Вопросы юристу

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

Главная › Налоги

Согласно закону уплата налога при обмене квартиры осуществляется так же, как и при оформлении купли-продажи (берется указанная в договоре или рыночная стоимость объектов, при наличии доплаты сумма приплюсовывается). Если имеет место доплата, то она указывается в рублях. Возможна регистрация договора у нотариуса, но это не является обязательным.

Налог удерживается в размере 13% от суммы для резидентов и 30% для нерезидентов. Задекларировать нужно до 30 апреля и внести суммы до 15 июля в том году, который следует за годом, в котором была зарегистрирована сделка.

Сделка мены жилья

Обмен квартир – сделка, в процессе которой 2 владельца обмениваются объектами. В отличие от продажи, получение средств не предусмотрено. Иногда может быть доплата, если разница стоимостей квартир существенная.

Оформляется стандартным образом, как купля-продажа. Предполагает обмен объектами только вторичного жилья.

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

Ранее такая процедура была распространена, так как во времена Советского Союза продать жилье было невозможно. Затем постепенно такие сделки стали отходить на второй план – многие считали продажу квартиры и последующую покупку более универсальной.

Условия оплаты налога

Отдельно условий уплаты налогов для договоров мены Налоговым Кодексом не предусмотрено. В Гражданском Кодексе также не детализировано понятие. Но в одной из статей можно встретить упоминание о том, что обмен приравнивается к стандартной сделке купли-продажи.

В сделке мены каждая сторона выступает одновременно продавцом и покупателем, поэтому права и обязанности у них будут одинаковыми.

Срок владения жильем

Законодательно определено, что если имущество приобрели до 2016 года, то налог платят, когда владели менее 3 лет. Но если жилье приобрели после 2016 года, то придется пробыть хозяином объекта недвижимости не менее 5 лет.

Если квартиры обменять без доплаты, то налог не нужно платить.

При наличии нескольких собственников размер налога и необходимость его оплаты будут распределяться для каждого отдельно.

Обмен с доплатой

Если обменивается квартира с доплатой (один из участников сделки получает дополнительную денежную сумму, кроме нового объекта недвижимости), то полученная сумма включается в налоговую массу – с нее тоже нужно уплатить сбор.

Для исчисления налога берется стоимость квартиры (рыночная, если иная не указана в договоре), приплюсовывается доплата. Доплату стороны передают стандартным образом как при покупке квартиры.

Величина ставки

Статья 217 Налогового Кодекса устанавливает налог от продажи недвижимости 13% от полученной суммы. Для нерезидентов РФ процентная ставка равна 30%. Ставка едина по всей территории РФ.

Если недвижимость в собственности нескольких граждан, то для каждого ставка рассчитывается отдельно пропорционально доле, которой он владеет.

Определение налоговой базы

Если происходит обмен недвижимого имущества, то доход сторон считают, исходя из стоимости объектов. Если таковая не была указана, то в расчет берется рыночная цена. В случае получения доплаты одним из участников сделки, эта сумма будет считаться налоговой базой.

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

Оформление

После согласования условий соглашения алгоритм действий таков:

  • заключить договор мены;
  • передать второй стороне доплату;
  • подать в Росреестр документы для перерегистрации прав собственности;
  • после завершения перерегистрации права собственности получить выписку.

Если имела место доплата, то возможно подать документы на получение налогового вычета. Ограничений размера доплаты нет, поэтому можно получить на всю сумму. Если передается жилье между родственниками, то в Налоговой Инспекции могут отказать в выплате вычета.

Перечень документов

Чтобы зарегистрировать обмен объектами недвижимости, владельцы жилья должны подготовить:

  • правоустанавливающие документы;
  • договор мены;
  • кадастровый паспорт;
  • согласие второго из супругов, если квартира приобретена в браке;
  • паспорта;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины за регистрацию сделки;
  • заявление на госрегистрацию.

Подается пакет документов в Регистрационный орган, после чего в Госреестре делается отметка о смене собственников обоих квартир. Далее можно получить выписку с указанием новых собственников.

Декларирование

Декларацию в Налоговую Инспекцию следует подать самостоятельно. Для этого гражданину придется нанести визит в инспекцию по месту своего проживания.

Срок оплаты

Декларация подается в Налоговую Инспекцию по месту регистрации налогоплательщика. Подать нужно до 30.04 года, который следует за тем, в котором была осуществлена сделка. Если квартира была в собственности менее 3 лет, то подать декларацию с указанием полученного по договору обмена объекта обязательно, даже если отсутствовала доплата.

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

Право получения вычета

Налоговая ставка при оформлении договора мены квартиры будет такой же, как и при продаже имущества. Следовательно, право получить налоговый вычет будет таким же.

Условия

Если руководствоваться законом, то возможны следующие имущественные вычеты:

  1. В размере расходов на приобретение жилья по договору мены (не более 2 000 000 рублей).
  2. В размере доходов от отчуждения жилого помещения по сделке мены (не более 1 000 000 рублей).

Чтобы претендовать на получение льготы, следует быть налоговым резидентом РФ и дополнительно к этому получать доход, который подлежит налогообложению по тарифу 13%.

Процедура

Чтобы получить вычет, необходимо обратиться в ФНС в конце календарного года (в начале следующего после того, когда была оформлена сделка обмена). Для этого налоговому инспектору по месту регистрации предоставляют:

  • заявление;
  • декларацию формы 3 НДФЛ (можно заполнить в Налоговой Инспекции при подаче заявления);
  • форма 2 НДФЛ – справки с мест работы о полученных доходах, удержаниях (информация за предыдущий год);
  • ксерокопии документов, подтверждающих факт совершения сделки;
  • реквизиты счета, на который переведут вычет.

Подать документы можно:

  • Лично. Преимущество в том, что сразу проверят правильность заполнения. Это сократит время, необходимое на возврат и доработку.
  • По почте. Отправляется заказным письмом с описью вложения. Копии необходимо нотариально заверить.

С момента подачи заявления выплатить возврат должны в течение 1 месяца. Законодательно предусмотрен дополнительный срок на проверку поданных документов 3 месяца, поэтому получить на счет положенную сумму можно позже.

Если в вычете отказано, то направляют уведомление с указанием причин.

Получить налоговый вычет также можно будет потом у работодателя, просто указав в заявлении то, что его планируется учесть в качестве последующих удержаний. Тогда некоторое время налог с зарплаты взиматься не будет, пока не компенсируется положенная сумма.

Налоги с договора мены квартиры: нужно ли платить НДФЛ при обмене недвижимости в России?

Обмен недвижимостью в последнее время стал достаточно распространенной сделкой. Даже риелторы отмечают, насколько возросло количество подобных способов осуществить переезд.

Конечно, здесь прослеживается ряд плюсов – граждане просто находят интересующий вариант и в одночасье избавляются от своей жилой площади и приобретают новую.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Все это очень удобно и здорово, но многие люди, приступая к оформлению даже не догадываются о том, что это сделка – налогооблагаемая. А вот в каком размере, и в каких случаях можно освободиться от ее уплаты – читайте в нашей статье.

Читайте на сайте об особенностях обмена старой квартиры на новостройку, а также о том, как обменять комнату или квартиру на дом и земельный участок с доплатой.

Общая информация

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

  • Еще двадцать лет назад, во время существования Советского Союза, такого понятия, как частная собственность вовсе не существовало.
  • Вся недвижимость была государственной, а значит, все сделки, которые проходили с ней, также были проведены за счет государства (читайте о возможности обмена муниципального жилья).
  • Именно во времена советского союза была распространена мена квартир, так как было невозможно продать то, что не принадлежит тебе на праве собственности.
  • После того, как Союз перестал существовать и на карте появилось новое государство под названием Российская Федерация, ситуация несколько изменилась.

Теперь граждане получили возможность приобретать недвижимость в свою собственность, при этом, владеть, распоряжаться и пользоваться им по собственному усмотрению. Квартиры стало можно отчуждать любой известно сделкой Гражданскому кодексу (читайте об обмене приватизированной квартиры).

Конечно, теперь расходы на проведение сделки, а именно оформление государственными органами соответствующих документов и проверка сделки на законность осуществляется за определенную плату.

Размер платы

К сожалению, Налоговый кодекс не устанавливает размер налога для осуществления такой сделки, как обмен недвижимости. Нет упоминания об этом и в Гражданском кодексе.

Кстати, с подробностями прохождения сделки вы можете ознакомиться в статье 567 и последующих нормах ГК РФ. Но как же тогда простому обывателю узнать, на какие денежный взносы в пользу государства он может рассчитывать?

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

Так, мена приравнивается ко всем известному договору купли-продажи.

Многие граждане разведут руками, ведь в этих процедурах нет ничего схожего. На самом деле это не так.

Читайте также:  Как заявить отвод судье в порядке упрощенного судопроизводства

При сделке купли-продажи мы с вами можем наблюдать наличие двух сторон – сторона продавца, передающего право собственности на недвижимость в пользу другого лица и сторона покупателя, приобретающего право собственности за денежные средства.

В договоре мены тоже две стороны, но каждая из них автоматически является и продавцом и покупателем. Это значит, что данные сделки можно соизмерять практически равными.

Налоговый кодекс в статье 217 устанавливает налог в 13 процентов НДФЛ от сделки купли-продажи. Следственно, и для сделки мены такая цифра актуальна.

Если недвижимость была в собственности менее 3 лет

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

Если недвижимость была в собственности гражданина больше, чем три года, то он освобождается от обязанности уплаты денежных средств в пользу государства, претендуя на своеобразный налоговый вычет.

Данный вычет как раз имеет величину в 13 процентов от суммы сделки. Таким образом, из 100 процентов суммы осуществляемого обмена, в счет государства не будет уплачено ни рубля.

Но если срок владения данным имуществом не превышает три года, хотя бы на один месяц – это повод оплатить предложенный государством налог. В противном случае сделка считается недействительной и не регистрируется.

Какими законами регламентируется?

Как мы уже говорили, все вопросы, касающиеся обмена, за исключением начисления налога, представлена в Гражданском кодексе в статье 567. Также там указано, что мена соразмерна договору купли продажи.

Что касается Налогового кодекса, то в статье 217 он устанавливает величину налога на оформление сделки купли продажи.

Понятие имущественного вычета

При обмене квартиры с доплатой нужно ли платить налог? Что такое налоговый вычет при обменене квартиры с доплатой? При мене квартир, если собственник владел ей не больше трех лет, у него есть право на получение имущественного вычета. Данная возможность предусмотрена статьей 220 Налогового кодекса.

Однако, вычет распространяется на сумму не превышающую один миллион рублей. Если сумма сделки несколько выше, то вычетом облагается только указанная прежде сумма.

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

Если сумма сделки составляет 3 миллиона рублей, то 1 миллион рублей – является величиной вычета. Его трогать не стоит.

А вот из оставшихся 2 миллионов стороны соразмерно оплачивают налог в размере 13 процентов пополам. При этом применить налоговый вычет можно лишь единожды.

Подробнее о возможности получения имущественного вычета в этом видео:

Как оплатить?

Итак, для начала вы составляете договор у нотариуса. Можно обойтись и без этого, но такая мера защитит ваши права.

Далее, вы передаете доплату или это делает ваша сторона, если данное установлено договором(читайте об оформлении договора мены с доплатой). Нотариус регистрирует вашу сделку. После этого помогает вам рассчитать налог.

Вы являетесь в Росреестр, заявляете о желании подать документы на оформление. Вам рассчитывают величину налога еще раз и дают соответствующие реквизиты. Вы оплачиваете деньги, после чего уж стоите в очереди на рассмотрение документов.

  Сколько приставы могут удерживать из зарплаты процентов

О том, можно ли применить материнский капитал в качестве доплаты при обмене квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.

Особенности и нюансы

Также, если вы являетесь собственником более трех лет, вы должны предоставить на это соответствующие доказательства.

Как платят налог нерезиденты в России? Если вы являетесь не резидентом нашей страны, то это не освобождает вас от уплаты денег в пользу государства. В соответствии со статьей 217 Налогового кодекса, вы также обязаны уплачивать налог в размере не 13, а 20 процентов.

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

  1. Но пока же мы можем судить о своих дальнейших действиях по оплате, основываясь на договоре купли-продажи.
  2. Желаем вам выгодной сделки и отсутствия проблем с оплатой налога.

Налоги при сделках мены и как их уменьшить

О сделках мены, когда одна недвижимость обменивается на другую, мы уже писали. Сегодня мы поговорим о налоге на доходы, возникающие при мене недвижимости.

Ведь по договору мены имущество с одной стороны — продается, а с другой — приобретается,  и это обязательно нужно учитывать при расчете налога.

Часто этот расчет вызывает вопросы — их-то мы и решили прояснить с помощью нотариуса Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексея Комарова.

До или после изменений НК?

При подсчете налоговой базы, т. е. суммы, от которой рассчитывается налог, прежде всего, нужно знать, когда возникло  право собственности на обмениваемый объект недвижимости: до или после 1 января 2016 года, т. е. до или после вступления в силу изменений в Налоговый кодекс, введенных Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ. 

Если обмениваемый объект был приобретен до 1 января 2016 года (а общее правило гласит, что право собственности возникает с момента государственной регистрации, кроме случаев получения недвижимости в порядке наследования и приобретения по договору паенакопления, т. е. через ЖСК), то для менщика действует льготный срок 3 года, вне зависимости от основания приобретения этого объекта. По истечении этого срока в случае реализации недвижимости он освобождается от налога в принципе и даже не подает декларацию по этому поводу. 

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

Если отчуждаемая квартира менщиком приобретена уже в 2016 году, то для определения минимального предельного (льготного) срока владения недвижимым имуществом, после которого не оплачивается налог и не подается декларация, уже измененный Налоговый кодекс различает основания приобретения продаваемой или  обмениваемой недвижимости.

Если менщик получил обмениваемую недвижимость  в результате наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника,  по договору ренты — пожизненного содержания с иждивением или в порядке приватизации, то действует старый льготный срок — три года, по истечении которого при продаже объекта за любую стоимость налог не уплачивается.

Для остальных оснований приобретения установлен пятилетний срок владения недвижимостью. Так, например, если вы купили обмениваемую недвижимость после 1 января 2016 года, то для того,  чтобы продать квартиру за любую стоимость, не уплачивая подоходного налога, вам нужно будет подождать пять лет с момента приобретения.

Как рассчитать налоговую базу

Если недвижимость, которую вы отчуждаете по договору мены, у вас в собственности менее льготного срока, то нужно определить доход, который вы получили в результате продажи недвижимости, и налоговую базу.

Для определения этих величин как раз и важна дата приобретения отчуждаемой недвижимости в собственность. Если собственность оформлена до 1 января 2016 года, то для расчета дохода принимается сумма, указанная в договоре.

Например, если стоимость объекта по договору мены составляет 3 млн рублей, то и полученный доход будет равен 3 млн рублей, с этой суммы будет рассчитываться налог 13%.

Если собственность оформлена после 1 января 2016 года, то для исчисления налога используется уже кадастровая стоимость объекта с учетом поправочного коэффициента.

Например, если по договору мены стоимость объекта составляет 2 млн рублей, а кадастровая стоимость 4 млн, то полученный доход рассчитывается следующим образом: 4 млн необходимо умножить на поправочный коэффициент 0,7, получается 2,8 млн рублей.

Таким образом, кадастровая стоимость с учетом коэффициента составит 2,8 млн рублей, эта сумма больше суммы договора, поэтому доход будет рассчитываться именно от этой суммы, а не от стоимости, указанной в договоре мены.

Если по договору стоимость объекта составляет 3 млн рублей, а кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, составляет 1,5 млн рублей, то за полученный доход нужно принимать 3 млн рублей.

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

Два способа уменьшить налог

  • Однако менщик, у которого возник доход, подлежащий налогообложению, вправе уменьшить налоговую базу, но только по одной из двух схем:
  • 1) «доход минус вычет» или
  • 2)  «доход минус расход».

По схеме «доход минус вычет» можно уменьшить доход на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей.

Например, если один собственник меняет дом и землю и не освобождается от налогообложения по льготному сроку владения недвижимостью (см. выше), а стоимость дома, допустим, равна, 3 млн рублей,  земли — 1 млн рублей, то налог на доход рассчитывается следующим образом: ((3 млн + 1 млн) — 1 млн вычета) * 13% = 390 тыс. рублей.

  Используя вычет в 1 млн, помните, что он применяется один раз за налоговый период, т. е. за год.

По схеме «доход минус расход» можно уменьшить доход, вычтя из него расходы на обмениваемую недвижимость. Используем тот же пример с домом и землей.

Можно уменьшить налоговую базу, допустим, на стоимость покупки дома 2 млн рублей, стоимость покупки земли 500 тыс. рублей.

Осталось только посчитать налог: ((3 млн + 1 млн) – 2 млн стоимость покупки дома – 500 тыс. стоимость покупки земли) * 13% = 195 тыс. рублей.

Но не все расходы могут быть учтены.

Например, если дом был куплен без указания в договоре отсутствия отделки, то уменьшить доходы на размер отделки не получится.

Интересно, что, согласно Письму ФНС, расходы на приобретение санитарно-технического оборудования, а именно: ванны, сантехники, газовой плиты, счетчиков воды и электроэнергии — в вышеуказанный перечень расходов не включены.  Конечно, если есть возможность подтвердить расходы, то зачастую выгоднее применять именно схему «доход минус расход».

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

Меняя недвижимость по договору мены, каждая из сторон договора также и приобретает жилье.

Соответственно, помимо одной из указанных выше схем налогоплательщик может пустить в ход и имущественный вычет при приобретении в 2 млн рублей, если, конечно, до этого сумма не была исчерпана, т. к. предоставляется она всего один раз в жизни.

И тогда расчет налога в примере с домом и землей в призме схемы «доход минус вычет» будет выглядеть следующим образом: ((3 млн +1 млн) — 1 млн вычета при продаже – 2 млн вычета при приобретении) * 13%= 130 тыс. рублей.

Применив все легальные возможности для уменьшения налоговой базы, можно существенно сократить сумму налога.

«Я хотел бы подчеркнуть важность разъяснительных писем Министерства финансов, налоговой инспекции по правилам применения того или иного вычета, — добавляет нотариус Алексей Комаров.

Читайте также:  Междугородные пассажирские перевозки

— Нелишней будет и консультация у нотариуса или у специалиста, занимающегося налогообложением, для правильного структурирования договора мены, который вы собираетесь заключить, а для решения спорных вопросов до заключения сделки мены стоит отправить официальный запрос в налоговую инспекцию по  месту подачи декларации по уплате налога». 

Еще о сделках мены читайте тут.

Ндфл с продажи квартиры, полученной по расселению

Платят ли налог с продажи жилплощади, в том числе полученной по расселению? Согласно ст. 208 НК РФ (пп.5 п.1), выручка от реализации недвижимости в нашей стране облагается НДФЛ в размере 13 процентов от суммы вырученной продавцом дохода. Но такой налог уплачивается только тогда, если период владения собственностью не доходит до минимальной.

Расчет НДФЛ

При реализации новой жилплощади многие считают, что 5-летний срок отсчитывают со времени вручения в собственность предыдущего жилья. Так как расселение происходило с изымания старого жилища, то есть принудительно, нынешняя жилплощадь приобреталась даже и без согласия владельца.

Но исключений из законодательства здесь не существует — сроки владения предыдущей жилплощадью не учитывают. Помимо прочего, если вы уже практически живете пять лет в новом объекте недвижимости, еще не значит, что платить НДФЛ при ее реализации не нужно.

Налог с реализации квартиры, приобретенной по расселению

С 1 января 2016 года законодательство продлило сроки владения, необходимого для того, чтобы освободить налогоплательщиков от налогового сбора, до пяти лет.

Данное положение относится к данному имуществу, зарегистрированному с указанной даты.

Согласно закону, в большинстве случаев, для того, чтобы не рассчитывали подоходный налог при реализации жилого помещения, нужно владеть им на праве собственности не менее пяти лет.

статью ⇒ НДФЛ при продаже квартиры полученной по наследству.

А что касается жилья, полученного при переселении из ветхих и аварийных зданий? Для объектов, приобретенных после 1 января 2016, ст. 217.1 НК РФ установлен для целей налогообложения доходов такие минимальные максимальные сроки владения имуществом:

  • три года для жилья, приобретенного в собственность при наследовании либо в результате дарения, процесса приватизации, ренты;
  • пять лет в прочих ситуациях.

Важно! При расселении ветхого жилья, которое принадлежит гражданину на праве собственности, принимают во внимание только период владения выданной жилплощадью.

Опираясь на ст. 576 ГК, к договору мены применяют требования купли-продажи. Точнее, собственник имеет право на имущественный вычет (от суммы, не превышающей 1 млн. руб.), или снизить сумму дохода, облагаемого налогом, от реализации жилища на сумму затраченных и документально утвержденных трат, связанных с его приобретением.

Заявка об имущественном вычете

В ситуации если пяти лет со времени выдачи документа о собственности на нынешнее жилье не истекло, соответствующий вычет, который возможен при ее реализации, равен всего 1 млн. р. (ст. 220 НК РФ пп. 1 п. 1).

Рассмотрим примерный расчет. При продаже однокомнатной квартиры на сумму 1 600 000 руб. размер НДФЛ будет 78 000 руб. ((1 600 000 – 1 000 000) х 13 процентов). В случае если жилье дороже, налоговый сбор будет непосильным.

Для получения вычета необходимо направить декларацию в налоговую не позже 30 апреля года, идущего за годом реализации. НДФЛ требуется уплатить не позже 15 июля этого же года.

Учет расходов при приобретении нового жилья

Какие конкретно затраты имеются в виду в налоговом законодательстве не обозначено. Учитывают расходы разного рода, подходящие под это понятие. Так как в нашей ситуации реализуемый объект недвижимости получили в обмен на старый, учитывается:

  1. стоимость предыдущей жилплощади на дату передачи ее городу. Она отмечается в договоре мены, подписанным с госорганами (ЖК РФ, ст. 32);
  2. траты на приобретение предыдущего жилого помещения.

Вопросы и ответы

  1. Имеет ли гражданин право реализовать квартиру, которая получена по программе под названием «Ветхое жилье»?

Если жилое помещение предоставляется на праве соцнайма, постояльцы вправе его приватизировать, и каких-нибудь обременений по последующей реализации не существует. Если оно выдается на праве собственности, после составления необходимой документации, его также возможно реализовать.

  1. Квартиру в новостройке выдали по расселению в 2016 году. В собственности жилье менее пяти лет. При реализации продающая сторона подпадает на налог?

Сроки нахождения жилья в собственности с учетом сроков владения старой жилплощадью не предусмотрены согласно ст. 217 НК РФ (пункт 17.1).

Следовательно, в ситуации переселения из ветхого (или аварийного) жилища, принадлежащего собственнику, при расчете принимается только время владения нынешней жилплощадью.

При реализации недвижимости, приобретенной по договору мены по соответствующей программе, предусмотрен налоговый сбор 13 процентов от суммы, которая превышает миллион рублей, либо от полученной разницы между доходом от проданной квартиры и расходами на ее приобретение.

Пример 1

  1. В сентябре 2017 года по программе «Ветхое жилье» наша семья получала новую квартиру. У нас имеется возможность обменять недвижимость в другом районе и на большую площадь, сразу в момент переезда. Будет ли сделка облагаться налоговым сбором? Необходимо ли нам заключать договор? Мы хотим продать жилье за 2,1 млн. руб., купить новое за 2,7 млн. руб., то есть разница равна 600 тыс. р.

Во время продажи жилого помещения, которое выдали по договору мены по программе ветхого жилья, выплачивается сбор в размере 13 процентов от суммы, большей 1 млн. р.

, либо от разницы между доходом от проданной квартиры и расходами на ее приобретение.

Если вы обменяете жилплощадь на больший метраж по договору мены, в любом случае к ней будут применять требования, относящиеся к сделке купли-продажи.

При приобретении жилья (за 2,7 млн. руб.) можно воспользоваться также вычетом — в размере не более 2 млн. р. Но только если ранее этой привилегией налогоплательщиком не пользовались. Вы вправе возвратить 260 тыс. руб. (13 процентов от 2 млн. руб.).

Пример 2

Мать и отец приобрели кооперативное жилье в Ленинграде в 60-х годах. За 15 лет смогли выплатить рассрочку, в 96 году родители оформили в собственность это жилье (не приватизировали).

В настоящее время по программе «Ветхое жилье» мать получила жилплощадь по договору мены (вынужденно, не хотела переезжать), право собственности она получила после 01.01.16. Матери уже 82 года, я забираю ее к себе, чтобы купить недвижимость рядом с собой.

Нужно ли платить налоговый сбор с реализации квартиры мамы и почему?

«Каких-то льгот и скидок пенсионерам в этом случае законодатель не предусмотрел. Законодатель предусмотрел правила для всех. Выплатить налог при реализации квартиры требуется. Траты на приобретение объекта недвижимости будут равны стоимости жилой площади, отмеченной в договоре мены.

Когда в соглашении цена не отмечена, учитывается рыночная стоимость продаваемого объекта, а также размер доплаты от разницы цены недвижимости. Стоимость устанавливает оценщик, согласно ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», — разъясняет юрист фирмы «НДВ-Недвижимость» В.

Дронов.

Таким образом, реализовав жилье, приобретенное по договору мены по программе «Ветхое жилье», предусмотрен НДФЛ в размере тринадцать процентов от суммы, превышающей 1 млн. руб., либо от разницы доплаты между суммой дохода от продажи и расходов на приобретение.

статью ⇒ Налоговый вычет при продаже квартиры.

Типичные ошибки при продаже квартиры, полученной по расселению

Ошибка №1. Предлагать жилье по высокой цене

Эта ошибка сегодня является ключевой. Дело в том, что продавец просто не успевает следить за рынком недвижимости. Покупатели смотрят и на сроки, то есть, сколько времени квартира продается. Если жилое помещение не продается в течение долгого периода, то могут возникнуть подозрения, что это – неликвидная недвижимость, либо у объекта продажи имеются проблемы в юридическом плане.

Ошибка №2. Не предоставлять скидку или не давать бонус

Еще несколько времени назад торговались в самый последний момент, после чего стороны пожимали друг другу руки и заключали сделку.

Сейчас покупатели все чаще спрашивают о бонусах и скидках при первом звонке по телефону.

Если беседа о дисконте не клеится, у потенциального клиента сразу теряется интерес к недвижимому имуществу, он отказывается смотреть жилую площадь. Покупателя на сегодняшний момент необходимо чем-то заинтересовать.

Налоги на недвижимость в 2021 году при продаже и при дарении

Виды налогов на недвижимость

Обязанность уплаты налога возлагается на всех владельцев недвижимости, независимо от ее назначения. Размер платежа для физических лиц при покупке и продаже объектов исчисляется по схеме, указанной в Налоговом кодексе РФ.

Налог обязаны платить физические лица — собственники домов, квартир, дачных домиков, гаражей, парковок, коммерческих помещений и прочих возведенных объектов, перечень которых также регламентируется указанным нормативно-правовым актом.

Читайте также:  Получение денег со вклада по доверенности

В 2021 году налог на недвижимость рассчитывается по новой схеме, предусматривающей использование кадастровой, а не инвентаризационной стоимости, как это было ранее. При этом в первые три года исчисление НДФЛ производится с учетом понижающих коэффициентов, по окончании указанного срока — по полной кадастровой стоимости.

Единственный ограничительный фактором — прошлогоднее значение. Новый налог не может превышать его более чем на 10 %. В связи с этим специалисты рекомендуют уточнить, в какую сумму оценена недвижимость в 2021 году, ведь от этого фактора зависит уровень расходов собственника.

Налог на подаренную недвижимость

Согласно поправкам, внесенным в Налоговый кодекс, в 2021 году гражданин, получивший недвижимость в дар, обязан уплатить НДФЛ с доходов, равных кадастровой стоимости обретенного объекта. При этом во внимание принимается значение, установленное на начало того года, когда новый владелец зарегистрировал право собственности.

Если при дарении физическому лицу передается часть недвижимого имущества, расчет дохода производится согласно кадастровой стоимости этой доли. При получении недвижимости в дар гражданину необходимо подать декларацию в ФНС и уплатить налог.

Правило не касается имущества, подаренного членами семьи: бабушками и дедушками, сестрами и братьями, супругами, родителями и детьми. В этом случае необходимо документально подтвердить факт родства, и тогда все претензии по уплате НДФЛ будут сняты. Членами семьи считаются граждане, ведущие общее хозяйство и состоящие в родственной связи.

В отдельных случаях от налога могут быть освобождены и прочие родственники, которые не являются близкими. К примеру, племянник и дядя, падчерица и отчим. Основное требование в этом случае — документально подтвержденный факт ведения совместного хозяйства и проживания в одной квартире (доме, комнате).

Обязанность уплаты НДФЛ возникает у физических лиц только в случае, если объект выставлен на продажу в 2021 году, и до истечения пяти лет с момента регистрации гражданина в качестве собственника. При этом, если объект является для владельца единственным жильем, он освобождается от уплаты налога по истечении трех лет владения недвижимостью.

Единственным жильем считается:

Квартира (дом, комната) или доля в ней, после реализации которой у гражданина в собственности не остается другого жилья.

Недвижимость, после продажи которой, у собственника остаются квадратные метры, но их приобретение состоялось не ранее чем за 90 дней до регистрации права собственности на квартиру новым владельцем.

Величина налога может быть рассчитана по одному из следующих способов:

налог взимается в процентном соотношении к сумме кадастровой стоимости (70 %), установленной на 1 января того года, в котором совершается сделка;

налоговая база устанавливается в зависимости от продажной стоимости жилья, обозначенной в договоре купли-продажи.

При этом для расчета используется большее значение.

Как снизить налог на недвижимое имущество при продаже

Нововведения коснулись и порядка продажи недвижимого имущества, подаренного продавцу ранее. В этом случае продавец может снизить налогооблагаемую базу на сумму:

расходов, понесенных дарителем в процессе приобретения этого имущества, если ранее он не заявлял указанные траты с целью возврата подоходного налога за приобретение недвижимости;

налогового платежа, который был внесен в ФНС при получении имущества в дар (если одаряемый и даритель не близкие родственники);

налогового вычета на имущество для продавцов недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=RNupQj0atq0

С целью уменьшения дохода можно использовать только один из обозначенных способов. К примеру, если использовался налоговый вычет, рассчитывать на снижение НДФЛ за счет расходов, понесенных дарителем при покупке жилья, не стоит.

Льгота распространяется и на то имущество, которое к моменту совершения сделки являлось единственным жильем. Если указанные исключения не могут быть применены, имущественный вычет используется только в отношении квартиры, право собственности на которую возникло не менее пяти лет назад.

Если срок владения объектом ниже обозначенного предела продавец может обратиться за налоговым вычетом (1 млн рублей).

При одновременном совершении двух сделок — продажи старой квартиры и покупки новой, вместо вычета используют другое основание для снижения налогооблагаемой базы: из суммы, полученной от продажи, вычитаются расходы на приобретение нового жилья.

Если приобретаемый объект дороже проданной недвижимости, разница компенсируется за счет налога с физических лиц, начисленного по иным основаниям. В этом случае закон устанавливает лимит — 2 млн рублей. Если оформляется ипотечный кредит, размер лимита увеличивается до 3 млн рублей.

Изменения в налоговом законодательстве

С 1 января 2021 года в России вводится прогрессивная шкала налогообложения, согласно которой для физических лиц, имеющих годовой доход свыше 5 млн рублей, вводится повышенная ставка НДФЛ — 15 %.

Нововведения затронут не только тех, кто много зарабатывает, но и обычных граждан, поскольку та же ставка действует в отношении владельцев недвижимости в случае ее реализации. Сумма сделки при этом должна быть не менее 5 млн. рублей.

У собственника возникает обязанность уплаты налога при продаже объекта, если между двумя событиями (дарением и продажей) прошло не более трех лет. При этом недвижимость должна перейти в собственность по следующим основаниям:

по наследству (срок исчисляется с момента смерти наследодателя);

по договору дарения (от близкого родственника);

по договору ренты (пожизненного содержания);

если квартира приватизирована после 1 января 2016 года;

если на момент реализации объект — единственное жилье.

По истечении обозначенного срока владелец освобождается от уплаты НДФЛ, поэтому необходимости в налоговых вычетах нет. Во всех остальных случаях налог на продажу не взимается при условии, что имущество продано по истечении пяти лет с момента его покупки.

Немаловажное изменение и в том, что теперь от уплаты налогов после пяти лет владения недвижимостью освобождаются и нерезиденты страны, имеющие имущество на территории РФ. Ранее они были обязаны уплачивать НДФЛ, даже если владели квартирой более 10 лет.

Налогом облагается только та недвижимость, которая реализуется до момента истечения обозначенного законом срока.

Законодательством РФ предусмотрено несколько вариантов снижения налоговой базы при соблюдении определенных условий.

Нерезиденты также освобождаются от уплаты налогов на общих основаниях.

Какой налог надо платить при договоре мены?

vershinin.photo/Depositphotos

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости «НДВ» Светлана Жукова:

Договоры мены составляются по-разному: как с указанием стоимости объектов, так и без.

Во втором случае указывается, что обмен равноценный, а устная договоренность может быть любой, например одна из сторон передает под расписку другой сумму, эквивалентную разнице между объектами обмена.

Если в договоре стоимость одного объекта превышает стоимость другого, одна из сторон будет обязана уплатить налог на прибыль в размере 13% от разницы между указанной стоимостью и стоимостью объекта на обмен.

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

В данном случае будет подлежать уплате НДФЛ, ставка по которому для резидентов (людей, проводящих в России не менее 183 дней в году) составляет 13%. Соответственно, налоговой базой станут доходы продавца квартиры.

При этом налоговая база уменьшится на расходы, понесенные при обмене жилья. Этими расходами в данном случае будет являться стоимость обмененной квартиры. Получившаяся разница в размере 26 тысяч рублей и есть налоговая база.

От этой суммы рассчитывается НДФЛ.

Данный налог нужно оплатить обязательно, иначе может наступить налоговая ответственность в соответствии с законом.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

  • В соответствии с налоговым законодательством при расчете налога на доходы физических лиц (НДФЛ) учитываются любые доходы гражданина, в том числе доходы в виде приобретенной квартиры или доли в ней.
  • Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?
  • Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

При этом доходы уменьшаются на сумму произведенных расходов, к которым, в частности, относятся расходы на приобретение квартиры. В Вашем случае эти расходы выразились в отчужденной квартире в Московской области.

Таким образом, налогооблагаемой базой при расчете налога от доходов по договору мены станет разница между стоимостью приобретенной доли в квартире и стоимостью отчужденной квартиры. Эта разница в Вашем случае составляет 26 тысяч рублей. Именно от этой суммы и будет исчисляться налог.

Такой вывод подтверждается письмом Министерства финансов РФ от 19 сентября 2012 г. № 03-04-08/4-310.

  1. Текст подготовила Мария Гуреева
  2. Не пропустите:
  3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  4. Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?
  5. Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?
  6. Как купить квартиру по договору переуступки?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Интересное

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

Главная › Налоги

Согласно закону уплата налога при обмене квартиры осуществляется так же, как и при оформлении купли-продажи (берется указанная в договоре или рыночная стоимость объектов, при наличии доплаты сумма приплюсовывается). Если имеет место доплата, то она указывается в рублях. Возможна регистрация договора у нотариуса, но это не является обязательным.

Налог удерживается в размере 13% от суммы для резидентов и 30% для нерезидентов. Задекларировать нужно до 30 апреля и внести суммы до 15 июля в том году, который следует за годом, в котором была зарегистрирована сделка.

Сделка мены жилья

Обмен квартир – сделка, в процессе которой 2 владельца обмениваются объектами. В отличие от продажи, получение средств не предусмотрено. Иногда может быть доплата, если разница стоимостей квартир существенная.

Оформляется стандартным образом, как купля-продажа. Предполагает обмен объектами только вторичного жилья.

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

Ранее такая процедура была распространена, так как во времена Советского Союза продать жилье было невозможно. Затем постепенно такие сделки стали отходить на второй план – многие считали продажу квартиры и последующую покупку более универсальной.

Условия оплаты налога

Отдельно условий уплаты налогов для договоров мены Налоговым Кодексом не предусмотрено. В Гражданском Кодексе также не детализировано понятие. Но в одной из статей можно встретить упоминание о том, что обмен приравнивается к стандартной сделке купли-продажи.

В сделке мены каждая сторона выступает одновременно продавцом и покупателем, поэтому права и обязанности у них будут одинаковыми.

Срок владения жильем

Законодательно определено, что если имущество приобрели до 2016 года, то налог платят, когда владели менее 3 лет. Но если жилье приобрели после 2016 года, то придется пробыть хозяином объекта недвижимости не менее 5 лет.

Если квартиры обменять без доплаты, то налог не нужно платить.

При наличии нескольких собственников размер налога и необходимость его оплаты будут распределяться для каждого отдельно.

Обмен с доплатой

Если обменивается квартира с доплатой (один из участников сделки получает дополнительную денежную сумму, кроме нового объекта недвижимости), то полученная сумма включается в налоговую массу – с нее тоже нужно уплатить сбор.

Для исчисления налога берется стоимость квартиры (рыночная, если иная не указана в договоре), приплюсовывается доплата. Доплату стороны передают стандартным образом как при покупке квартиры.

Величина ставки

Статья 217 Налогового Кодекса устанавливает налог от продажи недвижимости 13% от полученной суммы. Для нерезидентов РФ процентная ставка равна 30%. Ставка едина по всей территории РФ.

Если недвижимость в собственности нескольких граждан, то для каждого ставка рассчитывается отдельно пропорционально доле, которой он владеет.

Определение налоговой базы

Если происходит обмен недвижимого имущества, то доход сторон считают, исходя из стоимости объектов. Если таковая не была указана, то в расчет берется рыночная цена. В случае получения доплаты одним из участников сделки, эта сумма будет считаться налоговой базой.

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

Оформление

После согласования условий соглашения алгоритм действий таков:

  • заключить договор мены;
  • передать второй стороне доплату;
  • подать в Росреестр документы для перерегистрации прав собственности;
  • после завершения перерегистрации права собственности получить выписку.

Если имела место доплата, то возможно подать документы на получение налогового вычета. Ограничений размера доплаты нет, поэтому можно получить на всю сумму. Если передается жилье между родственниками, то в Налоговой Инспекции могут отказать в выплате вычета.

Перечень документов

Чтобы зарегистрировать обмен объектами недвижимости, владельцы жилья должны подготовить:

  • правоустанавливающие документы;
  • договор мены;
  • кадастровый паспорт;
  • согласие второго из супругов, если квартира приобретена в браке;
  • паспорта;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины за регистрацию сделки;
  • заявление на госрегистрацию.

Подается пакет документов в Регистрационный орган, после чего в Госреестре делается отметка о смене собственников обоих квартир. Далее можно получить выписку с указанием новых собственников.

Декларирование

Декларацию в Налоговую Инспекцию следует подать самостоятельно. Для этого гражданину придется нанести визит в инспекцию по месту своего проживания.

Срок оплаты

Декларация подается в Налоговую Инспекцию по месту регистрации налогоплательщика. Подать нужно до 30.04 года, который следует за тем, в котором была осуществлена сделка. Если квартира была в собственности менее 3 лет, то подать декларацию с указанием полученного по договору обмена объекта обязательно, даже если отсутствовала доплата.

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

Право получения вычета

Налоговая ставка при оформлении договора мены квартиры будет такой же, как и при продаже имущества. Следовательно, право получить налоговый вычет будет таким же.

Условия

Если руководствоваться законом, то возможны следующие имущественные вычеты:

  1. В размере расходов на приобретение жилья по договору мены (не более 2 000 000 рублей).
  2. В размере доходов от отчуждения жилого помещения по сделке мены (не более 1 000 000 рублей).

Чтобы претендовать на получение льготы, следует быть налоговым резидентом РФ и дополнительно к этому получать доход, который подлежит налогообложению по тарифу 13%.

Процедура

Чтобы получить вычет, необходимо обратиться в ФНС в конце календарного года (в начале следующего после того, когда была оформлена сделка обмена). Для этого налоговому инспектору по месту регистрации предоставляют:

  • заявление;
  • декларацию формы 3 НДФЛ (можно заполнить в Налоговой Инспекции при подаче заявления);
  • форма 2 НДФЛ – справки с мест работы о полученных доходах, удержаниях (информация за предыдущий год);
  • ксерокопии документов, подтверждающих факт совершения сделки;
  • реквизиты счета, на который переведут вычет.

Подать документы можно:

  • Лично. Преимущество в том, что сразу проверят правильность заполнения. Это сократит время, необходимое на возврат и доработку.
  • По почте. Отправляется заказным письмом с описью вложения. Копии необходимо нотариально заверить.

С момента подачи заявления выплатить возврат должны в течение 1 месяца. Законодательно предусмотрен дополнительный срок на проверку поданных документов 3 месяца, поэтому получить на счет положенную сумму можно позже.

Если в вычете отказано, то направляют уведомление с указанием причин.

Получить налоговый вычет также можно будет потом у работодателя, просто указав в заявлении то, что его планируется учесть в качестве последующих удержаний. Тогда некоторое время налог с зарплаты взиматься не будет, пока не компенсируется положенная сумма.

Налоги с договора мены квартиры: нужно ли платить НДФЛ при обмене недвижимости в России?

Обмен недвижимостью в последнее время стал достаточно распространенной сделкой. Даже риелторы отмечают, насколько возросло количество подобных способов осуществить переезд.

Конечно, здесь прослеживается ряд плюсов – граждане просто находят интересующий вариант и в одночасье избавляются от своей жилой площади и приобретают новую.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Все это очень удобно и здорово, но многие люди, приступая к оформлению даже не догадываются о том, что это сделка – налогооблагаемая. А вот в каком размере, и в каких случаях можно освободиться от ее уплаты – читайте в нашей статье.

Читайте на сайте об особенностях обмена старой квартиры на новостройку, а также о том, как обменять комнату или квартиру на дом и земельный участок с доплатой.

Общая информация

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

  • Еще двадцать лет назад, во время существования Советского Союза, такого понятия, как частная собственность вовсе не существовало.
  • Вся недвижимость была государственной, а значит, все сделки, которые проходили с ней, также были проведены за счет государства (читайте о возможности обмена муниципального жилья).
  • Именно во времена советского союза была распространена мена квартир, так как было невозможно продать то, что не принадлежит тебе на праве собственности.
  • После того, как Союз перестал существовать и на карте появилось новое государство под названием Российская Федерация, ситуация несколько изменилась.

Теперь граждане получили возможность приобретать недвижимость в свою собственность, при этом, владеть, распоряжаться и пользоваться им по собственному усмотрению. Квартиры стало можно отчуждать любой известно сделкой Гражданскому кодексу (читайте об обмене приватизированной квартиры).

Конечно, теперь расходы на проведение сделки, а именно оформление государственными органами соответствующих документов и проверка сделки на законность осуществляется за определенную плату.

Размер платы

К сожалению, Налоговый кодекс не устанавливает размер налога для осуществления такой сделки, как обмен недвижимости. Нет упоминания об этом и в Гражданском кодексе.

Кстати, с подробностями прохождения сделки вы можете ознакомиться в статье 567 и последующих нормах ГК РФ. Но как же тогда простому обывателю узнать, на какие денежный взносы в пользу государства он может рассчитывать?

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

Так, мена приравнивается ко всем известному договору купли-продажи.

Многие граждане разведут руками, ведь в этих процедурах нет ничего схожего. На самом деле это не так.

Читайте также:  Междугородные пассажирские перевозки

При сделке купли-продажи мы с вами можем наблюдать наличие двух сторон – сторона продавца, передающего право собственности на недвижимость в пользу другого лица и сторона покупателя, приобретающего право собственности за денежные средства.

В договоре мены тоже две стороны, но каждая из них автоматически является и продавцом и покупателем. Это значит, что данные сделки можно соизмерять практически равными.

Налоговый кодекс в статье 217 устанавливает налог в 13 процентов НДФЛ от сделки купли-продажи. Следственно, и для сделки мены такая цифра актуальна.

Если недвижимость была в собственности менее 3 лет

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

Если недвижимость была в собственности гражданина больше, чем три года, то он освобождается от обязанности уплаты денежных средств в пользу государства, претендуя на своеобразный налоговый вычет.

Данный вычет как раз имеет величину в 13 процентов от суммы сделки. Таким образом, из 100 процентов суммы осуществляемого обмена, в счет государства не будет уплачено ни рубля.

Но если срок владения данным имуществом не превышает три года, хотя бы на один месяц – это повод оплатить предложенный государством налог. В противном случае сделка считается недействительной и не регистрируется.

Какими законами регламентируется?

Как мы уже говорили, все вопросы, касающиеся обмена, за исключением начисления налога, представлена в Гражданском кодексе в статье 567. Также там указано, что мена соразмерна договору купли продажи.

Что касается Налогового кодекса, то в статье 217 он устанавливает величину налога на оформление сделки купли продажи.

Понятие имущественного вычета

При обмене квартиры с доплатой нужно ли платить налог? Что такое налоговый вычет при обменене квартиры с доплатой? При мене квартир, если собственник владел ей не больше трех лет, у него есть право на получение имущественного вычета. Данная возможность предусмотрена статьей 220 Налогового кодекса.

Однако, вычет распространяется на сумму не превышающую один миллион рублей. Если сумма сделки несколько выше, то вычетом облагается только указанная прежде сумма.

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

Если сумма сделки составляет 3 миллиона рублей, то 1 миллион рублей – является величиной вычета. Его трогать не стоит.

А вот из оставшихся 2 миллионов стороны соразмерно оплачивают налог в размере 13 процентов пополам. При этом применить налоговый вычет можно лишь единожды.

Подробнее о возможности получения имущественного вычета в этом видео:

Как оплатить?

Итак, для начала вы составляете договор у нотариуса. Можно обойтись и без этого, но такая мера защитит ваши права.

Далее, вы передаете доплату или это делает ваша сторона, если данное установлено договором(читайте об оформлении договора мены с доплатой). Нотариус регистрирует вашу сделку. После этого помогает вам рассчитать налог.

Вы являетесь в Росреестр, заявляете о желании подать документы на оформление. Вам рассчитывают величину налога еще раз и дают соответствующие реквизиты. Вы оплачиваете деньги, после чего уж стоите в очереди на рассмотрение документов.

  Сколько приставы могут удерживать из зарплаты процентов

О том, можно ли применить материнский капитал в качестве доплаты при обмене квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.

Особенности и нюансы

Также, если вы являетесь собственником более трех лет, вы должны предоставить на это соответствующие доказательства.

Как платят налог нерезиденты в России? Если вы являетесь не резидентом нашей страны, то это не освобождает вас от уплаты денег в пользу государства. В соответствии со статьей 217 Налогового кодекса, вы также обязаны уплачивать налог в размере не 13, а 20 процентов.

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

  1. Но пока же мы можем судить о своих дальнейших действиях по оплате, основываясь на договоре купли-продажи.
  2. Желаем вам выгодной сделки и отсутствия проблем с оплатой налога.

Налоги при сделках мены и как их уменьшить

О сделках мены, когда одна недвижимость обменивается на другую, мы уже писали. Сегодня мы поговорим о налоге на доходы, возникающие при мене недвижимости.

Ведь по договору мены имущество с одной стороны — продается, а с другой — приобретается,  и это обязательно нужно учитывать при расчете налога.

Часто этот расчет вызывает вопросы — их-то мы и решили прояснить с помощью нотариуса Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексея Комарова.

До или после изменений НК?

При подсчете налоговой базы, т. е. суммы, от которой рассчитывается налог, прежде всего, нужно знать, когда возникло  право собственности на обмениваемый объект недвижимости: до или после 1 января 2016 года, т. е. до или после вступления в силу изменений в Налоговый кодекс, введенных Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ. 

Если обмениваемый объект был приобретен до 1 января 2016 года (а общее правило гласит, что право собственности возникает с момента государственной регистрации, кроме случаев получения недвижимости в порядке наследования и приобретения по договору паенакопления, т. е. через ЖСК), то для менщика действует льготный срок 3 года, вне зависимости от основания приобретения этого объекта. По истечении этого срока в случае реализации недвижимости он освобождается от налога в принципе и даже не подает декларацию по этому поводу. 

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

Если отчуждаемая квартира менщиком приобретена уже в 2016 году, то для определения минимального предельного (льготного) срока владения недвижимым имуществом, после которого не оплачивается налог и не подается декларация, уже измененный Налоговый кодекс различает основания приобретения продаваемой или  обмениваемой недвижимости.

Если менщик получил обмениваемую недвижимость  в результате наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника,  по договору ренты — пожизненного содержания с иждивением или в порядке приватизации, то действует старый льготный срок — три года, по истечении которого при продаже объекта за любую стоимость налог не уплачивается.

Для остальных оснований приобретения установлен пятилетний срок владения недвижимостью. Так, например, если вы купили обмениваемую недвижимость после 1 января 2016 года, то для того,  чтобы продать квартиру за любую стоимость, не уплачивая подоходного налога, вам нужно будет подождать пять лет с момента приобретения.

Как рассчитать налоговую базу

Если недвижимость, которую вы отчуждаете по договору мены, у вас в собственности менее льготного срока, то нужно определить доход, который вы получили в результате продажи недвижимости, и налоговую базу.

Для определения этих величин как раз и важна дата приобретения отчуждаемой недвижимости в собственность. Если собственность оформлена до 1 января 2016 года, то для расчета дохода принимается сумма, указанная в договоре.

Например, если стоимость объекта по договору мены составляет 3 млн рублей, то и полученный доход будет равен 3 млн рублей, с этой суммы будет рассчитываться налог 13%.

Если собственность оформлена после 1 января 2016 года, то для исчисления налога используется уже кадастровая стоимость объекта с учетом поправочного коэффициента.

Например, если по договору мены стоимость объекта составляет 2 млн рублей, а кадастровая стоимость 4 млн, то полученный доход рассчитывается следующим образом: 4 млн необходимо умножить на поправочный коэффициент 0,7, получается 2,8 млн рублей.

Таким образом, кадастровая стоимость с учетом коэффициента составит 2,8 млн рублей, эта сумма больше суммы договора, поэтому доход будет рассчитываться именно от этой суммы, а не от стоимости, указанной в договоре мены.

Если по договору стоимость объекта составляет 3 млн рублей, а кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, составляет 1,5 млн рублей, то за полученный доход нужно принимать 3 млн рублей.

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

Два способа уменьшить налог

  • Однако менщик, у которого возник доход, подлежащий налогообложению, вправе уменьшить налоговую базу, но только по одной из двух схем:
  • 1) «доход минус вычет» или
  • 2)  «доход минус расход».

По схеме «доход минус вычет» можно уменьшить доход на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей.

Например, если один собственник меняет дом и землю и не освобождается от налогообложения по льготному сроку владения недвижимостью (см. выше), а стоимость дома, допустим, равна, 3 млн рублей,  земли — 1 млн рублей, то налог на доход рассчитывается следующим образом: ((3 млн + 1 млн) — 1 млн вычета) * 13% = 390 тыс. рублей.

  Используя вычет в 1 млн, помните, что он применяется один раз за налоговый период, т. е. за год.

По схеме «доход минус расход» можно уменьшить доход, вычтя из него расходы на обмениваемую недвижимость. Используем тот же пример с домом и землей.

Можно уменьшить налоговую базу, допустим, на стоимость покупки дома 2 млн рублей, стоимость покупки земли 500 тыс. рублей.

Осталось только посчитать налог: ((3 млн + 1 млн) – 2 млн стоимость покупки дома – 500 тыс. стоимость покупки земли) * 13% = 195 тыс. рублей.

Но не все расходы могут быть учтены.

Например, если дом был куплен без указания в договоре отсутствия отделки, то уменьшить доходы на размер отделки не получится.

Интересно, что, согласно Письму ФНС, расходы на приобретение санитарно-технического оборудования, а именно: ванны, сантехники, газовой плиты, счетчиков воды и электроэнергии — в вышеуказанный перечень расходов не включены.  Конечно, если есть возможность подтвердить расходы, то зачастую выгоднее применять именно схему «доход минус расход».

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

Меняя недвижимость по договору мены, каждая из сторон договора также и приобретает жилье.

Соответственно, помимо одной из указанных выше схем налогоплательщик может пустить в ход и имущественный вычет при приобретении в 2 млн рублей, если, конечно, до этого сумма не была исчерпана, т. к. предоставляется она всего один раз в жизни.

И тогда расчет налога в примере с домом и землей в призме схемы «доход минус вычет» будет выглядеть следующим образом: ((3 млн +1 млн) — 1 млн вычета при продаже – 2 млн вычета при приобретении) * 13%= 130 тыс. рублей.

Применив все легальные возможности для уменьшения налоговой базы, можно существенно сократить сумму налога.

«Я хотел бы подчеркнуть важность разъяснительных писем Министерства финансов, налоговой инспекции по правилам применения того или иного вычета, — добавляет нотариус Алексей Комаров.

Читайте также:  Бесплатная юридическая консультация онлайн по всей России

— Нелишней будет и консультация у нотариуса или у специалиста, занимающегося налогообложением, для правильного структурирования договора мены, который вы собираетесь заключить, а для решения спорных вопросов до заключения сделки мены стоит отправить официальный запрос в налоговую инспекцию по  месту подачи декларации по уплате налога». 

Еще о сделках мены читайте тут.

Ндфл с продажи квартиры, полученной по расселению

Платят ли налог с продажи жилплощади, в том числе полученной по расселению? Согласно ст. 208 НК РФ (пп.5 п.1), выручка от реализации недвижимости в нашей стране облагается НДФЛ в размере 13 процентов от суммы вырученной продавцом дохода. Но такой налог уплачивается только тогда, если период владения собственностью не доходит до минимальной.

Расчет НДФЛ

При реализации новой жилплощади многие считают, что 5-летний срок отсчитывают со времени вручения в собственность предыдущего жилья. Так как расселение происходило с изымания старого жилища, то есть принудительно, нынешняя жилплощадь приобреталась даже и без согласия владельца.

Но исключений из законодательства здесь не существует — сроки владения предыдущей жилплощадью не учитывают. Помимо прочего, если вы уже практически живете пять лет в новом объекте недвижимости, еще не значит, что платить НДФЛ при ее реализации не нужно.

Налог с реализации квартиры, приобретенной по расселению

С 1 января 2016 года законодательство продлило сроки владения, необходимого для того, чтобы освободить налогоплательщиков от налогового сбора, до пяти лет.

Данное положение относится к данному имуществу, зарегистрированному с указанной даты.

Согласно закону, в большинстве случаев, для того, чтобы не рассчитывали подоходный налог при реализации жилого помещения, нужно владеть им на праве собственности не менее пяти лет.

статью ⇒ НДФЛ при продаже квартиры полученной по наследству.

А что касается жилья, полученного при переселении из ветхих и аварийных зданий? Для объектов, приобретенных после 1 января 2016, ст. 217.1 НК РФ установлен для целей налогообложения доходов такие минимальные максимальные сроки владения имуществом:

  • три года для жилья, приобретенного в собственность при наследовании либо в результате дарения, процесса приватизации, ренты;
  • пять лет в прочих ситуациях.

Важно! При расселении ветхого жилья, которое принадлежит гражданину на праве собственности, принимают во внимание только период владения выданной жилплощадью.

Опираясь на ст. 576 ГК, к договору мены применяют требования купли-продажи. Точнее, собственник имеет право на имущественный вычет (от суммы, не превышающей 1 млн. руб.), или снизить сумму дохода, облагаемого налогом, от реализации жилища на сумму затраченных и документально утвержденных трат, связанных с его приобретением.

Заявка об имущественном вычете

В ситуации если пяти лет со времени выдачи документа о собственности на нынешнее жилье не истекло, соответствующий вычет, который возможен при ее реализации, равен всего 1 млн. р. (ст. 220 НК РФ пп. 1 п. 1).

Рассмотрим примерный расчет. При продаже однокомнатной квартиры на сумму 1 600 000 руб. размер НДФЛ будет 78 000 руб. ((1 600 000 – 1 000 000) х 13 процентов). В случае если жилье дороже, налоговый сбор будет непосильным.

Для получения вычета необходимо направить декларацию в налоговую не позже 30 апреля года, идущего за годом реализации. НДФЛ требуется уплатить не позже 15 июля этого же года.

Учет расходов при приобретении нового жилья

Какие конкретно затраты имеются в виду в налоговом законодательстве не обозначено. Учитывают расходы разного рода, подходящие под это понятие. Так как в нашей ситуации реализуемый объект недвижимости получили в обмен на старый, учитывается:

  1. стоимость предыдущей жилплощади на дату передачи ее городу. Она отмечается в договоре мены, подписанным с госорганами (ЖК РФ, ст. 32);
  2. траты на приобретение предыдущего жилого помещения.

Вопросы и ответы

  1. Имеет ли гражданин право реализовать квартиру, которая получена по программе под названием «Ветхое жилье»?

Если жилое помещение предоставляется на праве соцнайма, постояльцы вправе его приватизировать, и каких-нибудь обременений по последующей реализации не существует. Если оно выдается на праве собственности, после составления необходимой документации, его также возможно реализовать.

  1. Квартиру в новостройке выдали по расселению в 2016 году. В собственности жилье менее пяти лет. При реализации продающая сторона подпадает на налог?

Сроки нахождения жилья в собственности с учетом сроков владения старой жилплощадью не предусмотрены согласно ст. 217 НК РФ (пункт 17.1).

Следовательно, в ситуации переселения из ветхого (или аварийного) жилища, принадлежащего собственнику, при расчете принимается только время владения нынешней жилплощадью.

При реализации недвижимости, приобретенной по договору мены по соответствующей программе, предусмотрен налоговый сбор 13 процентов от суммы, которая превышает миллион рублей, либо от полученной разницы между доходом от проданной квартиры и расходами на ее приобретение.

Пример 1

  1. В сентябре 2017 года по программе «Ветхое жилье» наша семья получала новую квартиру. У нас имеется возможность обменять недвижимость в другом районе и на большую площадь, сразу в момент переезда. Будет ли сделка облагаться налоговым сбором? Необходимо ли нам заключать договор? Мы хотим продать жилье за 2,1 млн. руб., купить новое за 2,7 млн. руб., то есть разница равна 600 тыс. р.

Во время продажи жилого помещения, которое выдали по договору мены по программе ветхого жилья, выплачивается сбор в размере 13 процентов от суммы, большей 1 млн. р.

, либо от разницы между доходом от проданной квартиры и расходами на ее приобретение.

Если вы обменяете жилплощадь на больший метраж по договору мены, в любом случае к ней будут применять требования, относящиеся к сделке купли-продажи.

При приобретении жилья (за 2,7 млн. руб.) можно воспользоваться также вычетом — в размере не более 2 млн. р. Но только если ранее этой привилегией налогоплательщиком не пользовались. Вы вправе возвратить 260 тыс. руб. (13 процентов от 2 млн. руб.).

Пример 2

Мать и отец приобрели кооперативное жилье в Ленинграде в 60-х годах. За 15 лет смогли выплатить рассрочку, в 96 году родители оформили в собственность это жилье (не приватизировали).

В настоящее время по программе «Ветхое жилье» мать получила жилплощадь по договору мены (вынужденно, не хотела переезжать), право собственности она получила после 01.01.16. Матери уже 82 года, я забираю ее к себе, чтобы купить недвижимость рядом с собой.

Нужно ли платить налоговый сбор с реализации квартиры мамы и почему?

«Каких-то льгот и скидок пенсионерам в этом случае законодатель не предусмотрел. Законодатель предусмотрел правила для всех. Выплатить налог при реализации квартиры требуется. Траты на приобретение объекта недвижимости будут равны стоимости жилой площади, отмеченной в договоре мены.

Когда в соглашении цена не отмечена, учитывается рыночная стоимость продаваемого объекта, а также размер доплаты от разницы цены недвижимости. Стоимость устанавливает оценщик, согласно ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», — разъясняет юрист фирмы «НДВ-Недвижимость» В.

Дронов.

Таким образом, реализовав жилье, приобретенное по договору мены по программе «Ветхое жилье», предусмотрен НДФЛ в размере тринадцать процентов от суммы, превышающей 1 млн. руб., либо от разницы доплаты между суммой дохода от продажи и расходов на приобретение.

статью ⇒ Налоговый вычет при продаже квартиры.

Типичные ошибки при продаже квартиры, полученной по расселению

Ошибка №1. Предлагать жилье по высокой цене

Эта ошибка сегодня является ключевой. Дело в том, что продавец просто не успевает следить за рынком недвижимости. Покупатели смотрят и на сроки, то есть, сколько времени квартира продается. Если жилое помещение не продается в течение долгого периода, то могут возникнуть подозрения, что это – неликвидная недвижимость, либо у объекта продажи имеются проблемы в юридическом плане.

Ошибка №2. Не предоставлять скидку или не давать бонус

Еще несколько времени назад торговались в самый последний момент, после чего стороны пожимали друг другу руки и заключали сделку.

Сейчас покупатели все чаще спрашивают о бонусах и скидках при первом звонке по телефону.

Если беседа о дисконте не клеится, у потенциального клиента сразу теряется интерес к недвижимому имуществу, он отказывается смотреть жилую площадь. Покупателя на сегодняшний момент необходимо чем-то заинтересовать.

Налоги на недвижимость в 2021 году при продаже и при дарении

Виды налогов на недвижимость

Обязанность уплаты налога возлагается на всех владельцев недвижимости, независимо от ее назначения. Размер платежа для физических лиц при покупке и продаже объектов исчисляется по схеме, указанной в Налоговом кодексе РФ.

Налог обязаны платить физические лица — собственники домов, квартир, дачных домиков, гаражей, парковок, коммерческих помещений и прочих возведенных объектов, перечень которых также регламентируется указанным нормативно-правовым актом.

Читайте также:  Выплата компенсации при разводе и разделе имущества

В 2021 году налог на недвижимость рассчитывается по новой схеме, предусматривающей использование кадастровой, а не инвентаризационной стоимости, как это было ранее. При этом в первые три года исчисление НДФЛ производится с учетом понижающих коэффициентов, по окончании указанного срока — по полной кадастровой стоимости.

Единственный ограничительный фактором — прошлогоднее значение. Новый налог не может превышать его более чем на 10 %. В связи с этим специалисты рекомендуют уточнить, в какую сумму оценена недвижимость в 2021 году, ведь от этого фактора зависит уровень расходов собственника.

Налог на подаренную недвижимость

Согласно поправкам, внесенным в Налоговый кодекс, в 2021 году гражданин, получивший недвижимость в дар, обязан уплатить НДФЛ с доходов, равных кадастровой стоимости обретенного объекта. При этом во внимание принимается значение, установленное на начало того года, когда новый владелец зарегистрировал право собственности.

Если при дарении физическому лицу передается часть недвижимого имущества, расчет дохода производится согласно кадастровой стоимости этой доли. При получении недвижимости в дар гражданину необходимо подать декларацию в ФНС и уплатить налог.

Правило не касается имущества, подаренного членами семьи: бабушками и дедушками, сестрами и братьями, супругами, родителями и детьми. В этом случае необходимо документально подтвердить факт родства, и тогда все претензии по уплате НДФЛ будут сняты. Членами семьи считаются граждане, ведущие общее хозяйство и состоящие в родственной связи.

В отдельных случаях от налога могут быть освобождены и прочие родственники, которые не являются близкими. К примеру, племянник и дядя, падчерица и отчим. Основное требование в этом случае — документально подтвержденный факт ведения совместного хозяйства и проживания в одной квартире (доме, комнате).

Обязанность уплаты НДФЛ возникает у физических лиц только в случае, если объект выставлен на продажу в 2021 году, и до истечения пяти лет с момента регистрации гражданина в качестве собственника. При этом, если объект является для владельца единственным жильем, он освобождается от уплаты налога по истечении трех лет владения недвижимостью.

Единственным жильем считается:

Квартира (дом, комната) или доля в ней, после реализации которой у гражданина в собственности не остается другого жилья.

Недвижимость, после продажи которой, у собственника остаются квадратные метры, но их приобретение состоялось не ранее чем за 90 дней до регистрации права собственности на квартиру новым владельцем.

Величина налога может быть рассчитана по одному из следующих способов:

налог взимается в процентном соотношении к сумме кадастровой стоимости (70 %), установленной на 1 января того года, в котором совершается сделка;

налоговая база устанавливается в зависимости от продажной стоимости жилья, обозначенной в договоре купли-продажи.

При этом для расчета используется большее значение.

Как снизить налог на недвижимое имущество при продаже

Нововведения коснулись и порядка продажи недвижимого имущества, подаренного продавцу ранее. В этом случае продавец может снизить налогооблагаемую базу на сумму:

расходов, понесенных дарителем в процессе приобретения этого имущества, если ранее он не заявлял указанные траты с целью возврата подоходного налога за приобретение недвижимости;

налогового платежа, который был внесен в ФНС при получении имущества в дар (если одаряемый и даритель не близкие родственники);

налогового вычета на имущество для продавцов недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=RNupQj0atq0

С целью уменьшения дохода можно использовать только один из обозначенных способов. К примеру, если использовался налоговый вычет, рассчитывать на снижение НДФЛ за счет расходов, понесенных дарителем при покупке жилья, не стоит.

Льгота распространяется и на то имущество, которое к моменту совершения сделки являлось единственным жильем. Если указанные исключения не могут быть применены, имущественный вычет используется только в отношении квартиры, право собственности на которую возникло не менее пяти лет назад.

Если срок владения объектом ниже обозначенного предела продавец может обратиться за налоговым вычетом (1 млн рублей).

При одновременном совершении двух сделок — продажи старой квартиры и покупки новой, вместо вычета используют другое основание для снижения налогооблагаемой базы: из суммы, полученной от продажи, вычитаются расходы на приобретение нового жилья.

Если приобретаемый объект дороже проданной недвижимости, разница компенсируется за счет налога с физических лиц, начисленного по иным основаниям. В этом случае закон устанавливает лимит — 2 млн рублей. Если оформляется ипотечный кредит, размер лимита увеличивается до 3 млн рублей.

Изменения в налоговом законодательстве

С 1 января 2021 года в России вводится прогрессивная шкала налогообложения, согласно которой для физических лиц, имеющих годовой доход свыше 5 млн рублей, вводится повышенная ставка НДФЛ — 15 %.

Нововведения затронут не только тех, кто много зарабатывает, но и обычных граждан, поскольку та же ставка действует в отношении владельцев недвижимости в случае ее реализации. Сумма сделки при этом должна быть не менее 5 млн. рублей.

У собственника возникает обязанность уплаты налога при продаже объекта, если между двумя событиями (дарением и продажей) прошло не более трех лет. При этом недвижимость должна перейти в собственность по следующим основаниям:

по наследству (срок исчисляется с момента смерти наследодателя);

по договору дарения (от близкого родственника);

по договору ренты (пожизненного содержания);

если квартира приватизирована после 1 января 2016 года;

если на момент реализации объект — единственное жилье.

По истечении обозначенного срока владелец освобождается от уплаты НДФЛ, поэтому необходимости в налоговых вычетах нет. Во всех остальных случаях налог на продажу не взимается при условии, что имущество продано по истечении пяти лет с момента его покупки.

Немаловажное изменение и в том, что теперь от уплаты налогов после пяти лет владения недвижимостью освобождаются и нерезиденты страны, имеющие имущество на территории РФ. Ранее они были обязаны уплачивать НДФЛ, даже если владели квартирой более 10 лет.

Налогом облагается только та недвижимость, которая реализуется до момента истечения обозначенного законом срока.

Законодательством РФ предусмотрено несколько вариантов снижения налоговой базы при соблюдении определенных условий.

Нерезиденты также освобождаются от уплаты налогов на общих основаниях.

Какой налог надо платить при договоре мены?

vershinin.photo/Depositphotos

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости «НДВ» Светлана Жукова:

Договоры мены составляются по-разному: как с указанием стоимости объектов, так и без.

Во втором случае указывается, что обмен равноценный, а устная договоренность может быть любой, например одна из сторон передает под расписку другой сумму, эквивалентную разнице между объектами обмена.

Если в договоре стоимость одного объекта превышает стоимость другого, одна из сторон будет обязана уплатить налог на прибыль в размере 13% от разницы между указанной стоимостью и стоимостью объекта на обмен.

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

В данном случае будет подлежать уплате НДФЛ, ставка по которому для резидентов (людей, проводящих в России не менее 183 дней в году) составляет 13%. Соответственно, налоговой базой станут доходы продавца квартиры.

При этом налоговая база уменьшится на расходы, понесенные при обмене жилья. Этими расходами в данном случае будет являться стоимость обмененной квартиры. Получившаяся разница в размере 26 тысяч рублей и есть налоговая база.

От этой суммы рассчитывается НДФЛ.

Данный налог нужно оплатить обязательно, иначе может наступить налоговая ответственность в соответствии с законом.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

  • В соответствии с налоговым законодательством при расчете налога на доходы физических лиц (НДФЛ) учитываются любые доходы гражданина, в том числе доходы в виде приобретенной квартиры или доли в ней.
  • Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?
  • Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

При этом доходы уменьшаются на сумму произведенных расходов, к которым, в частности, относятся расходы на приобретение квартиры. В Вашем случае эти расходы выразились в отчужденной квартире в Московской области.

Таким образом, налогооблагаемой базой при расчете налога от доходов по договору мены станет разница между стоимостью приобретенной доли в квартире и стоимостью отчужденной квартиры. Эта разница в Вашем случае составляет 26 тысяч рублей. Именно от этой суммы и будет исчисляться налог.

Такой вывод подтверждается письмом Министерства финансов РФ от 19 сентября 2012 г. № 03-04-08/4-310.

  1. Текст подготовила Мария Гуреева
  2. Не пропустите:
  3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  4. Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?
  5. Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?
  6. Как купить квартиру по договору переуступки?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.