опубликовано:
02.08.2018

В 2002 году физическое лицо купило квартиру. В 2006 году физическое лицо зарегистрировалось как ИП. В период с 2015 по настоящее время физическое лицо эту квартиру сдавало в аренду и платило налог 13 % НДФЛ. При том ИП имело еще 1 нежилое помещение, офис и сдавало этот офис в аренду. Но в этом случае платился налог 6% как доход ИП.

Собственник хочет продать квартиру в 2018 году и риэлторы ему сообщили, что то, что он платил 13 % неправильно, надо было платить 6%. И самое важное – с продажи квартиры ему надо будет заплатить 6 % как ИП, так как он ее сдавал в аренду будучи ИП, даже несмотря на то, что налог платил как физическое лицо. Верна ли позиция риэлтора?

Сдача физлицом своего жилья в аренду признаётся предпринимательской деятельностью только тогда, когда владелец недвижимости официально зарегистрирован как ИП, и если при этом и сдача квартиры в аренду и продажа недвижимости указаны при регистрации в качестве видов деятельности.

Таким образом, физическое лицо не обязано подавать декларацию о доходах и платить налог за проданную квартиру, которая на протяжении некоторого количества времени сдавалась в аренду, и срок владения которой составляет более 5 лет (в нашем случае 3 года, поскольку квартира приобретена до 01.01.2016 г.).

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Особенности налогообложения ИП при продаже квартиры

Если ИП имеет одним из пунктов разрешённых видов осуществляемой деятельности — продажу недвижимости, то сумма их доходов облагается налогом по ставке ИП в размере 6% от прибыли (при упрощённой системе налогообложения).

Однако доход, полученный ИП при реализации личного недвижимого имущества, если среди его основных видов предпринимательской деятельности отсутствует пункт «продажа недвижимости», облагается НДФЛ, то есть налогом для физических лиц, согласно гл.

23 Российского Налогового кодекса.

Граждане не выплачивают налоги при продаже квартиры, срок владения которой выше минимального предельного срока (ст. 217.1 НК РФ)

Это норма относится только к физическим лицам, но не к индивидуальным предпринимателям. И может возникнуть ситуация, когда гражданину, зарегистрированному как ИП, налоговая инспекция начислит налог, даже если этот гражданин владеет продаваемой квартирой более 5 лет.

Довольно часто физические лица, сдающие квартиры в аренду, чтобы не платить 13% от полученного дохода, оформляются как ИП и сдают квартиру, выплачивая 6-ти процентный налог. Вот их и подстерегает главная опасность. В таком случае при продаже квартиры, гражданину придется заплатить налог в размере 6% от её стоимости, независимо от срока её владения.

Возможно вас заинтересует: Консультация налогового юриста.

Также, помимо описанного случая, «предпринимательский» налог с продажи квартиры придется заплатить, если:

1. Договор купли-продажи квартиры был заключен не как с физическим лицом, а как с ИП.
2. На квартиру подавалось заявление об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц, в связи с её использованием в предпринимательской деятельности

Также налог может быть начислен, если у ИФНС возникли подозрения об использовании квартиры в предпринимательской деятельности, например:

1. Гражданин, будучи ИП, купил несколько квартир, одну из которых продает
2. В качестве основного вида деятельности ИП указаны операции по аренде и продаже собственного недвижимого имущества.

Конечно же, в этом случае есть шанс доказать, что продаваемая квартира не использовалась в предпринимательских целях, но только в рамках судебного процесса.

Во всех описанных случаях, не важно: был ли на момент приобретения квартиры гражданин зарегистрирован как ИП или нет. Важен сам факт использования квартиры в целях получения предпринимательского дохода.

Вас могут заинтересовать: Инвестиции в недвижимость в Москве.

Таким образом необходимо выяснить какие виды деятельности предусмотрены учредительными документами предпринимателя. При регистрации ИП сведения о нем вносятся в ЕГРИП, и там указываются виды деятельности, которыми будет заниматься предприниматель.

Каким налогом облагать доход от продажи недвижимости ИП — Оператор фискальных данных Первый ОФД

Если индивидуальный предприниматель захочет продать недвижимость, то ему лучше учесть все риски, связанные с налогообложением проданного имущества. Многие ИП считают, что после продажи квартиры они не обязаны платить налог на прибыль. Мы расскажем, какие налоги предусмотрены за продажу недвижимости предпринимателями.

Какой налог уплачивает предприниматель при продаже некоммерческого имущества

ИП на УСН при продаже недвижимости, которая не использовалась для получения прибыли, должен будет оплатить НДФЛ на общих основаниях. Однако он также может избежать уплаты налога в двух случаях.

Если недвижимость была в собственности более 3 лет, при условии:

• что она передавалась предпринимателю в порядке наследования и по договору дарения от физлица;
• ИП стал владельцем в результате приватизации;
• предприниматель получил право собственности по договору пожизненного содержания с иждивением, как налогоплательщик-арендатор.

В остальных случаях, чтобы не уплачивать НДФЛ, предприниматель должен владеть недвижимостью более 5 лет.

Рассмотрим другие примеры

Что делать, если предприниматель хочет продать недвижимость, которая использовалась в коммерческих целях? Все будет зависеть от той системы налогообложения, по которой работает ИП.

Предприниматели на упрощенке, продающие коммерческую недвижимость, будут обязаны заплатить налог в размере 6%. Потому что сумма, полученная в результате сделки, будет приравниваться к доходу.

Однако с 2019 года ИП, работающие по ОСН, могут не уплачивать налоги на доходы от продажи коммерческой недвижимости и движимости, кроме той, которая непосредственно участвовала в предпринимательской деятельности:

• они владели квартирами и жилой площадью более 5 лет;
• автомобилями более 3 лет.

Рассмотрим на примере

Предприниматель, работающий на упрощенке, решил продать собственную квартиру, которую он приобрел еще до начала предпринимательской деятельности. Во время владения он сдавал данную недвижимость в аренду и получал с нее доход.

Хотя квартира не использовалась непосредственно для бизнеса, а только для получения дополнительного заработка. При продаже такой недвижимости он будет обязан заплатить налог на прибыль.

Так как законодатель предусматривает, что любые коммерческие жилые площади, принадлежащие ИП на УСН, им облагаются.

При этом имеют место многочисленные случаи судебных разбирательств, где предприниматели пытаются доказать, что они не использовали недвижимость непосредственно в собственном бизнесе. Однако суды даже в последней инстанции остаются на стороне налоговой службы, которая начисляет налог в размере 6% и дополнительные штрафы за неуплату.

Раньше под это правило подпадали и предприниматели, работающие на ОСН. Однако, как уже писали выше, с 2019 года законодатель решил сделать им поблажку, разрешив продавать личную недвижимость по общему правилу.

Ведь до этого получалось так, что многие сдавали квартиры незаконно без договора и уплаты налогов, а потом еще продавали их на общих основаниях, потому что налоговая не была в курсе такого заработка. Другие же сдавали недвижимость в аренду по закону, а потом еще и оплачивали налог на доходы.

Однако ИП на упрощенке пока не получили подобных поблажек. Возможно законодатель учитывал то, что они и так не несут бремя полного налогообложения и имеют дополнительные поощрения.

Как ИП снизить налог на коммерческую недвижимость?

AllaSerebrina/Depositphotos

Для начала давайте разберемся с определениями.

Коммерческая недвижимость имеет назначение нежилого помещения, но стоит разграничивать просто нежилые помещения (к примеру, гаражи) и нежилые помещения, используемые для извлечения прибыли (например, магазины, салоны красоты, ателье и прочее). Индивидуальный предприниматель, который владеет нежилой недвижимостью и использует ее для извлечения прибыли, должен платить налоги на владение и продажу.

Ответы о налоге на коммерческую недвижимость

Можно ли зарегистрировать офис в квартире?

Налог на владение коммерческой недвижимостью

Собственник коммерческого помещения обязан до 1 декабря года, который следует за истекшим налоговым периодом, оплатить налог на владение объектом коммерческой недвижимости. Размер налога определяет налоговая инспекция. Согласно ст.

14 НК РФ, этот налог является региональным и, соответственно, именно законодательные (представительные) органы субъектов РФ определяют ставку, порядок и сроки уплаты – но, безусловно, в пределах, которые установлены Налоговым кодексом.

Сумма рассчитывается на основании кадастровой стоимости объекта (до 2015 года – на основе инвентаризационной стоимости). Но эта практика будет внедряться в регионах постепенно до 2020 года, поэтому, чтобы узнать сумму, которую вы должны заплатить, необходимо воспользоваться данными, указанными на официальном сайте ФНС.

Также стоит отметить, что по новым правилам налог стал больше, и это ощутили собственники торговых и промышленных предприятий. Поэтому государство установило временный понижающий коэффициент, который будет действовать до 2020 года. Статья 406 НК РФ устанавливает налоговую ставку в размере 2%.

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Налог от продажи коммерческой недвижимости

Индивидуальные предприниматели при продаже имущества уплачивают налог, размер которого зависит от системы налогообложения и ставки. Основная ставка составляет 13% (но для лиц, которые большую часть времени проживают за границей, 30%) от кадастровой стоимости объекта. При УСН применяется ставка 6%.

Если имущество было куплено до января 2016 года, вы освобождаетесь от налога. Дело в том, что до января 2016 года действовало правило, по которому налогоплательщик освобождался от налога, если объект был в собственности более трех лет, а три года с января 2016 года — это как раз январь 2019 года.

При приобретении имущества после февраля 2016 года срок владения, после которого налогоплательщик будет освобожден от уплаты налога, составляет пять лет. Но очень важный момент: согласно внесенной поправке, если помещение использовалось для коммерческих целей, на него не распространяется указанное положение об освобождении от уплаты налога.

На практике также часто встречаются ситуации, когда физическое лицо продает коммерческую недвижимость как личную, предполагая, что на него будет распространяться норма об освобождении от уплаты налога, в случае владения объектом более трех или пяти лет (в зависимости от года приобретения). Но налоговая считает иначе: физические лица обязаны платить налоги с продажи коммерческой недвижимости, если получали доход как ИП. Соответственно, даже если вы купили коммерческую недвижимость до регистрации ИП, а к моменту продажи объекта ИП уже закрыли, заплатить налоги придется. Получается, что позиция налоговых органов сводится к периоду эксплуатации объекта и факту получения дохода. Если хочется обезопасить себя от требований со стороны налоговых органов, лучше переоформить имущество (через дарственную на доверенное лицо, например).

Какой налог платить с продажи нежилого помещения?

Как рассчитать налог с продажи нежилого помещения?

Можно ли уменьшить сумму налога на продажу?

Как мы уже писали, при УСН применяется ставка 6%. Если во время использования помещения вы не пользовались УСН, то при продаже придется заплатить 13%. Но при наличии действующего ИП, работающего по УСН, можно заплатить налог по сниженной ставке – правда, придется доказывать, что объект использовался в настоящей предпринимательской деятельности.

В случае если зарегистрировано ООО, уменьшить взнос тоже можно. От того, внесен ли объект недвижимости учредителем в уставной капитал, зависит, какой налог вы будете платить. Если помещение входит в уставной капитал, при продаже учредитель имеет право компенсировать свои затраты на приобретение собственности. Если они близки к доходу от продажи, можно снизить сумму налога.

• Нюансов в вопросе очень много, поэтому при расчете налога на коммерческую недвижимость рекомендуем воспользоваться онлайн-сервисом на официальном сайте федеральной налоговой службы, в котором есть калькулятор расчетов для конкретного региона и возможность пересчета с учетом всех индивидуальных характеристик объекта и ситуации.
• Текст подготовила Александра Лаврова
• Не пропустите:
• Регистрация и налоги ИП для чайников
• Календарь налогов на недвижимость в 2019 году
• Налог 4% на доход от аренды жилья – как это будет работать?
• Новый налог для неработающих граждан

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

6. Налоговая попросит доплатить налог на имущество

Всё имущество предпринимателя принадлежит одному человеку: одновременно ИП Зырянову Денису Владимировичу и простому парню Денису. За личные вещи он платит один налог, за вещи для бизнеса — другой. Поэтому возможны спорные ситуации. Предприниматели платят налог с личной вещи, а налоговая считает её бизнесовой, и наоборот. В обоих случаях предпринимателя просят заплатить налоги, пени и штрафы. Чтобы избежать проблем, заранее посчитайте налоги и решите, стоит ли использовать вещь в бизнесе.

Старая тачка прослужила мне 10 лет и проехала двести тысяч километров. За это время я попробовал три вида бизнеса, отрастил бороду и развёлся. Я вспоминаю о прошлом не из-за ностальгии, а из-за налоговой. Она просит доплатить 65 000 рублей налога и 20 000 рублей штрафа.

Только что звонил инспектору, он подтвердил бред из письма: «Вы использовали машину в бизнесе, поэтому платите налог с полной суммы сделки». Но я не понимаю, почему должен платить больше налога, чем все остальные.

И откуда я достану деньги, которые уже потратил: возьму кредит на налог?

УРОВЕНЬ БОЛИ

1. Переплатите налог на имущество

2. Потеряете льготы для продажи личного имущества

Люди платят налог за владение имуществом: домами, квартирами, дачами, гаражами и складами. ИП на УСН и патенте от него освобождены. Поэтому можно сэкономить. Если используете личное имущество для бизнеса, уведомите об этом налоговую — и перестаньте платить налог.

Для этого подайте в налоговую:

1. Заявление об освобождении от уплаты налога.

2. Документы, которые подтверждают, что вы используете имущество в бизнесе. Например, если вы сдаёте квартиру или склад, подтвердите это договором аренды.

Предприниматели не всегда освобождаются от налога на недвижимость. Когда налог считают по кадастровой стоимости, его нужно платить. Здесь есть три условия:

1. Вы владеете нежилым помещением,

2. Ваш регион считает налог по кадастровой стоимости,

3. Регион посчитал кадастровую стоимость вашего имущества на начало года: проверьте это на сайте Росреестра.

Если вы применяете «Доходы минус расходы», налог можно учесть в расходах.

Когда человек продаёт имущество, он получает доход. С него обычные люди платят НДФЛ, а предприниматели — УСН. Ставка для «Доходов» меньше: 6% против 13%. Но продавать личное имущество выгоднее из-за налоговых льгот. Для бизнесового имущества они не действуют.

— Освобождение от налога. Действует для всех, кто давно владеет имуществом: 5 лет недвижимостью, 3 года — гаражами, автомобилями и подарками от родственников. Если купили имущество до 2016 года, все сроки составляют 3 года.

— Учёт расходов на покупку. Владельцы имущества платят налог от разницы между доходами и расходами. Учитывают стоимость имущества, затраты на услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту.

— Имущественный вычет. Даже если вы потеряли документы, полную сумму платить не придётся. Уменьшите доход для расчёта налога: за жилое имущество — на 1 миллион рублей, за нежилое и автомобили — на 250 000 рублей. Вычет восстанавливается каждый год.

Василий, Иван и Глеб работают на УСН «Доходы». Все они купили квартиры за 2 700 000 и продали за 3 000 000 рублей.

Василий купил квартиру 5 лет назад. Он освобождён от налога, поэтому заплатил 0 рублей.

Иван купил квартиру 3 года назад. Он не мог ждать два года, потому что нуждался в деньгах. Поэтому он заплатил налог с учётом расходов: (3 000 000 — 2 700 000) * 13% = 39 000 рублей. Имущественный вычет он не использовал, потому что налог бы получился больше: (3 000 000 — 1 000 000) * 13% = 260 000 рублей.

У Глеба четыре квартиры, три из которых он сдаёт как предприниматель. Поэтому при продаже он заплатил налог УСН: 3 000 000 * 6% = 180 000 рублей.

Люди занижают сумму сделки в договоре и получают часть оплаты наличкой, чтобы платить меньше налога. Налоговая придумала, как с этим бороться.

Физлица обязаны сравнивать сумму сделки с кадастровой стоимостью помещения * 0,7. Какая сумма больше, такую и считают доходом.

Правило действует в регионах, которые определяют кадастровую стоимость, и только для имущества, которое куплено после 2015 года.

Феофан продал склад: он взял с покупателя 1 000 000 безналом и 500 000 рублей наличкой «мимо кассы». Через полгода он получил письмо от налоговой с просьбой доплатить налог и пени.

Оказывается, его склад отражён в Росреестре. Его кадастровая стоимость на начало года — 2 000 000 рублей. Поэтому он должен был считать доходом 2 000 000 * 0,7 = 1 400 000 рублей.

Придётся доплатить 400 000 * 0,13 = 52 000 рублей. У Феофана не получилось сэкономить.

Предприниматели на «Доходах минус расходах» учитывают расходы на покупку имущества. Налог получается меньше, чем на «Доходах», но больше, чем у физлиц, которые применяют льготы.

Расходы отражают постепенно. Это зависит от «срока полезного использования» имущества. Если он составляет 3 года — в течение года, если от 3 до 15 лет — в течение 3 лет, если больше 15 лет — в течение 10 лет. Если продать имущество слишком быстро, расходы придётся пересчитать.

Статья об учёте имущества на УСН «Доходы минус расходы»

Контролирующие органы считают, что продажа имущества — особенный вид бизнеса. Он не попадает под патент. Если вы подавали в налоговую уведомление о применении УСН, заплатите этот налог. Если нет, заплатите НДС и НДФЛ.

Вы, наверное, подумали о самом выгодном варианте. Можно совсем не платить налоги: пользоваться имуществом как предприниматель, а продавать его как физлицо. Так вот, налоговая запрещает так делать.

Когда вы используете имущество для бизнеса, то навсегда теряете льготы «обычного человека». Даже если закроете бизнес и продадите имущество как физлицо, вы заплатите НДФЛ со всей суммы дохода. Например, при продаже квартиры за 3 000 000 — 390 000 рублей налога.

Перед использованием личного имущества в бизнесе лучше всё посчитать. Сейчас вы сэкономите на имущественном налоге, а завтра переплатите налог с продажи. Если по ошибке примените льготы, налоговая пересчитает налог и попросит заплатить пени и штраф 20-40%.

Когда предприниматель продаёт личные вещи, инспекторы всегда подозревают уход от налогов. Особенно следят за недвижимостью и автомобилями — по госреестрам. Если вы честно платили налог на имущество, возможно, вам всё равно придётся пообщаться с налоговой.

Продавать личную квартиру — безопасно. Даже если вы работали без офиса, вопросов к вам не будет. Налоговая считает, что главное предназначение квартиры — обеспечить вам жильё, а не место для работы.

Продавать нежилое помещение — опасно. Налоговая не поверит, что вы занимались торговлей и не использовали свой склад. Или чинили машины и не использовали огромный гараж, который никому не сдаёте.

Чтобы выяснить правду, чиновники могут расспрашивать свидетелей: соседей, арендодателей и клиентов. Если налоговая доначислит налог, отменить его будет трудно.

В суде вы можете проиграть, даже если правы.

Денис сдавал нежилую недвижимость. Потом несколько лет занимался своим делом: торговал мебелью. Одновременно он сдавал помещение и платил НДФЛ как физлицо. После закрытия бизнеса он продал помещение. Налоговая признала его бизнесовым и начислила налог 350 000 рублей.

Предпринимателю пришлось пройти три судебных инстанции и дойти до Верховного Суда, чтобы отправить дело на пересмотр. Главное, что ему помогло: он несколько лет платил НДФЛ, и налоговая не возражала. Она назвала имущество бизнесовым только при продаже — и предоставила мало доказательств.

 Постановление Верховного Суда

Допустим, предприниматель решил сэкономить. Он уведомил налоговую, что его единственная квартира — офис, и перестал платить налог на имущество. Налоговая считает квартиру помещением для личной жизни. Поэтому она откажет в вычете и насчитает прежний налог.

С единственной квартирой всё понятно: она всегда для личной жизни. Бывают ситуации сложнее. Например, предприниматель освобождён от налога, потому что использует имущество в бизнесе — но на самом деле не использует, а просто ждёт, чтобы выгоднее продать. Если налоговая докажет это, она начислит налог на имущество.

Когда используете имущество в бизнесе, не платите налог на него. Только сначала уведомите налоговую.

В плане налогов продавать бизнесовое имущество менее выгодно, чем личное. Льготы физлиц применять нельзя. Даже после закрытия ИП.

Честно определяйте, какая вещь — бизнесовая, какая — личная. Налоговая может пересмотреть статус имущества, а значит, пересчитать налог и оштрафовать.

Налоговый вычет ИП при покупке квартиры

Налоговый вычет при покупке квартиры ИП может оформить, как и любой плательщик НДФЛ. Но только если он получает доход, облагаемый по ставке 13%.

Налоговый вычет — это сумма, которую вычитают из дохода налогоплательщика при расчете НДФЛ. Воспользоваться вычетом могут резиденты РФ — физлица, которые находятся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд.

Вычет уменьшает налогооблагаемую базу, с которой физлицо уплачивает налог. В итоге налогоплательщик или платит меньше, или получает на руки часть ранее уплаченных сумм после перерасчета НДФЛ за определенный период.

Основания и порядок получения имущественного вычета закреплены ст. 220 НК РФ. Разберемся, при каких условиях индивидуальный предприниматель может купить квартиру и получить вычет, какие документы нужны для оформления.

Как ИП получить налоговый вычет при покупке квартиры

Налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет при покупке жилья, в том числе в ипотеку. Вычет распространяется на покупку или строительство дома, покупку земли под строительство жилья и ремонт квартиры в новостройке.

Предприниматель может получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры, если ведет деятельность на ОСНО. Такие ИП сдают в налоговую декларацию 3-НДФЛ и уплачивают налог по ставке 13% с разницы между доходами и расходами. Следовательно, при наличии оснований ИП на ОСНО имеет право на любой вычет, установленный главой 23 НК РФ.

Покупка квартиры или другой недвижимости позволяет получить вычет, ограниченный предельным лимитом в 2 млн рублей. Таким образом физлицо или ИП может сэкономить 260 000 рублей на налогах (2 000 000 *13%).

Если ИП применяет льготный режим налогообложения УСН, ЕНВД, ЕСХН или ПСН — он освобожден от уплаты НДФЛ. Следовательно, отсутствуют условия для получения налогового вычета.

Однако предприниматель может получить вычет, если у него есть облагаемый НДФЛ доход — помимо дохода от предпринимательской деятельности на специальном режиме.

Что это может быть:

• оплата по трудовому договору или вознаграждение по ГПД;
• прибыль от сдачи имущества в аренду;
• доход от продажи имущества, которое было в собственности не менее трех лет;
• доход от продажи недвижимости, которая была в собственности не менее трех лет;
• доход от выигрыша в лотерею.

Все эти доходы предпринимателя учитываются как доходы физлица. ИП обязан декларировать эти доходы и уплачивать НДФЛ 13%, что дает ему право воспользоваться имущественным вычетом именно в отношении задекларированных сумм.

Важно: вычетом на покупку недвижимости можно воспользоваться лишь однажды. Но имущественный вычет не сгорает — его можно оформить и получить в следующих налоговых периодах. Например, когда появится облагаемый НДФЛ доход.

При соблюдении других условий ИП получит вычет при покупке квартиры, даже если квартира будет использоваться в предпринимательской деятельности.

Как ИП оформить налоговый вычет при покупке квартиры

Набор документов для оформления вычета зависит от того, как куплена квартира — в собственность или в ипотеку.

Для получения имущественного налогового вычета нужны:

• паспорт;
• справка 2-НДФЛ;
• декларация 3-НДФЛ;
• выписка из ЕГРН;
• акт приема-передачи объекта;
• заявление на возврат налога с реквизитами счета;
• договор купли-продажи квартиры или долевого участия;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности;
• платежные поручения, расписки или квитанции об оплате квартиры.

При покупке имущества в ипотеку дополнительно понадобятся:

• справка из банка о сумме уплаченных процентов;
• кредитный или другой договор, подтверждающий получение денег под проценты на приобретение жилья;
• документы, доказывающие выплату процентов по целевым займам или выписку по лицевому счету.

Сотрудники, которые работают по трудовому договору или ГПД, подают документы работодателю. В других случаях их предоставляют в налоговую по месту жительства физлица.

Если квартира куплена в собственность предпринимателя, который не может использовать вычет, оформить его может супруга. При условии, что у нее есть доход, облагаемый НДФЛ.

Какие налоговые вычеты может получить ИП

• Предприниматель может уменьшить базу, облагаемую налогом на доходы не только при покупке квартиры.
• Стандартные налоговые вычеты предоставляют отдельным категориям граждан: родителям несовершеннолетних детей и детей–инвалидов, «чернобыльцам», родственникам погибших военнослужащих и другим.
• Социальный налоговый вычет можно получить, когда налогоплательщик потратил деньги на обучение, лечение, благотворительность или добровольное пенсионное страхование и страхование жизни.

Вычет по индивидуальным инвестиционным счетам (ИИС) доступен их владельцам.

ИИС — счета для операций с ценными бумагами.

Профессиональный налоговый вычет предоставляется только индивидуальным предпринимателям на ОСНО. Есть два вида профессионального вычета:

• в сумме затрат, произведенных в связи с осуществлением предпринимательства;
• в фиксированном размере — 20% от годового дохода.

В первом случае надо подтвердить расходы, обосновать их связь с предпринимательством. Во втором случае документального подтверждения не требуется.

Чтобы купить жилье и получить вычет, ИП должен иметь доход, облагаемый по ставке 13%. Если у ИП нет такого дохода, вычетом может воспользоваться супруг или супруга предпринимателя.

Может ли ИП получить налоговый вычет при покупке квартиры

БЛИЦ!
Получить налоговый вычет ИП после приобретения недвижимости может!

Но для этого необходимо применение ОСНО, либо уплата НДФЛ с доходов на работе по совместительству с предпринимательской деятельностью. Если ИП на упрощёнке, ЕСХН, патенте или ЕНВД — возврат налога оформлять банально неоткуда.

Теперь подробнее.

С момента постановки на государственный учет, индивидуальные предприниматели автоматически становятся субъектами налогообложения, то есть у них появляется обязанность платить налоги.

Размер и виды налогов различны при использовании разных налоговых схем, хотя общие суммы налоговых сборов в любом случае довольно велики. Именно для того, чтобы снизить налоговую нагрузку, в Налоговом кодексе РФ разработано такое понятие как «налоговый вычет».

По сути дела, налоговый вычет – это право и возможность для налогоплательщика возместить часть уплаченных налогов за счет каких-то других платежей или вовсе освободиться от их выплаты.

Объекты недвижимости ИП и налоговый вычет

В отношении недвижимости, предприниматели могут применять вычет при приобретении не только квартир, но и загородных домов и земельных участков.

Также законодательством предусмотрена возможность получать вычет при строительстве загородных коттеджей, но только в том случае, если все затраты на оплату услуг рабочих, покупку материалов и т.п.

могут быть документально доказаны, поэтому все квитанции, товарные и кассовые чеки, договоры нужно обязательно собирать и хранить. При покупке вновь построенного жилья (первичный рынок), налоговый вычет может быть распространен на средства, потраченные на ремонт и отделку покупаемой квартиры.

Условия возврата налогового вычета: общие правила

При разработке и объяснении понятия «налоговый вычет», законотворцы определили несколько основных правил по его получению. В частности, должны соблюдаться следующие условия:

• самая крупная по закону сумма для использования налогового вычета – 2 миллиона рублей. Если квартира или какой-то другой объект недвижимости стоит дороже, то все, что выше 2 млн. руб. учитываться не будет;
• налог на доходы физических лиц составляет 13%, так что нетрудно подсчитать, что предельный размер налогового вычета (т.е. именно с 2 млн. руб.) будет равен 260 тыс. рублей. Стоит отметить, что возвращаться сумма налогового вычета может в какой угодно промежуток времени – в данном случае никаких ограничений нет;
• с начала 2014 года действует норма, по которой есть возможность получить налоговый вычет не с одной-единственной квартиры, а сразу с нескольких квартир или каких-либо иных недвижимых объектов. Главное — соблюдать требование, чтобы их цена не превышала 2 млн. руб.
• можно включить в стоимость вычета расходы на ремонт и отделку новой квартиры, если в договоре купли-продажи значится, что жилье приобретается без отделки;
• если недвижимость приобретается у близких родственников (родителей, братьев или сестер, собственных детей), право на налоговый вычет по ее приобретению утрачивается, поскольку в таком случае партнеры по сделке признаются взаимозависимыми физическими лицами ( п. 1 ст. 105.1 НК РФ);
• если недвижимость приобретена по ипотеке, то налоговый вычет производится еще и с оплаченных по ипотечному займу процентов. При этом в данном случае, учитывая проценты, вычет может производиться с суммы в 3 млн. рублей. Эта норма разработана в качестве меры дополнительной поддержки развития ипотечного рынка России.

Вышеприведенные правила касаются не только индивидуальных предпринимателей, а в равной степени и всех остальных граждан РФ.

История: до 2014 года налоговый вычет можно было применить только к одному объекту недвижимости, сейчас данное ограничение снято. Главное – чтобы общая стоимость приобретаемых объектов недвижимости не была выше 2 миллионов рублей.

Таким образом, очевидно, что налоговый вычет является отличным подспорьем для поддержки тех граждан, которые являются наемными работниками и получают «белую» зарплату. Индивидуальным предпринимателям в этом смысле несколько сложнее: вернуть налоги, уплаченные государству, они могут далеко не всегда.

Кто имеет право на налоговый вычет

Как уже было сказано, не все индивидуальные предприниматели могут оформить налоговый вычет после покупки недвижимости. Для того, чтобы его получить, ИП должны соответствовать ряду параметров.

1. ИП должен применять общий режим налогообложения, поскольку только он подразумевает выплату НДФЛ, а это значит, предприниматель обязан вести строжайший учет по налоговой отчетности и бухгалтерии, вести Книгу доходов и расходов, выплачивать НДС и выполнять все прочие процедуры, требуемые ОСНО. Специальные налоговые режимы УСН, ЕНВД, ЕСХН, а также Патентная система возможности делать налоговый вычет с покупки недвижимости не предоставляют, поскольку бизнесмены, находящиеся на этих видах налогообложения, от уплаты НДФЛ освобождены. Но здесь также есть свои исключения: они касаются тех ИП, кто помимо дохода по специальной налоговой системе имеют доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13 % (например, если коммерсант сочетает налоговые режимы с ОСНО).
2. ИП должен иметь прибыль, с которой он может оплачивать налог на доходы физических лиц по 13%-ой ставке. При этом исключение делается для доходов, полученных в рамках дивидендов и участия в доле юридического лица.
3. ИП, оплачивающие НДФЛ, до 30 апреля (включительно) года, следующего за отчетным, обязаны передавать налоговым специалистам по месту проживания декларацию по форме 3-НДФЛ. В ней необходимо указывать сведения о начисленном налоге и сумму вычета, на которую рассчитывает индивидуальный предприниматель. Если бизнесмен имеет еще и доходы, по которым он должен предоставлять налоговикам справку 2-НДФЛ, то для получения вычета он обязан передать в налоговую службу и ее (чаще всего это имеет отношение к предпринимателям, сдающим имущество в аренду в качестве физических лиц и тех ИП, кто дополнительно работает по трудовым договорам).
4. ИП должен иметь на руках полный перечень документов, доказывающих факт приобретения жилья (свидетельство, договор, акт и пр.).
5. И наконец, последнее условие, обязательное к выполнению для получения налогового вычета: купленная квартира или другая недвижимость должна быть оформлена либо на самого индивидуального предпринимателя, либо на кого –либо из его детей, либо на супругу/супруга.

Таким образом, только при соблюдении всех вышеперечисленных условий, ИП получает право на налоговый вычет.

Внимание! ИП имеют возможность получить желаемый вычет даже в том случае, если планируется использовать приобретаемую квартиру в коммерческих целях. То есть для осуществления налогового вычета, причина покупки недвижимости никакого значения не имеет.

К сведению. Если ИП состоит в браке и его вторая половина имеет доход, с которого происходит выплата НДФЛ в размере 13%, то при покупке недвижимости, получить полный налоговый вычет может муж либо жена ИП. Причина этого в том, что по закону РФ для супругов предусмотрена общая собственность, а также равные права и обязанности.

В какие сроки можно попросить о вычете на недвижимость

Индивидуальный предприниматель только что приобрел квартиру. Может ли он сразу же готовить документы в налоговую для предоставления вычета? Нет, ему необходимо подождать следующего года. Получив на руки документы о праве собственности, просить о налоговом вычете можно только в наступающем отчетном году.

А если купленная квартира снова продана?

Может сложиться ситуация, когда ИП приобретает недвижимость, подает документы на налоговый вычет, после чего продает квартиру. Это не противозаконно.

Более того, даже если это действие совершено до исчерпания суммы вычета, оно правомерно. Все, что делает с недвижимостью ее собственник после покупки, уже не касается налоговых выплат.

Вычет будет предоставляться до полного исчерпания суммы.

Исходя из вышеприведенной информации, можно резюмировать, что налоговый вычет ИП, в принципе, получить может.

Однако для этого необходимо чтобы он соответствовал определенным параметрам, главный из которых – выплата бизнесменом НДФЛ (13%).

Для этого можно использовать два варианта: либо применять общую систему налогообложения в своей деятельности, либо найти работу по совместительству, которая будет приносить дополнительный доход, облагаемый НДФЛ.

От чего зависит налогообложение ИП и юридических лиц при продаже недвижимости?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Размеры и вид отчислений

Размер налога и его тип зависят от многих факторов. Большое значение имеет юридический статус продавца: является ли он индивидуальными предпринимателем или зарегистрированным юридическим лицом. Имеет значение также статус резидента РФ.

Налогообложение ИП

Сделки по продаже недвижимости облагаются двумя налогами: налогом на прибыль и налогом на добавленную стоимость (НДС). НДС не платится в случае, если продаваемый объект является жилой недвижимостью.

Какую сумму налога с продажи недвижимости должен будет платить ИП определит система налогообложения, а также ответ на вопрос о том, использовал ли предприниматель продаваемую недвижимость в хозяйственных целях.

1. Налог не платится, если ИП продаёт личное имущество. Такое имущество не должно иметь никакого отношения к предпринимательской деятельности. Индивидуальный предприниматель платит стандартный налог с продажи как физическое лицо — 13%, если период владения объектом составил менее 5 лет (касательно объектов, купленных после 01.01.2016). Объекты, купленные ранее, не облагаются налогом в случае продажи при владении более 3 лет.
2. Налог платится, если недвижимость использовалась в бизнес целях. В таком случае ИП уплачивает налог не как обычный собственник, а как предприниматель, ориентируясь на используемую систему налогообложения.

Как определить, что сделка будет классифицироваться как предпринимательская:

• продаваемый объект использовался предпринимателем не в личных, а в хозяйственных целях;
• недвижимость стояла на бухгалтерском балансе как основное средство, по которому ежемесячно делались амортизационные отчисления (по общему режиму налогообложения) или стоимость относилась на расходы (по УСН);
• объект упоминается в любых бухгалтерских документах;
• доход от объекта был включён в декларацию в числе доходов от предпринимательской деятельности (например, сдача в аренду);
• в коды ОКВЭД, отраженные в ЕГРИП, включена продажа объектов имущества данного типа.

Сумма налога будет определяться системой налогообложения.

Продавая недвижимость, юридические лица платят 2 налога:

• Налог на прибыль.
• НДС в случае продажи нежилого помещения.

Налог на прибыль определяется двумя факторами:

• Суммой полученной выгоды.
• Наличием статуса резидента РФ.

Налог уплачивается не с полной стоимости объекта в процессе реализации, а с объёма прибыли, которую получает компания от продажи имущества. В таком случае теоретически возможно, что компания получила убыток, а не прибыль.

Налог на добавленную стоимость подлежит уплате в случае сделки с нежилой недвижимостью. Ставка составляет 20%. НДС платит покупатель, но продавец должен провести эту операцию через бухгалтерский баланс и зачислить сумму в бюджет.

Процентная ставка налога на прибыль для ИП и ООО будет определяться используемой системой налогообложения.

УСН

Для ИП и юрлиц (ООО, ЗАО и др.) при использовании упрощённой системы (УСН) «Доходы» налогообложение составит 6% от суммы сделки. В данном случае предприниматели не могут претендовать на налоговые вычеты.

При УСН «Доходы минус расходы», если имущество было учтено как товар, то расчёт дохода будет производиться по формуле: стоимость покупки минус стоимость продажи. Налог уплачивается с этой разницы и составляет 15%.

ОСН (ОСНО)

При продаже недвижимости юридическое лицо на общей системе налогообложения обязано заплатить налог на прибыль. Выплачивается налог не с полной стоимости объекта, а с разницы между суммой сделки и остаточной балансовой стоимостью объекта продажи. Процентная ставка – 20%.

Расчет проводится по формуле:

Налог к оплате = (Стоимость продажи – расходы – остаточная стоимость) х 20%.

Более того, в случае реализации нежилой недвижимости, сделка облагается НДС в размере 20%. В связи с тем, что оплачивает налог покупатель, предприятию необходимо лишь добавить полученную сумму в баланс, включить его в книгу продаж на дату реализации объекта недвижимости.

Налог в обязательном порядке учитывается в поквартальной декларации. Оплатить следует до 28-го числа, следующего за данным кварталом месяцем.

Сделка купли-продажи недвижимого имущества может заключаться как между юридическими лицами, которые являются плательщиками НДС, так и с субъектами, которые освобождены от уплаты этого налога. Соответственно, принцип работы с этими двумя категориями будет различаться.

1. В случае сотрудничества с плательщиками НДС, юрлицо выставляет партнёру счёт, в который уже учтен НДС в 20%. Покупатель рассчитывается с продавцом безналичным расчётом.
2. Если юридическое лицо, любой формы собственности, например, ООО, продает недвижимость физическому лицу, не уплачивающему НДС, компания получает оплату за сделку (через кассу или по счёту) и самостоятельно оплачивает НДС в 20% с полученной суммы.

Продавая коммерческую недвижимость, индивидуальный предприниматель уплачивает НДФЛ в размере 13%. Налог платится с разницы между суммой сделки и остаточной балансовой стоимостью объекта недвижимости.

Как и в случае с юрлицом, при реализации нежилого объекта, юридическое лицо обязано восстановить НДС (20%) с остаточной балансовой стоимости объекта недвижимости и включить его в книгу продаж на дату реализации объекта недвижимости.

С 2019 г. в соответствии с изменениями в Налоговом кодексе РФ (от 27.11.18 №425-ФЗ) ИП освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже квартир и машин, даже если они использовались в их предпринимательской деятельности.

ЕНВД или патент

В случае, если предприниматель не подавал заявление на переход на УСН, он должен заплатить налог с продажи объекта по схеме ОСН. В случае совмещения ЕНВД и УСН или патента и УСН, налог платится по схеме УСН.

Если предприниматель осуществляет деятельность в рамках налогового режима ЕСХН (единый сельскохозяйственный налог), он освобождается от уплаты НДФЛ и НДС (за исключением некоторых случаев, отражённых в НК РФ: например, при получении доходов в виде дивидендов).

Доходом ИП в данном случае считается не только прибыль от реализации товаров собственного производства, но и выручка от продажи имущества (п. 1 ст. 249, пп. 1 п. 2 ст. 346.2, п. 1 ст. 346.5 НК РФ). Таким образом, при продаже имущества ИП уплачивает налоги по правилам используемой системы налогообложения — ЕСХН.

Чтобы иметь право на облегченную систему налогообложения – ЕСХН – предприниматели должны получать не менее 70% доходов от собственно сельскохозяйственной деятельности.

В противном случае они будут переведены с системы ЕСХН (пп. 1 п. 5 ст. 346.2 НК РФ).

Таким образом, реализуя недвижимость, предприниматель должен следить, чтобы прибыль с её продажи не превысила прибыль с его основной деятельности.

Когда подавать декларацию?

Декларации по налогу на прибыль подаются ежемесячно или ежеквартально. Срок подачи годовой декларации ограничивается 28 марта следующего за отчетным года.

Срок оплаты НДС установлен ежемесячными авансовыми платежами. Окончательный расчет производится до 28 марта следующего за отчетным года.

Сроки оплаты

Отдельное внимание следует уделить связи даты реализации имущества со сроком уплаты налога.

Предпринимателем и предприятиям следует чётко понимать, какой доход с продаж они должны учитывать при сдаче очередной налоговой отчётности.

Правильно определить дату, которая будет признаваться датой сделки для отчётности, можно определёнными методами, прописанными в законодательстве. (ст. 271 — 273 НК РФ)

• Метод начисления. Если предприниматель или компания выбрали методом налогового учёта метод начисления, для продавца не имеет значения дата поступления средств с продажи объекта на счёт (или фактической оплаты расходов). Датой получения дохода признаётся дата выписки счёта-фактуры. Доход определяют в тот отчётный период, в котором они были получены.
• Кассовый метод. В этом случае предпринимателям необходимо ориентироваться на конкретную фактическую дату получения средств за реализацию имущества.

Обратите внимание! При проверке отчётности на прибыль, Налоговая служба будет руководствоваться суммой уплаченных НДС за отчётный период. Сверяется оплата НДС со счетами-фактуры. Таким образом, кассовый метод работает только в теории, на практике же датой получения дохода предпринимателям следует считать дату выписки счёта-фактуры.

Согласно существующему законодательству, юридические лица не могут претендовать на получение налогового вычета с реализации имущества. Тем не менее снизить налогооблагаемую базу можно путём увеличения расходов по отчётности. При реализации товаров целью будет увеличение основных расходов, которые влияют на получение доходов, с которых и уплачивается прибыль.

Дополнительной проблемой в таком случае является необходимость учёта НДС при реализации недвижимого имущества. Часто чересчур успешная оптимизация расходов может привести к отрицательному НДС, который насторожит контролируемые органы. Наиболее часто используемые способы решения проблемы в данном случае:

1. Включить в расходы оплату труда и взносы в фонды. Такие затраты не облагаются НДС, но помогут увеличить расходы компании.
2. Сотрудничать с ИП, работающими по УСН. Например, можно приобрести у них товар или услуги. В данном случае партнёр компании освобождён от уплаты НДС. Таким образом, все денежные средства, циркулирующие в сотрудничестве с таким ИП, будут отражаться лишь в расходах по налогу на прибыль.

Индивидуальные предрриниматели

Индивидуальные предприниматели могут претендовать на получение налогового вычета с уплаты НДФЛ. Это стало возможным благодаря налоговым изменениям, вступившим в силу с 1 января 2019 года (Федеральные законы от 27.11.2018 № 424-ФЗ и № 425-ФЗ).

Для получения вычета необходимо:

1. Реализовать имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Срок владения должен составлять менее 5 лет.
2. Рассчитать прибыль по формуле: доход — фактические и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этого имущества.

Не всегда просто разобраться с принципом оплаты налогов с реализации недвижимости частными предпринимателями и предприятиями. В процессе подсчёта необходимо учитывать систему налогообложения, используемую бизнесом, конкретные доходы и расходы компании в отчётном периоде и налоговый статус ИП.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать: