Советы

Расторжение договора аренды из-за предписания прокуратуры

Сейчас под наибольшим давлением из-за ограничительных мер, вызванных эпидемией COVID-19, оказались компании малого и среднего бизнеса в секторах экономики услуг и торговли (кроме продуктов питания и лекарств).

Лишившись возможности работать и генерировать выручку, они находятся под давлением трех групп кредиторов: работники, которым должны продолжать выплачивать заработную плату, бюджет, поскольку предприниматели должны уплачивать как минимум страховые взносы и налоги на заработную плату, и арендодатели, требующие уплаты арендных платежей исходя из того, что взаимоотношения арендатора и арендодателя не прекратились, а следовательно, бизнес, по мнению арендодателей, продолжается как обычно.

Пункт 2 статьи 855 Гражданского кодекса, устанавливающий очередность платежей, ставит первую (работников) и вторую (бюджет и внебюджетные фонды) группы кредиторов в приоритетное положение.

Поступающие на счет компании (индивидуального предпринимателя) средства должны направляться на исполнение обязательств перед ними раньше, чем арендодателям.

Сохранение рабочих мест, а значит, продолжение выплат зарплаты в период действия ограничительных мер определяется верой предпринимателя в возможность продолжения бизнеса после их снятия, а также его личной порядочностью и способностью вложить личные средства (если они есть) в сохранение персонала – ключевого ресурса для быстрого перезапуска бизнеса. В отношениях с  работником предприниматель – сильная сторона и вряд ли может рассчитывать на поддержку законодателя и правоприменительных органов.

Во взаимоотношениях же со второй (бюджет) и третьей (арендодатели) группой кредиторов пострадавшие от введенных ограничений предприятия – слабая сторона и получили некоторую поддержку властей.

Правительство утвердило «Правила предоставления отсрочки (рассрочки) по уплате налогов, авансовых платежей по налогам и страховым взносам». Они, несмотря на запутанность и казуистичность условий, продлили предприятиям из наиболее пострадавших отраслей экономики сроки уплаты страховых взносов и НДФЛ на доходы работников, начисленных за период март – май 2020 г.

на 4–6 месяцев с последующей рассрочкой их уплаты по 1/12, а малому и среднему бизнесу отсрочили уплату налогов за 2019 г. (кроме НДС, НДПИ и акцизов). Так что и вторая группа кредиторов выпала из приоритетной очередности условно-постоянных расходов и на срок 4–6 месяцев перестала давить предприятия.

Перед предпринимателями стал третий и наиболее сильный и опасный кредитор – арендодатель.

Власти и тут поддержали предпринимателей из пострадавших отраслей экономики.

19-я статья принятого 1 апреля 2020 г.

закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Федеральный закон № 98-ФЗ) вводит меры по защите арендаторов помещений от действий арендодателей по выселению из занимаемых помещений на период с момента введения ограничений до 1 октября 2020 г. (отсрочка, проведение переговоров по изменению цен, уменьшение арендной платы для предприятий, чья деятельность приостановлена вследствие принятия ограничительных мер). 

Правительство в начале апреля установило требования к условиям и срокам отсрочки арендой платы.

Они применяются в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности (кроме жилых помещений), переданного в аренду предпринимателям из перечня наиболее пострадавших отраслей экономики до принятия органами власти субъектов федерации в 2020 г. решений о введении режимов повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Правительство установило следующие условия отсрочки: в период действия ограничительных мер – 100% арендной платы, с момента отмены ограничительных мер до  1 октября 2020 г. – 50%. Отсроченная арендная плата погашается с 1 января 2021 г.

в течение двух лет равными платежами; штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются; установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается; размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон; включенные в арендную плату коммунальные платежи под отсрочку не подпадают, кроме случаев, когда арендодатель на период действия ограничительных мер освобожден от несения данных расходов и платежей.

30 апреля 2020 г. президиум Верховного суда в обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанной с применением законодательства и мер по противодействию COVID-19, коснулся отношений арендаторов и арендодателей.

По мнению суда, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды. Стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки – с учетом запрета ухудшения положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными требованиями (пункт 6 требований). Арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с законом № 98-ФЗ (п. 3 ст. 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных п. 3 требований.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда вследствие принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации невозможно использовать имущество по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. 

Таким образом, для предприятий из пострадавших отраслей экономики с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации автоматически применяется отсрочка по уплате арендных платежей на срок до 1 октября 2020 г.

А для предприятий, чья деятельность приостановлена решениями органов власти, на период приостановления уменьшается арендная плата – вплоть до нуля или уровня фактических коммунальных расходов арендодателя.

Налоги с недвижимости и платежи за землю, подлежащие уплате арендодателем в связи с владением объектом недвижимости, не должны перекладываться на арендаторов.

Совокупность вышепринятых норм и разъяснение их Верховным судом обеспечивают юридическую защиту арендаторов помещений.

Казалось бы, все прекрасно. Но не просто так было сказано, что арендодатель – самая сильная и опасная для арендатора сторона.

Арендодатели могут расторгать договор аренды в одностороннем порядке, не пускать арендаторов в помещения или выселить их, могут удерживать их имущество. И именно этим и планируют заняться многие арендодатели после того, как в апреле 2020 г.

закончились обеспечительные платежи, которые арендаторы уплатили при заключении договоров аренды в обеспечение арендного платежа за последний месяц срока действия договора аренды.

Массовое выселение арендаторов из занимаемых помещений не позволит быстро перезапустить бизнесы после снятия ограничительных мер, значительно усугубит кризис в экономике, приведет к сокращению большого количества рабочих мест и дополнительным издержкам на их восстановление.

Ослабленные прекращением деятельности и обязанностью выплачивать зарплату работникам арендаторы вряд смогут найти силы для длительных судебных тяжб с арендодателями и на одновременный перезапуск своих бизнесов на новых площадях.

Поэтому взыскание убытков с арендодателей станет исключительно бизнесом для арбитражных управляющих и юристов, которые спустя какое-то время будут банкротить компании арендаторов, не оправившихся после кризиса.

Как органы прокуратуры могут помочь предпринимателям из наиболее пострадавших отраслей экономики? 

Поскольку закон и правительство дали на время самоизоляции арендаторам право уменьшать арендную плату (если деятельность арендатора приостановлена) и право на отсрочку по ее уплате (если арендатор относится к наиболее пострадавшим отраслям экономики), арендатор не может считаться просрочившим платеж. Поэтому они императивно лишают арендодателей и права на одностороннее расторжение договоров аренды, выселение арендаторов из занимаемых помещений и ограничение права пользования помещениями по вышеуказанным основаниям.

В сложившейся ситуации отсутствуют основания для применения арендодателями правил подпункта ч. 2 ст. 310 (односторонний отказ от обязательства), ст. 450.1 (односторонне расторжение договора), п/п 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ (досрочное расторжение договора за просрочку уплаты арендной платы более двух раз).

Незаконное расторжение договоров аренды и выселение арендаторов за просрочку арендной платы, возникшую в связи и после введения органами власти ограничений, связанных с распространением коронавирусной инфекции, могут быть расценены как направленные на причинение значительного ущерба не только арендаторам, но и общественным ценностям: восстановлению экономики и благосостояния граждан, могут быть квалифицированы как преступления, предусмотренные статьями Уголовного кодекса 330 «Самоуправство» и 163 «Вымогательство». По этим статьям я и предложил Генеральной прокуратуре квалифицировать эгоистическое поведение арендодателей, весьма вероятное в нынешний трудный период. Мои предложения неофициально были доведены и до руководителей органов прокуратуры как минимум четырех регионов.

К сожалению, ни в одном из субъектов Федерации, где руководство органов прокуратуры было ознакомлено с вышеуказанными предложениями, никаких мероприятий по защите арендаторов начато не было.

А Генпрокуратура сообщила, что окончательный ответ должна мне направить прокуратура Московской области (по месту моей регистрации).

В переводе с бюрократического языка это означает, что обращение Генпрокуратуру не заинтересовало. 

Личный опыт общения автора с действующими и бывшими сотрудниками органов прокуратуры свидетельствует, что активно внедрявшаяся в ее органах в период работы предыдущего генпрокурора практика, исключающая реализацию любых инициатив снизу, пока они не одобрены в Москве, к сожалению, осталась неизменной.

Передача же моего обращения, в котором я не просил ни о чем для себя лично, в прокуратуру субъекта Федерации для ответа свидетельствует, что аппарат Генпрокуратуры по работе с обращениями граждан продолжает обычную бюрократическую процедуру и не способен отличить предложения о системной работе от индивидуальной жалобы гражданина.

Надеюсь, что эта статья позволит довести предложения до руководства Генеральной прокуратуры и получить содержательный ответ, адекватный тяжелейшей ситуации во многих отраслях экономики, до того, как многие арендаторы безвозвратно прекратят существование.

Расторжение договора арендодателем | Адвокат Мугин Александр

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Читайте также:  Банкоматные мошенники - как отличить поддельный банкомат?

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.

Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

  • – когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
  • – когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
  • – когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
  • – когда арендатор существенно ухудшает имущество;
  • – когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • – когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
  • При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным.

И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.

При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

  1. Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
  2. Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
  3. Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
  4. Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны.

В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

  • В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.
  • Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.
  • Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

  1. Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.
  2. То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.
  3. Еще один важный момент.
  4. Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья “Арендатор не платит аренду“.

Вопрос прокурору — Прокуратура города Москвы

Отвечает начальник отдела по обеспечению участия прокуроров в арбитражном процессе прокуратуры г. Москвы Виталий Сергеевич Мирошниченко

Да, законно. В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам, действующим в момент заключения.

Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику.

Имущество Федерального государственного унитарного предприятия является федеральной собственностью и согласно ст. 295 ГК РФ не может быть передано в аренду сторонней организации без согласия собственника имущества – государства в лице уполномоченных органов.

Согласно постановлению Правительства РФ от 26 июля 2010 года № 537 решения по вопросам передачи в аренду федеральных объектов недвижимого имущества принимаются органом, осуществляющим функции и полномочия учредителя, по согласованию с Федеральным агентством по управлению государственным имуществом (Росимуществом).

Кроме того, согласно ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» заключение договоров аренды имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право их заключения, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Несоблюдение указанных норм является основанием для привлечения арендатора к административной ответственности по ч. 2 ст. 7.24 (незаконное использование федерального имущества) Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ), а также признания недействительным заключенного договора аренды.

При заключении договора арендатор (субарендатор) обязан удостовериться в том, что заключает договор аренды с лицом, у которого имеется согласие собственника передаваемого имущества. Указанная позиция подтверждается также судебной практикой (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года № 11).

Вина арендатора заключается в том, что им не были приняты все зависящие от него меры по соблюдению правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность.

Лицо, незаконно распорядившееся федеральным имуществом (арендодатель), также может быть привлечено к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.

24 КоАП РФ (распоряжение объектом нежилого фонда, находящимся в федеральной собственности, без разрешения специально уполномоченного федерального органа исполнительной власти) и ст. 7.

35 КоАП РФ (нарушение государственным предприятием порядка согласования при совершении сделки по распоряжению государственным имуществом).

​​​​​​​

Как разорвать договор аренды

Арендаторы отказываются от помещений по разным обстоятельствам. У магазина снизились продажи, и стометровый зал стал не по бюджету.  Или по соседству появилась стройка и теперь невозможно заниматься репетиторством. В любом случае договор аренды расторгают, а помещение сдают по акту. Тихо съехать, оставив ключи на вахте, — плохой и рискованный вариант.

Читайте также:  Как перевести земельный участок из одной категории в другую

Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Освободил он помещение или нет — не имеет значения по п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.

Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ.

Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.

Бывает, что арендатор дополнительно платит компенсацию за отказ от аренды без веской причины — ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определениее ВС РФ № 305-ЭС15-6784. Поищите это условие в своём договоре. Если условие есть, сумма прибавится ко всем прочим платежам в пользу арендодателя.

В результате вы заплатите за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Поэтому лучше разорвать договор по всем правилам. 

Пример: арендатор не расторг договор

Предприниматель арендовал 16 кв.м торговой площади под магазин женской одежды. Что-то пошло не так: товар он не завёз, торговлю не начал. Через 5 дней направил в администрацию ТЦ соглашение о прекращении договора и акт возврата помещения.

Арендодатель не подписал соглашение. По договору арендатор вправе досрочно прекратить аренду, только если помещение стало непригодным для торговли — а магазин в порядке. Предприниматель проигнорировал возвражения администрации ТЦ — и молча съехал.

Арендодатель обратился в суд и потребовал арендную плату, пени за просрочку и штраф за закрытие магазина вопреки Правилам распорядка торгового центра.

Предприниматель сказал в суде, что помещение использовал только пять дней, готов расторгнуть договор и подаст встречный иск.

Суд возразил: пока договор действует, арендную плату надо платить, а Правила распорядка ТЦ — соблюдать. До иска пишут претензию, поэтому встречное требование не принимается.

  • В итоге предприниматель заплатил:
  • — 87 409 рублей арендной платы;
  • — 47 527 рублей пени;
  • — 20 000 рублей штрафа за нарушение Правил торгового центра.
  • Дело № А65-3030/2017.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды

Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

  1. — арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;
  2. — в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;
  3. — помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;
  4. — помещение сгорело, затоплено или разрушено;
  5. — по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;
  6. — при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда

Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.

Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.

По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.

Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Как оформить соглашение о расторжении

Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

В соглашении пропишите:

  1. С какой даты прекращается договор аренды.
  2. Какого числа арендатор съезжает и возвращает помещение по акту.
  3. В какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт.
  4. В какой срок арендатор платит долг по аренде.

Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Как отказаться от аренды по уведомлению

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

  1. Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
  2. Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
  3. Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
  4. Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.

Как расторгнуть договор через суд

До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении — ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

  1. Отправьте предложение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Назначьте срок для ответа — или он составит стандартные 30 дней.
  2. Получите отказ или дождитесь, пока пройдёт срок, и готовьтесь к суду.
  3. Соберите доказательства нарушения. Аварийность помещения, несоответствие санитарным нормам и подобные обстоятельства доказывают экспертизой. Гибель и порчу помещения — справками от МЧС.
  4. Напишите исковое заявление. Опишите обстоятельства, сошлитесь на нормы закона. Сформулируйте требования. Споры между предпринимателями рассматривают арбитражные суды, с участием физлиц — районные. Подготовку иска лучше доверить юристу. Он точно скажет, в какой суд обращаться, что написать и какие документы приложить.
  5. Заплатите госпошлину и подайте документы в суд.
  6. Посещайте судебные заседания по повесткам. Суд может попросить дополнительные доказательства причин отказа от аренды.
  7. Получите судебное решение. Через месяц оно вступит в законную силу. С этой даты договор аренды прекращается
  8. С решением идите в Росреестр, если аренду регистрировали.
  9. Помещение верните по акту и выезжайте. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Пример: арендатор успешно расторг договор через суд

Фирма арендовала офис 166 кв.м в бизнес-центре. Сотрудники жаловались на плохое самочувствие на работе. Директор заказал в лаборатории экспертизу воздуха в помещении. Выяснилось, что воздух загрязнён токсичными веществами и не соответствует санитарным нормам.

Директор распустил сотрудников, вывез мебель, направил арендодателю соглашение о расторжении договора и акты на возврат. Арендодатель не подписал соглашение.

Фирма обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате депозита 251 397 рублей. В суд представитель фирмы принёс заключение экспертизы. Пояснил, что из-за вредных веществ работа в офисе опасна для людей. Загрязнённость воздуха нельзя определить при осмотре во время приемки помещения.

Суд согласился с доводами фирмы, расторг договор и взыскал депозит.

Дело № А56-91456/20162.

Как правильно вернуть помещение

При любом виде расторжения договора помещение возвращают по акту. Пока не вернули, начисляется арендная плата, даже если арендатор съехал — ст. 622 ГК РФ.

В договорах с торговыми или бизнес-центрами бывает целая инструкция по возврату помещения. Следуйте ей. Вывезите мебель, пригласите представителя для осмотра помещения и составления акта, сдайте электронные ключи.

В любом случае позовите арендодателя на приёмку. Если представители не пришли, направьте письменное приглашение на конкретную дату и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли — отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы — ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.

Статья актуальна на 28.01.2021

Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 06.07.2016 N 88-КГ16-2

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 июля 2016 г. N 88-КГ16-2

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Хаменкова В.Б.,

судей Зинченко И.Н. и Калининой Л.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе прокурора Томской области на решение Бакчарского районного суда Томской области от 25 февраля 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Томского областного суда от 19 июня 2015 года, которыми удовлетворено заявление Киселевой Л.С. о признании представлений прокурора незаконными.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Хаменкова В.Б., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Киселева Л.С.

, замещающая должность заместителя начальника отдела образования администрации Бакчарского района по опеке и попечительству обратилась в суд с заявлением о признании незаконными и отмене представлений прокурора Бакчарского района Томской области от 20 ноября 2014 года N 11-14 «Об устранении нарушений законодательства об опеке и попечительстве, а также законодательства, направленного на защиту прав несовершеннолетних» и от 12 декабря 2014 года N 18ж-2014 «Об устранении нарушений законодательства о порядке рассмотрения обращений граждан».

В обоснование заявленных требований ссылалась на то, что в оспариваемых актах имеется указание на принятие главой администрации Бакчарского района Томской области мер по устранению допущенных нарушений законодательства при работе отдела образования с семьей Г.

, при вынесении заключений о возможности быть опекуном в отношении С. Г. Ш. А. О. а также при работе с обращением В.

о нарушении жилищных прав его несовершеннолетних детей, на необходимость рассмотрения вопроса о привлечении виновных в выявленных нарушениях закона должностных лиц к дисциплинарной ответственности. По мнению Киселевой Л.С.

, оспариваемые представления являются незаконными, необоснованными, содержащими недостоверные сведения, нарушающие права заявительницы и порочащие ее деловую репутацию, послужившими основанием к незаконному привлечению ее к дисциплинарной ответственности.

Решением Бакчарского районного суда Томской области от 25 февраля 2015 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Томского областного суда от 19 июня 2015 года, заявление Киселевой Л.С. удовлетворено. Представления прокурора Бакчарского района от 20 ноября 2014 года и от 12 декабря 2014 года признаны незаконными.

  • Определением судьи Томского областного суда от 27 октября 2015 года прокуратуре Томской области отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
  • В кассационной жалобе прокуратуры Томской области поставлен вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации и отмене состоявшихся по делу судебных постановлений.
  • 11 марта 2016 года дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и определением судьи от 13 мая 2016 года передано для рассмотрения по существу в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.
  • Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к следующему.
  • В соответствии со статьей 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Читайте также:  Продажа дома с использованием материнского капитала

Признавая представления прокурора незаконными, суды исходили из того, что действия отдела образования по организации профилактической работы с Г.

до принятия решения о предъявлении иска о лишении родительских прав соответствовали закону, действиями заместителя начальника отдела образования Киселевой Л.С. как при работе с семьей Г., так и при передаче несовершеннолетнего Г.

под возмездную опеку, закон не нарушен; сроки направления заключений кандидатам в приемные родители отделом образования не нарушены, а установленные в ходе прокурорской проверки обстоятельства не соответствуют фактическим. Обращение В.

рассмотрено отделом образования в установленный законом срок, какие-либо доказательства ущемления прав несовершеннолетнего В. на владение, пользование, распоряжение квартирой, в которой ему принадлежит 1,5 доли, не установлены.

Также суды пришли к выводу, что оспариваемые представления нарушают права, свободы и законные интересы Киселевой Л.С., поскольку не подтверждены обстоятельства, послужившие основанием для выводов о допущенных нарушениях закона и ненадлежащем осуществлении должностных обязанностей, что явилось основанием для привлечения заявителя к дисциплинарной ответственности.

  1. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не может согласиться с такими выводами судов, так как они основаны на неправильном толковании и применении норм материального и процессуального права.
  2. В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если по мнению этого лица созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных данным Кодексом и другими федеральными законами.
  3. Таким образом, право на обращение за судебной защитой не является абсолютным и судебной защите подлежат только нарушенные, оспариваемые права, свободы и законные интересы.

В соответствии со статьями 1 и 22 Федерального закона от 17 января 1992 года N 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуратура Российской Федерации наделена полномочиями на осуществление от имени Российской Федерации надзора за соблюдением действующих на ее территории законов. Реализуя эти полномочия, прокурор вправе проверять исполнение законов органами и должностными лицами, перечисленными в пункте 1 статьи 21 данного Федерального закона, а также вносить представления об устранении выявленных нарушений закона.

Согласно статье 24 названного Федерального закона представление вносится прокурором или его заместителем в орган или должностному лицу, которые полномочны устранить допущенные нарушения, и подлежит безотлагательному рассмотрению ими, а в случае их несогласия требование прокурора реализуется путем специальных процедур: вынесения самим прокурором постановления о возбуждении производства об административном правонарушении либо обращения в суд.

По смыслу приведенных правовых норм, а также с учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации изложенной в определении от 24 февраля 2005 года N 84-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Моторичевой И.И.

на нарушение ее конституционных прав положениями статьи 24 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» при осуществлении надзора за исполнением законов органы прокуратуры не подменяют иные государственные органы (пункт 2 статьи 21), само по себе представление прокурора не имеет абсолютный характер и силой принудительного исполнения не обладает, поскольку преследует цель понудить указанные в пункте 1 статьи 21 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» органы, должностных лиц устранить допущенные нарушения закона прежде всего в добровольном порядке. Требование о безусловном исполнении представления прокурора реализуется путем специальных процедур — вынесения самим прокурором постановления о возбуждении производства об административном правонарушении либо путем обращения в суд.

За невыполнение требований прокурора, вытекающих из его полномочий, статьей 17.

7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в отношении лиц, которым внесено представление, предусмотрена административная ответственность, что свидетельствует о том, что представление прокурора, являясь основанием для привлечения к административной ответственности, затрагивает права этих лиц.

Трудовым кодексом Российской Федерации определено, что за совершение дисциплинарного проступка, то есть неисполнение или ненадлежащее исполнение работником по его вине возложенных на него трудовых обязанностей, работодатель имеет право применить дисциплинарные взыскания (статья 192 названного Кодекса). Следовательно, установление наличия либо отсутствия оснований для привлечения работника к дисциплинарной ответственности относится к компетенции работодателя.

Исходя из положений статьи 27 Федерального закона от 2 марта 2007 года N 25-ФЗ «О муниципальной службе в Российской Федерации» за совершение дисциплинарного проступка, неисполнение или ненадлежащее исполнение муниципальным служащим по его вине возложенных на него служебных обязанностей, представитель нанимателя (работодатель) имеет право применить дисциплинарные взыскания (часть 1). Порядок применения и снятия дисциплинарных взысканий определяется трудовым законодательством (часть 3).

Приведенное правовое регулирование позволяет сделать вывод о том, что применение к работнику мер дисциплинарной ответственности является правом, а не обязанностью работодателя и производится в законодательно установленном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в ходе проведенной прокуратурой Бакчарского района Томской области проверки соблюдения отделом образования Администрации Бакчарского района требований законодательства об опеке и попечительстве, законодательства, направленного на защиту прав несовершеннолетних, установлены нарушения, с целью устранения которых прокурором Бакчарского района Томской области в адрес и.о. главы Бакчарского района внесены оспариваемые представления. В указанных представлениях прокурор предписывал принять конкретные меры по устранению допущенных нарушений законодательства, причин и условий, им способствующих, а также рассмотреть вопрос о привлечении к дисциплинарной ответственности лиц, виновных в нарушении закона, о чем уведомить прокуратуру.

По результатам рассмотрения указанных представлений приказом начальника отдела образования 22 декабря 2014 года «О применении дисциплинарного взыскания» Киселевой Л.С. объявлено замечание.

30 декабря 2014 года за подписью и.о.

главы Бакчарского района в адрес прокурора Бакчарского района направлены письма N 2462 и N 2463, в которых сообщалось о рассмотрении оспариваемых представлений прокурора и применении мер дисциплинарного взыскания в отношении заместителя начальника отдела образования по опеке и попечительству Киселевой Л.С., а также о проведении с ней беседы о недопустимости допущения подобных недостатков в работе.

Таким образом, должностное лицо, которому внесены представления, фактически согласилось с выявленными нарушениями.

Исходя из системного анализа изложенных норм законодательства и обстоятельств дела, оспариваемые представления, внесенные в адрес должностного лица администрации Бакчарского района Томской области, в которых не указывается о допущенных непосредственно заявителем нарушениях законодательства и не ставится вопрос о привлечении ее к какой-либо ответственности, права, свободы и законные интересы Киселевой Л.С., которая не является стороной публичного правоотношения, возникающего в связи с проведением прокурорской проверки в органе местного самоуправления и внесением по ее результатам представления об устранении нарушений закона, не затрагивают, что исключает возможность обжалования ею представлений прокурора.

  • В соответствии с частью 3 статьи 194 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд прекращает производство по административному делу в иных предусмотренных данным Кодексом случаях.
  • В силу положений пункта 3 части 1 статьи 128 этого же Кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, судья отказывает в принятии административного искового заявления в случае, если из административного искового заявления об оспаривании нормативного правового акта, решения или действия (бездействия) не следует, что этими актом, решением или действием (бездействием) нарушаются либо иным образом затрагиваются права, свободы и законные интересы административного истца.
  • Как следует из положений статьи 218 приведенного Кодекса, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
  • Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, установив, что допущенные судами нарушения норм процессуального и материального права являются существенными, повлекшими принятие незаконных судебных постановлений, которые повлияли на исход рассмотрения заявления, полагает необходимым решение Бакчарского районного суда Томской области от 25 февраля 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Томского областного суда от 19 июня 2015 года отменить с прекращением производства по делу.
  • На основании изложенного Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 327, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

определила:

решение Бакчарского районного суда Томской области от 25 февраля 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Томского областного суда от 19 июня 2015 года отменить, производство по настоящему делу прекратить.

——————————————————————