Вопросы юристу

Изменение вида разрешенного использования земель

Подписаться Изменение вида разрешенного использования земель Изменение вида разрешенного использования земель Изменение вида разрешенного использования земель Изменение вида разрешенного использования земель Изменение вида разрешенного использования земель Изменение вида разрешенного использования земель

Перед тем, как изменить категорию земли, собственник должен определить к какой категории относится надел. Представленный материал помоет узнать, какие категории есть, как проходит процедура изменения статуса, какие документы нужны, когда могут отказать.

Если субъект выступает владельцем земельного участка, важно определить ее категорию. Согласно законодательству это может быть земля, предназначенная для сельскохозяйственных работ, участок социального назначения, для промышленных работ или земля, предназначенная для населенных пунктов. 

Изменить категорию земельного участка можно не всегда, согласно закону этим правом наделены две категории – для населенных пунктов и сельскохозяйственного значения. Здесь можно возвести дом, другие постройки, беспрепятственно подключить нужные коммуникации, обустроить комфортабельную жизнь.  

Если субъект запланировал индивидуальное строительство, нужно получить вид разрешенного использования. 

Использовать земельный фонд без получения разрешения – незаконные действия. В российском законодательстве категории определяются в зависимости от использования, предназначения.

Выделяют такие категории земельных участков:

  1. ИЖС.
  2. С/х земля.
  3. Промышленная.
  4. Охранная зона.
  5. Лесное хозяйство.

Также выделяют участки, необходимые для обеспечения безопасности, строительства дорог, транспорта, космической деятельности. Есть ЗУ запаса. 

Особенности и порядок проведения процедуры

Смена категории земельного участка проводится после получения на это разрешения органов местного управления. Если субъекта интересует надел под сельское хозяйство, нужно обращаться в исполнительные органы Российской Федерации.

Все действия, выполненные как со стороны субъекта, так и со стороны государственных органов согласованы с действующим законодательством, Земельным Кодексом РФ, Конституцией. 

Как поменять категорию земли – инструкция:

  1. Подготовить нужный пакет документов.
  2. Подать обращение в уполномоченный орган.
  3. Ожидать ответа от представителей государственной структуры.

Обращение субъекта рассматривается специальной комиссией, независимо от решения лицо, подавшее обращение уведомляется. Если решение положительное, в кадастровую документацию вносятся изменения. 

Примите во внимание: земельный участок должен иметь четко определенные границы, если их нет, перед подачей обращения нужно пригласить специалиста по землеустройству для проведения межевания.

Для того чтобы решение комиссии было положительным, важно подать все документы, подготовить основания для изменения категории земли. Все основания должны быть задокументированы. 

Кто может изменять?

Все действия, как со стороны заявителя, так и со стороны государственных органов обосновываются законом, производятся в рамках закона, на основании принятых постановлений.

Можно ли изменить категорию земли определяет комиссия, внести изменения имеют право:

  1. Владельцы ЗУ при предъявлении документов, подтверждающих право собственности (Справка из ЕГРН).
  2. Уполномоченные лица органов местного самоуправления.
  3. Хозяева построек, расположенных на земельном наделе.

Правом обладают пользователи подземными недрами, во внимание берется конкретная территория. 

Куда обращаться?

Установление категории земельного участка производится самостоятельно либо при помощи кадастрового инженера. Эксперты рекомендуют воспользоваться услугами специалиста по землеустройству, он подготовит заявление на изменение вида разрешенного использования, приложит к обращению копию документа градостроительного зонирования. 

Собранный пакет документов направляется в кадастровую палату. Здесь при положительном решении вид разрешенного использования меняется. 

Если субъект решил принять личное участие в сборе, подготовке, подачи документов, он должен являться собственником, иметь подтверждающие документы (Выпсика из ЕГРН заменяет право собственности с 1 января 2017 года). В этом случае документация подается в МФЦ. 

Какие документы нужны?

Порядок изменения категории земельного участка начинается из подготовки документации, перечень бумаг регламентируется законом.

Какие документы нужны:

  1. Паспорт (оригинал, копия).
  2. Выписка из ЕГРН (подтверждающая право собственности ЗУ).

Если надел имеет нескольких собственников, необходимо получить согласие каждого. В ряде случаев может потребоваться разрешение экологической службы, проводящей экспертизу. 

После подачи документации, комиссия может рассматривать ходатайство на протяжении двух месяцев. 

Стоимость перевода

Можно ли поменять категорию земли без вложения денежных средств – нет. Стоимость перевода (изменение ВРИ) – бесплатно. На землю назначается налог, изменился статус надела – изменилась сумма налога. 

Нужно заплатить за изменение кадастровой стоимости ЗУ, сумма может составлять 30% от стоимости надела.  

Сроки

Специальная комиссия будет рассматривать заявление на протяжении двух месяцев. За этот период документы будут направлены в различные органы:

  1. Регистрация ходатайства – один день.
  2. Уведомление органа кадастрового учета – пять дней при одобрении изменения категории.
  3. Отправка уведомления заявителю – две недели.

Если участок земли находится в ведении субъекта Российской Федерации, к двухмесячному сроку добавляется еще один месяц. 

Могут отказать в изменении статуса?

Если в документах на участок не прописана категория земли – это составит проблему. Для продвижения дела нужно отдельно запросить информацию о категории ЗУ. Для того чтобы это сделать, нужно иметь кадастровый номер, знать площадь надела (эту информацию выдает БТИ). 

Если в будущем на территории участка планируется возведение построек, нужно предоставить схему их расположения. 

Не всегда удается изменить статус земли, есть ситуации, когда заявитель может получить отказ:

  1. Нет всей необходимой документации.
  2. Федеральный Закон не позволяет внести изменения.
  3. Субъект не получил все нужные согласования.
  4. В документации допущена ошибка.
  5. Экологическая экспертиза после проведения проверки дала отказ.

Есть земли, которые можно использовать в определенной сфере – такое положение содержится в законе. Если надел относится к этой сфере, заявитель получит отказ в изменении статуса участка. 

Получив отказ, ознакомьтесь с причиной, возможно, она кроется в недостающем документе. Собрав полный пакет, ходатайство подается повторно.  

Подпишись на новые статьи

Изменение вида разрешенного использования земель Изменение вида разрешенного использования земель Изменение вида разрешенного использования земель Изменение вида разрешенного использования земель

Как в Подмосковье изменить вид разрешенного использования земельного участка

Вид разрешенного использования (ВРИ) — индивидуальная характеристика земельного участка. Она определяет способ его использования, то есть вид деятельности, которую можно на нем вести. Как изменить вид разрешенного использования или установить его, читайте в материале портала mosreg.ru.

  • Как получить разрешение на условно разрешенный вид использования объекта в Подмосковье>>
  • Виды разрешенного использования

Изменение вида разрешенного использования земель

Аэрофотосъемка земель

Источник: ©, pixabay.com

По словам министра имущественных отношений Московской области Владислава Когана, в регионе нередки ситуации, когда жилые, дачные или садовые дома стоят на земле, оформленной по старым документам.

В них неверно указан ВРИ, и размещение объекта капстроительства на такой земле не предусмотрено.

В таком случае собственнику надо изменить ВРИ на назначение «Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», «Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)» или «Ведение садоводства».

Перечень всех возможных видов разрешенного использования приведен в классификаторе ВРИ, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540. 

Виды разрешенного использования бывают основными, вспомогательными и условно разрешенными. Вспомогательный вид можно выбрать только дополнительно к основному или условно разрешенному. Установить его вместо основного нельзя.

Основной и вспомогательный виды использования участка можно установить или изменить самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований (если это не противоречит правилам землепользования и застройки). Для этого надо обратиться в Управление Росреестра и внести в ЕГРН сведения об установлении или изменении ВРИ.

Установить условно разрешенный вид использования возможно в рамках государственной услуги, которую предоставляет комитет по архитектуре и градостроительству Московской области.

Распоряжение Главархитектуры Московской области о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка принимается с учетом правил землепользования и застройки (ПЗЗ), а также результатов общественных обсуждений или публичных слушаний.

  1. Если нужно изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным регламентом, придется обратиться в специальную комиссию для внесения изменений в ПЗЗ.
  2. Как добиться пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости в Подмосковье>>
  3. Когда нельзя изменить ВРИ

Изменение вида разрешенного использования земель

Земельный кодекс Российской Федерации

Источник: Фотобанк Московской области

  • Изменить ВРИ невозможно:
  • — по требованию арендатора — если договор аренды участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, заключен на торгах;
  • — арендатору самостоятельно — если участок предоставлен в аренду для определенного вида использования;
  • — если градостроительным  регламентом и ПЗЗ для запрашиваемого вида использования установлены предельные размеры и параметры, не позволяющие вести деятельность согласно данному ВРИ.
  • Как в Подмосковье внести изменения в правила землепользования и застройки онлайн>>
  • Где подать заявление на изменение ВРИ
  • Заявление на изменение ВРИ подается в Росреестр через любой МФЦ Московской области.
  • Установление соответствия ВРИ классификатору

Изменение вида разрешенного использования земель

Девушка за компьютером с калькулятором проверяет расчеты

Источник: ©, pixabay.com

В случае если существующий вид разрешенного использования не соответствует действующему классификатору ВРИ, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.

2014 № 540, правообладатель земельного участка может обратиться за государственной услугой и установить соответствие существующего ВРИ классификатору.

При этом для земельного участка устанавливается ВРИ согласно классификатору, по смыслу и содержанию соответствующий существующему.

  1. Если испрашиваемый ВРИ не соответствует по смыслу и содержанию существующему ВРИ, необходимо обращаться за его изменением в Росреестр.
  2. Предоставление земельного участка в Подмосковье через торги в собственность или аренду>>
  3. Как установить соответствие классификатору

Изменение вида разрешенного использования земель

Работа Многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг

Источник: Фотобанк Московской области, Роман Варцев

Услугой установления соответствия вида разрешенного использования земельного участка классификатору могут воспользоваться правообладатели земельного участка — собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков. Получить ее можно через региональный портал государственных и муниципальных услуг.  

Читайте также:  Временная регистрация при устройстве на работу

Для жителей, не имеющих выхода в Интернет, доступ к порталу организован в офисах МФЦ.

В случае подачи заявления онлайн заполняется заявление и прикладываются документы в электронном виде. С перечнем необходимых документов можно ознакомиться на странице услуги на РПГУ.

  • Как получить имущественный налоговый вычет в Подмосковье>>
  • Порядок и сроки оказания услуги

Изменение вида разрешенного использования земель

Мособлархитектура обработала более 200 документов по утверждению генпланов и ППЗ в 2018 году

Источник: Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области

Рассмотрение заявления может занять до 13 рабочих дней, после чего ответ поступит в личный кабинет заявителя на РПГУ. Дополнительно результат государственной услуги можно получить в МФЦ, где его распечатают и заверят подписью уполномоченного сотрудника и печатью МФЦ.

  1. Информация о стадии рассмотрения заявления также направляется в личный кабинет или на электронную почту.
  2. Кроме того, заявитель может самостоятельно получить информацию о готовности результата предоставления госуслуги по телефону центра телефонного обслуживания населения Московской области 8(800) 550-50-30 или посредством сервиса РПГУ «Узнать статус заявления».
  3. Как подать извещение о продаже сельхозземли в Подмосковье>>
  4. Плата за изменение ВРИ

Изменение вида разрешенного использования земель

Денежные купюры рублей и монеты.

Источник: Фотобанк Московской области, Александр Кожохин

В случаях, предусмотренных законодательством, заявитель обязан внести в полном объеме плату за изменение ВРИ в тридцатидневный срок со дня получения соответствующего  уведомления от министерства имущественных отношений Московской области. Плата взимается в случае изменения ВРИ на вид, предусматривающий жилищное строительство.

Установление соответствия ВРИ классификатору видов разрешенного использования земельных участков осуществляется бесплатно.

Оплата налога на имущество физлиц в Подмосковье: порядок начисления и льготы>>

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка – процедура, с которой легко может справиться каждый землевладелец, однако и в ней есть свои особенности и нюансы.

Мы расскажем вам, как быстро и грамотно поменять назначение земли, куда обращаться с этим вопросом и с какими документами, а также, в каких случаях требуется согласовывать будущее назначение с уполномоченными органами власти.

Смена ВРИ – это возможно?

Изменение вида разрешенного использования земельКаждый земельный участок должен использоваться строго по своему назначению, то есть в соответствии с целями, под которые этот участок формировался, выдавался, передавался из муниципальной собственности. Например, для строительства жилого дома, под офис, магазин, обслуживание автотранспорта, производство и т. п.

При невыполнении этого условия органы земельного надзора вправе не только выписать штраф, но и отобрать землю даже у частного собственника.

Чтобы использовать участок иным способом, отличающимся от того назначения, которое содержится в документах на землю, нужно:

  1. ознакомиться с градостроительной документацией;
  2. выбрать подходящее назначение;
  3. оформить под него документы.

Иными словами, существует список, из которого можно выбирать назначение для своего земельного надела.

Местные органы власти определили, какие виды разрешенного использования участков могут быть в той или иной территориальной зоне. Землевладельцам остается только подстраиваться под принятый документ или предлагать внести в него изменения.

Начнем по порядку. Чтобы изменить назначение участка, вам необходимо первым делом ознакомиться с правилами землепользования и застройки (ПЗиЗ).

Правила землепользования и застройки

Изменение вида разрешенного использования земель

Ваш участок принадлежит к одной из территориальных зон, определенных зонированием территории, в отношении которой либо утвержден градостроительный регламент, либо не утвержден.

Перечень разрешенных назначений, допустимых для применения внутри одной зоны, делится на три вида, установленные ст. 37 ГрК РФ:

  1. основные;
  2. условно-разрешенные;
  3. вспомогательные.

Ответ на вопрос, как изменить вид разрешенного использования, зависит от того, к какому типу относится выбранное вами назначение.

Скачать для просмотра и печати:

• Статья 30 Градостроительного кодекса РФ

• Статья 37 Градостроительного кодекса РФ

Как изменить назначение участка

Основной вид разрешенного использования

Если назначение, необходимое вам, относится к основному ВРИ, то вы можете выбрать его для своего участка просто по заявлению, не согласовывая свой выбор ни с какими инстанциями.

Порядок действий собственника участка при изменении вида разрешенного использования:

  1. подаете заявление в Росреестр о замене ВРИ;
  2. получаете уведомление о том, что назначение участка изменено.

Подавать заявку можно любым подходящим вам способом: через портал Росреестра в электронной форме, Госуслуги либо лично через любое отделение МФЦ. Госпошлина не оплачивается.

Насчет формы заявления также переживать не придется – его заполняет сотрудник МФЦ.

Если владельцев несколько, то все они одновременно должны явиться в МФЦ и подписать заявление о смене назначения.

Документы, необходимые для подачи заявления на смену ВРИ через МФЦ:

  • паспорт собственника;
  • нотариальная доверенность с полномочиями на смену ВРИ, если интересы собственника представляет доверенное лицо, паспорт представителя;
  • правовой документ на участок;
  • выписка из ПЗиЗ (необязательно);
  • если собственником участка является юридическое лицо, руководителю необходимо предоставить документ, на основании которого он вступил в должность.

Назначение, указанное в заявлении, должно точь-в-точь совпадать с формулировкой из ПЗиЗ.

Установка вспомогательного ВРИ

Отдельно вспомогательное назначение выбирать нельзя, а только как дополнение к основному или условно-разрешенному.

Выбор условно-разрешенного назначения

Изменение вида разрешенного использования земель

Процесс начнется с вашего заявления в Комитет по градостроительству и архитектуре. Практически во всех городах РФ такие обращения принимает комиссия комитета, чаще всего они работают при городской администрации.

  • Уполномоченный орган организует публичные слушания, подготавливает заключение о результатах процедуры, затем оформляет рекомендации – в них указывает, допустимо или нет устанавливать участку испрашиваемое назначение.
  • Постановление главы города об утверждении условно-разрешенного ВРИ или об отказе в нем завершает процедуру перевода.
  • Отрицательное решение можно обжаловать в суде.

Подробнее о выборе условного назначения читайте в нашей статье.

Где взять информацию о разрешенных назначениях для земельных участков

Есть несколько способов выяснить, в какой зоне находится интересующий вас участок.

  1. Через интернет, на сайте уполномоченной организации. Если вы уверенный пользователь интернета и хорошо ориентируетесь в карте города, вам не составит труда выяснить зону, допустимые назначения и предельные размеры интересующего вас участка. Это можно сделать в течение нескольких минут, не теряя время на получения официального документа.
  2. Заказать выписку из ПЗиЗ. Запросить такую выписку можно через личный кабинет Госуслуг или через любое отделение МФЦ. Для оформления заявки не требуются документы, но следует знать кадастровый номер интересующего вас участка. Этот способ не такой быстрый, но зато идеально подходит тем, кто хочет получить официальные сведения ИСОГД о зоне расположения участка или не может найти нужные данные самостоятельно.
  3. Обратиться за консультацией к юристу, который предоставит вам всю необходимую информацию.

Как пользоваться ПЗиЗ – разбираем на конкретном примере

Предположим, некий предприниматель захотел открыть собственный спортклуб. Помещение есть, однако, существующее назначение земли не соответствует будущему виду использования. Сначала необходимо выяснить, к какой территориальной зоне относится участок и какие назначения земли предусмотрены для этой зоны.

Ниже приводим фрагмент выписки из ПЗиЗ одного из городов РФ. Имеющийся в распоряжении предпринимателя участок попал в зону общегородского центра второго типа (Ц-2).

  1. Спортивные объекты предусмотрены в качестве основных объектов, которые могут располагаться в данной зоне.
  2. Это означает, что собственнику земельного надела необходимо обратиться в Росреестр (через МФЦ, портал Госуслуг – при наличии электронной подписи) для перевода ВРИ в соответствие с правилами.
  3. Срок рассмотрения заявки займет около 5-7 дней.
  4. По окончании этого времени в ЕГРН будут внесены изменения.

При желании открыть боулинг, а не спортклуб, предпринимателю понадобится разрешение от органов архитектуры и градостроительства, так как это назначение является условно-разрешенным. Сначала нужно провести публичные слушания в установленном законом порядке, а потом, при наличии положительного решения органов власти, вносить изменения в ЕГРН.

Если в данной территориальной зоне нет того ВРИ, которое вам требуется, придется либо подыскать участок в другой зоне, в которой допустимо устанавливать выбранное назначение, либо предложить внести изменения в градостроительный регламент.

Не всегда назначение участка должно содержать строгую конкретику, встречаются более обобщенные формулировки: «для размещения нестационарных объектов», или даже «для иных видов использования, характерных для земель населенных пунктов».

Помимо назначений, следует обратить внимание на предельные размеры земельного участка, параметры разрешенного строительства, реконструкции ОКС, также указанные в выписке из ПЗиЗ. Ниже показано, как выглядит полный фрагмент выписки из ПЗиЗ для одной из терзон.

Внесение изменений в градостроительный регламент

  • Если нужного вам назначения не предусмотрено правилами, вы вправе инициировать рассмотрение вопроса об их изменении.
  • У этого действия также существует определенный порядок.
  • Вы можете в уполномоченную структуру направить следующие предложения:
  • об изменении границ территориальной зоны;
  • об изменении основных, вспомогательных и условно-разрешенных видов в пределах конкретной зоны;
  • установлении или изменении предельных размеров.
Читайте также:  Разрешение на реконструкцию

Услуга бесплатная, но к заявлению необходимо приложить:

  • пояснительную записку о планируемом использовании территории;
  • лист карты градостроительного зонирования с обозначением изменений;
  • ситуационный план, на котором отображаются границы территории, в которые надлежит внести новые сведения.

В итоге комиссия либо подготавливает проект на внесение изменений в ПЗиЗ, либо письмо об отклонении вашего предложения с причиной отказа. Срок рассмотрения не больше 2 месяцев. Отрицательное решение возможно обжаловать в суде.

В Москве подавать заявление на внесение изменений в ПЗиЗ можно через портал Госуслуг, подписывая его электронной подписью заявителя.

Подведем итоги

  • ВРИ для своего участка собственник может выбирать самостоятельно, но с учетом ПЗиЗ.
  • Чтобы изменить ВРИ, необходимо подать соответствующее заявление в Росреестр.
  • Условно-разрешенное назначение требуется согласовать с органами архитектуры и градостроительства.
  • Формулировки вспомогательного ВРИ применяются как дополнение к основному или условно-разрешенному ВРИ.
  • Существует процедура внесения изменений в ПЗиЗ по заявлению правообладателя.

Как оформить изменение вида разрешенного использования земельного участка: подробная инструкция и пошаговый порядок

  • Изменение вида разрешенного использования земельТакой дорогостоящий вид деятельности как строительство требует не только тщательной подготовки проектной документации, но и надлежащего оформления права пользования земельным участком.
  • Возведение постройки на участке для этого не предназначенном — основание для признания здания самостроем и начала процедуры по его демонтажу.
  • ВРИ земельного участка — это законодательно установленное разрешение использовать землю в строго определенных целях.
  • Рассмотрим случаи его смены и порядок проведения процедуры подробнее.

Зачем изменять ВРИ земли

Смена ВРИ земельного участка производится для получения законной возможности использования надела в целях, не указанных в кадастровом реестре.

С началом строительства могут открыться следующие несоответствия:

  • Земельный участок выделен под ИЖС, а в планах застройщика возведение многоквартирного жилого дома.
  • Намерение возвести капитальное строение на землях для садоводства или огородничества.
  • Строительство на землях ЛПХ зданий и сооружений, имеющих цель использования получение прибыли.

Изменение вида разрешенного использования земель

  • дарение,
  • продажа,
  • завещание,
  • использование в качестве залогового фонда
  1. потребует надлежащего решения земельного вопроса.
  2. Не удастся прописаться в доме, построенном на участке, не предназначенном для строительства жилья.
  3. Чтобы добиться законной регистрации на собственной жилплощади придется получить положительное решение суда.
  4. При обращении в судебную инстанцию следует учитывать Российские реалии — на землях сельхозназначения, как правило, узаконить жилую постройку не получится.

Могут возникнуть сложности и при оформлении дачного дома на сельхозземлях. На некоторых участках полностью запрещено возведение каких-либо построек и изменить ситуацию можно либо сменой целевого использования надела, либо более простым способом — сменить ВРИ участка.

Смена ВРИ земли поможет избежать штрафных санкций со стороны контролирующих органов при обнаружении нецелевого использования надела.

  • Также это возможность легально развивать свой бизнес на земле, максимально используя преимущества ее расположения.
  • Возможность смены ВРИ земли установлена на законодательном уровне.
  • Вопрос регламентируется следующими НПА:
  • Земельный кодекс РФ
  • Федеральный закон от 21.04.2004 года №172-ФЗ.
  • Градостроительный кодекс РФ Статья 37.

Особенности изменения вида разрешенного использования земельных участков, находящихся в государственной собственности

Изменение вида разрешенного использования земель

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости и устанавливает цели, в соответствии с которыми можно использовать участок (например, садоводство, ведение личного подсобного хозяйства, индивидуальное жилищное строительство и др.). Все возможные виды разрешенного использования перечислены в классификаторе, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 №540.

Разрешенное использование земельных участков согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее – ГрК РФ) делится на основное, условно разрешенное и вспомогательное. При этом вспомогательные виды разрешенного использования допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

  • В соответствии с пунктом 3 статьи 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
  • В соответствии с пунктом 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
  • В соответствии пунктом 4 статьи 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В соответствии с пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований.

Из вышесказанного следует, что изменение вида разрешенного использования земельных участков, находящихся в государственной собственности, возможно в случае, если вид разрешенного использования соответствует Правилам землепользования и застройки муниципального образования и фактическому использованию земельного участка.

При этом, обращаем внимание, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается (пункт 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Также следует обратить внимание на то, что в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на размер земельного налога. Если вы считаете, что кадастровая стоимость земельного участка оказалась завышенной, её можно оспорить.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

25.01.2019

При изменении вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки для конкретного муниципального образования.

Основной и вспомогательный виды использования участка можно изменить самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Чтобы это сделать необходимо обратиться в Управление Росреестра для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования.

Чтобы изменить условно разрешенный вид использования, необходимо получить разрешение органа местного самоуправления. Глава местной администрации принимает решение с учетом результатов общественных обсуждений или публичных слушаний.

Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка.

Виды разрешенного использования делятсяна основные, условно разрешенные, вспомогательные. От принадлежности к одной из этих категорий зависит порядок изменения вида использования.

Порядок изменения вида разрешенного использованияземельного участка зависит от того, утверждены ли для данного муниципального образования правила землепользования и застройки.

Обычно такие правила утверждены. Они устанавливают границы территориальной зоны, содержат градостроительный регламент. Кроме того, из них можно узнать порядок изменения вида разрешенного использования. При изменении вида использования нужно соблюдать технические регламенты.

Чтобы узнать, как изменить вид разрешенного использования участка в данном муниципальном образовании, необходимо уточнить, есть ли правила землепользования и застройки. Процедура изменения вида использования (в частности, порядок, сроки, перечень документов) может быть определена в региональном административном регламенте.

Если правил нет, уточните порядок изменения вида разрешенного использования участка в местной администрации.

Если для земель градостроительный регламент не устанавливается, изменение вида разрешенного использования участка осуществляется иначе. Может потребоваться, например, перевести земли из одной категорию в другую.

Перечень видов разрешенного использованиядля данной территориальной зоны можно узнать из градостроительного регламента. Они устанавливаются согласно классификатору, который утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014г. №540.

  • Указанный регламент может устанавливать вид разрешенного использования с учетом особенностей территориальной зоны и предусматривать сочетание разных видов использования участка.
  • Если необходимо изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным регламентом, придется обратиться в специальную комиссию для внесения изменений в Правила землепользования и застройки.
  • Изменить вид разрешенного использования не представляется возможным в следующих случаях;
  • — по требованию арендатора — если договор аренды участка, который находится в государственной (муниципальной) собственности, заключен на торгах;
  • — у арендатора самостоятельно — если участок предоставлен в аренду для определенного вида использования;
  • — если градостроительным регламентом, Правилами землепользования и застройки для запрашиваемого вида использования установлены предельные размеры и параметры, которые не позволяют осуществлять деятельность согласно этому виду разрешенного использования.
  • Чтобы изменить основной и вспомогательный виды разрешенного использования, собственнику необходимо обратиться в Управление Росреестра для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования.
  • Основной и вспомогательный вид разрешенного использования правообладатель (кроме, например, органов государственной власти, ГУП и МУП) может самостоятельно выбрать из установленных градостроительным зонированием.
  • Так, вам не нужно получать согласие органа местного самоуправления, если участок находится в частной собственности и расположен на территории, для которой утверждены правила землепользования и застройки.
Читайте также:  Налогообложение продажи дома с земельным участком

Вспомогательный вид можно выбрать только дополнительно к основному и условно разрешенному. Установить его вместо основного нельзя.

Чтобы изменить условно разрешенный вид использования, нужно получить разрешение на новый условно разрешенный вид использования земельного участка.

Для этого заинтересованное лицо (например, арендатор) должно подать заявление в уполномоченный орган муниципального образования, например в комиссию по подготовке правил землепользования и застройки муниципального образования. В некоторых муниципальных образованиях это можно сделать через МФЦ или на портале госуслуг.

Форма заявления приводится в региональном административном регламенте по предоставлению данной услуги. Также ее можно найти на портале госуслуг или на сайте МФЦ.

Перечень документов, которые следует приложить к заявлению, также установлен регламентом. Например, может понадобиться согласие собственника участка на изменение вида разрешенного использования.

Решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования принимает глава местной администрации, как правило, по результатам общественных обсуждений или публичных слушаний.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

Одной из важнейших характеристик земельного участка является вид его разрешенного использования, определяющий допустимые возможности такого использования и осуществления каких-либо видов деятельности на земельном участке его правообладателем.

Использование земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с установленным видом разрешенного использования) является основанием для привлечения нарушителя к административной ответственности (штрафные санкции налагаются в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ).

Вид разрешенного использования также является главным фактором, учитываемом при определении кадастровой стоимости земельного участка и связанных с нею платежей (земельного налога, арендной платы).

В данном материале мы разберемся в том, какие виды разрешенного использования земельных участков существуют и как изменить вид разрешенного использования земельного участка.

1. Что такое вид разрешенного использования земельного участка?

Одним из основных принципов земельного законодательства в современной правовой системе является принцип целевого использования земли. Под этим принципом понимается использование земельного участка только по назначению, установленному действующими нормативно-правовыми актами.

  • Как правило, виды разрешенного использования земельных участков утверждаются в составе градостроительных регламентов, содержащихся в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) и применяющихся в пределах границ соответствующей территориальной зоны.
  • При формировании земельных участков уполномоченные органы власти и местного самоуправления должны устанавливать виды разрешенного использования в соответствии с утвержденными ПЗЗ.
  • Определяются виды разрешенного использования земельных участков в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков (Классификатор), утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540.

При этом разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора (т.е.

до 24 декабря 2014 года), признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (ч. 11 ст.

34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») (Закон № 171-ФЗ).

В москве повысилась плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка – что необходимо знать инвестору?

С 19 ноября 2020 года применяется скорректированный механизм расчета платы за изменение вида разрешенного использования (далее – «ВРИ») земельного участка, которая может подлежать выплате в Москве частным собственником или арендатором публичного земельного участка (за исключением участков в федеральной собственности). Утверждение нового порядка расчета привело к существенному повышению платы за изменение ВРИ. 

Разумеется, инвесторы еще до приобретения соответствующей площадки учитывают стоимость изменения ВРИ в финансовой модели планируемого проекта. В результате внесенные изменения негативно повлияют на инвестиционные показатели девелоперских проектов и увеличат стоимость строительства объектов, а значит, и стоимость покупки/аренды недвижимости для конечных потребителей. 

Ниже мы более подробно расскажем о данных нововведениях.

История вопроса: что такое ВРИ и почему надо платить за его смену?

Одним из существенных аспектов девелопмента, с которого, можно сказать, начинается процесс строительства, является ВРИ земельного участка. Именно ВРИ определяет, какие объекты могут быть возведены на земельном участке. 

  • Если текущий ВРИ, указанный для земельного участка в ЕГРН, не соответствует планируемому фактическому использованию участка (например, после реализации девелоперского проекта), то застройщику необходимо изменить такой ВРИ.
  • Застройщик – собственник земельного участка может самостоятельно выбрать требуемый ему ВРИ из перечня основных ВРИ, содержащегося в правилах землепользования и застройки, и внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН. 
  • Когда строительство осуществляется девелопером на земельных участках, арендованных у государства, то для изменения ВРИ необходимо также внести изменения в договор аренды земельного участка. 

По общему правилу изменение ВРИ как собственником земельного участка, так и его арендатором осуществляется бесплатно. Однако для Москвы законодательством предусмотрено исключение в виде необходимости вносить плату за изменение ВРИ на другой вид, допускающий строительство и(или) реконструкцию объекта.

В зависимости от статуса застройщика (собственник или арендатор земельного участка) при изменении ВРИ земельного участка, расположенного в Москве, ему необходимо будет внести:

  • плату за изменение ВРИ – сумму, которая уплачивается собственником земельного участка за смену ВРИ; или
  • арендную плату в увеличенном размере за находящийся в госсобственности земельный участок в связи с изменением порядка расчета размера арендной платы за земельный участок после смены ВРИ, выплачиваемой девелопером-арендатором такого участка. 

Что изменилось?

Постановлением Правительства Москвы № 2019-ПП от 19 ноября 2020 года (далее – «Постановление № 2019») были скорректированы механизмы расчета связанных с изменением ВРИ платежей для каждого из указанных случаев. Таким образом, изменения различаются в зависимости от того, находится ли застраиваемый земельный участок в частной или государственной собственности.

  1. Плата за изменение ВРИ земельного участка в частной собственности
  2. Постановлением № 2019 было утверждено всего одно изменение в формуле, применяемой для расчета платы за изменение ВРИ земельного участка в частной собственности. 
  3. Однако оно привело к очень существенному увеличению платы, взимаемой с московских девелоперов. 
  4. В ранее применявшуюся формулу Постановлением № 2019 был добавлен коэффициент местоположения, который составляет 2,0 для земельных участков, расположенных в старой Москве, и 8,0 для участков в пределах Новой Москвы. 
  5. Таким образом, размер платы за изменение ВРИ для частных собственников земельных участков с 19 ноября 2020 года увеличился: (i) для территорий в границах старой Москвы – вдвое, (ii) для присоединенных территорий – в восемь раз. 
  6. При этом по-прежнему сохраняются основания для применения льготных условий внесения платы за смену ВРИ (например, рассрочка на период строительства) и полного освобождения от внесения платы.
  7. Плата за изменение ВРИ земельного участка, арендуемого у г. Москвы
  8. До принятия Постановления № 2019 размер арендной платы за земельный участок в течение первого года после смены ВРИ зависел от:
  • кадастровой стоимости земельного участка после смены ВРИ;
  • действующего для измененного ВРИ повышающего коэффициента (чаще всего – 1,5 %); и
  • только для земельных участков в пределах ТТК Москвы – показателя плотности застройки (до 80 %).

Таким образом, плата за первый год аренды после смены ВРИ земельного участка в пределах ТТК могла достигать 81,5 % от кадастровой стоимости этого земельного участка, а за пределами ТТК – 1,5 % от кадастровой стоимости. 

С 19 ноября 2020 года порядок расчета размера арендной платы после смены ВРИ был полностью изменен. Теперь размер платежа зависит не от показателя плотности застройки, а от множества переменных: 

  • функционального назначения помещений объекта согласно ГПЗУ; 
  • общей площади объекта; 
  • базового стоимостного показателя помещений определенного функционального назначения; 
  • коэффициентов ренты, доходности земельного участка и местоположения; и 
  • кадастровой стоимости земельного участка. 

Заключение 

В целом после принятия Постановления № 2019 плата за изменение ВРИ частного земельного участка в границах старой Москвы может составлять примерно 120–160 % от кадастровой стоимости (вместо 60–80 % ранее). Для Новой Москвы процент будет существенно выше. 

Новый порядок расчета размера арендной платы за участок после смены ВРИ, на наш взгляд, хоть и является более совершенным и направлен на диверсификацию строительства в Москве, но также приведет к увеличению бюджета девелоперских проектов: плата за изменение ВРИ теперь не ограничивается 81,5 % от кадастровой стоимости участка.

Для получения дополнительной информации свяжитесь, пожалуйста, с экспертами CMS Russia Арташесом ОгановымНатальей Гегечкори или вашим постоянным контактом в CMS Russia.

Интересное

Изменение вида разрешенного использования земель

Подписаться Изменение вида разрешенного использования земель Изменение вида разрешенного использования земель Изменение вида разрешенного использования земель Изменение вида разрешенного использования земель Изменение вида разрешенного использования земель Изменение вида разрешенного использования земель

Перед тем, как изменить категорию земли, собственник должен определить к какой категории относится надел. Представленный материал помоет узнать, какие категории есть, как проходит процедура изменения статуса, какие документы нужны, когда могут отказать.

Если субъект выступает владельцем земельного участка, важно определить ее категорию. Согласно законодательству это может быть земля, предназначенная для сельскохозяйственных работ, участок социального назначения, для промышленных работ или земля, предназначенная для населенных пунктов. 

Изменить категорию земельного участка можно не всегда, согласно закону этим правом наделены две категории – для населенных пунктов и сельскохозяйственного значения. Здесь можно возвести дом, другие постройки, беспрепятственно подключить нужные коммуникации, обустроить комфортабельную жизнь.  

Если субъект запланировал индивидуальное строительство, нужно получить вид разрешенного использования. 

Использовать земельный фонд без получения разрешения – незаконные действия. В российском законодательстве категории определяются в зависимости от использования, предназначения.

Выделяют такие категории земельных участков:

  1. ИЖС.
  2. С/х земля.
  3. Промышленная.
  4. Охранная зона.
  5. Лесное хозяйство.

Также выделяют участки, необходимые для обеспечения безопасности, строительства дорог, транспорта, космической деятельности. Есть ЗУ запаса. 

Особенности и порядок проведения процедуры

Смена категории земельного участка проводится после получения на это разрешения органов местного управления. Если субъекта интересует надел под сельское хозяйство, нужно обращаться в исполнительные органы Российской Федерации.

Все действия, выполненные как со стороны субъекта, так и со стороны государственных органов согласованы с действующим законодательством, Земельным Кодексом РФ, Конституцией. 

Как поменять категорию земли – инструкция:

  1. Подготовить нужный пакет документов.
  2. Подать обращение в уполномоченный орган.
  3. Ожидать ответа от представителей государственной структуры.

Обращение субъекта рассматривается специальной комиссией, независимо от решения лицо, подавшее обращение уведомляется. Если решение положительное, в кадастровую документацию вносятся изменения. 

Примите во внимание: земельный участок должен иметь четко определенные границы, если их нет, перед подачей обращения нужно пригласить специалиста по землеустройству для проведения межевания.

Для того чтобы решение комиссии было положительным, важно подать все документы, подготовить основания для изменения категории земли. Все основания должны быть задокументированы. 

Кто может изменять?

Все действия, как со стороны заявителя, так и со стороны государственных органов обосновываются законом, производятся в рамках закона, на основании принятых постановлений.

Можно ли изменить категорию земли определяет комиссия, внести изменения имеют право:

  1. Владельцы ЗУ при предъявлении документов, подтверждающих право собственности (Справка из ЕГРН).
  2. Уполномоченные лица органов местного самоуправления.
  3. Хозяева построек, расположенных на земельном наделе.

Правом обладают пользователи подземными недрами, во внимание берется конкретная территория. 

Куда обращаться?

Установление категории земельного участка производится самостоятельно либо при помощи кадастрового инженера. Эксперты рекомендуют воспользоваться услугами специалиста по землеустройству, он подготовит заявление на изменение вида разрешенного использования, приложит к обращению копию документа градостроительного зонирования. 

Собранный пакет документов направляется в кадастровую палату. Здесь при положительном решении вид разрешенного использования меняется. 

Если субъект решил принять личное участие в сборе, подготовке, подачи документов, он должен являться собственником, иметь подтверждающие документы (Выпсика из ЕГРН заменяет право собственности с 1 января 2017 года). В этом случае документация подается в МФЦ. 

Какие документы нужны?

Порядок изменения категории земельного участка начинается из подготовки документации, перечень бумаг регламентируется законом.

Какие документы нужны:

  1. Паспорт (оригинал, копия).
  2. Выписка из ЕГРН (подтверждающая право собственности ЗУ).

Если надел имеет нескольких собственников, необходимо получить согласие каждого. В ряде случаев может потребоваться разрешение экологической службы, проводящей экспертизу. 

После подачи документации, комиссия может рассматривать ходатайство на протяжении двух месяцев. 

Стоимость перевода

Можно ли поменять категорию земли без вложения денежных средств – нет. Стоимость перевода (изменение ВРИ) – бесплатно. На землю назначается налог, изменился статус надела – изменилась сумма налога. 

Нужно заплатить за изменение кадастровой стоимости ЗУ, сумма может составлять 30% от стоимости надела.  

Сроки

Специальная комиссия будет рассматривать заявление на протяжении двух месяцев. За этот период документы будут направлены в различные органы:

  1. Регистрация ходатайства – один день.
  2. Уведомление органа кадастрового учета – пять дней при одобрении изменения категории.
  3. Отправка уведомления заявителю – две недели.

Если участок земли находится в ведении субъекта Российской Федерации, к двухмесячному сроку добавляется еще один месяц. 

Могут отказать в изменении статуса?

Если в документах на участок не прописана категория земли – это составит проблему. Для продвижения дела нужно отдельно запросить информацию о категории ЗУ. Для того чтобы это сделать, нужно иметь кадастровый номер, знать площадь надела (эту информацию выдает БТИ). 

Если в будущем на территории участка планируется возведение построек, нужно предоставить схему их расположения. 

Не всегда удается изменить статус земли, есть ситуации, когда заявитель может получить отказ:

  1. Нет всей необходимой документации.
  2. Федеральный Закон не позволяет внести изменения.
  3. Субъект не получил все нужные согласования.
  4. В документации допущена ошибка.
  5. Экологическая экспертиза после проведения проверки дала отказ.

Есть земли, которые можно использовать в определенной сфере – такое положение содержится в законе. Если надел относится к этой сфере, заявитель получит отказ в изменении статуса участка. 

Получив отказ, ознакомьтесь с причиной, возможно, она кроется в недостающем документе. Собрав полный пакет, ходатайство подается повторно.  

Подпишись на новые статьи

Изменение вида разрешенного использования земель Изменение вида разрешенного использования земель Изменение вида разрешенного использования земель Изменение вида разрешенного использования земель

Как в Подмосковье изменить вид разрешенного использования земельного участка

Вид разрешенного использования (ВРИ) — индивидуальная характеристика земельного участка. Она определяет способ его использования, то есть вид деятельности, которую можно на нем вести. Как изменить вид разрешенного использования или установить его, читайте в материале портала mosreg.ru.

  • Как получить разрешение на условно разрешенный вид использования объекта в Подмосковье>>
  • Виды разрешенного использования

Изменение вида разрешенного использования земель

Аэрофотосъемка земель

Источник: ©, pixabay.com

По словам министра имущественных отношений Московской области Владислава Когана, в регионе нередки ситуации, когда жилые, дачные или садовые дома стоят на земле, оформленной по старым документам.

В них неверно указан ВРИ, и размещение объекта капстроительства на такой земле не предусмотрено.

В таком случае собственнику надо изменить ВРИ на назначение «Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», «Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)» или «Ведение садоводства».

Перечень всех возможных видов разрешенного использования приведен в классификаторе ВРИ, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540. 

Виды разрешенного использования бывают основными, вспомогательными и условно разрешенными. Вспомогательный вид можно выбрать только дополнительно к основному или условно разрешенному. Установить его вместо основного нельзя.

Основной и вспомогательный виды использования участка можно установить или изменить самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований (если это не противоречит правилам землепользования и застройки). Для этого надо обратиться в Управление Росреестра и внести в ЕГРН сведения об установлении или изменении ВРИ.

Установить условно разрешенный вид использования возможно в рамках государственной услуги, которую предоставляет комитет по архитектуре и градостроительству Московской области.

Распоряжение Главархитектуры Московской области о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка принимается с учетом правил землепользования и застройки (ПЗЗ), а также результатов общественных обсуждений или публичных слушаний.

  1. Если нужно изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным регламентом, придется обратиться в специальную комиссию для внесения изменений в ПЗЗ.
  2. Как добиться пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости в Подмосковье>>
  3. Когда нельзя изменить ВРИ

Изменение вида разрешенного использования земель

Земельный кодекс Российской Федерации

Источник: Фотобанк Московской области

  • Изменить ВРИ невозможно:
  • — по требованию арендатора — если договор аренды участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, заключен на торгах;
  • — арендатору самостоятельно — если участок предоставлен в аренду для определенного вида использования;
  • — если градостроительным  регламентом и ПЗЗ для запрашиваемого вида использования установлены предельные размеры и параметры, не позволяющие вести деятельность согласно данному ВРИ.
  • Как в Подмосковье внести изменения в правила землепользования и застройки онлайн>>
  • Где подать заявление на изменение ВРИ
  • Заявление на изменение ВРИ подается в Росреестр через любой МФЦ Московской области.
  • Установление соответствия ВРИ классификатору

Изменение вида разрешенного использования земель

Девушка за компьютером с калькулятором проверяет расчеты

Источник: ©, pixabay.com

В случае если существующий вид разрешенного использования не соответствует действующему классификатору ВРИ, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.

2014 № 540, правообладатель земельного участка может обратиться за государственной услугой и установить соответствие существующего ВРИ классификатору.

При этом для земельного участка устанавливается ВРИ согласно классификатору, по смыслу и содержанию соответствующий существующему.

  1. Если испрашиваемый ВРИ не соответствует по смыслу и содержанию существующему ВРИ, необходимо обращаться за его изменением в Росреестр.
  2. Предоставление земельного участка в Подмосковье через торги в собственность или аренду>>
  3. Как установить соответствие классификатору

Изменение вида разрешенного использования земель

Работа Многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг

Источник: Фотобанк Московской области, Роман Варцев

Услугой установления соответствия вида разрешенного использования земельного участка классификатору могут воспользоваться правообладатели земельного участка — собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков. Получить ее можно через региональный портал государственных и муниципальных услуг.  

Читайте также:  Временная регистрация при устройстве на работу

Для жителей, не имеющих выхода в Интернет, доступ к порталу организован в офисах МФЦ.

В случае подачи заявления онлайн заполняется заявление и прикладываются документы в электронном виде. С перечнем необходимых документов можно ознакомиться на странице услуги на РПГУ.

  • Как получить имущественный налоговый вычет в Подмосковье>>
  • Порядок и сроки оказания услуги

Изменение вида разрешенного использования земель

Мособлархитектура обработала более 200 документов по утверждению генпланов и ППЗ в 2018 году

Источник: Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области

Рассмотрение заявления может занять до 13 рабочих дней, после чего ответ поступит в личный кабинет заявителя на РПГУ. Дополнительно результат государственной услуги можно получить в МФЦ, где его распечатают и заверят подписью уполномоченного сотрудника и печатью МФЦ.

  1. Информация о стадии рассмотрения заявления также направляется в личный кабинет или на электронную почту.
  2. Кроме того, заявитель может самостоятельно получить информацию о готовности результата предоставления госуслуги по телефону центра телефонного обслуживания населения Московской области 8(800) 550-50-30 или посредством сервиса РПГУ «Узнать статус заявления».
  3. Как подать извещение о продаже сельхозземли в Подмосковье>>
  4. Плата за изменение ВРИ

Изменение вида разрешенного использования земель

Денежные купюры рублей и монеты.

Источник: Фотобанк Московской области, Александр Кожохин

В случаях, предусмотренных законодательством, заявитель обязан внести в полном объеме плату за изменение ВРИ в тридцатидневный срок со дня получения соответствующего  уведомления от министерства имущественных отношений Московской области. Плата взимается в случае изменения ВРИ на вид, предусматривающий жилищное строительство.

Установление соответствия ВРИ классификатору видов разрешенного использования земельных участков осуществляется бесплатно.

Оплата налога на имущество физлиц в Подмосковье: порядок начисления и льготы>>

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка – процедура, с которой легко может справиться каждый землевладелец, однако и в ней есть свои особенности и нюансы.

Мы расскажем вам, как быстро и грамотно поменять назначение земли, куда обращаться с этим вопросом и с какими документами, а также, в каких случаях требуется согласовывать будущее назначение с уполномоченными органами власти.

Смена ВРИ – это возможно?

Изменение вида разрешенного использования земельКаждый земельный участок должен использоваться строго по своему назначению, то есть в соответствии с целями, под которые этот участок формировался, выдавался, передавался из муниципальной собственности. Например, для строительства жилого дома, под офис, магазин, обслуживание автотранспорта, производство и т. п.

При невыполнении этого условия органы земельного надзора вправе не только выписать штраф, но и отобрать землю даже у частного собственника.

Чтобы использовать участок иным способом, отличающимся от того назначения, которое содержится в документах на землю, нужно:

  1. ознакомиться с градостроительной документацией;
  2. выбрать подходящее назначение;
  3. оформить под него документы.

Иными словами, существует список, из которого можно выбирать назначение для своего земельного надела.

Местные органы власти определили, какие виды разрешенного использования участков могут быть в той или иной территориальной зоне. Землевладельцам остается только подстраиваться под принятый документ или предлагать внести в него изменения.

Начнем по порядку. Чтобы изменить назначение участка, вам необходимо первым делом ознакомиться с правилами землепользования и застройки (ПЗиЗ).

Правила землепользования и застройки

Изменение вида разрешенного использования земель

Ваш участок принадлежит к одной из территориальных зон, определенных зонированием территории, в отношении которой либо утвержден градостроительный регламент, либо не утвержден.

Перечень разрешенных назначений, допустимых для применения внутри одной зоны, делится на три вида, установленные ст. 37 ГрК РФ:

  1. основные;
  2. условно-разрешенные;
  3. вспомогательные.

Ответ на вопрос, как изменить вид разрешенного использования, зависит от того, к какому типу относится выбранное вами назначение.

Скачать для просмотра и печати:

• Статья 30 Градостроительного кодекса РФ

• Статья 37 Градостроительного кодекса РФ

Как изменить назначение участка

Основной вид разрешенного использования

Если назначение, необходимое вам, относится к основному ВРИ, то вы можете выбрать его для своего участка просто по заявлению, не согласовывая свой выбор ни с какими инстанциями.

Порядок действий собственника участка при изменении вида разрешенного использования:

  1. подаете заявление в Росреестр о замене ВРИ;
  2. получаете уведомление о том, что назначение участка изменено.

Подавать заявку можно любым подходящим вам способом: через портал Росреестра в электронной форме, Госуслуги либо лично через любое отделение МФЦ. Госпошлина не оплачивается.

Насчет формы заявления также переживать не придется – его заполняет сотрудник МФЦ.

Если владельцев несколько, то все они одновременно должны явиться в МФЦ и подписать заявление о смене назначения.

Документы, необходимые для подачи заявления на смену ВРИ через МФЦ:

  • паспорт собственника;
  • нотариальная доверенность с полномочиями на смену ВРИ, если интересы собственника представляет доверенное лицо, паспорт представителя;
  • правовой документ на участок;
  • выписка из ПЗиЗ (необязательно);
  • если собственником участка является юридическое лицо, руководителю необходимо предоставить документ, на основании которого он вступил в должность.

Назначение, указанное в заявлении, должно точь-в-точь совпадать с формулировкой из ПЗиЗ.

Установка вспомогательного ВРИ

Отдельно вспомогательное назначение выбирать нельзя, а только как дополнение к основному или условно-разрешенному.

Выбор условно-разрешенного назначения

Изменение вида разрешенного использования земель

Процесс начнется с вашего заявления в Комитет по градостроительству и архитектуре. Практически во всех городах РФ такие обращения принимает комиссия комитета, чаще всего они работают при городской администрации.

  • Уполномоченный орган организует публичные слушания, подготавливает заключение о результатах процедуры, затем оформляет рекомендации – в них указывает, допустимо или нет устанавливать участку испрашиваемое назначение.
  • Постановление главы города об утверждении условно-разрешенного ВРИ или об отказе в нем завершает процедуру перевода.
  • Отрицательное решение можно обжаловать в суде.

Подробнее о выборе условного назначения читайте в нашей статье.

Где взять информацию о разрешенных назначениях для земельных участков

Есть несколько способов выяснить, в какой зоне находится интересующий вас участок.

  1. Через интернет, на сайте уполномоченной организации. Если вы уверенный пользователь интернета и хорошо ориентируетесь в карте города, вам не составит труда выяснить зону, допустимые назначения и предельные размеры интересующего вас участка. Это можно сделать в течение нескольких минут, не теряя время на получения официального документа.
  2. Заказать выписку из ПЗиЗ. Запросить такую выписку можно через личный кабинет Госуслуг или через любое отделение МФЦ. Для оформления заявки не требуются документы, но следует знать кадастровый номер интересующего вас участка. Этот способ не такой быстрый, но зато идеально подходит тем, кто хочет получить официальные сведения ИСОГД о зоне расположения участка или не может найти нужные данные самостоятельно.
  3. Обратиться за консультацией к юристу, который предоставит вам всю необходимую информацию.

Как пользоваться ПЗиЗ – разбираем на конкретном примере

Предположим, некий предприниматель захотел открыть собственный спортклуб. Помещение есть, однако, существующее назначение земли не соответствует будущему виду использования. Сначала необходимо выяснить, к какой территориальной зоне относится участок и какие назначения земли предусмотрены для этой зоны.

Ниже приводим фрагмент выписки из ПЗиЗ одного из городов РФ. Имеющийся в распоряжении предпринимателя участок попал в зону общегородского центра второго типа (Ц-2).

  1. Спортивные объекты предусмотрены в качестве основных объектов, которые могут располагаться в данной зоне.
  2. Это означает, что собственнику земельного надела необходимо обратиться в Росреестр (через МФЦ, портал Госуслуг – при наличии электронной подписи) для перевода ВРИ в соответствие с правилами.
  3. Срок рассмотрения заявки займет около 5-7 дней.
  4. По окончании этого времени в ЕГРН будут внесены изменения.

При желании открыть боулинг, а не спортклуб, предпринимателю понадобится разрешение от органов архитектуры и градостроительства, так как это назначение является условно-разрешенным. Сначала нужно провести публичные слушания в установленном законом порядке, а потом, при наличии положительного решения органов власти, вносить изменения в ЕГРН.

Если в данной территориальной зоне нет того ВРИ, которое вам требуется, придется либо подыскать участок в другой зоне, в которой допустимо устанавливать выбранное назначение, либо предложить внести изменения в градостроительный регламент.

Не всегда назначение участка должно содержать строгую конкретику, встречаются более обобщенные формулировки: «для размещения нестационарных объектов», или даже «для иных видов использования, характерных для земель населенных пунктов».

Помимо назначений, следует обратить внимание на предельные размеры земельного участка, параметры разрешенного строительства, реконструкции ОКС, также указанные в выписке из ПЗиЗ. Ниже показано, как выглядит полный фрагмент выписки из ПЗиЗ для одной из терзон.

Внесение изменений в градостроительный регламент

  • Если нужного вам назначения не предусмотрено правилами, вы вправе инициировать рассмотрение вопроса об их изменении.
  • У этого действия также существует определенный порядок.
  • Вы можете в уполномоченную структуру направить следующие предложения:
  • об изменении границ территориальной зоны;
  • об изменении основных, вспомогательных и условно-разрешенных видов в пределах конкретной зоны;
  • установлении или изменении предельных размеров.
Читайте также:  Список профессий, дающих право на досрочный выход на пенсию

Услуга бесплатная, но к заявлению необходимо приложить:

  • пояснительную записку о планируемом использовании территории;
  • лист карты градостроительного зонирования с обозначением изменений;
  • ситуационный план, на котором отображаются границы территории, в которые надлежит внести новые сведения.

В итоге комиссия либо подготавливает проект на внесение изменений в ПЗиЗ, либо письмо об отклонении вашего предложения с причиной отказа. Срок рассмотрения не больше 2 месяцев. Отрицательное решение возможно обжаловать в суде.

В Москве подавать заявление на внесение изменений в ПЗиЗ можно через портал Госуслуг, подписывая его электронной подписью заявителя.

Подведем итоги

  • ВРИ для своего участка собственник может выбирать самостоятельно, но с учетом ПЗиЗ.
  • Чтобы изменить ВРИ, необходимо подать соответствующее заявление в Росреестр.
  • Условно-разрешенное назначение требуется согласовать с органами архитектуры и градостроительства.
  • Формулировки вспомогательного ВРИ применяются как дополнение к основному или условно-разрешенному ВРИ.
  • Существует процедура внесения изменений в ПЗиЗ по заявлению правообладателя.

Как оформить изменение вида разрешенного использования земельного участка: подробная инструкция и пошаговый порядок

  • Изменение вида разрешенного использования земельТакой дорогостоящий вид деятельности как строительство требует не только тщательной подготовки проектной документации, но и надлежащего оформления права пользования земельным участком.
  • Возведение постройки на участке для этого не предназначенном — основание для признания здания самостроем и начала процедуры по его демонтажу.
  • ВРИ земельного участка — это законодательно установленное разрешение использовать землю в строго определенных целях.
  • Рассмотрим случаи его смены и порядок проведения процедуры подробнее.

Зачем изменять ВРИ земли

Смена ВРИ земельного участка производится для получения законной возможности использования надела в целях, не указанных в кадастровом реестре.

С началом строительства могут открыться следующие несоответствия:

  • Земельный участок выделен под ИЖС, а в планах застройщика возведение многоквартирного жилого дома.
  • Намерение возвести капитальное строение на землях для садоводства или огородничества.
  • Строительство на землях ЛПХ зданий и сооружений, имеющих цель использования получение прибыли.

Изменение вида разрешенного использования земель

  • дарение,
  • продажа,
  • завещание,
  • использование в качестве залогового фонда
  1. потребует надлежащего решения земельного вопроса.
  2. Не удастся прописаться в доме, построенном на участке, не предназначенном для строительства жилья.
  3. Чтобы добиться законной регистрации на собственной жилплощади придется получить положительное решение суда.
  4. При обращении в судебную инстанцию следует учитывать Российские реалии — на землях сельхозназначения, как правило, узаконить жилую постройку не получится.

Могут возникнуть сложности и при оформлении дачного дома на сельхозземлях. На некоторых участках полностью запрещено возведение каких-либо построек и изменить ситуацию можно либо сменой целевого использования надела, либо более простым способом — сменить ВРИ участка.

Смена ВРИ земли поможет избежать штрафных санкций со стороны контролирующих органов при обнаружении нецелевого использования надела.

  • Также это возможность легально развивать свой бизнес на земле, максимально используя преимущества ее расположения.
  • Возможность смены ВРИ земли установлена на законодательном уровне.
  • Вопрос регламентируется следующими НПА:
  • Земельный кодекс РФ
  • Федеральный закон от 21.04.2004 года №172-ФЗ.
  • Градостроительный кодекс РФ Статья 37.

Особенности изменения вида разрешенного использования земельных участков, находящихся в государственной собственности

Изменение вида разрешенного использования земель

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости и устанавливает цели, в соответствии с которыми можно использовать участок (например, садоводство, ведение личного подсобного хозяйства, индивидуальное жилищное строительство и др.). Все возможные виды разрешенного использования перечислены в классификаторе, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 №540.

Разрешенное использование земельных участков согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее – ГрК РФ) делится на основное, условно разрешенное и вспомогательное. При этом вспомогательные виды разрешенного использования допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

  • В соответствии с пунктом 3 статьи 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
  • В соответствии с пунктом 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
  • В соответствии пунктом 4 статьи 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В соответствии с пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований.

Из вышесказанного следует, что изменение вида разрешенного использования земельных участков, находящихся в государственной собственности, возможно в случае, если вид разрешенного использования соответствует Правилам землепользования и застройки муниципального образования и фактическому использованию земельного участка.

При этом, обращаем внимание, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается (пункт 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Также следует обратить внимание на то, что в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на размер земельного налога. Если вы считаете, что кадастровая стоимость земельного участка оказалась завышенной, её можно оспорить.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

25.01.2019

При изменении вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки для конкретного муниципального образования.

Основной и вспомогательный виды использования участка можно изменить самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Чтобы это сделать необходимо обратиться в Управление Росреестра для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования.

Чтобы изменить условно разрешенный вид использования, необходимо получить разрешение органа местного самоуправления. Глава местной администрации принимает решение с учетом результатов общественных обсуждений или публичных слушаний.

Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка.

Виды разрешенного использования делятсяна основные, условно разрешенные, вспомогательные. От принадлежности к одной из этих категорий зависит порядок изменения вида использования.

Порядок изменения вида разрешенного использованияземельного участка зависит от того, утверждены ли для данного муниципального образования правила землепользования и застройки.

Обычно такие правила утверждены. Они устанавливают границы территориальной зоны, содержат градостроительный регламент. Кроме того, из них можно узнать порядок изменения вида разрешенного использования. При изменении вида использования нужно соблюдать технические регламенты.

Чтобы узнать, как изменить вид разрешенного использования участка в данном муниципальном образовании, необходимо уточнить, есть ли правила землепользования и застройки. Процедура изменения вида использования (в частности, порядок, сроки, перечень документов) может быть определена в региональном административном регламенте.

Если правил нет, уточните порядок изменения вида разрешенного использования участка в местной администрации.

Если для земель градостроительный регламент не устанавливается, изменение вида разрешенного использования участка осуществляется иначе. Может потребоваться, например, перевести земли из одной категорию в другую.

Перечень видов разрешенного использованиядля данной территориальной зоны можно узнать из градостроительного регламента. Они устанавливаются согласно классификатору, который утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014г. №540.

  • Указанный регламент может устанавливать вид разрешенного использования с учетом особенностей территориальной зоны и предусматривать сочетание разных видов использования участка.
  • Если необходимо изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным регламентом, придется обратиться в специальную комиссию для внесения изменений в Правила землепользования и застройки.
  • Изменить вид разрешенного использования не представляется возможным в следующих случаях;
  • — по требованию арендатора — если договор аренды участка, который находится в государственной (муниципальной) собственности, заключен на торгах;
  • — у арендатора самостоятельно — если участок предоставлен в аренду для определенного вида использования;
  • — если градостроительным регламентом, Правилами землепользования и застройки для запрашиваемого вида использования установлены предельные размеры и параметры, которые не позволяют осуществлять деятельность согласно этому виду разрешенного использования.
  • Чтобы изменить основной и вспомогательный виды разрешенного использования, собственнику необходимо обратиться в Управление Росреестра для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования.
  • Основной и вспомогательный вид разрешенного использования правообладатель (кроме, например, органов государственной власти, ГУП и МУП) может самостоятельно выбрать из установленных градостроительным зонированием.
  • Так, вам не нужно получать согласие органа местного самоуправления, если участок находится в частной собственности и расположен на территории, для которой утверждены правила землепользования и застройки.
Читайте также:  Подсчет педагогического стажа

Вспомогательный вид можно выбрать только дополнительно к основному и условно разрешенному. Установить его вместо основного нельзя.

Чтобы изменить условно разрешенный вид использования, нужно получить разрешение на новый условно разрешенный вид использования земельного участка.

Для этого заинтересованное лицо (например, арендатор) должно подать заявление в уполномоченный орган муниципального образования, например в комиссию по подготовке правил землепользования и застройки муниципального образования. В некоторых муниципальных образованиях это можно сделать через МФЦ или на портале госуслуг.

Форма заявления приводится в региональном административном регламенте по предоставлению данной услуги. Также ее можно найти на портале госуслуг или на сайте МФЦ.

Перечень документов, которые следует приложить к заявлению, также установлен регламентом. Например, может понадобиться согласие собственника участка на изменение вида разрешенного использования.

Решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования принимает глава местной администрации, как правило, по результатам общественных обсуждений или публичных слушаний.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

Одной из важнейших характеристик земельного участка является вид его разрешенного использования, определяющий допустимые возможности такого использования и осуществления каких-либо видов деятельности на земельном участке его правообладателем.

Использование земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с установленным видом разрешенного использования) является основанием для привлечения нарушителя к административной ответственности (штрафные санкции налагаются в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ).

Вид разрешенного использования также является главным фактором, учитываемом при определении кадастровой стоимости земельного участка и связанных с нею платежей (земельного налога, арендной платы).

В данном материале мы разберемся в том, какие виды разрешенного использования земельных участков существуют и как изменить вид разрешенного использования земельного участка.

1. Что такое вид разрешенного использования земельного участка?

Одним из основных принципов земельного законодательства в современной правовой системе является принцип целевого использования земли. Под этим принципом понимается использование земельного участка только по назначению, установленному действующими нормативно-правовыми актами.

  • Как правило, виды разрешенного использования земельных участков утверждаются в составе градостроительных регламентов, содержащихся в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) и применяющихся в пределах границ соответствующей территориальной зоны.
  • При формировании земельных участков уполномоченные органы власти и местного самоуправления должны устанавливать виды разрешенного использования в соответствии с утвержденными ПЗЗ.
  • Определяются виды разрешенного использования земельных участков в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков (Классификатор), утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540.

При этом разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора (т.е.

до 24 декабря 2014 года), признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (ч. 11 ст.

34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») (Закон № 171-ФЗ).

В москве повысилась плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка – что необходимо знать инвестору?

С 19 ноября 2020 года применяется скорректированный механизм расчета платы за изменение вида разрешенного использования (далее – «ВРИ») земельного участка, которая может подлежать выплате в Москве частным собственником или арендатором публичного земельного участка (за исключением участков в федеральной собственности). Утверждение нового порядка расчета привело к существенному повышению платы за изменение ВРИ. 

Разумеется, инвесторы еще до приобретения соответствующей площадки учитывают стоимость изменения ВРИ в финансовой модели планируемого проекта. В результате внесенные изменения негативно повлияют на инвестиционные показатели девелоперских проектов и увеличат стоимость строительства объектов, а значит, и стоимость покупки/аренды недвижимости для конечных потребителей. 

Ниже мы более подробно расскажем о данных нововведениях.

История вопроса: что такое ВРИ и почему надо платить за его смену?

Одним из существенных аспектов девелопмента, с которого, можно сказать, начинается процесс строительства, является ВРИ земельного участка. Именно ВРИ определяет, какие объекты могут быть возведены на земельном участке. 

  • Если текущий ВРИ, указанный для земельного участка в ЕГРН, не соответствует планируемому фактическому использованию участка (например, после реализации девелоперского проекта), то застройщику необходимо изменить такой ВРИ.
  • Застройщик – собственник земельного участка может самостоятельно выбрать требуемый ему ВРИ из перечня основных ВРИ, содержащегося в правилах землепользования и застройки, и внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН. 
  • Когда строительство осуществляется девелопером на земельных участках, арендованных у государства, то для изменения ВРИ необходимо также внести изменения в договор аренды земельного участка. 

По общему правилу изменение ВРИ как собственником земельного участка, так и его арендатором осуществляется бесплатно. Однако для Москвы законодательством предусмотрено исключение в виде необходимости вносить плату за изменение ВРИ на другой вид, допускающий строительство и(или) реконструкцию объекта.

В зависимости от статуса застройщика (собственник или арендатор земельного участка) при изменении ВРИ земельного участка, расположенного в Москве, ему необходимо будет внести:

  • плату за изменение ВРИ – сумму, которая уплачивается собственником земельного участка за смену ВРИ; или
  • арендную плату в увеличенном размере за находящийся в госсобственности земельный участок в связи с изменением порядка расчета размера арендной платы за земельный участок после смены ВРИ, выплачиваемой девелопером-арендатором такого участка. 

Что изменилось?

Постановлением Правительства Москвы № 2019-ПП от 19 ноября 2020 года (далее – «Постановление № 2019») были скорректированы механизмы расчета связанных с изменением ВРИ платежей для каждого из указанных случаев. Таким образом, изменения различаются в зависимости от того, находится ли застраиваемый земельный участок в частной или государственной собственности.

  1. Плата за изменение ВРИ земельного участка в частной собственности
  2. Постановлением № 2019 было утверждено всего одно изменение в формуле, применяемой для расчета платы за изменение ВРИ земельного участка в частной собственности. 
  3. Однако оно привело к очень существенному увеличению платы, взимаемой с московских девелоперов. 
  4. В ранее применявшуюся формулу Постановлением № 2019 был добавлен коэффициент местоположения, который составляет 2,0 для земельных участков, расположенных в старой Москве, и 8,0 для участков в пределах Новой Москвы. 
  5. Таким образом, размер платы за изменение ВРИ для частных собственников земельных участков с 19 ноября 2020 года увеличился: (i) для территорий в границах старой Москвы – вдвое, (ii) для присоединенных территорий – в восемь раз. 
  6. При этом по-прежнему сохраняются основания для применения льготных условий внесения платы за смену ВРИ (например, рассрочка на период строительства) и полного освобождения от внесения платы.
  7. Плата за изменение ВРИ земельного участка, арендуемого у г. Москвы
  8. До принятия Постановления № 2019 размер арендной платы за земельный участок в течение первого года после смены ВРИ зависел от:
  • кадастровой стоимости земельного участка после смены ВРИ;
  • действующего для измененного ВРИ повышающего коэффициента (чаще всего – 1,5 %); и
  • только для земельных участков в пределах ТТК Москвы – показателя плотности застройки (до 80 %).

Таким образом, плата за первый год аренды после смены ВРИ земельного участка в пределах ТТК могла достигать 81,5 % от кадастровой стоимости этого земельного участка, а за пределами ТТК – 1,5 % от кадастровой стоимости. 

С 19 ноября 2020 года порядок расчета размера арендной платы после смены ВРИ был полностью изменен. Теперь размер платежа зависит не от показателя плотности застройки, а от множества переменных: 

  • функционального назначения помещений объекта согласно ГПЗУ; 
  • общей площади объекта; 
  • базового стоимостного показателя помещений определенного функционального назначения; 
  • коэффициентов ренты, доходности земельного участка и местоположения; и 
  • кадастровой стоимости земельного участка. 

Заключение 

В целом после принятия Постановления № 2019 плата за изменение ВРИ частного земельного участка в границах старой Москвы может составлять примерно 120–160 % от кадастровой стоимости (вместо 60–80 % ранее). Для Новой Москвы процент будет существенно выше. 

Новый порядок расчета размера арендной платы за участок после смены ВРИ, на наш взгляд, хоть и является более совершенным и направлен на диверсификацию строительства в Москве, но также приведет к увеличению бюджета девелоперских проектов: плата за изменение ВРИ теперь не ограничивается 81,5 % от кадастровой стоимости участка.

Для получения дополнительной информации свяжитесь, пожалуйста, с экспертами CMS Russia Арташесом ОгановымНатальей Гегечкори или вашим постоянным контактом в CMS Russia.