Советы

Изменение стоимости дома в договоре купли-продажи

Продавая квартиру, которая была в собственности менее пяти лет, необходимо заплатить подоходный налог. Чтобы не тратить деньги, многие собственники квадратных метров идут на уловку, указывая в договорах купли-продажи цену ниже реальной.

Однако у любого решения могут быть свои последствия – и потеря денег, и штраф, и даже тюремный срок.

Чем рискуют, занижая стоимость жилья в документах, обе стороны сделки, рассказал Руслан Сухий, девелопер, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед».

Изменение стоимости дома в договоре купли-продажиНе нужно обходить закон – может пострадать и карман, и репутация. yur-gazeta.ru

Как работает и кому выгодна такая схема?

На российском рынке недвижимости сделки купли-продажи квартир с указанием заниженной стоимости объекта в договоре являются очень распространенным явлением. Можно сказать, что это скорее правило, чем исключение.

Причина такого явления – на поверхности.

С продажи квартиры, срок владения которой составляет менее пяти лет (менее трех для отдельных категорий) придется заплатить 13% (может быть 15% при годовом доходе выше 5 млн рублей) от разницы между суммой продажи и стоимостью, за которую жилье было приобретено. С учетом колоссального за последний год роста цен на рынке жилой недвижимости сумма может стать внушительной.

Например, если сегодня за 5 миллионов продать студию, которая приобреталась в 2017 году за 3,5 млн, придется заплатить минимум 195 тысяч рублей налогов. То есть почти 4% от полной стоимости квартиры.

Сразу становится понятно, что в основной массе случаев инициатива указать меньшую цену исходит от продавца недвижимости.

К такой хитрости нередко прибегают инвесторы, которые приобретают квартиры сразу с прицелом на перепродажу, а «лишний» налог снижает их прибыль, поэтому является крайне нежелательным.

Также занижать цену продажи могут продавцы – юридические лица, стремящиеся снизить налог компании на прибыль.

Редко, но все же случается, что инициатором занижения цен на недвижимость выступают покупатели, которые преследует цель снизить или скрыть реальный уровень своих доходов.

Механизм работы сделки с занижением довольно прост – в договоре прописывается заниженная стоимость объекта недвижимости, а остальная часть средств продавцу передается без регистрации, наличными при встрече или через ячейку в банке. Доплату можно задокументировать с помощью расписки либо указать в приложении к основному договору, которое в органы Росреестра подаваться не будет.

Как правило, чтобы не платить налог совсем, указывается номинал, за который квартира ранее приобреталась.

Математика не в пользу покупателя

При заключении сделок купли-продажи квартиры с занижением рискуют обе стороны, однако более незащищенным является покупатель. Он рискует реальными деньгами, хотя даже не всегда знает об этом.

Если по каким-то причинам в будущем сделка будет оспорена в суде и расторгнута, то по закону у несостоявшегося собственника получиться вернуть лишь сумму, указанную в основном зарегистрированном договоре. «Доказать в суде факт внесения дополнительных средств, даже имея на руках незарегистрированное приложение к договору, на практике непросто», ‒ подчеркивает Руслан Сухий.

Причин, по которым сделка может быть оспорена, достаточно. Например, если продавца признают банкротом или правомерность договора оспорят родственники. В реальности, конечно, процент сделок, которые расторгаются, весьма небольшой.

Однако покупателя ожидают более реальные финансовые потери. «Практически никто не смотрит в будущее, а зря.

Ведь если новый собственник сам задумает продать квартиру, которая досталась по договору с заниженной стоимостью, до истечения пяти лет владения, то ему придется платить налог с разницы между реальной ценой продажи и заниженной ценой покупки.

И за счет манипуляций в прошлом можно попасть на серьезную сумму, не получив никаких выгод взамен», ‒ обращает внимание руководитель фонда «Рентавед».

Изменение стоимости дома в договоре купли-продажиЗанижение суммы договора опасно для обеих сторон, но для покупателя больше. transfert-vrn.ru

Кроме того, при покупке квартиры каждый, кто работает официально и платит налоги, имеет право на налоговый вычет, величина которого зависит от стоимости квартиры.

Сейчас можно вернуть до 260 тысяч рублей, однако данный лимит планируют увеличить. Если же квартира приобретается в ипотеку, то можно получить налоговый вычет еще на уплаченные проценты.

Поэтому при указании меньшей суммы покупки человек теряет в деньгах автоматически.

Продавцу не стоит расслабляться

Несмотря на то, что основным выгодоприобретателем сделок с занижением цены является продавец, он также рискует. Если налоговая служба узнает, что цена жилья была занижена, то придется выплатить не только налог на скрытую сумму, но и штраф до 40% от величины суммы уклонения.

Надеяться, что ведомству нет до вас никакого дела, не стоит. Информация о проведении сделки с уклонением от уплаты налогов может попасть в налоговую от риэлтора, нотариуса и даже покупателя.

Не стоит забывать про возможность столкнуться с недобросовестным покупателем. В таком случае часть денег за квартиру, которая передаются неофициально, можно при сделке не получить вовсе. От обмана никто не застрахован. В таком случае придется обращаться в суд, а это сразу и риск привлечь внимание налоговой, и время, и дополнительные средства.

«Существуют и репутационные риски, которые могут привести к вполне реальным финансовым потерям. Если дело дойдет до суда, то продавца могут признать недобросовестным.

Инвесторам, которые зарабатывают на перепродаже недвижимости, такой статус очень серьезно испортит репутацию и будет мешать осуществлять свою деятельность.

Более того, если квартира станет фигурантом судебного процесса, то автоматически станет проблемным активом, который сложно будет продать по рыночной цене», ‒ отмечает Руслан Сухий.

Кроме того…

Схему с занижением стоимости жилья могут расценить как мошенничество. Тогда оба участника сделки будут нести ответственность по закону.

Да и сама по себе неуплата налогов является преступлением, которое при крупных суммах уклонения наказуемо вплоть до уголовной ответственности.

Из-за безобидной на первый взгляд уловки по продаже квартиры с указанием заниженной цены можно получить штраф до 300 тысяч рублей, арест до полугода и даже лишение свободы до года.

Налог с продажи квартиры: кто может не платить НДФЛ при продаже недвижимости

Продажа квартиры, купленной с маткапиталом: регистрация сделки и налоги

«Мне только бумаги подготовить». Нужно ли заказывать сопровождение сделки риэлтором?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки

nokia_alexnet/Depositphotos

Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.

«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов.

«Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%.

Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Хочу продать квартиру бывшей жене – как минимизировать налоги?

Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн. Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.

Чья инициатива?

Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».

Механизм продажи

Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками.

Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

 Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.

Чем рискует покупатель?

Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем.

Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон.

А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.

Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной.

В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский.

Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.

Читайте также:  Выплата алиментов по договоренности

С чего начать покупку вторичного жилья?

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.

Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы.

«Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.

3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.

Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.

«А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.

Чем рискует продавец?

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах.

Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры.

Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит.

«В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.

«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд.

Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст.

198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую).

Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений.

И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.

Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта. Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.

  • Не пропустите:
  • Когда платить налог на квартиру?
  • Переуступка прав: особенности сделок
  • Как купить квартиру по договору переуступки?
  • Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре

Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как больше, так и меньше настоящей в зависимости от того, какие цели преследуют участники сделки. Это рискованно для всех и незаконно, вплоть до уголовной ответственности, предупреждают эксперты, опрошенные сайтом «РИА Недвижимость».

Занижение: мы хитрее налоговой

Существует две основных причины, почему стороны идут на занижение стоимости сделки, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Во-первых, это желание продавца снизить налоговые выплаты: это актуально, если собственник владеет квартирой меньше требуемого законом срока, который в зависимости от ситуации составляет 3 года или 5 лет.

Во-вторых, часть суммы, имеющейся у покупателя на приобретение, может иметь незаконное происхождение.

«В любом случае это незаконно и может привести к печальным последствиям», – подчеркивает она.

Таким образом, кто бы ни был инициатором занижения цены в договоре, основная цель такого действия – скрыть доходы.

В абсолютном большинстве случаев инициатором занижения выступает продавец, который стремится избежать уплаты налога в размере 13%.

Обязанность по его уплате возникает, если продавать квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств), поэтому к таким сделкам часто прибегают инвесторы, изначально приобретающие недвижимость для получения прибыли на перепродаже – новостройки, реализуемые по переуступке перед вводом дома в эксплуатацию, либо квартиры, которые ремонтируют и выставляют по более высокой стоимости, объясняет руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий.

«Механизм сделки довольно прост – в договоре указывается сумма квартиры эквивалентная ее первоначальной стоимости. Остальная часть передается покупателю без регистрации лично либо с помощью банковской ячейки. Сумму доплаты можно зафиксировать распиской или замаскировать в дополнительном соглашении к договору, которое регистрироваться в Росреестре не будет», – уточняет он.

Риски занижения цены в договоре

Первый риск подстерегает участников таких сделок еще до регистрации, покупатель легко может получить отказы в ипотеке.

«Если на этапе оформления договора банк обнаружит занижение цены, покупатель получит отказ в получении кредита и может быть занесен в «черный список» кредитора, что в дальнейшем негативно повлияет на репутацию заемщика», – подчеркивает директор по продуктам Online-Ipoteka Дмитрий Питецкий.

Еще при занижении цены сумма налогового вычета по ипотечному кредиту уменьшается, так как вычет рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи, добавляет он.

Разумеется, главная опасность для участников таких сделок – «гнев» ФНС.

«В случае выявления ФНС занижения налоговой базы продавцу доначислят налог на всю стоимость квартиры и привлекут к административной ответственности, что грозит штрафом в размере от 20 до 40% от суммы сделки в зависимости от доказанного умысла.

Также при занижении существует вероятность привлечения продавца к уголовной ответственности: она наступает в том случае, когда уклонение от уплаты налога происходит в крупном размере», – предупреждает руководитель единого центра инвестиций «Переуступки.

РФ» Роман Корякин.

Выявляются такие нарушения при необдуманных действиях сторон сделки. Нередко сами участники предоставляют сведения в ФНС при подаче декларации. Также вычислить занижение цены недвижимости в сделке можно, когда сумму сверх указанной в основном договоре проводят через аккредитив. В этих случаях налоговая может провести проверку и выявить нарушение, поясняет он.

«Спалиться» на самом деле куда проще, чем кажется, есть множество источников, которые могут дать налоговой повод для проверки сделки, предупреждает адвокат адвокатской конторы «Бородин и Партнеры» Ольга Туренко.

Такая информация может поступить от любого участника сделки, от риелтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой.

Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.

У покупателя при данной схеме рисков больше, а выгоду чаще всего получает продавец, отмечают все опрошенные эксперты:

Так, налоговая может узнать в том числе и от банков о факте получения покупателем кредита на разницу в цене договора и фактической стоимости, что может являться существенным аргументом налогового органа в случае спора о реальной цене объекта недвижимости, полагает управляющий партнер юридической фирмы «Большаков и партнеры» Андрей Большаков.

Перепродадите – переплатите

Мало кто задумывается о то, что если купленную по заниженной стоимости квартиру придется продавать менее чем через пять лет, то нынешнему покупателю самому придется в будущем заплатить налог с разницы суммы покупки и продажи, напоминает Сухий. И если сумма покупки будет занижена существенно, то затраты могут быть весьма внушительными, особенно с учетом роста цен на жилье в последние полтора года.

Читайте также:  Составные части заработной платы

Добросовестность под угрозой

Если дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон. Это важно, потому что текущее законодательство добросовестности покупателя в квартирных спорах уделяет весьма много внимания, указывает Турненко.

Если сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне сложно будет доказать, что в сделке «за рамками» договора фигурировали какие-либо суммы еще. Как итог, потеря и квартиры, и частично – денег, добавляет собеседница агентства.

Туренко перечисляет основные неприятности, которыми грозит сделка с занижением для всех участников:

«Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьезных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета», – предупреждает адвокат.

Завышение: мы хитрее банка

Если занижение стоимости квартиры направлено в основном на обман государственных орагнов (главным образом ФНС), то завышение – это всегда «игра» с банком. В договоре указывается более высокая стоимость квартиры, благодаря чему покупатель скрывает отсутствие у него средств на первый взнос по ипотеке.

«В данном случае речь идет о завышении оценочной стоимости квартиры», – уточняет Литинецкая. Основным мотивом служит желание не выплачивать первоначальный взнос, а получить его сумму от банка. Гораздо реже встречаются случаи, когда средства тратятся на собственные нужды, добавляет она.

Для того, чтобы реализовать подобный незаконный механизм, покупатель должен убедить продавца и оценщика завысить стоимость в договоре и отчете. Разумеется, добросовестные граждане откажутся от такого предложения, продолжает Литинецкая.

Завышение стоимости недвижимости в ДКП – громоздкая и рискованная схема, отмечает в свою очередь Питецкий. Заемщику нужно договориться с продавцом об увеличении цены минимум на 15-20% – то есть на размер первоначального взноса.

Заемщик получает от продавца расписку в том, что последний получил сумму, равную дельте между реальной и завышенной ценой, хотя фактически ничего не получал. Расписка – документ для банка, подтверждающий, что заемщик оплатил первоначальный взнос в полном объеме.

Остаток суммы равен реальной цене квартиры, эти деньги заемщик получает в качестве ипотечного кредита, а средства перечисляются продавцу, объясняет он.

Риски завышения цены в договоре

Схема с завышением цены в договоре ради получения ипотеки не только сложная, но и очень рискованная, поскольку ее куда проще квалифицировать как настоящее уголовное преступление, предупреждают эксперты.

В этой схеме договоренности нужно достигнуть не только с продавцом недвижимости, но и с оценочной компанией, которая подтвердит заявленную продавцом сумму. Делать ставку заемщик может на недобросовестность конкретных менеджеров, так как банки не идут навстречу подобным механизмам – ведь речь идет о мошенничестве, подчеркивает Питецкий.

«Минимальное наказание в данном случае – признание сделки недействительной с занесением в кредитную историю заемщика пометки о подозрении в мошеннических схемах, однако в худшем случае участники сделки могут понести уголовное наказание.

В случае расторжения или признания сделки недействительной продавцу придется вернуть прописанную в договоре сумму, то есть больше, чем он получил де-факто.

Поэтому риски для обеих сторон при завышении цены в ДКП значительно выше полученной выгоды», – добавляет он.

Да, фактически завышение суммы квартиры – это мошенничество. Однако, если в банке одобрят кредит, то его специалисты займутся выяснением вопроса о завышении только в том случае, если заемщик начнет уклоняться от погашения кредита. В целом банкам не интересны данные вопросы, уточняет Корякин.

Еще один вероятный риск несет продавец: если квартира находилась в собственности меньше 3 или 5 лет, то при продаже с завышением ему придется заплатить больший налог, предупреждает адвокат, партнер коллегии адвокатов «Де-юре» Антон Пуляев.

Так что для покупателей будет лучше искать другой способ получения ипотеки, заключает Литинецкая.

Можно тщательно изучить предложения от различных банков: например, некоторые кредитные организации могут предложить особые условия для определенных категорий заемщиков (зарплатные клиенты, бюджетники), либо на конкретные типологии квартир. Помимо этого, для первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала, советует она.

Как продать квартиру и сэкономить на налоге? Часть 2

Не всегда можно выдержать минимальный срок владения квартирой, чтобы не платить налог. Есть ли возможность при превышении срока владения квартирой не платить налог или уменьшить его размер?

Как уменьшить налог, если минимальный срок владения квартирой не соблюден?

Если срок владения квартирой составляет менее 3-х лет, то налога с продажи квартиры также можно избежать. Так, доход от реализации квартиры можно уменьшить:

  • на фактические и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением квартиры;
  • на имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей.

Выбрать можно только один из способов (Письмо ФНС РФ от 12.02.2013 г. №ЕД-4-3/2254, п.3 ст.210 НК РФ и пп.2 п.2 ст.220 НК РФ). И продавец квартиры сам выбираем, что ему выгоднее применить.

В случае продажи в течение налогового периода нескольких квартир, имущественный вычет предоставляется по отношению к каждому объекту, но в сумме, не превышающей установленного лимита — 1 млн рублей.

А при реализации квартиры, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет (1 млн рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Если выручка от продажи квартиры составила более 1 млн рублей, то полученный доход можно уменьшить на расходы на приобретение квартиры.

Последствия заниженной стоимости квартиры

Если стоимость квартиры составляет 1 млн рублей и менее, то выгодно применить имущественный вычет. В этой ситуации продавцу не нужно подтверждать документами расходы на покупку квартиры.

Зная о такой возможности, продавец по договоренности с покупателем искусственно занижают цену квартиры в договоре купли-продажи.

Если дата приобретения квартиры до 01 января 2016 г., то заниженная оценка квартиры может иметь гражданско-правовые, но не налоговые последствия. Например, в случае расторжения сделки продавец вернет покупателю сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Если же квартира приобретена после 01 января 2016 года, заниженная стоимость квартиры не освободит продавца от налога. Исключением является не столь часто встречающаяся ситуация, когда кадастровая стоимость квартиры не определена. Тогда для расчета налога применятся договорная стоимость квартиры (п.5 ст.217.1 НК РФ).

В том случае если кадастровая стоимость квартиры определена, то цену продажи необходимо сверить с кадастровой стоимостью. Для чего это нужно сделать?

  • Если цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи будет меньше, чем кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7, то налог считается от последней величине.
  • Проиллюстрируем это на примерах.
  • ПРИМЕР № 3.

Физическим лицом продана квартира, находящаяся в собственности менее 3-х лет. Договорная стоимость квартиры — 1 млн рублей.

  1. Кадастровая стоимость квартиры составляет 1,4 млн рублей.
  2. Сравниваем продажную величину с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7:
  3. 1 млн рублей больше 0,98 млн рублей (1,4 млн рублей х 0,7).

Физическое лицо представит в налоговую инспекцию декларацию, но суммы налога к уплате не будет. Декларацию все равно представить нужно, ведь в случае непредставления даже «нулевой» декларации физическому лицу грозит штраф — 1 000 рублей (ст.119 НК РФ).

ПРИМЕР № 4.

Физическим лицом продана квартира, находящаяся в собственности менее 3-х лет. Договорная стоимость квартиры — 1 млн рублей.

  • Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей.
  • Сравниваем продажную величину с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7:
  • 1 млн рублей меньше 3,5 млн рублей (5 млн рублей х 0,7).
  • В этом случае сумма налога к уплате составит:
  • (3,5 млн рублей — 1 млн рублей) х 13% = 325 000 рублей.
  • Физическое лицо представит в налоговую инспекцию декларацию с суммой налога к уплате.

Сразу отметим, что игнорировать такой расчет нельзя. За неполную уплату налога физическое лицо могут привлечь к ответственности и взыскать штраф в размере 20% от неуплаченной суммы (п.1 ст.122 НК РФ).

Где узнать кадастровую стоимость квартиры?

При расчете налога кадастровая стоимость квартиры берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа квартиры (п.5 ст.217.1 НК РФ). Если продажа квартиры состоялась в 2020 году, то и стоимость берется на 01.01.2020 года.

Сведения о кадастровой стоимости квартиры можно получить несколькими способами. Самый простой и быстрый — это на сайте Росреестра (в режиме онлайн заполняется форма, затем выдается информация по запрошенной квартире и можно открыть сведения ГКН). Можно обратиться в МФЦ лично либо направить запрос по почте.

Расходы, которые можно учесть при продаже квартиры

На практике много вопросов и споров возникает по поводу того, что можно включить в расходы на приобретение квартиры. При этом у продавца должны быть надлежащим образом оформлены все документы, подтверждающие расходы.

Перечень расходов на приобретение квартиры не произвольный, а установлен пп.4 п.3 ст.220 НК РФ. В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:

  • расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
  • расходы на приобретение отделочных материалов;
  • расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Но это не означает, что купив квартиру, можно впоследствии при ее продаже учесть расходы на отделку квартиры с учетом стоимости самих отделочных материалов.

Принятие к вычету расходов на отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если договор купли-продажи квартиры предусматривает приобретение квартиры без отделки (пп.5 п.3 ст.220 НК РФ).

Читайте также:  На машину наложено ограничение на действия с документами

Например, если приобретена квартира с «черновой» отделкой, то расходы, связанные с отделкой квартиры, можно учесть в уменьшение доходов от ее продажи.

При определении видов строительных отделочных работ нужно руководствоваться ОКВЭД ОК 029-2014 (КДЭС Ред. 2).

Расходы на приобретение мебели, бытовой техники даже при приобретении квартиры без отделки учесть нельзя (Письмо ФНС РФ от 28.12.2015 г. № БС-3-11/5003@).

Сроки представления декларации и уплаты налога

Срок представления декларации по форме 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры (п.3 ст.228 НК РФ, п.1 ст.229 НК РФ).

Например, если квартира продана в 2020 году, то физическое лицо должно представить декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 г.

В том случае, если в декларации заявлена сумма налога к уплате, ее необходимо оплатить до 15 июля 2021 года.

Скрыть факт продажи квартиры от налоговиков не получится, т.к. регистрационные действия с недвижимостью передаются в налоговую инспекцию в рамах межведомственного взаимодействия от регистрирующих органов.

Следует помнить, что как неподача декларации, так и неуплата налога, грозят физическому лицу немалыми штрафами.

Штраф за неподачу декларации зависит от срока просрочки и может составлять от 5% до 30 % от суммы заявленного налога. Минимальный штраф — 1 000 рублей.

Штраф за неуплату налога составляет 20% от неуплаченной суммы. А при умышленном уклонении от уплаты налога размер штрафа увеличится до 40% от неуплаченной суммы.

Не стоит забывать и про пени. Пени будут начисляться за каждый день просрочки уплаты налога как 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (с 27 июля 2020 года — 4,25%).

Юристы компании «РосКо» смогут грамотно и профессионально помочь в вопросах продажи недвижимости. Заполните форму, и мы оперативно проконсультируем вас по данному вопросу:

Отмена лишних отчетов и поводов для штрафов

Екатерина Мирошкина

экономист

Профиль автора

Для сделок с 2021 года действуют новые условия декларирования доходов. Теперь не нужно подавать декларацию даже при продаже раньше минимального срока владения — но только если доход не превышает вычет без подтверждения.

Давно пора было отменить это правило: и так очевидно, что при продаже имущества дешевле 1 млн или 250 тысяч рублей налога не будет независимо от подтверждения расходов. А вот декларацию подавать приходилось, и проверять ее — тоже. Лишние хлопоты для налогоплательщиков и работа для инспекторов. Зато была возможность начислять штрафы.

Вот кого касаются изменения и как это поможет избежать лишних расходов.

При продаже имущества до истечения минимального срока владения нужно было платить налог и сдавать декларацию. Продали квартиру через год после покупки — отчитайтесь перед государством. Продали машину через два года после приобретения — аналогично.

Даже если ничего не заработали, продавали подарок или сумма сделки составила 10 000 Р — все равно нужно было сообщить об этом налоговой. Если не сообщили, а она узнала о сделке — получите штраф, минимум 1000 Р.

При этом надо было еще разобраться, как заполнить декларацию. А если не разобрались сами — заплатите тем, кто разбирается, это еще 1000—2000 Р.

Налога при этом могло не быть. А декларацию требовали.

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами Начать учиться

При продаже имущества можно использовать вычеты, которые уменьшают доходы и позволяют сэкономить на НДФЛ.

Виды вычетов на выбор:

  1. В размере своих расходов на покупку имущества.
  2. В размере расходов дарителя или наследодателя на покупку имущества.
  3. В сумме 1 000 000 Р для жилья и 250 000 Р для другого имущества — без подтверждения расходов.

Пример с расходами. Сергей купил новостройку за 2 000 000 Р, а после сдачи дома продал ее за 2 500 000 Р. Он вычтет из дохода свои расходы и заплатит НДФЛ с 500 000 Р — 65 000 Р.

Пример без расходов, но с налогом. Игорь унаследовал комнату в коммуналке от бабушки. Бабушка в свое время получила ее в наследство от дедушки — документов о покупке нет. Спустя год Игорь решил продать комнату за 1 200 000 Р. Свой доход он уменьшит на 1 000 000 Р — это вычет без подтверждения, для всех. НДФЛ придется заплатить с 200 000 Р, он составит 26 000 Р.

  • Во всех этих случаях по сделкам до 2021 года продавцы были обязаны подавать декларации.
  • Для сделок начиная с 2021 года при продаже имущества за сумму, которая меньше вычета по умолчанию, декларация не нужна.
  • Если квартира или земельный участок продается меньше чем за 1 млн рублей и налога нет — декларацию можно не подавать.

Если машина или гараж проданы менее чем за 250 тысяч рублей — отчитываться тоже не придется. И штрафа из-за декларации в этих случаях не будет.

При этом нужно учитывать кадастровую стоимость недвижимости. Если доход от продажи меньше, доходом считается не сумма продажи, а 70% от кадастровой стоимости. То есть нельзя продать квартиру за 900 тысяч по документам, если кадастровая стоимость составляет 2,5 млн рублей. Доходом все равно посчитают 1,75 млн — и придется подавать декларацию и платить НДФЛ.

Вычет по умолчанию — то есть без подтверждения документами — действует на все доходы за год в совокупности, а не на каждый объект. Если продано два земельных участка по 600 000 Р, вычет для них составит максимум 1 000 000 Р на оба, а не по каждому.

Поэтому при продаже нескольких объектов дороже суммы вычета можно не декларировать какой-то один. А другой указать в декларации — и применить к нему вычет в размере произведенных расходов на покупку.

Если в 2021 году продадите имущество за сумму, которая меньше вычета по умолчанию, в 2022 можете не подавать декларацию. Наконец решится проблема незадекларированных продаж Айфонов, диванов и старых машин. Налога с них все равно не было, а штраф грозил.

Но если в 2021 году будут другие сделки или доходы, например продажа квартиры дороже 1 млн рублей или машины дороже 250 тысяч рублей, то доход нужно задекларировать, даже если расходы выше и налога нет.

Не перепутайте: если продаете гараж или машину без прибыли, но сумма продажи больше вычета без документов, обязательно отчитайтесь.

Возможно, в следующем году налоговая пришлет письмо с вопросом, чего это вы не декларируете доход. Тогда нужно просто ответить, что сумма сделки меньше вычета. Это можно сделать через личный кабинет.

Р'», «description»: [«'Это сумма налога после применения вычета. Если не использовать вычет, придется отдать государству 13% дохода от продажи — format('+keys.sellPrice_q_8_1*0.13+') Р'+'. Разберемся, как при помощи вычета снизить налог.'», «Есть два способа уменьшить налогооблагаемую базу — сумму, которую покупатель заплатит вам за квартиру.

Мы рассчитали для вас каждый из вариантов, но воспользоваться можно будет только одним.», «Вычет расходов на покупку. Вы платите налог не со всей суммы, полученной при продаже жилья, а с разницы между доходом от продажи квартиры и расходами на ее покупку.

Только учтите, что фактические расходы на приобретение квартиры нужно будет подтвердить документами: договором, расписками, квитанциями из банка. Их нужно подавать вместе с налоговой декларацией 3-НДФЛ. Если документы не сохранились, уменьшить налог таким способом не получится.

«, «Как считается: (деньги, полученные от продажи квартиры — расходы на ее покупку) х 13%», «'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_0_extra_calc_1)+')'+' Р.'», «Имущественный вычет на 1 млн рублей. Если нет документов, которые подтверждают расходы на приобретение жилья, доход от продажи можно уменьшить на один миллион рублей.

И платить налог с разницы. Этот вычет можно использовать только раз в год.», «Если вы продаете квартиру, которая находится в долевой или совместной собственности, размер имущественного вычета распределяется между владельцами пропорционально доле.

В этом случае удобнее не использовать общий договор купли-продажи, а составлять отдельный договор на каждую долю — тогда вычетом в 1 млн рублей сможет воспользоваться каждый из собственников.», «Как считается: (Деньги, полученные от продажи квартиры − 1 000 000 Р) × 13%.», «'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_0_extra_calc_2)+')'+' Р.

'», «Нужно ли подавать декларацию. Если общий доход от продажи жилья и участков за календарный год меньше 1 млн рублей, то декларацию можно не подавать. В остальных случаях нужно подать в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.

«]}, «r_1»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы купили квартиру до 2016 года и владеете ею больше трех лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения жильем, после которого налог не начисляют.

Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_2»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше трех лет и на момент продажи это единственное жилье.

В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют. Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_4»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше пяти лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют.

Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_5»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше трех лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют. Для квартир, полученных в наследство, в подарок от близкого родственника, в обмен на уход за пожилым человеком или приватизированных такой срок составляет 3 года. Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_6»: {«heading»: «'После продажи квартиры нужно заплатить налог: format('+(keys.r_6_extra_calc_2)+')'+' Р'», «description»: [«'Это сумма налога после применения вычета.

Если не использовать вычет, придется отдать государству 13% дохода от продажи — format('+keys.sellPrice_q_8_2*0.13+') Р'+'. Разберемся, как при помощи вычета снизить налог.'», «Имущественный вычет на 1 млн рублей. Доход от продажи можно уменьшить на один миллион рублей и платить налог только с разницы. Этот вычет можно использовать раз в год.», «Если вы продаете квартиру, которая находится в долевой или совместной собственности, размер имущественного вычета распределяется между владельцами пропорционально доле. В этом случае удобнее не использовать общий договор купли-продажи, а составлять отдельный договор на каждую долю — тогда вычетом в 1 млн рублей сможет воспользоваться каждый из собственников.», «Как считается: (Деньги, полученные от продажи квартиры − 1 000 000 Р) × 13%.», «'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_6_extra_calc_2)+')'+' Р.'», «Нужно ли подавать декларацию. Если общий доход от продажи жилья и участков за календарный год меньше 1 млн рублей, то декларацию можно не подавать. В остальных случаях нужно подать в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.

«]}, «r_7»: {«heading»: «'После продажи квартиры нужно заплатить налог: format('+(keys.r_7_extra_calc_1