata и YE'S Hoshimina), один по франшизе в Казахстане (YE'S Astana) и три в Москве (функционирующий YE’S Mitino и строящиеся YE’S Technopark и YE’S Botanica).

Начнем с представления частных инвесторов, которые согласились рассказать о своих мотивах приобретения недвижимости.

«Думаем, что поколение каршеринга будет жить в наших апартаментах»

Ольга и Игорь Митрофановы

Ольга и Игорь Митрофановы воспитывают двоих детей 10 и 15 лет и ведут совместный бизнес — занимаются поставками современного оборудования и техники для стоматологов. В свое время купили сыну и дочке две квартиры в ЖК «LIFE-Ботанический сад».

Обе квартиры — с отделкой и мебелью, ждут совершеннолетия детей, в аренду их не сдают. Квартиры расположены друг напротив друга: «Они могут из окон каждый день приветствовать друг друга», — говорят родители.

Покупка сопровождалась церемонией — подарили дочери на ее 15-летие символический золотой ключик, а потом показали и саму квартиру. Еще одной семейной инвестицией стали апартаменты в YE’S Botanica. Эти апартаменты Митрофановы планируют сдавать.

К такой покупке семью в 2020 году подтолкнуло падение рубля — надо было срочно сохранить свои сбережения.

Инвестиция: двое апартаментов Standard 27,6 кв. м в YE’S Botanica

«После того как мы инвестировали в квартиры для детей и теперь спокойны за их будущее, нам очень понравилось предложение вложить деньги в покупку номера в апарт-отеле.

Это следующая ступенька с «Пионером», то есть компания настолько вошла в доверие к нам, что мы, не зная формата, все-таки сделали шаг и приобрели апартаменты с гостиничным сервисом.

Считаем, что это лучшая инвестиция. Скажем так: через какое-то время нужно отходить от бизнеса и больше времени уделять спорту, путешествиям.

И апартаменты «Пионера» станут фундаментом, подушкой финансовой безопасности.

Мы в семье больше зависим от курса валюты, а не от пандемии. Мы работаем в основном с европейскими производителями, в нашей сфере бизнеса практически ничего нет российского. И понимаем, что в то время когда рубль обесценивается, покупка апартаментов нужна, чтобы сохранить свои инвестиции.

К покупке подтолкнуло то, что проект YE’S Botanica качественный, расположен в важной локации, рядом и метро, и МЦК, и выставочный центр на ВДНХ, и парк. Формат жилья, в который мы вложились, классный, компания-застройщик предусмотрела все.

Мы «живем» на работе 13 часов, кто-то добирается до офиса час-два, вечером еще час-два — получается, что возвращаешься домой только для того, чтобы немного расслабиться и выспаться. Апартаменты пусть небольшие, скорее, это формат такого студенческого жилья, холостяцкой жизни, апартаменты современного человека.

Можно спуститься в ресторан, в фитнес-клуб, подняться в номер и просто выспаться, привести себя в порядок, а утром проснуться, выпить кофе и также поехать на работу. То есть формат идеальный!

Кто арендует? Наверное, холостяки. Мы считаем, они — люди будущего. Принятие решения о покупке связано с пониманием нового поколения, которое берет в аренду машину, каршеринг — это же новый формат абсолютно.

Студенты говорят так: «Я никогда не буду покупать машину, потому что сегодня хочу ездить на одной, завтра — на другой, послезавтра у меня нет денег и я ее не беру». Здесь нужно понимать новое поколение и технические возможности нового мира.

Вот мы и думаем, что поколение каршеринга будет жить в наших апартаментах».

«В первую очередь это был бюджет, а во-вторых — концепция»

Наталья Полякова, 27 лет, замужем, двое детей. Недавно с мужем и детьми переехала в ЖК бизнес-класса «LIFE-Ботанический сад». Тогда же Наталья обратила внимание на стройку рядом со станцией МЦК «Ботанический сад» — это оказался апарт-отель «YE’S Ботанический сад» от ГК «Пионер».

«Этот проект мне понравился сразу», — рассказала Наталья. Чуть позднее со своей мамой они выступили инициаторами покупки здесь одного апартамента. Деньги взяли от продажи квартиры мамы. Зачем? Чтобы обеспечить стабильным доходом сначала старшее поколение семьи, а потом и детей.

История Натальи — поразительный пример долгосрочного финансово-жилищного планирования для разных поколений одной семьи.

Инвестиция: апартаменты Standard 27 кв. м в YE’S Botanica

«Мы сдавали квартиру в старом жилом фонде. Жильцы планировали съезжать. Я решила, что это невыгодное вложение средств. Необходимо было вкладывать в ремонт дополнительные средства, ну и в целом ценник стал падать на аренду.

Поэтому мы стали искать более комфортные варианты и способ сократить контакты с арендаторами. Рассматривали идею бизнеса с апарт-отелями. Достаточно быстро продали квартиру и хотели уложиться в ту же сумму.

В первую очередь это был бюджет, а во-вторых — концепция, которая нас привлекала.

[Куда еще инвестировали? ] Нас пытались привлечь к другим вариантам инвестиций — акциям, депозитам и т. д.

Когда мы продавали вторую квартиру, маму это не заинтересовало как способ получения дохода, ей было бы сложно в этом разбираться.

А при инвестиции в недвижимость, апарт-отель, она понимала, что это при необходимости и жилье, и дополнительный доход. То есть здесь больше ее потребностей покрывается».

«Мы хотим сюда переехать и сами пожить здесь какое-то время»

Татьяна с мужем переехала в Москву из Крыма два года назад. В столице работает программистом в крупной IT-компании.

В свое время семейная пара купила в Крыму 100-метровую квартиру. Но пожить в ней так и не пришлось — жилье оказалось слишком большим для семьи из двух человек, ремонт требовал больших средств.

Потом жизнь сложилась так, что потребовался переезд в Москву. Деньги от продажи крымского жилья вложили в покупку номера в апарт-отеле у станции МЦК «Ботанический сад».

Здесь же семейная пара присматривает коммерческие помещения — для бизнеса.

Инвестиция: апартаменты Standart 27,7 кв. м в YE’S Botanica

«[Зачем инвестировать в апарт-отель? ] Вообще, мы хотим сюда переехать и сами пожить здесь какое-то время. В дальнейшем хотим еще купить апартаменты: сдавать одни, а проживать в других. Эти апартаменты мы купили в самый пик пандемии, когда не было возможности выходить из дома и все оформлялось онлайн.

У станции МЦК «Ботанический сад» очень удобные транспортные развязки. Решили, что Ботанический сад плюс еще четыре парка рядом — восхитительно! К тому же шикарный вид, можно выбрать любой этаж — и вся Москва практически на ладони, центральная ее часть.

[Какие главные критерии при покупке апартаментов? ] Первое — они недорогие. Второй момент — располагаются всегда на очень интересных территориях.

И парковая зона, и транспортная развязка, и МЦК, и метро — все поблизости, не нужно далеко ходить. Плюс — большинство апартаментов строятся вместе с бизнес-помещениями.

То есть помимо апартаментов можно еще успеть купить и бизнес-помещение. Все находится рядом, в удобной доступности».

«В Москве есть такая база, где можно остаться, если работа поздно заканчивается»

Аркадий Иноземцев — глава многодетного семейства. Вместе с женой воспитывают пятерых детей. Живут в собственном доме в подмосковной Дубне. В прошлом семья несколько раз переезжала в Подмосковье из квартиры в квартиру. Вместе с ростом семьи потребовалось жилье побольше — так и переехали в собственный коттедж.

В новом доме, кстати, еще живут собака и два кота. Чтобы содержать такую большую семью, Аркадию приходится часто бывать в Москве — он работает в компании, которая занимает лидирующие позиции на рынке информационной безопасности для крупных предприятий. Покупка апартаментов в центре столицы для Аркадия — вариант «квартиры для пиджака».

Инвестиция: апартаменты Standard 27,6 кв. м в YE’S Botanica

«Апартаменты будут использоваться как база. Я думаю, что эта модель достаточно распространенная, когда люди живут за городом, а в Москве есть база, где можно остаться, если работа поздно заканчивается, встречи, совещания. В будущем, конечно, если все сложится хорошо, она будет использоваться как средство дополнительного дохода.

Почему YE’S Botanica? Основное преимущество — уникальная транспортная доступность. Это подходит под мои задачи просто изумительно. По роду деятельности мне не требуется постоянное присутствие в офисе, но в течение дня может быть много встреч. И, собственно, возможность работать из дома и с минимальными временными затратами перемещаться в любую точку Москвы — становится ключевым.

Подошло время, когда у меня появилась возможность распорядиться деньгами. И, в общем-то, по нынешним временам я не считаю правильным долго принимать решения. Так весь рынок действует. Параметр time to market очень важен. Пока оттачиваешь продукт до идеального состояния, взвешиваешь все за и против, время может уйти».

Как заработать на покупке и аренде офисов в комплексе «YE’S Технопарк»

Загадочные апартаменты: каковы нюансы покупки и будущее формата?

Только в прошлом году в Петербурге было заявлено с десяток новых проектов, еще свыше двадцати – на подходе.

Так рынок реагирует на повышение спроса, причем продажи растут именно в сегменте сервисных апартаментов – там, где управляющие компании предлагают клиентам разные программы доходности от сдачи номеров в аренду.

Чем больше объектов выходит на рынок, тем щедрее обещания высокой доходности – чуть ли не 25% годовых.

Но, как правило, в рекламе учтены цифры по капитализации – росту стоимости объекта недвижимости за период строительства. По словам экспертов, за пару лет от котлована до ввода цены на апарты могут вырасти на 25-30%. А вот с начала владения рост уже будет составлять в среднем 3% в год.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

«У нас доходность зависит от времени входа в проект. Кто заходит на старте, у того цифры больше – там получается под 17%. Но реалистичная история для доходных программ – 12-14% годовых.

В том числе и потому, что физлица не платят налог на прибыль, – это рычажок, позволяющий получать более высокий доход по сравнению с гостиницами», – отмечает генеральный директор ООО «Вало Сервис» (управляющая компания апарт-комплекса Valo) Константин Сторожев.

По его словам, на рынке существуют также программы гарантированной доходности, но они менее гибкие и доходность по ним ниже.

Другие эксперты, напротив, говорят, что лишь программы гарантированной доходности могут дать уверенность инвесторам.

«Все остальные доходные программы, по сути, чаще сводятся к следующему: если будет успех, мы всё поделим, а нет – это ваши проблемы.

Поражение всегда сирота», – утверждает заместитель генерального директора ООО «Союз Инвест Девелопмент» Владимир Федоров (апартаменты Salut). По его словам, 10-12% по программе гарантированной доходности – это хороший результат.

Предлагаем ознакомиться:  Кто Там выписка из ЕГРП (ЕГРН) онлайн

«От 10 до 14% годовых – вполне реальные цифры по рынку, а все, что выше, у нас уже вызывает сомнения», – говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.

Инвестиции счет любят

Показатели доходности зависят от большого числа факторов: от концепции объекта, проектных решений, профессионализма УК и пр. Немаловажна и локация – сегмент апартаментов развивается настолько динамично, что новые проекты заходят не только в серединные районы города, но и на отдаленные окраины.

«Покупателю необходимо думать – а как это будет работать в будущем? Кто поедет на окраину снимать апартаменты за большие деньги, если за ту же сумму в центре можно просто снять квартиру? Сервисы не могут быть абстрактными, застройщик должен конкретно объяснить, ради чего сюда поедут постояльцы. К примеру, понятна история новых проектов, запускаемых по соседству с крупными транспортно-пересадочными узлами.

По его словам, вычисление примерной доходности доступно всем. К примеру, выбрав стратегию краткосрочной аренды, нужно по агрегаторам определить средние ставки предложения номеров в данной локации, умножить на 30 дней, на коэффициент заполняемости (0,7) и прикинуть примерную доходность за год. Затем вычесть все будущие расходы:

на меблировку, страхование, налоги, ежемесячные отчисления УК. «На УК нужно закладывать не 10-15% от доходов, а все 40% – с учетом ее расходов на эксплуатацию, обслуживание, амортизацию номерного фонда, площадки бронирования и пр. В итоге вы получите то дно, от которого можно отталкиваться в оценке инвестиций», – советует Владимир Федоров.

Риски плюс

На первый план сейчас выходят риски, связанные с госрегулированием, – классификация апартаментов вместо добровольной будет носить обязательный характер. Это вполне может ударить и по программам доходности: ставки аренды напрямую зависят от числа звезд на борту апарт-отеля. «Есть технические параметры – кондиционирование, вентиляция, пожарная безопасность и пр.

А можно и вовсе оказаться без категории. «Подумайте, что делать собственникам полуторатысячного отеля без сервисов и без классификации.

Чем они владеют? Сдача нежилого помещения в аренду – это незаконная предпринимательская деятельность, помимо штрафа с оборота, светит еще и уголовная ответственность», – в свою очередь пугает независимый эксперт, главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин.

Апартаменты входят в зону риска

Покупайте магазины: их больше не производят

Магазин из квартиры: выгодно, но рискованно

Как открыть мини-отель в Петербурге

О прочих рисках участники круглого стола упомянули лишь вскользь. К примеру, строительство апартаментов построено на тех же принципах, что и долевка: деньги на стройку собирают с инвесторов. Но в отличие от рынка жилья, если объект не будет завершен, то «обманутый инвестор» сможет претендовать только на возврат средств, а не самой недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Кроме того, с 1 июля бесплатный финансовый ресурс в виде денег дольщиков закрывается. В результате конкуренцию выдержат компании с хорошей финансовой подушкой безопасности. Как заметил Дмитрий Синочкин, предлагать инвестору доход в 12% годовых и при этом брать у банка проектное финансирование под 15% было бы очень странным бизнесом.

Впрочем, по словам Константина Сторожева, большинство застройщиков апартаментов вели продажи по 214-ФЗ исключительно ради доверия покупателей. А теперь присматриваются к новой схеме взаиморасчетов – через эскроу-счета.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

По его словам, формат апартаментов пришел на рынок надолго. По мере легализации сегмента инвестиции в апартаменты будут становиться все безопаснее, а более удачного по прибыли продукта на рынке недвижимости сейчас нет.

10 мифов об инвест-отелях

1. Инвестировать в отель рискованно

Сегодня на рынок Петербурга действительно выходят масштабные отельные инвестиционные проекты, но, чтобы стать успешными для инвесторов, они должны соответствовать определенным критериям.

Во-первых, нужна удачная локация рядом с метро. Во-вторых, в отеле должна быть своя инфраструктура: места для отдыха и работы, точки общепита, спортзал.

В-третьих, не обойтись без управляющей компании, которая будет его обслуживать.

Часто опасения инвесторов связаны и с сезонным характером этого бизнеса: не секрет, что заполняемость в межсезонье гораздо ниже, чем летом или в праздники.

«Действительно, в низкий сезон, например, при загрузке отеля ниже 60%, случаются небольшие простои.

Они с лихвой компенсируются в высокий сезон, когда доход может быть в несколько раз выше среднего, — рассказывает Екатерина Лисовская, генеральный директор отельного оператора PLG (инвест-отели IN2IT и «Про.Молодость» в Петербурге).

— Но если инвестор хочет иметь гарантированный доход, ему подойдет наша программа доходности «Гарантия»: собственник получает фиксированные ежемесячные выплаты вне зависимости от заполняемости отеля.

Также у нас есть ограниченное предложение «Двойная гарантия», согласно которому он получает гарантированный доход в размере 30 тыс. рублей ежемесячно, а спустя пять лет наша управляющая компания выкупает этот номер по цене в 1,5 раза выше, чем заплатил инвестор на входе».

Большинство инвест-отелей оформляет отношения с инвестором по надежной схеме ДДУ в соответствии с ФЗ-214, который гарантирует соблюдение прав дольщиков.

2. Зарабатывать на аренде хлопотно

Нисколько. Именно этим номер в инвест-отеле и отличается от квартиры, которую вы сдаете в аренду самостоятельно. Управляющая компания берет на себя все заботы по заполнению и обслуживанию номера. Именно она ищет гостей и обеспечивает заполняемость номеров в соответствии с выбранными инвестиционными программами, именно она следит за состоянием номера после выезда каждого гостя.

Все, что требуется от инвестора, — купить номер с полным оснащением и выбрать доходную программу.

«Отельный оператор берет на себя всю работу и расходы по загрузке, обслуживанию, поддержанию и амортизации номера. Расходы на содержание вашего номера и налоговое сопровождение включены в пакет услуг отельного оператора на срок действия договора. Сейчас инвест- и апарт-отели регулируются теми же законами, что и жилая недвижимость, соответственно, этот инструмент является одним из самых надежных».

Екатерина Лисовская,генеральный директор отельного оператора PLG

По данным консалтинговой компании Knight Frank, сегмент сервисных апартаментов, где инвестору нужно лишь выбрать доходную программу и довериться оператору, активно развивается в Петербурге: за 2019 год спрос на такие объекты вырос на треть.

3. Управляющая компания не обеспечит необходимый поток туристов

В Петербурге наблюдается дефицит гостиниц в сегменте три звезды. Хостелы, ранее занимавшие эту нишу, в прошлом году ушли с рынка, а арендное жилье так и не стало полноценной заменой гостиницам: оно не подходит группам, иностранным туристам, а также тем, кто приезжает в город по работе и ведет отчетность по расходам. Именно эту нишу и заполняют апартаменты.

Гостями инвест-отеля являются не только туристы, а потому в низкий сезон заполняемость обеспечивают деловые люди, прилетающие в Петербург на один-два дня или на выходные. В этом случае преимущество имеют отели, расположенные недалеко от аэропорта.

4. Мой номер будет простаивать

В инвест-отелях существуют программы, которые исключают неравномерное распределение гостей по отелю. «Программа «Кооператив» в проекте «Про.

Молодость» исключает простаивание отдельных номеров, — рассказывает Екатерина Лисовская.

— Общий валовый доход отеля делится между всеми собственниками в соответствии с количеством приобретенных квадратных метров и даже при загрузке 60% будет достигать 12% годовых».

5. В апартаментах нельзя оформить прописку

Прописку, то есть постоянную регистрацию, в апартаментах действительно оформить нельзя, поскольку по закону это коммерческая недвижимость. Но допускает оформить временную регистрацию сроком на пять лет, а ограничений на продление такой регистрации нет.

«Временная регистрация дает такие же юридические права, что и постоянная. Вы вправе получить паспорт и другие необходимые документы, оформить ребенка в детский сад или школу неподалеку, вызывать врача из ближайшей поликлиники, записываться на прием по полису ОМС, а также дарить, продавать, отдавать в наследство свое имущество, принимать в нем гостей».

Екатерина Лисовская,генеральный директор отельного оператора PLG

Если купить апартаменты в отеле, где работает управляющая компания, то все документальные вопросы по оформлению регистрации она возьмет на себя.

6. Апартаменты невыгодны из-за высоких коммунальных платежей

Номер в отеле можно купить не только с инвестиционной целью, но и для собственного проживания. По данным Knight Frank, даже в сервисных апарт-отелях доля таких покупок — как минимум 20%.

Коммунальные платежи в подобных проектах формируются исходя из площади номера и ставки за квадратный метр. Она действительно иногда чуть выше, чем в жилье, поскольку расчет ведется для коммерческой недвижимости. Но эта разница уменьшается, если в апарт-отеле работает собственная управляющая компания.

«Все тарифы на коммунальные услуги отражены в договорах с энергоснабжающими организациями. Отельный оператор верстает смету и обосновывает каждый потраченный рубль. Например, ежемесячная стоимость коммунальных услуг в наших инвест-отелях формируется на основе ставок: 120 руб./кв. м в проекте «Интуит» и 105 руб./кв. м в проекте «Про.Молодость».

Екатерина Лисовская,генеральный директор отельного оператора PLG

7. Я буду платить высокие налоги

Для индивидуальных предпринимателей налог на доход со сдачи в аренду отельного номера составляет 6% по упрощенной системе налогообложения, для физического лица — 13%.

Еще один платеж — налог на имущество, который оплачивается один раз в год. Индивидуальные предприниматели от него избавлены, для физического лица это 0,1% кадастровой стоимости номера. «Так, если средняя кадастровая стоимость студии равна 700–800 тыс. рублей, то сумма налога — всего 700–800 рублей в год», — отмечает Екатерина Лисовская.

8. Владельцу апартаментов сложнее доказать право собственности

Право собственности на отельный номер подтверждается ровно так же, как и право собственности на квартиру — выпиской из ЕГРН. Эта выписка является единственным официальным документом, который подтверждает право собственности владельца отельного номера. При этом распоряжаться своим недвижимым имуществом он вправе на свое усмотрение — так же, как и квартирой или офисным помещением.

9. Банки не дают ипотеку на покупку апартаментов

Это не так. Банки выдают ипотеку на покупку апартаментов, а ставки по таким кредитам часто даже ниже, чем на приобретение жилья. Апарт-комплексы работают с банками — в рамках партнерских программ ставка еще привлекательнее. Так, партнерские программы инвест-отелей PLG («Интуит», «Про.Молодость») позволяют оформить ипотеку по ставке от 7,99%.

Набор документов для оформления ипотеки на апартаменты тот же, что и для жилой недвижимости. При этом стоят апартаменты в среднем на 10–15% ниже, чем аналогичная по площади и локации квартира.

10. Для инвестиций в недвижимость нужно много денег

Если ипотека по какой-либо причине не подходит, обратитесь напрямую к девелоперу. Некоторые инвест-отели предлагают стартовые доходные программы, в которые удастся войти с небольшим капиталом.

К примеру, в линейке отелей PLG есть предложения, рассчитанные на любой бюджет: S, M, L и XL. Самое недорогое из них — S-программа, которая позволяет войти в отельный бизнес уже при наличии 300–350 тыс. рублей.

Предметом инвестиций в этом случае станут квадратные метры коммерческих площадей.

Ловушка доходности: почему невозможно получить от апартаментов доход больше 15%

Девелоперы, работающие в сегменте апарт-отелей, разворачивают перед потенциальными покупателями доходные программы, одна краше другой. 15%, 17%, 20% годовых! Это при том, что отечественные банки готовы принять ваши денежки максимум под 7-7,5%. Отнимем официальную инфляцию (4,5%) – что останется? Слезы… Тем более, что в апарт-комплексе есть шанс заработать и на удорожании объекта.

Срок окупаемости апартаментов — 6,6 лет

Недавно в рассылке пришло письмо от компании «Р-Фикс». Эксперты фирмы задались целью сравнить доходность апартамента и обычной квартиры. Что получилось. Юнит площадью 23,4 кв.м обойдется покупателю в 1,9 млн рублей. После ввода в эксплуатацию номер будет приносить владельцу 42 000 в месяц (при загрузке 60-70%). В год – 504 000 рублей.

Затраты: 18 042 в месяц, 216 504 в год. Прибыль до уплаты налогов – 287 496. Ну, допустим, придется создать ИП и отдать 6%. И еще потратить сколько-то на бухгалтерию. Все равно остается круглая сумма. Срок окупаемости – 6,6 лет. А «единичка» такой же площади и стоит дороже (2,1 млн рублей) и окупаемость – более 12 лет. Заманчиво? – еще бы.

Нюансы доходности апартаментов

В перечне затрат подсчитаны расходы на услуги управляющей компании (20%), комиссия системам бронирования, расходы на содержание, а также плата за коммунальные услуги. Но смотреть надо не на то, что есть, а на то, чего нет. А нет, например, налогов.

Имущественный налог на квартиру – 0,1% от кадастровой стоимости. На апартаменты – от 0,5 до 2%. В Петербурге, по словам юристов, для апартов обычно используется ставка 0,1%. Но если налог на жилье ни одна вменяемая власть трогать не будет, то с апартаментами – другая история.

В общем, не то чтобы сильно дороже, но риски выше. Это, кстати, относится не только к налогам.

При сравнении доходности квартир и апартов аналитики чаще оперируют в первом случае – ставками долго- или среднесрочной аренды, во втором – краткосрочной. Дело даже не в этом небольшом лукавстве, а в износе. «Краткосрочка» требует регулярного текущего ремонта: выше износ. Мебели, оборудования, инженерных систем.

И ладно еще текущий ремонт – а если капитальный? В многоквартирном доме все просто: либо попали в городскую программу, либо нет. А в апарт-отеле решение будет приниматься собранием собственников (ТСН).

И что делать с теми, кто не согласен и платить не готов? Как заметил серьезный эксперт Блейк Андерсон-Бунтз, гендиректор компании Hospitality Management, истинные проблемы апартов начнут проявляться лет через пять-семь, когда подойдет срок серьезного ремонта.

Далее: регулирование. На сером «квартирном» рынке есть, конечно, свои неприятности. Например, власть регулярно грозит начать отлов квартировладельцев, сдающих жилье в аренду без уплаты налогов. В Москве почти уже начали, опираясь на «стук» соседей. В Петербурге несколько лет назад даже подписали трехстороннее соглашение: Смольный, ФНС и Росреестр. И — что? И все.

А вот в сегменте апартаментов возможностей побольше. Сдача в аренду без наличия «звезд» — статья, оказание услуг «не соответствующих требованиям безопасности» — аналогично, отсутствие «антитеррористического паспорта» — тоже жди неприятностей.

Вроде бы всем этим должен заниматься управляющий. Ну, а если УК решит, что с нее хватит, и тихо сольется с объекта – к кому обращаться за недоплаченными доходами? Здесь хорошо бы посмотреть в раздел «гарантии».

Но опрошенные нами участники рынка на этом пункте тихо отводят глаза…

Кстати, о «звездах» стоит упомянуть отдельно. Есть такая милая процедура – прохождение классификации. Приедут эксперты и по нескольким десяткам пунктов определят, на сколько «звезд» претендует данное конкретное заведение.

Если кто не в курсе, на тысячу номеров положено иметь 16 постов ресепшн… И если начнут придираться – вполне могут выдать бумагу не на три «звезды», а на две. Или вовсе на одну. С соответствующим понижением во всех рейтингах и на сайтах.

Куда в этом случае денется обещанная доходность? Поползет вниз… О том, что ждет сооружения, вообще не прошедшие классификацию (есть и такие проекты), даже упоминать не будет – грустно это. Там речь не о доходе, а о постоянном проживании на не очень понятно каких правах…

О перспективах апарт-отелей в России

Раньше это было вполне возможно: купить воздух в котловане и продать готовый объект. В комплексе VALO пару лет назад, на старте проекта, юниты продавали по 1,8–1,9 млн рублей, сейчас они стоят 3,2–3,3 млн.

Аналогичная история – в МФК Salut! Но такие комбинации проходят только с надежными проектами. (Оптимистам советуем заглянуть в историю проекта МФК «Виват» (WINGS апартаменты на Крыленко). А сегодня определить, кто из них надежный, кто нет – задача непростая.

И дело даже не в репутации застройщика. Ну, кто мог предположить, что законодатель фундаментально накосячит и что с 1 июля Росреестр (именно в Петербурге, в Москве все ровно) перестанет регистрировать ДДУ по апартам? (Мы недавно писали об этом).

И если ситуация затянется – поплывут сроки реализации проектов. Причем как раз у самых законопослушных.

И что-то подсказывает, что это далеко не последний сюрприз от нашего законодателя. Регулирование в сфере апартов еще не устоялось. А опыт подсказывает, что неизбежные изменения вряд ли улучшат ситуацию. Как говорят страховщики морских перевозок, невозможно предусмотреть все «неизбежные на море случайности».

Есть, конечно, и плюсы. Растущий турпоток, например. В прошлом году Петербург принял 8,2 миллиона туристов, из них почти 4 миллиона – иностранцы. В первом полугодии 2019-го – рост на 15% к прошлогодним показателям. Правда, качество туристов падает.

Некоторые эксперты уверены, что в ближайшее время китайцы начнут скупать номера в апарт-отелях блоками… Для последующей сдачи своим. Последствия такой экспансии (например, для непосредственных соседей) корректному расчету не поддаются. Предстоящий запрет на хостелы в жилых домах дополнительно создаст дефицит мест размещения. И вроде бы должен способствовать росту арендных ставок…

Тем не менее опрошенные нами эксперты считают, что 12-15% — это потолок доходности для сервисных апартаментов. И то: при входе в проекте на старте и при совпадении ряда других условий.

Так что рекомендуем потенциальным покупателям с двойной внимательностью оценивать наиболее «сладкие» и заманчивые предложения.

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

«Гарантированная доходность. Возможность заработать 10% (12%, 15%, 17%) годовых. Недвижимость как надежный актив. Лучше, чем депозиты и ценные бумаги. Инвестор пассивно получает доход от аренды», – примерно так выглядит реклама инвестиций в российские апарт-отели. Здесь есть проблема – но не в самой недвижимости, а в раскрытии рисков.

Сервисные апартаменты в мире – небольшой, но быстрорастущий сегмент рынка недвижимости. Их выбирают для размещения сотрудников корпораций, они интересны туристам. На этот рынок пришли крупные гостиничные бренды. К 2018 г., по данным Global Serviced Apartments Industry Report, насчитывалось более 1 млн апартаментов в 160 странах.

На развитых рынках рост сегмента поддерживают вложения фондов, которых привлекает более высокая доходность по сравнению с гостиничной недвижимостью.

Но эта премия отражает более высокий уровень риска, ассоциированный с сектором, включая недостаточную прозрачность самого продукта, нехватку данных для сравнения и узнаваемых брендов (данные JLL).

Уменьшение рисков по мере решения этих проблем в последнее время закономерно приводит к выравниванию доходности.

 Самый яркий и свежий пример на рынке арендуемой коммерческой недвижимости – WeWork. Стартапу удавалось показывать бешеный рост объемов аренды, привлекать крупных венчурных инвесторов и не раскрывать реальную информацию о своем бизнесе.

Момент истины наступил перед IPO, когда в проспекте эмиссии стали видны многочисленные проблемы компании.

Например, по информации WSJ, вопросы Комиссии по ценным бумагам и биржам США (SEC) вызвал используемый компанией показатель доходности (contribution margin), который комиссия посчитала вводящим в заблуждение инвесторов.

Комиссия также усомнилась в прогнозе 100%-й заполняемости офисных пространств, который компания первоначально указала в проспекте эмиссии. Результат: разочарование и иски инвесторов, потеря почти $40 млрд капитализации, отмена IPO, уход CEO, рекордный квартальный убыток, увольнение сотрудников и экстренное сокращение расходов.

Особенность российского рынка заключается в зависимости от частных клиентов как источника инвестиций в недвижимость. Например, на рынке жилья доля собственных средств населения при финансировании приобретения недвижимости составляла 44% по сравнению с 5% в мировой практике (данные ДОМ.РФ). Тот же подход в случае с коммерческой недвижимостью приобретает странные формы.

Покупка нежилых помещений в строящемся гостиничном комплексе или многофункциональном общественно-деловом центре (именно ими формально являются апартаменты) само по себе является рискованной инвестицией.

К этому добавляется еще и риск оператора (управляющей компании) апарт-отеля.

Позиционирование такого вложения как надежного финансового инструмента для розничного инвестора, не говоря о приобретении актива в кредит, можно рассматривать как случай misseling'а.

Общаясь с девелоперами апарт-отелей, можно понять их логику в стремлении во что бы то ни стало получить средства на достройку объектов, а для этого использовать привлекательные для простых россиян показатели возможного дохода. Тем более что ограничения по рекламе минимальны: указать наименование застройщика/строящегося объекта и место размещения проектной декларации.

Это сильно отличается рекламы финансовых услуг, когда жестко ограничиваются случаи гарантий или обещаний доходности, установлены требования по расчету доходности, максимальному раскрытию информации об условиях оказания услуг, расходах и рисках, связанных с инвестированием на финансовом рынке. Маскируясь под финансовый инструмент, вложения в апарт-отели одновременно лишены всей этой системы, защищающей права инвестора. Однако голых цифр доходности у нас традиционно достаточно, чтобы инвесторы несли деньги.

Впрочем, к цифрам также есть вопросы. Недостаток полной и достоверной информации об условиях вложений и деятельности апарт-отелей ведет к креативности в расчете показателей доходности, которые навязчиво демонстрируются потенциальным инвесторам.

В оценке объема инвестиций может фигурировать только стоимость приобретения недвижимости по ДДУ без вложений в мебель, первоначальный ремонт и пр. Налоги, расходы на деятельность ИП, статус которого стоит оформить инвестору-арендодателю, и еще ряд расходов также могут упускаться.

Расчет доходов базируется на субъективных (но всегда оптимистичных) предположениях как о ставках аренды апартаментов, так и о их заполняемости. Игнорируется вопрос изменения рыночной стоимости апартаментов, а также их амортизации.

Гарантии выкупа апартаментов и выплаты дохода ставят лишь вопрос о финансовой устойчивости гаранта.

Безусловно, примеры вовремя достроенного качественного апарт-отеля с отличной локацией и профессиональным оператором, выстроившим сервис и отношения с корпорациями и системами бронирования и обеспечивающим стабильную заполняемость по высоким ценам, вполне реальны. Но, как мы видим, на российском рынке недвижимости возможны и другие варианты. Неслучайно понадобился переход на продажу новостроек через счета эскроу для защиты дольщиков.

Что можно было бы сделать в случае с инвестиционными апартаментами? Раскрывать верифицированные показатели деятельности апарт-отелей по всему рынку: заполняемость номеров, средняя цена номера, доходность на номер и пр.

Принять обязательства по раскрытию условий инвестиций и рисков, расчету доходности (аналогично, например, GIPS), а также финансовой отчетности операторов. В выигрыше от достоверной и полной информации будут не только инвесторы, но и сами апарт-отели, которые создадут условия для здоровой конкуренции и повышения доверия к сегменту.

На такой рынок могут прийти институциональные инвесторы и крупные мировые операторы сервисных апартаментов.

Еще одно направление – это упаковка апартаментов в нормальный финансовый инструмент через механизм фондов недвижимости.

Больше 10 лет назад в одной финансовой группе мы делали профильный ПИФ, повторяя инвестицию, знакомую большинству жителей России, – вложение денег на стадии строительства и продажа по более высокой стоимости после сдачи объекта на вторичном рынке.

Помимо защищенных прав пайщиков и ликвидности паев на бирже, добавленная стоимость такого продукта заключалась в отборе застройщиков и объектов командой управляющих и аналитиков, а также независимой оценке стоимости недвижимости. Арендуемые апартаменты стали бы отличным активом для подобных фондов.

Пока же особые чувства вызывает у меня реклама гарантированной (!) уже сейчас доходности от сдачи апартаментов отеля, который должен быть построен в 2022 г. Эти чувства усиливает печальный вид заброшенного пустыря, где должен вознестись будущий объект инвестиций, и который я часто наблюдаю, проезжая мимо на машине.