Советы

Снос самовольной пристройки

Снос самовольной пристройкиСамовольными постройками считаются такие постройки, которые не оформлены документально либо вообще не могут быть оформлены в силу каких-либо причин.

Снести такую постройку можно на основании административного или судебного решения.

Общие сведения

Признаки самовольной постройки

Самовольная постройка отличается от других строений следующими признаками:

  • Расположена на участке земли, который не является собственностью владельца постройки,
  • Находиться на территории, которая не предназначена для размещения такого типа построек, имеет иное предназначение и цели,
  • Отсутствует разрешение администрации города или района,
  • Постройка противоречит установленным нормам архитектурного или градостроительного законодательства,
  • Самовольная постройка или ее возведение имеет риски для здоровья и жизни людей либо ущемляет их права.

Нормативно – правовая база, регулирующая вопросы сноса самовольных строений

  • Гражданский кодекс РФ с вступившими изменениями в 2021 году,
  • Постановление Верховного Суда от 29 апреля 2010 года, с изменениями, вступившими в силу в 2015 году.

Согласно статье 222 Гражданского Кодекса РФ под самовольной постройкой понимается такой объект строительства, который был возведен на том или ином участке земли без согласования с его владельцем.

Снести самовольную постройку возможно при наличии одного из двух оснований

  • По решению суда,
  • При наличии административного производства.

Снос постройки в административном порядке

Если владелец имеется

Снос самовольной пристройкиС 2015 года органы местной власти вместе с введением поправок к 222 статье ГК РФ получили возможность в отдельных ситуациях требовать сноса незаконной постройки без получения судебного решения. Сегодня снести незаконную постройку возможно в рамках санкций за несоблюдение норм Земельного или Градостроительного Кодекса РФ. Кроме того сегодняшние положения закона позволяют сносить подобные постройки при наличии следующих условий.

Условия:

  • Нарушение назначения конструкции,
  • Расположение объекта на территории расположения инженерных коммуникаций,
  • Расположение на территории общего назначения (улицы, парки, бульвары, прибрежная полоса и так далее),
  • Расположение на участке, требующем получения специального разрешения для проведения строительных работ и соблюдения специальных условий работы.

За органами местной власти сохраняются права расширения данного списка условий, на основании которых постройка может быть признана самовольным строением.

В случае обнаружения подобной постройки органы местной власти обязаны уведомить владельца объекта недвижимости о нарушении выше перечисленных условий. Требование должно быть направлено владельцу в течение семи дней после выявления факта возведения незаконного объекта недвижимости.

В требовании к сносу постройки должны быть указаны и предполагаемые сроки для устранения последствий незаконного строения, с учетом имеющихся особенностей и параметров здания, но не более одного года. В случае отсутствия реакции на требования властей в течение установленного периода для самостоятельного сноса постройки, ее снос может быть произведен в принудительном порядке.

ВАЖНО наличие оформленного права собственности на самовольно построенный объект недвижимости не может быть основанием для ее сохранения, если имеются значительные расхождения с требованиями закона, устранение которых не возможно.

Так как уведомление с требованием о сносе постройки направляется заранее, то ее владелец имеет возможность оспорить принятое решение в судебном порядке. Суд может отменить решение администрации либо остановить проведение работ по сносу.

Если владелец незаконной постройки не установлен

Если не удалось установить владельца незаконной постройки в течение семи дней с момента обнаружения строения, то органы местной администрации должны публично известить общественность о планируемом сносе постройки на своих официальных ресурсах и на информационном щите, расположенном на территории возведения незаконного строения.

В таком случае снос незаконного строения будет осуществлен силами органов местного самоуправления. Снос может быть проведен не ранее, чем через два месяца с момента информирования населения о планируемом сносе конструкции, и только в случае, если владелец так и не будет установлен.

Снос постройки в судебном порядке

Решение суда

Для проведения сноса незаконной постройки в судебном порядке необходимо получить судебное решение. В данном случае истцом может выступать администрация города или любое лицо, права и интересы которого нарушает возведенная постройка. Иск может быть подан как в суд общей юрисдикции, так и в арбитражный суд.

Образец иска

Образец искового заявления о признании постройки самовольной можно скачать здесь

Скачать (DOC, 34KB)

Итоги дела

Снос самовольной пристройкиПо итогам рассмотрения дела выносится судебное решение, в котором виновное лицо обязывают снести незаконную постройку за свой счет. В случае отсутствия действий виновного лица по сносу постройки, заинтересованные лица могут провести ее самостоятельно, при этом все затраты будут перенесены на виновное лицо.

Судебная практика

На основании судебной практики можно выделить следующие ситуации, по которым принято положительное решение о сносе самовольных построек:

  • Если ее невозможно привести к первоначальному состоянию,
  • Если постройка противоречит целевому назначению земельного участка, правами и интересам других граждан, влечет за собой угрозу для жизни и здоровья людей,
  • Если самовольный объект возведен с нарушением строительных  и градостроительных норм и правил.

Самовольная постройка может быть сохранена

В следующих случаях:

  • Если были предприняты меры по получению разрешения на строительство либо ввод в эксплуатацию, но на момент проведения суда разрешения еще не получено,
  • Если единственным основанием для сноса пристройки к дому выступает несогласие совладельцев.

Как избежать сноса самовольной постройки?

Единственный вариант избежать сноса самовольно возведенного объекта недвижимости – узаконить на него права собственности через суд. Права собственности могут быть признаны при наличии следующих условий

  • Наличие у владельца постройки прав на возведение строений на данном земельном участке,
  • Построенное здание соответствует  правилами использования земельного участка, строительным нормам, документам по планировки территории,
  • Наличие постройки не нарушает интересов других граждан, никак не угрожает их жизням и здоровью.

Таким образом, самовольная постройка может быть снесена как в административном, так и в судебном порядке. Владелец самовольной постройки имеет право в судебном порядке оспорить административное решение и узаконить постройку, при отсутствии условий, противоречащих установленным законам.

Снос самовольной пристройки

Снос самостроя в Москве: основания и как проходит в 2020 году?

Снос самовольной пристройки

Нередко в средствах массовой информации передаются известия о сносе незаконно возведенных построек и спорах, возникающих по этому поводу. Почему сносят самострой, кто этим занимается и на каких основаниях, рассказывается в статье.

«Москву ждет новая волна сноса самостроя. Причем впервые массовый демонтаж коснется и мансард незаконно возведенных на крышах домов. Собственников уже предупредили однако добровольно расстаться с недвижимым имуществом готовы не все.

 за три года убрали почти 4000 незаконных построек. В кузьминках за счет снесенных ларьков расширили пешеходную зону, на рязанском проспекте автобусной остановке, а на месте знаменитый пирамиды до тверской появились скамейки и цветник».

Россия 24

По закону самовольным считается здание, сооружение, построенное на участке земли, не выделенном в предусмотренном порядке, назначение которого не позволяет строить объект. Для самостроя характерно отсутствие необходимых разрешений компетентных органов, при его строительстве допущены отступления от строительных нормативов.

Снос самовольной пристройки

Не признается самовольным строение, если при его создании собственник земли не знал и не мог знать об имеющихся ограничениях в использовании земли, запрещающих строительство.

Через суд можно узаконить самовольно построенное здание.

За собственником или другим законным владельцем земельного участка суд может признать право собственности на созданный объект, если его параметры на момент обращения соответствуют строительным нормативам, оно не нарушает интересов третьих лиц, не опасно для здоровья и жизни людей. Для положительного решения необходимо доказать в суде, что участок земли принадлежит заявителю на праве, позволяющем осуществлять возведение объекта.

Если здание построено не собственником или владельцем земли, и за ним признали право собственности, суд может обязать его возместить часть стоимости объекта лицу, понесшему расходы.

Принять решение о сносе возведенного без соблюдения закона строения вправе суд или администрация муниципального образования, в котором расположен объект.

Полномочия муниципалитета

Снос самовольной пристройки

Кроме этого, муниципалитет может принять решение о сносе самовольного сооружения, если оно расположено в особой зоне, запрещающей использовать ее под строительство, например, водоохранной, защитной, охраны культурного наследия и так далее.

О своем решении муниципальный орган обязан уведомить построившее объект лицо или владельца земельного участка.

Сообщить в орган местной власти о самовольном строении может каждое заинтересованное лицо, если наличие такого объекта угрожает здоровью или жизни людей.

Читайте также:  Заявление об изменении размера алиментов (образец)

Подают уведомления об обнаружении незаконных построек органы строительного надзора, если выявлены нарушения строительных нормативов и отсутствие разрешений, а также органы государственного надзора в сфере особо охраняемых природных территорий, когда самострой расположен на землях особого использования.

Муниципалитет не имеет права сносить строение, зарегистрированное в реестре недвижимости, по которому имеется решение суда, отказывающее в сносе или признающее права собственности на постройку. Местные органы не имеют полномочий решать судьбу жилых или садовых домов и строений религиозного назначения.

Решение местной администрации о сносе самовольного строения может быть обжаловано в суде.

Во всех остальных случаях, когда орган местной власти не вправе сносить объект недвижимости, или когда его решение обжалуется, рассмотрение вопроса передается в суд.

В зависимости от ответчика, спор подлежит разрешению в суде по месту нахождения строения или сооружения. Если объект возведен юридическим лицом или частным предпринимателем, дело о его сносе рассматривается арбитражным судом.

Когда строительство выполнено физическим лицом и объект не используется в коммерческих целях, заявление следует подавать в районный суд общей юрисдикции.

По итогам рассмотрения спора выносится решение о сносе самовольного строения, или о приведении его в состояние, удовлетворяющее требованиям действующих норм.

Срок для сноса устанавливается от 3 до 12 месяцев, а для выполнения требований нормативов — от 6 месяцев до 3 лет. Компания ГККИ поможет вам узаконить самострой в Москве и Московской области. Если ваш случай безнадежен, наш специалист, скажет вам об этом.

Кто должен сносить самострой?

По общему правилу, обязанность осуществить снос самовольного строения возлагается на лицо, его построившее. Если установить такое лицо невозможно, обязать снести самострой суд может собственника или другого владельца земельного участка, а также заказчика строительства.

По ходатайству заинтересованного лица, чьи права нарушает наличие незаконной постройки, снести объект могут разрешить ему, с возмещением понесенных расходов за счет построившего здание или собственника земли.

Снос объекта недвижимости представляет собой демонтаж и разрушение его несущих конструкций и вывоз строительного мусора. Необходимым условием является соблюдение при сносе требований безопасности и обеспечение прав третьих лиц. Если судебное решение о сносе не выполнено ответчиком добровольно, 

Исполнительный лист следует передать судебным приставам, которые организуют снос строения и взыскание затрат на него с ответчика.

Даже имея собственный участок земли, для строительства на нем объектов недвижимости стоит строго соблюдать требования закона. В противном случае нарушения предусмотренного порядка и отсутствие необходимых разрешений могут привести к признанию постройки самовольной и ее сносу.

Постановление о сносе самостроя №819

№ 819-ПП от 11.12.13 «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков»

Сроки исковой давности, применимые к требованиям о сносе самовольных построек

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ») самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, постройка будет считаться самовольной, если:

  • Постройка размещена на земельном участке, который не был отведен для ее строительства в установленном порядке;
  • Данная постройка не соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам;
  •  Постройка возведена без получения необходимой разрешительной документации;

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев признания права на нее за лицом, имеющим определенные права на земельный участок, где осуществлена постройка (за исключением случаев, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан). В соответствии с разъяснениями Президиума ВАС (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ») принудительный снос самовольной постройки возможен исключительно на основании решения суда.

Применение правил о срок исковой давности по требованиям о сносе самовольной постройки зависит от оснований требования и заявителя.

В случае если требование о сносе самовольной постройки предъявлено собственником земельного участка, на котором расположена данная постройка и который находится во владении собственника, правила об исковой давности не применяются.

Указанная ситуация была проанализирована в информационном письме №143 Президиума ВАС РФ. Собственник земельного участка обратился в арбитражный суд с иском о сносе построек на основании статьи 222 ГК РФ, возведенных ответчиком на части его земельного участка. В обоснование своих требований, собственник указал, что им не было дано согласие на строительство спорных построек.

Ответчик, не оспаривая самовольного характера возведенных построек, просил суд отказать в иске по причине пропуска срока исковой давности со стороны собственника земельного участка.

Возражая против применения срока исковой давности, собственником земельного участка было указано на то, что заявленное требование о сносе самовольных построек является требованием об устранении препятствий собственнику в пользовании этим участком.

А в таком случае, на данное требование не распространяются правила об исковой давности на основании статьи 208 ГК РФ.

В итоге, судом апелляционной инстанции требование о сносе самовольной постройки было удовлетворено.

В случае если требование о сносе самовольной постройки предъявлено собственником земельного участка, на котором расположена данная постройка и который не находится во владении собственника, подлежит применению срок исковой давности, установленный для исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, который составляет три года. Данный срок начинает течь со дня, когда лицо, чьи права нарушены, узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Также, существует возможность предъявления требований о сносе самовольной постройки в защиту публичных интересов, со стороны прокурора/органа, осуществляющего строительный надзор, если самовольной постройкой создается угроза жизни и здоровью граждан.  В таком случае правила об исковой давности также не применяются.

Обращаем внимание на то, что в постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 указано, что факт наличия или отсутствия угрозы жизни и здоровья граждан должен устанавливаться в судебном заседании. С этой целью, при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности суд вправе назначить экспертизу для определения наличия угрозы.

Данная ситуация также была проанализирована в информационном письме Президиума ВАС РФ № 143.

Орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, созданной ответчиком с существенным нарушением норм и правил.

Ответчик, возражая против заявленных требований, заявил о пропуске истцом исковой давности. Суд при этом указал, что на данное требование не распространяются правила об исковой давности.

Судом было отмечено, что в соответствии со статьей 195 ГК РФ под исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В данном же случае, иск не связан с защитой гражданских прав конкретного лица, а связан с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки.

Однако, в соответствии с вышеупомянутым информационным письмом № 143, в случае, если самовольная постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и возведена с соблюдением градостроительных норм и правил, в отношении требований о сносе такой постройки в защиту публичных интересов будет применяться общий срок исковой давности в порядке, предусмотренном статьей 196 ГК РФ.

Источник

Снос объектов капитального строительства: новые правила регулирования

Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ) с 4 августа 2018 года был дополнен новой главой 6.4, посвященной сносу объектов капитального строительства (далее – ОКС).

  • В настоящей статье проанализируем ранее действовавший порядок регулирования сноса ОКС, остановимся на вновь установленных правилах сноса, в том числе особенностях сноса самовольных построек и объектов, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ).
  • Регулирование сноса ОКС до введения новой главы ГрК РФ
  • Правовое регулирование сноса ОКС до внесения последних изменений носило крайне фрагментарный характер, позволявший говорить о наличии пробела в праве в рассматриваемой сфере.
  • При этом основным являлся вопрос необходимости получения разрешительной документации на снос.
Читайте также:  Увольнение на испытательном сроке в 2023 году: по инициативе работодателя или работника

Из буквального толкования положений градостроительного законодательства следует, что работы по сносу зданий, сооружений прямо не отнесены к работам по строительству или реконструкции, для осуществления которых по смыслу ст. 51 ГрК РФ необходимо получать разрешение на строительство.

Аналогичная позиция нашла отражение в судебной практике. Так, например, Верховный Суд РФ отказал в привлечении организации, осуществившей снос здания без разрешения на строительство, к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях, устанавливающей ответственность за строительство, реконструкцию ОКС без данного разрешения.

В своем постановлении по делу Верховный Суд РФ отразил, что проведенные обществом работы по демонтажу (сносу) нежилого здания к строительным не относятся и, следовательно, не требуют получения разрешения на строительство.

При этом доказательств того, что работы по демонтажу (сносу) нежилого здания произведены на начальном этапе строительства либо в составе работ по реконструкции объекта капитального строительства, надзорным органом, просившим привлечь организацию к ответственности, не представлено[1].

Таким образом, разрешение на строительство для производства работ по сносу ОКС требуется только в том случае, если снос объектов производится в составе работ по строительству ОКС, то есть их созданию, в том числе на месте сносимых объектов (п. 13 ст. 1 ГрК РФ).

  1. Данная позиция представляется спорной, поскольку фактически работы по сносу (демонтажу) объектов могут быть не менее сложными и опасными, чем непосредственно работы по строительству, реконструкции.
  2. При этом подготовительные работы по сносу отражались в самостоятельном разделе проектной документации на строительство – проекте организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей (с 1 июля 2019 года с учетом изменений требований к содержанию проектной документации работы по сносу включаются в единый раздел «Проект организации строительства» (ПОС)).
  3. Вместе с тем, на уровне регионального законодательства действовал ряд актов, устанавливавших обязанность получать некие иные разрешения государственных органов субъектов РФ или органов местного самоуправления на снос ОКС.

Такие правила были установлены, например, ранее действовавшим Постановлением Правительства Москвы от 07.12.

2004 № 857-ПП «Об утверждении Правил подготовки и производства земляных работ, обустройства и содержания строительных площадок в городе Москве». При этом за самовольный снос зданий, сооружений в г.

Москве предусмотрена административная ответственность по ч. 2 ст. 8.18 Кодекса г. Москвы об административных правонарушениях.

Самовольная постройка. Часть 3. Исковая давность по сносу

  • В спорах о самовольном строительстве исковая давность — важный момент.
  • В этой статье не найдёте: что такое исковая давность, какие бывают виды сроков, как восстановить пропущенный срок и прочих общих моментов.
  • Только об исковой давности по сносу самовольных построек и только важное.

Вспомним четыре основания

Чтобы суд признал постройку самовольной, достаточно одного из четырёх условий:

  • Первое условие — построили на земельном участке, который не получили в установленном порядке
  • Второе условие — построили на участке, не предназначенном для строительства
  • Третье основание — построили без разрешения и согласований
  • Четвёртое основание — построили с нарушением градостроительных и строительных норм и правил

Соблюдение одного условия = одно основание для сноса, и этого достаточно

Соблюдаются два условия — два основания, три условия — три основания, четыре условия — все возможные основания.

Исковая давность зависит от основания

В первую очередь нужно смотреть, по какому основанию истец просит признать постройку самовольно возведённой.

Например, истец утверждает, что ответчик возвёл строение:

  1. Без согласований и разрешительной документации
  2. На земельном участке, не предназначенном для строительства — с нарушением вида разрешённого использования

В таком случае требования заявлены по второму и третьему основаниям.

Дело в том, что к требованиям по этим двум основания применяется исковая давность.

Однако есть две правовые ситуации, когда исковая не применяется

Это возможно, если иск предъявлен по первому или четвёртому основанию (или по обоим сразу), но при определённых условиях.

Об этом дальше, разберём подробно. Также рассмотрим, что будет если в иске два основания: по одному — давность применяется, по другому — нет (например, второе и четвёртое).

Поэтому основание иска в таких спорах — это важно

Важное наследие Высшего Арбитражного Суда РФ

  1. Ещё в 2010 году Высший Арбитражный Суд РФ выпустил обзор по некоторым вопросам применения статьи 222 ГК РФ.
  2. Обзор оформлен информационным письмом от 09 декабря за номером 143.

  3. В 2014 году Высший Арбитражный Суд РФ упразднили, его полномочия передали Верховному Суду РФ.
  4. Однако большинство его разъяснений применяются и на сегодняшний день.

Интересны пункты 6 и 7 информационного письма

В этих пунктах приводятся две правовые ситуации, когда исковая давность не распространяется на требования по сносу самовольной постройки.

В 2016 году Верховный Суд РФ в обзоре судебной практики № 3 сослался на эти два пункта информационного письма, чем лишний раз подтвердил позицию ВАС РФ.

Первая ситуация, когда исковая давность не применяется (пункт 6 письма)

В этом пункте информационного письма рассмотрена правовая ситуация, где соблюдены два условия:

  1. Построили на земельном участке истца (собственника) без его согласия
  2. Истец владеет этим участком

Типичный пример: сосед построил гараж и частично «залез» на ваш участок.

У соседа нет согласия, участок в вашем владении

По сути, ситуация выглядит как «участок не предоставили, но на нём построили» — это первое основание в статье 222 ГК РФ.

Если с формулировкой «без согласия» всё понятно, для неюристов поясню, что такое «владеть».

Владение — одна из трёх составляющих права собственности (владение, пользование и распоряжение). Эту часть можно передать, оставаясь собственником.

Владеть = фактически обладать вещью

Требования владеющего землёй собственника по сносу самовольной постройки — это по сути требование об устранении нарушения права, не соединённого с лишением владения земельным участком.

А это уже негаторный иск, исковая давность не применяется

Что же, если собственник не давал согласия на возведение постройки, но и не владеет (фактически не обладает) участком?

В этом случае вопрос о законности возведения постройки может быть разрешён только:

  1. В рамках иска об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения
  2. Либо после удовлетворения такого иска

Истребование из незаконного владения — это виндикационный иск

Срок исковой давности по виндикационному иску — три года. Соответственно требование невладеющего собственника о сносе также может быть предъявлено в течение этих трёх лет.

Вторая ситуация, когда исковая давность не применима (пункт 7 письма)

  • Несоблюдение градостроительных и строительных норм и правил — четвёртое основание для признания строения самовольной постройкой.
  • Нарушения могут быть разными: одни малозначительны и их легко устранить, другие — существенные и нет ничего лучшего, чем снести.
  • При рассмотрении дел по сносу незаконных построек значение имеют именно существенные нарушения.

Существенные или нет — определяет эксперт

  1. Основным критерием существенности выступает наличие угрозы жизни и здоровью граждан.
  2. От ответа на вопрос, создаёт ли постройка такую угрозу, зависит многое.
  3. Какое же строение считать опасным для пребывания людей?
  4. На этот вопрос опять же ответил Высший Арбитражный Суд РФ.
  5. Строение с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Находиться в нём опасно

Только представьте, в строении или около него могут пострадать или даже погибнуть люди, а суд отказывает в иске о сносе по причине истечения срока исковой давности.

Одномоментно защита прав ответчика превращается в своего рода попустительство, допущение угрозы в отношении неограниченного круга граждан.

Конечно же суды не могут допустить этого

Поэтому на требования о сносе опасной для жизни и здоровья самовольной постройки исковая давность не распространяется.

Читайте также:  Пересечение сплошной линии с выездом на встречную полосу

В других случаях — три года, но с какого момента

  • В остальных правовых ситуациях применяется общий срок исковой давности — три года.
  • Например, «построили на участке, на котором нельзя строить» или «построили без разрешения на строительство» — три года.
  • Отсчитать их не трудно, сложнее другое.

С какого дня отсчитывать эти три года?

Срок исковой давности исчисляют со дня, когда истец узнал или должен был узнать:

  1. О нарушении своего права
  2. О том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права

«К кому предъявить иск» — с этим редко возникают проблемы.

А вот с «когда узнали» сложнее, ещё сложнее с «когда должны были узнать».

Здесь нужен юридический анализ и оценка обстоятельств

  1. Львиная доля споров о самострое проходит с участием публично-правовых образований — собственников земельных участков, не находящихся в частной собственности.
  2. К публично-правовым образованиям относят Российскую Федерацию, её субъекты, муниципальные образования.
  3. Узнать о нарушении своих прав они могут только в лице уполномоченных органов.
  4. Трёхгодичный срок исчисляют со дня, когда органы публично-правового образования узнали или в силу возложенных на них полномочий должны были узнать о нарушении и нарушителе.

На примере Москвы

  • Магазин расположен на арендованном земельном участке.
  • Собственник участка — город Москва (субъект, публично-правовое образование).
  • Собственник магазина — предприниматель, арендует землю у собственника.
  • В ходе обследования земельного участка Госинспекция по недвижимости города Москвы выявила несогласованную капитальную пристройку к магазину.
  • В отношении предпринимателя составили протокол, вынесли постановление о привлечении к административной ответственности, назначили наказание в виде штрафа.
  • Несмотря на то, что инспекция государственная, она является органом исполнительной власти города Москвы, выполняет полномочия собственника в части контроля за использованием земель, находящихся в собственности города Москвы.
  • Получается, что публично-правовое образование — город Москва — узнало о нарушении своего права в день обследования инспекцией земельного участка.

Первый день срока исковой давности = следующий календарный день после обследования

В арбитражный суд с иском о признании пристройки самовольной и сносе обратился другой орган исполнительной власти города Москвы — Департамент городского имущества города Москвы.

Именно на него возложены такие функции — представлять интересы города в судах по вопросам самостроя.

Что если, второе и четвёртое

Может так получиться, что требования о признании строения самовольной постройкой заявлены по нескольким основаниям.

Например, по второму и четвёртому:

  • На участке нельзя было строить, это не предусмотрено видом разрешённого использования
  • При строительстве нарушили строительные нормы и правила, вследствие этого постройка создаёт угрозу жизни и здоровью граждан

По одному основанию — три года, по другому — исковая давность не действует

  1. Дело в том, что исковая давность применяется к требованиям, а не к основаниям.
  2. Истец просит признать строение самовольной постройкой — это его требование.
  3. Именно к «признать» применяют (или не применяют) исковую давность.
  4. В отношении «почему это нужно сделать» термин «исковая давность» не уместен.
  5. Заявление о применении исковой давности и отсутствие уважительных причин пропуска срока давности — это отказ в удовлетворении иска.

На этом рассмотрение дела должно закончиться

  • Однако судья не может одновременно к требованию по одному основанию применить исковую давность, и продолжить рассматривать это же требование по другому.
  • Поэтому суд рассмотрит дело по существу, в полном объёме, с исследованием всех обстоятельств и доказательств.
  • При этом в решении судья всё равно обязан дать оценку доводу об истечении срока исковой давности.

Быть готовым ко всему

Суд рассматривает дело исходя из предмета и основания, заявленных в иске. Предмет иска — о чём, основание — почему.

  1. Однако истец вправе изменить предмет ИЛИ основание своих требований — что-то одно.
  2. Простой пример.
  3. Требования мотивированы тем, что ответчик не согласовал возведение постройки, не получил разрешение на строительство — по третьему основанию.
  4. Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.
  5. Истец парировал такой процессуальных ход — дополнил мотивировку тем, что при строительстве также были нарушены строительные нормы, а само строение создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Дополнил третье основанием четвёртым

В итоге заявление о пропуске исковой давности потеряло смысл.

Поэтому в отзыве на исковое заявление лучше сразу привести доводы по каждому из четырёх оснований, установленных статьёй 222 Гражданского кодекса РФ.

Это не запретит истцу изменить основание иска. Однако избавит от подготовки дополнений к отзыву. Возможно отобьёт у истца желание изменить или дополнить обоснование требований.

Суд вправе, но не обязан (немного о применении исковой давности)

  • Заявить о применении исковой давности можно ещё на стадии подготовки, до рассмотрения по существу.
  • В этом случае случае заявление рассматривают в предварительном заседании.
  • Также об истечении срока исковой давности можно заявить на любой стадии разбирательства.

Даже во время судебных прений

В апелляции это возможно только, если коллегия отменила решение и перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

О применении исковой давности заявляет ответчик. Также это вправе сделать третье лицо, но только если в результате удовлетворения иска к нему могут предъявить регрессное требование или требование о возмещении убытков.

Если истец пропустил срок без уважительных причин, суд отказывает в иске только по этой причине, фактические обстоятельства не исследуются — так говорит закон.

Истечение срока исковой давности — самостоятельное и достаточное основание для отказа в иске

По общему правилу суд обязан разрешить ходатайство или заявление после заслушивания мнений участников разбирательства.

Это означает, что получив заявление о применении исковой давности, суд здесь же должен либо отказать в его удовлетворении, либо отказать в иске.

Однако на практике это не так

  1. В большинстве дел суд приобщает заявление к материалам дела (или заносит в протокол), заслушивает мнение участников и продолжает рассматривать дело по существу.
  2. Такое поведение основано на разъяснениях в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года за номером 43.
  3. Согласно этим разъяснениям, при наличии заявления о применении исковой давности и отсутствии основания для восстановления срока, суд вправе отказать в иске только по мотивам истечения срока без исследования обстоятельств.

Формулировка «вправе» даёт суду право выбора — либо отказать, либо продолжить рассмотрение

А что на практике по делам о самострое

Почти все дела по сносу самовольных построек рассматривают по существу, даже при наличии заявления о применении исковой давности.

Дела сложные, решения важные, последствия серьёзные

  • Однако рассмотрение по существу оправдывается не только этим.
  • Во внимание принимают разъяснения, а точнее предписание в совместном постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 2010 года.
  • В частности, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку судам надлежит установить, допущены ли при строительстве существенные нарушения, опасна ли постройка для жизни и здоровья граждан.
  • Устанавливают это на основании заключений компетентных органов.
  • Если таких заключений нет или они вызывают сомнения в достоверности, суд вправе назначить судебную строительно-техническую экспертизу.

Предписание в постановлении пленумов исполняют и по искам о сносе самовольных построек

  1. Поэтому вне зависимости от доводов сторон, суд считает себя обязанным проверить постройку на безопасность.
  2. Отказ в иске по исковой давности (без исследования фактических обстоятельств) существенно ограничивает суды в этом.
  3. Применение же исковой давности в предварительном заседании вообще маловероятно, и не только по таким спорам.
  4. В случае отмены принятого в предварительном заседании решения (например, по причине неправильного исчисления срока), апелляция направит дело в суд первой инстанции для исследования и установления фактических обстоятельств дела.

Не на новое рассмотрение, а на рассмотрение по существу

Не желая перегружать систему лишней работой, суды стараются избежать такого «футбола» и сразу рассматривают споры даже при очевидном пропуске исковой давности.

Ещё о самовольных постройках

Самовольная постройка. Часть 1. Пару слов о самострое

Самовольная постройка. Часть 2. Объекты капитальные и некапитальные

Actual

Снос самовольной пристройки

Снос самовольной постройки можно и нужно пытаться остановить через иск о признании права собственности. После решения о сносе постройка будет признана самовольной. Чтобы избежать конфликта решений, важно успеть подать иск о признании права до рассмотрения иска о сносе.

В журнале «Корпоративный юрист» № 3 за март 2022 года Алмаз Кучембаев, руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры», объяснил, почему важно заявлять признание права на самовольную постройку. Когда муниципальные власти через суд пытаются получить решение снести постройку, то не поможет даже разрешение на строительство. Читайте по ссылке >>>

Снос самовольной пристройкиСнос самовольной постройки

Снос самовольной постройки. Признаки самовольной постройки.  

Самовольная  постройка это здание (объект капитального строительства), которое  (1) возведено на чужом участке; (2) или на своем участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; (3) либо возведено без получения на это необходимого разрешения; (4) либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. При наличии любого из этих нарушений постройка самовольная.

С одной стороны, требование, вытекающее из разрешенного использования земельного участка, получения соответствующих согласований, разрешений  или градостроительных и строительных норм и правил должно быть  установлено на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являться действующим на дату выявления самовольной постройки.

С другой стороны самовольная постройка может не соответствовать признакам законности  (соответствующее разрешенное использование земли, получение необходимых согласований и  разрешений,  соблюдение градостроительных  и строительных норм) на все юридические важные даты и последствия этого разные.

В п. 26 Постановления Пленумов № 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и единственным безусловным основанием для сноса.

Значимым обстоятельством в данном случае является установление факта обращения лица, создавшего самовольную постройку, в уполномоченные органы – в частности, для получения разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Интересна оговорка в ст. 222 ГК РФ, что объект не является самовольной постройкой, если его собственник  не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Данная норма пока не получила отражение  в делах сносе самовольных построек, но ее употребление в законе не впервые.

Долгое время «не знал и не мог знать» применяется к добросовестным приобретателям, которые признавались добросовестными если полагались на сведения ЕГРН, которые оказались не верными.

Таким образом, в делах о самовольных постройках оговорка «не знал и не мог знать»  тоже могла бы применяться в таком же виде. Однако, остаются вопросы.

Можно ли считать самовольной  постройку, если ее собственник зарегистрировал ее в ЕГРН без разрешения на строительство? Должен ли такой владелец самостоятельно определять, что Росреестр ошибся? Может ли быть признан добросовестным покупатель такой недвижимости?    

Важно отметить, что сегодняшнее законодательство позволяет по «дачной амнистии» признать право собственности на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства без суда даже при наличии нарушений градостроительного регламента. 

Как не платить за смену ВРИ узнайте здесь >>>

Снос самовольной постройки. Иск о сносе

Согласно разъяснениям постановления N 10/22 снос самовольной постройки вправе требовать через суд собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. Самовольная постройка, нарушающая публичные интересы, может быть снесена по иску  прокурора, а также администраций муниципалитетов. 

Как указано в пункте 24 названного постановления, по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ, если в суде заявлен снос самовольной постройки надлежащим ответчиком является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если  бы постройка не являлась самовольной.

Например, в случае отчуждения самовольной постройки — ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо, получившее имущество во владение.

Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика в ситуации, когда в суде заявлен снос самовольной постройки (абз 2 ч. 3 ст. 40 ГПК РФ или ч. 2 ст. 46 АПК РФ). 

Возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым ст.

222 ГК РФ, не исключена, но ограничена одним из условий: исковая давность не применяется в случае если заявлен  снос самовольной постройки, которая угрожает жизни и здоровью граждан (пункт 22 Постановления № 10/22), и исковая давность также не распространяется если заявлен снос самовольно постройки, которая создана на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами).

Как мы поможем исправить реестровую ошибку здесь >>>

Снос самовольной пристройки

Снос самовольной постройки и признание права 

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: (1)  если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; (2) если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;  (3) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Самовольная постройка может быть признана собственностью владельца земельного участка, если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Как правило, это определяется судебно-строительной экспертизой.

Признание права на самовольную постройку это и способ введения объекта недвижимости в оборот (только после регистрации можно продавать, сдавать в аренду, эксплуатировать) и способ защиты от сноса самовольной постройки. До не давнего времени практиковалось, что признание права на самовольную постройку заявляется, только если нет разрешения на строительство.

При этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не служит основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче  такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В последнее время суды стали признавать самовольными и сносить даже зарегистрированные объекты с имеющимися разрешениями на строительство. В таких случаях, важно заявить признание права на самовольную постройку самостоятельным иском до вынесения решения о сносе. Вынесенное решение о сносе не позволит суд рассматривать признание права на самовольную постройку. 

Интересно, что по мнению судьи Верховного суда РФ Поповой Г.Г.

, если суд подтвердил незаконность разрешения на строительство (реконструкцию) и последующий снос самовольной постройки, то это исключает возможность последующего признания права на самовольную постройку.

Таким образом, иск о признании права желательно подавать как встречный или самостоятельный до вынесения решения о признания незаконным строительства. Даже если признаков самовольности постройки еще нет! 

Конфликт решений в законе не описан. Это и не прекращение дела по иску о признании права на самовольную постройку после решения о ее сносе по ст. 150 АПК РФ или  ст. 220 ГПК РФ. Решение о сносе не является в таком случае судебным актом, принятым по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям. 

Но конфликт решений в делах о самовольных постройках и невозможно обойти заявлением о пересмотре решения о сносе по новым обстоятельствам.  В ст. 392 ГПК и ст.

311 АПК  предусмотрено, что новым обстоятельством является только внесение изменений в нормы закона о самовольной постройки. Не будет новым обстоятельством и изменение градостроительного регламента. Согласно ч. 7 ст.

33 Градостроительного кодекса РФ в отношении земельного участка под самовольной постройкой, после ее выявления, не допускается внесение изменений в правила землепользования и застройки.

ПОДБОРКИ:  Приобретательная давность заработала в 2021 году!

При этом могут измениться другие обстоятельства: возникнет право на землю под постройкой или параметры постройки будут приведены в соответствие с требованиями. Однако, в таких делах и того самого конфликта решений уже не будет. Если конфликт решений невозможно обойти, то его следует не допустить. Поэтому  встречный иск о признании права обязателен. 

Как мы защищаем добросовестных приобретателей читайте здесь >>>

Снос самовольной постройки или приведение в соответствие?

Снос самовольной постройки имеет альтернативу — приведение ее в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки.

Сохранение самовольной постройки иногда достигается в суде о ее сносе и без встречного иска. Определением СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 октября 2018 г. N 49-КГ18-45 рассмотрено дело, в котором сосед сносил баню соседа из-за нарушений отступов от границ.

Верховный суд высказался против сноса, указав, что снос самовольной постройки  является крайней мерой (больше для случаев захвата чужой земли), а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению. Суды должны, по возможности, определять каким иным способом, отличным от сноса строения, возможно восстановление нарушенного права истца.

Например, в таких делах всегда может обязать владельца сделать дополнительные противопожарные мероприятия или отвод осадков с крыши.  

Самовольная постройка по закону сносится не по  формальным признакам (например, при отсутствии  разрешения на её строительство), а в связи с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду её  несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Читайте также:  Оплата содержания и текущего ремонта общего имущества МКД

Занимаясь подобными делами, мы часто сталкиваемся с большой степенью свободы усмотрения судов. Не раз наблюдали, когда схожие ситуации разрешались с точностью наоборот.

Например, объект не достроен, разрешение есть, но допущены нарушения – в одном случае судьи сносят такой  объект, в другом признают на него право.

И чуть ли не главным критерием становится, какой иск (о сносе или о признании права) рассмотрен первым.

Самовольная постройка оценивается судьями по-разному. При рассмотрении вопроса законности постройки судом практика разнится, кто-то из судей руководствует датой выявления, кто-то   датой  вынесения решения, кто-то допускает приведения постройки в соответствие за пределами судебного процесса.  

Судьи нередко закладывают вариант таких изменений в своих решениях. Приведение в соответствие с параметрами законодатель предусмотрел как на этапе проектирования в ст. 40 ГрК РФ, так и на этапе строительства в ч. 7 ст. 52 ГрК РФ. На это направлена и ст. 222 ГК РФ в части приведения в соответствие. 

Отмечу, что в  соответствии с ч. 9 ст. 55.32 Градостроительного Кодекса РФ лица, на которые возложена обязанность распорядиться самовольной постройкой, по своему выбору осуществляют снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.

В п. 28 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г.

по поводу реконструкции указано, что «суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ».

Представляется возможным распространить это правило и на случаи, когда самовольная постройка может быть приведена в соответствие.

Неустранимость и существенность нарушений очевидны когда, к примеру, отсутствует право на землю под постройкой. И не так очевидны, когда речь идет о несоответствии параметров постройки градостроительным и строительным нормам. Именно экспертиза помогает понять стоимость и целесообразность  работ по приведению в соответствие.

Судами часто признается, что снос недвижимого имущества является крайней мерой.

«Такая мера может быть применена только в случае, если будет установлено, что сохранение такой постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан, и эти нарушения являются неустранимыми и существенными» (См.

, например  Решение Арбитражного суда г. Севастополя от 01.09.2021 по делу № А84-4147/2019).   В данном деле суд ушел в решение о «приведении в соответствие» в отсутствие таких требований у истца по иску о сносе.

С одной стороны, в делах о «приведении в соответствие» суды обходят нарушение одного из условий ст. 222 ГК РФ даже в отсутствие встречного иска о сохранении. Такие судебные решения часто не проигрывают по детализации мировым соглашениям. При этом суды не забывают обязать привести целевое назначение земельного участка в соответствие.

Например, в деле А41-18867/2021 АС Московской области утвердил мировое на условиях, что ответчик обеспечивает завершение проектных работ, получение положительного заключения государственной экспертизы на проектно-сметную документацию, оформление земельно-имущественных отношений на земельные участки,  оформление разрешения на строительство объекта в определенный срок.

 А в деле А41-10858/2020 этот же суд, обязал владельца постройки привести ее  в соответствии с параметрами или обязательными требованиями, а так же разработать и утвердить проектную документацию, получить разрешение на строительство в определенный срок.

Интересно  также дело АСГМ № А40-25010/2020, решение по которому подтверждено  окружной  инстанцией.

Суд  обязал ответчика привести постройку в соответствие с проектной и строительной документацией, предоставив в случае неисполнения решения суда в указанный срок, право истцу осуществить мероприятия по приведению здания в соответствие с проектной и строительной документацией самостоятельно с дальнейшим возложением расходов на ответчика.

С другой стороны, «приведение в соответствие» не предусмотрено законодательством как способ защиты права  и это вторая причина, почему нужен встречный иск о признании права. Это поможет задать нужные вопросы эксперту и определить как именно приводить в соответствие.

Первая причина, вы не сможете обойти решение о сносе последующим приведением в соответствие.

Часто незаконность постройки выявляется только по результатам судебной экспертизы, когда рассмотрение дела в суде уже подходит к концу.  Нужны быть готовым изменить постройку, вплоть до изменений проектной документации.   И сделать это быстро, до решения суда! И важно помнить, что всегда остаются такие способы защиты как мировое соглашение.

Отношение судов к сносу самовольных построек меняется в зависимости от федеральных трендов, региональной политики и конкретных обстоятельств. При этом конфликт решений по делам о самовольных постройках это пробел в законе. И нельзя давать использовать это процессуальное препятствие против себя. Приводите постройку в соответствие с требованиями.

Как мы поможем воспользоваться «дачной амнистией» читайте  >>>

Снос самовольной постройки или признание права на самовольную постройку через приобретательную давность 

03.08.2021 Определением экономической коллегии Верховного суда РФ было рассмотрено дело о признании в порядке приобретательной давности права на самовольную постройку. 

Вс разъяснил, какую пристройку нужно снести — новости право.ру

В начале 2020 года житель Ярославской области Роман Фирсов* возвел пристройку к своей квартире в многоквартирном доме. В ней он сделал ванную комнату. Проход в новое помещение собственник разместил на месте окна. В итоге площадь недвижимости Фирсова увеличилась с 38,5 м² до 51,1 м².  

После окончания работ собственник направил заявление на ввод объекта в эксплуатацию в областной департамент строительства. Но чиновники отказались выдавать разрешение, так как Фирсов не согласовывал строительные работы ранее, а также не получал согласия на возведение пристройки от других жильцов дома. 

Тогда собственник обратился к ООО «Кадастровый центр «Согласие» за проведением экспертизы.

Специалисты в заключении указали, что самовольная реконструкция жилого дома соответствует требованиям строительных норм и правил, не нарушает права и интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью кого-либо.

Безопасность постройки также подтвердили эксперты из «Всероссийского добровольного пожарного общества» и ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ярославской области». 

Но с этим не согласилась собственница одной из квартир дома Нина Шамова*. Летом 2020-го женщина обратилась в Угличский районный суд Ярославской области с иском к Фирсову и управлению муниципального имущества местной администрации. В нем Шамова потребовала признать пристройку незаконной и обязать ответчика ее снести. 

Практика ВС решил, когда пристройку можно признать самовольной

Истец указала, что ответчик без согласия других жильцов занял земельный участок, который, согласно ст. 36 ЖК, — общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. По словам истца, из-за реконструкции дома она также не может свободно пройти к своим сараям. 

Кроме того, ответчик не оборудовал слив с крыши, из-за чего с пристройки стекает вода, которая подтапливает сооружения, расположенные рядом.

В иске Шамова указала, что Фирсов самовольно установил канализационную трубу, которая проходит под сараями женщины: она протекает, из-за чего гниют бревна сараев, появляется сирость и неприятный запах, утверждала истец.

Впоследствии к требованиям Шамовой присоединились другие жильцы дома — Николай Шамов* и Аркадий Никитин*. 

Но Фирсов отказался сносить пристройку и подал встречный иск, в котором потребовал признать право собственности на реконструированную квартиру.

По словам Фирсова, до начала работ он получил устное согласие на строительство от всех жильцов дома.

Ответчик также уверен, что постройка не нарушает права и интересы других собственников, так как подтопления происходили и до ее возведения из-за особенностей ландшафта. 

Но доводы Фиросова не показались суду убедительными. 2 декабря 2020 года Угличский райсуд признал пристройку незаконной и обязал ответчика ее снести. Первая инстанция указала, что для проведения реконструкции Фирсов должен был получить письменное согласие от всех собственников помещений дома и без этого пристройку нельзя признать законной. 

Ярославский областной суд занял иную позицию по этому сопору. В определении от 12 апреля 2021 года апелляция обратила внимание, что согласно заключениям экспертов пристройка соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам.

Это является основанием для сохранения пристройки по правилам ст. 222 ГК, а еще, отметил суд, другие собственники помещений дома дали согласие на реконструкцию в устной форме. Это подтверждается пояснениями Фирсова и его супруги, указала апелляция.

По мнению областного суда, согласие других жильцов необязательно должно быть получено в письменной форме. 

В итоге апелляция отменила решение первой инстанции и удовлетворила встречный иск Фирсова. С этим согласилась и кассация. После чего Шамова решила обратиться в Верховный суд.

Обязательное согласие 

Дело № 8-КГ21-18-К2 рассмотрела «тройка» под председательством судьи Юрия Москаленко. Гражданская коллегия не согласилась с выводами апелляционного и кассационного суда.

ВС указал, что для проведения реконструкции многоквартирного дома, которое привело к уменьшению размера общего имущества, Фирсов был обязан получить согласие всех других собственников помещений в многоквартирном доме.

Надлежащее подтверждение согласия жильцов — это решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, что следует из статей 36 и 44 ЖК, пояснял суд.  

Практика Верховный суд разъяснил, как правильно узаконить пристройку

Коллегия также указала, что участок, на котором построен многоквартирный дом, предназначен для того, чтобы жильцы могли пользоваться помещениями этого дома и другими объектами на участке. Согласно ст.

37 ЖК собственникам помещений запрещено выделять и отчуждать свои доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Но суды не учли эти положения закона и не обратили внимания на то, что земля под домом находится в общей собственности участников спора, считает ВС.

Коллегия уверена, что у судов не было оснований считать пристройку законной. 

В итоге «тройка» вернула дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Неслучайные позиции 

По мнению Александра Титова, юриста Федеральный рейтинг.

, суд первой инстанции, вероятно, исходил из того, что реконструкция многоквартирного дома без согласия собственников других помещений — это достаточное основание для призвания пристройки самовольной.

Эта позиция также соответствует судебной практике. Например, аналогичные выводы можно встретить в решении Пресненского районного суда города Москвы от 1 июня 2018 года по делу № 02–0011/2018.

Читайте также:  ОКПО для ИП: что это такое, есть или нет и как узнать по ИНН

Важен и вывод, что для реконструкции необходимо согласие всех собственников многоквартирного дома, отмечает эксперт. Такие выводы уже встречались в практике гражданской коллегии ВС в определении от 10 октября 2017 года по делу №18-КГ17-164. 

Государственные органы также требуют согласия всех собственников квартир для проведения реконструкции, говорит Елизавета Капустина, руководитель практики Федеральный рейтинг.

группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Антимонопольное право (включая споры) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Семейное и наследственное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (mid market) Профайл компании
Эта позиция встречается, например, в письме Минстроя России от 22.10.2020 № 31768-ОГ/04.

При этом определения апелляционной и кассационной инстанции все же не случайны, отмечает Титов. По словам эксперта, ст.

222 ГК не устанавливает конкретных пределов для разграничения законной и незаконной постройки, поэтому зачастую бывает сложно предугадать, какую пристройку суд сохранит, а какую обяжет снести.

Эту проблему в действующем законодательстве необходимо решить, например определив более четкие признаки для самовольных построек, которые возможно узаконить, считает Титов. 

* Имя и фамилия изменены редакцией.

Снос объектов капитального строительства: новые правила регулирования

Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ) с 4 августа 2018 года был дополнен новой главой 6.4, посвященной сносу объектов капитального строительства (далее – ОКС).

  • В настоящей статье проанализируем ранее действовавший порядок регулирования сноса ОКС, остановимся на вновь установленных правилах сноса, в том числе особенностях сноса самовольных построек и объектов, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ).
  • Регулирование сноса ОКС до введения новой главы ГрК РФ
  • Правовое регулирование сноса ОКС до внесения последних изменений носило крайне фрагментарный характер, позволявший говорить о наличии пробела в праве в рассматриваемой сфере.
  • При этом основным являлся вопрос необходимости получения разрешительной документации на снос.

Из буквального толкования положений градостроительного законодательства следует, что работы по сносу зданий, сооружений прямо не отнесены к работам по строительству или реконструкции, для осуществления которых по смыслу ст. 51 ГрК РФ необходимо получать разрешение на строительство.

Аналогичная позиция нашла отражение в судебной практике. Так, например, Верховный Суд РФ отказал в привлечении организации, осуществившей снос здания без разрешения на строительство, к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях, устанавливающей ответственность за строительство, реконструкцию ОКС без данного разрешения.

В своем постановлении по делу Верховный Суд РФ отразил, что проведенные обществом работы по демонтажу (сносу) нежилого здания к строительным не относятся и, следовательно, не требуют получения разрешения на строительство.

При этом доказательств того, что работы по демонтажу (сносу) нежилого здания произведены на начальном этапе строительства либо в составе работ по реконструкции объекта капитального строительства, надзорным органом, просившим привлечь организацию к ответственности, не представлено[1].

Таким образом, разрешение на строительство для производства работ по сносу ОКС требуется только в том случае, если снос объектов производится в составе работ по строительству ОКС, то есть их созданию, в том числе на месте сносимых объектов (п. 13 ст. 1 ГрК РФ).

  1. Данная позиция представляется спорной, поскольку фактически работы по сносу (демонтажу) объектов могут быть не менее сложными и опасными, чем непосредственно работы по строительству, реконструкции.
  2. При этом подготовительные работы по сносу отражались в самостоятельном разделе проектной документации на строительство – проекте организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей (с 1 июля 2019 года с учетом изменений требований к содержанию проектной документации работы по сносу включаются в единый раздел «Проект организации строительства» (ПОС)).
  3. Вместе с тем, на уровне регионального законодательства действовал ряд актов, устанавливавших обязанность получать некие иные разрешения государственных органов субъектов РФ или органов местного самоуправления на снос ОКС.

Такие правила были установлены, например, ранее действовавшим Постановлением Правительства Москвы от 07.12.

2004 № 857-ПП «Об утверждении Правил подготовки и производства земляных работ, обустройства и содержания строительных площадок в городе Москве». При этом за самовольный снос зданий, сооружений в г.

Москве предусмотрена административная ответственность по ч. 2 ст. 8.18 Кодекса г. Москвы об административных правонарушениях.

Защита законных прав по делам о самовольных постройках

Настоящий обзор (FAQ) подготовлен адвокатами Адвокатского бюро «Домкины и партнеры», специализирующимися на судебном разрешении споров о недвижимости. В публикации использованы результаты судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.

Приведенный обзор не является руководством для принятия самостоятельных правовых решений. При возникновении соответствующих вопросов, а также перед принятием юридически значимых действий, читателям рекомендуется обратиться за консультациями к профильному специалисту.

Дата актуальности изложенного материала – 12.01.2022 года

Значительную долю судебных споров о недвижимости в практике российских судов занимают дела о легализации или сносе объектов самовольного строительства.

Положения действующего российского закона, в частности, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляет заинтересованным лицам при определенных обстоятельствах ввести самовольную постройку в гражданский оборот, закрепив за ней официальный правовой режим.

Основные положения закона данной области права, обзор результатов судебной практики, а также процессуальные особенности рассмотрения дел данной области права, мы предлагаем рассмотреть в данной публикации и виде ответов на часто задаваемые вопросы.

Какая постройка считается самовольной в соответствии с российским законодательством?

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Как определяется подведомственность дел, связанных с самовольным строительством?

  • Для определения подведомственности дела необходимо принимать во внимание, (1) кто является субъектом (участником) спора, а также (2) характер правоотношений.
  • Так, дела в отношении самовольных построек, используемых для осуществления предпринимательской деятельности, участником которых являются юридические лица либо индивидуальные предприниматели, должны рассматриваться в системе Арбитражного суда Российской Федерации.
  • Во всех иных случаях спор должен быть принят к производству судом общей юрисдикции в том числе, если собственником помещения, используемого в коммерческих целях, является физическое лицо.

Какой суд должен рассматривать дело, связанное с самовольным строительством?

Дела о сносе самовольной постройки, о запрете самовольного строительства объекта недвижимости, о признании права собственности на него и т.д. подсудны районному суду либо арбитражному суду по месту нахождения данного объекта спора.

Как должен рассчитываться размер государственной пошлины за рассмотрение судом дела о самовольной постройке?

Исковые споры о сносе самовольных построек, о запрете строительства объекта недвижимости, о признании реконструкции незаконной, относятся к имущественным спорам, не подлежащим оценке. Соответственно, государственная пошлина исчисляется по правилам, установленным пунктом 3 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ.

Может ли суд отказать в принятии искового требования в виду недостаточности прилагаемой к иску документации?

Например, при разрешении вопроса о принятии к производству иска о признании права собственности на объект недвижимости суд проверяет наличие документов, свидетельствующих: о принятии мер к получению разрешений на строительство или о вводе объекта в эксплуатацию. Если же такая документация не будет приложена, суд оставит исковое заявление без движения, поскольку её отсутствие не позволяет сделать вывод о нарушении права истца либо угрозе нарушения его прав.

Адвокат по делам и спорам с объектами недвижимости

Что обязательно следует отразить в исковом заявлении о признании права собственности на самовольную постройку?

Пункты 4, 5 части 2 статьи 131 ГПК РФ обязывают заинтересованное лицо в исковом заявлении указать на обстоятельства и доказательства нарушения либо угрозы нарушения его прав, свобод или законных интересов.

С учетом указанного требования закона, например, в иске по делу о признании права собственности на самовольные постройки, необходимо указать на отсутствие разрешения на строительство, на отсутствие разрешения о вводе объекта в эксплуатацию, а также обосновать перед судом невозможность их получения в связи с чем истец и вынужден обратиться в суд.

Удовлетворит ли суд исковое требование о признании права собственности на объект недвижимости, если ответчик признает в суде исковые требования?

Принятие судом согласия ответчика с иском о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, является нарушением норм как материального, так и процессуального права. Рассмотрим пример из судебной практики (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 18-КГ13-100).

Гражданин обратился с иском к компании (юридическому лицу) о признании права собственности на жилые помещения — квартиры в многоквартирном доме.

Свои требования гражданин обосновывал тем, что им был заключен  договор об инвестировании в строительство многоквартирного жилого дома, по которому компания обязалась передать ему долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом.

При рассмотрении дела компания признала в суде неисполнение своих обязательств, указав, что дом построен и технический паспорт на него изготовлен. С учетом признания иска компанией суд вынес решение об удовлетворении искового требования гражданина, которое впоследствии были отменено.

 При рассмотрении дела в кассационной инстанции суд указал, что спорный дом построен на арендуемом земельном участке с разрешенным использованием для эксплуатации здания магазина, а не жилого дома, а решение об изменении целевого назначения земельного участка и разрешенного вида его использования органом местного самоуправления не принималось. Использование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования нарушает права и законные интересы органа местного самоуправления, что в соответствии с положениями статьи 39 ГПК РФ является препятствием для принятия судом признания иска застройщиком.

Читайте также:  Пересечение сплошной линии с выездом на встречную полосу

Адвокат по делам о деловом строительстве жилья

Можно ли признать право собственности на самовольную постройку на основании приобретательской давности?

В соответствии с положениями российского закона возникновение права собственности в силу приобретательской давности и в связи с осуществлением самовольного строительства является различными самостоятельными правовыми основаниями. Правоприменительная практика четко придерживается положения о том, что приобретательская давность не может распространяться на самовольно возведенное строение (постройку).

Будет ли постройка признана незаконной, если разрешение на строительство здания будет аннулировано?

Факт признания в судебном порядке недействительными разрешений на строительство и на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию не в любом случае является достаточным основанием для его признания самовольной постройкой.

Какой редакцией норм права должен руководствоваться суд при разрешении дел, связанных с самовольным строительством?

На практике нередко возникает вопрос, какой редакцией закона должен руководствоваться суд при рассмотрении дела о самовольной постройке, когда её строительство было осуществлено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм.

Верховный Суд РФ в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.

2014, разъяснил судам, что при рассмотрении подобной категории дел судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки, а не действующие на момент рассмотрения дела по существу.

Какую правовую оценку получит нарушение строительных норм при рассмотрении иска в отношении самовольной постройки?

Судебная практика свидетельствует, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суд устанавливает, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Иными словами, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Можно ли признать право собственности лишь на часть объекта самовольной постройки?

Подобная правовая возможность действующим российским законодательством не предусмотрена.

Позиция судов строится на том, что законом не предусмотрено оснований для признания права собственности на часть объекта, возведенного с нарушением установленных законом норм и правил и являющегося самовольной постройкой.

В тоже время право собственности на  пристройку к недвижимому объекту можно установить путем предъявления искового требования о признании права собственности на объект в целом, то есть в реконструированном виде.

Имеет ли правовое значение для признания права собственности на самовольную постройку целевое назначение земельного участка, на котором она возведена?

Судебная практика однозначно свидетельствует, что суды всегда проверяют соблюдение целевого назначения земельного участка на котором возведена самовольная постройка, в том числе и в случаях, когда она возведена лицом владеющим земельным участком на легитимных основаниях.

Как следует из содержания статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам, но данные права могут осуществляются лишь при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка, о чем свидетельствует положение пункта 2 статьи 260 ГК РФ.

В случае самовольного изменения целевого назначения земельного участка и возведении на нем самовольной постройки при отсутствии разрешения компетентного органа об изменении целевого назначения требование о признании права собственности на самовольную постройки судом не может быть удовлетворено.

Какова судьба самовольной постройки, если она возведена на земельном участке, обремененном запретом на строительство?

В этом случае самовольная постройка подлежит сносу в безоговорочном порядке.

За чей счет сносится самовольная постройка?

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие осуществившим ее лицом либо за его счет. При отсутствии сведений о нём снос осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Может ли самовольная постройка быть снесена на основании решения органов муниципальной власти?

Снос самовольной постройки может быть осуществлен на основании решения органа местного самоуправления, принятого в императивно установленном порядке.

Будет ли признан самовольной постройкой дом, построенный на не выделявшемся под строительство участке?

Объект, который обладает признаками недвижимого имущества и возведен на земельном участке, не предназначенном для строительства, является самовольной постройкой и подлежит сносу.

 В тоже время, не является самовольной постройкой объект, строительство которого осуществлено на земельном участке, не содержащем каких-либо ограничений по его использованию.

При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку в судебной практике учитывается наличие воли собственника земельного участка на его предоставление для строительства определенного объекта.

За правовыми консультациями, связанными с вопросами и спорами о самовольном строительстве, Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры» по телефону (495) 646-86-11

В каком случае пристройку в мкд признают самовольной и заставят ее снести — пример из судебной практики

Любую постройку на участке многоквартирного дома можно возводить только с общего согласия всех собственников.

И очередное решение Верховного Суда (ВС РФ) лишь подтверждает это правило.

Начало истории

В трёхквартирном жилом доме один из собственников квартир (назовём его Ф.) возвёл пристройку. В ней он оборудовал ванную комнату для себя. Он попытался узаконить пристройку, но областной департамент строительства ему в этом отказал, поскольку:

  • нет согласия от собственников двух других квартир на постройку;
  • разрешение на строительство надо было получать заранее.

Ф. заказал экспертизу, которая подтвердила, что постройка безопасна и соответствует строительным нормам. Однако тут уже вмешалась соседка (далее будем называть её Ш.) Она обратилась в суд с требованием обязать Ф. снести пристройку, поскольку нарушена ст. 36 Жилищного кодекса (ЖК) РФ о том, что земельный участок многоквартирного дома – общая собственность всех владельцев квартир.

Она сочла нарушенным своё право пользования этим участком, так как из-за новой ванной не может теперь свободно добираться уже до своих сараев, самовольно сделанная канализация привела к тому, что начали подтапливаться и гнить сооружения, расположенные на участке. Иск поддержали два других жильца дома.

Сам же Ф. подал встречный иск о признании пристройки законной.

Конституционный суд поддержал право инвалидов, рожденных на Крайнем Севере, на получение жилищной субсидииНезаконное отключение электроэнергии в СНТ — ответственность и как правильно зафиксировать факт нарушения

Позиции нижестоящих судов

Районный суд, рассматривавший дело по первой инстанции, согласился с доводами истцов. Он счёл, что самовольная постройка была возведена с нарушениями ст. 36 ЖК РФ, а её эксплуатация нарушает интересы других собственников. Прежде, чем возводить что-то, Ф. должен был получить письменное согласие от всех них.

Областной суд, где дело рассматривалось в апелляции, напротив, согласился с ответчиком. Он указал, что согласно заключению экспертизы пристройка полностью безопасна и соответствует всем строительным нормам. Это уже, в силу ст.

222 ГК РФ, даёт возможность её узаконить. Кроме того, суд указал, что требований о письменном согласии закон не содержит – а, как показали свидетели, устно истцы уже согласились на строительство. В результате встречный иск Ф.

был удовлетворён.

Кассационный суд полностью согласился с апелляционным, оставив его решение в силе.

Ш. и другие истцы обратились уже в ВС РФ.

⚖️ Решение ВС РФ

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ рассмотрела дело и определила следующее.

Пристройка была возведена без письменного согласия других собственников земельного участка. Однако наличие устного согласия, подтверждённое материалами дела, не делает постройку незаконной самой по себе. Из заключений экспертиз следует, что построенная Ф. ванная не нарушает строительных, санитарных и пожарных норм.

Тем не менее, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ требует, чтобы уменьшение общего имущества происходило только с прямого согласия всех собственников дома. Таким имуществом является земельный участок. При этом реконструкция дома (то, что произвёл Ф.) – это, согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, компетенция только общего собрания собственников, которое не проводилось.

Также нижестоящие суды не учли, что согласно ст. 37 ЖК РФ, запрещено выделять в натуре и отчуждать свои доли в праве собственности на общее имущество дома. А именно это и сделал Ф., фактически выделив часть земельного участка, предназначенного для обслуживания дома.

В результате ВС РФ определением по делу №8-КГ21-18-К2 отменил решения апелляционного и кассационного судов и отправил дело на новое рассмотрение по существу снова в областной суд. Судьи должны вынести решение уже с учётом позиции ВС РФ по этому вопросу.

Поправки к ФЗ-217 — что ждать садоводам от нового законопроектаПочему именно муниципалитеты обязаны заниматься бесхозяйными сетями — что говорит закон

???? Каков порядок создания пристроек в многоквартирном доме, чтобы они не считались самовольными

Исходя из требований закона и судебной практики, можно определить правильный порядок возведения пристроек: