Вопросы юристу

Можно ли взыскать неустойку с застройщика за нарушение срока окончания строительства

Можно ли взыскать неустойку с застройщика за нарушение срока окончания строительства

Если застройщик нарушает срок передачи квартиры (срок всегда прописывается в договоре участия в долевом строительстве), дольщик имеет право на получение от застройщика неустойки за каждый день просрочки.

Просрочка начинается с даты, когда застройщик должен передать готовую квартиру. Эта дата обязательно указывается в договоре участия в долевом строительстве.

Неустойка за просрочку рассчитывается по формуле:

Можно ли взыскать неустойку с застройщика за нарушение срока окончания строительства

(Стоимость квартиры по договору ДДУ)*(1/300)*(количество дней просрочки)*(2)*(ключевая ставка Центробанка – в 2021 году составляет 5%)=сумма неустойки.

В первую очередь, нужно направить застройщику письменную претензию о перечислении неустойки за просрочку (образец можно скачать здесь). Сделать это можно с помощью письма с уведомлением о получении.

Если застройщик не отреагировал на претензию, можно подать иск в суд.

Существует два варианта действий.

  1. Обратиться за выплатой после подписания акта приемки квартиры. Но в этом случае есть опасность не дождаться выплаты, так как застройщик может просто обанкротиться.

  2. Обратиться к застройщику сразу или в течение первых месяцев. Стоит учитывать, что если дело дойдет до судебного разбирательства, решение также не будет одномоментным. Вполне возможно, что с момента обращения в суд до решения пройдет 3 или 4 месяца.

Если застройщик не уходит от ответственности, он произведет выплату вскоре после получения претензии по договоренности с дольщиком. Если дело дошло до судебного разбирательства, все будет зависеть от принятого судом решения.

Можно ли взыскать неустойку с застройщика за нарушение срока окончания строительства

  1. Направить письменную претензию застройщику с просьбой выплатить неустойку.
  2. Дождаться ответа (у застройщика обычно есть на это 30 дней).

  3. Если от застройщика нет конструктивной реакции, можно подать иск в суд. Для того чтобы правильно составить документы, лучше проконсультироваться с юристами.

  4. Дождаться завершения судебных процедур (3–4 месяца) и вступления в силу судебного решения.

  5. Получить лист исполнительного производства. Судебные приставы приступят к взысканию денег с застройщика.

Если застройщик прошел процедуру банкротства, все долги застройщика будут закрываться с помощью оставшихся у него денежных средств и имущества. Но стоит подготовиться к тому, что, скорее всего, получить неустойку (по крайней мере, в полном объеме) не удастся.

Взыскание неустойки с застройщика через Арбитраж

Содержание

Однако законные требования граждан, как правило, остаются без ответа.

При обращении в судебную инстанцию дольщик сталкивается с другой проблемой – снижением размера пени, которое в последнее время повсеместно применяется судами.

Это мы подробно обсудили в нашей популярной статье «11 советов по взысканию неустойки по ДДУ». А тут мы подробно разберем вопрос взыскания неустойки через арбитраж.

Основания для взыскания неустойки

214 ФЗ в первую очередь нацелен на защиту дольщиков, которым он дает намного больше прав, чем застройщикам.

Собственно, это и неудивительно, поскольку дольщиками являются обычные граждане, для которых участие в долевом проекте – это подчас единственная возможность приобрети жилье для своих личных нужд, в отличие от застройщиков, преследующих только коммерческие цели.

У последних имеется лишь одно основание для истребования неустойки: просрочка  участником оплаты по договору. Граждане могут взыскать с застройщика неустойку в следующих случаях:

  • привлечение финансовых средств на строительство дома лицом, не имеющим на это законного права;
  • просрочка сдачи объекта;
  • не устранение в срок выявленных недостатков жилья;
  • при расторжении ДДУ в одностороннем порядке или по решению суда.

Можно ли взыскать неустойку с застройщика за нарушение срока окончания строительства

Истребование неустойки через суд – на что может рассчитывать дольщик

Самыми частыми основаниями взыскания неустойки являются случаи нарушения застройщиками сроков строительства.

Если просрочка составляет более двух месяцев, дольщик может не ждать дальше окончания строительства и аннулировать договор долевого участия по своей инициативе, одновременно выставив требование по неустойке.

Как правило, застройщики не спешат добровольно исполнять законные требования граждан, и дела о неустойке решаются в зале суда.

При судебном решении вопроса дольщик может включить в иск следующие требования:

  • неустойку в размере 1/150 ключевой ставки Центробанка за один день просрочки;
  • свои расходы, происшедшие в результате невыполнения застройщиком своих обязательств (аренда и др.);
  • компенсацию морального вреда;
  • штраф 50% от общей суммы всех требований;
  • оплату юридических услуг.

Судебная практика по взысканию неустойки в СОЮ

Как правило, сроки строительства нарушаются не на один месяц. Нередко возведение дома затягивается на годы, поэтому и суммы неустоек получаются весьма внушительными.

Например, при цене квартиры пять миллионов рублей и просрочке строительства на полгода, размер неустойки, рассчитанной по формуле, приведенной в 214 ФЗ, составит 555 000 рублей, и это не считая других, положенных дольщику компенсаций.

Узнать подробнее, как правильно рассчитывается неустойка по ДДУ, можно здесь. Однако практика показывает, что получить неустойку в полном размере практически нереально.

Дело в том, что суды общей юрисдикции (СОЮ), где рассматриваются дела о спорах дольщиков со строительными компаниями, практически всегда применяют 333 статью ГК, позволяющую снизить сумму неустойки, если суд посчитает, что ее размер несоразмерно выше убытков, которые понес участник строительства. Применение данной статьи не всегда целесообразно, о чем прямо сказано во второй ее части, которая гласит, что уменьшение неустойки допускается лишь в исключительных случаях.

Высшие суды также не раз указывали, что снижение размера пени возможно только при очень веских причинах. Так, в п.77 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 7 от 24 марта 2016 года разъяснено, что уменьшать неустойку можно в крайних случаях, тогда, когда ее получение может повлечь за собой необоснованную выгоду кредитора, в данном случае дольщика.

При этом в Постановлении также отмечается, что доказать несоответствие неустойки понесенным убыткам и неоправданность получения выгоды должен ответчик. Т.е.

, застройщик обязан представить доказательства того, что именно данный случай является исключительным, и что последствия от неисполненных им обязательств намного ниже, чем сумма неустойки. Обычно такими доказательствами строительные компании не располагают.

Вместе с тем, применение данной статьи встречается в 99% подобных дел. В среднем снижения составляют от 30 до 80%, в зависимости от практики, принятой в конкретном суде и профессионализма вашего юриста.

При этом суд обычно не занимается выяснением того, как отразилась на дольщике несвоевременная передача ему жилья, а в большинстве случаев даже не объясняет, что послужило основанием для уменьшения неустойки. Но при грамотной судебной работе, нам все-таки удается убедить суд в недобросовестности застройщика и увеличить процент взыскания.

Формально для суда достаточно лишь письменного заявления застройщика, в котором тот просит о применении 333 статьи. Разумеется, практически всегда данное ходатайство присутствует в деле о взыскании неустойки. И суды зачастую встают на сторону недобросовестных строителей, уменьшая неустойку, тем самым стимулируя последних на дальнейшее неисполнение условий договора.

Возможно ли взыскать неустойку без потери процентов

В последние годы граждане все чаще прибегали к взысканию компенсации с застройщика через Арбитраж, поскольку снижение неустойки по ДДУ в Арбитражном суде происходило намного реже.

Самостоятельно дольщик не может подать туда исковое заявление, так как в Арбитраже рассматриваются только споры между организациями.

Поэтому до лета 2019 года складывалась довольно обширная практика передачи дольщиком своих прав в части истребования неустойки с застройщика юридическому лицу, которое затем предъявляло иск к строительной фирме уже от имени своей компании.

Между дольщиком (цедентом) и выбранной им юридической компанией (цессионарием) подписывается договор цессии, где отражаются основные моменты переуступки права требования неустойки.

Данную сделку не следует путать со сделкой по переуступке права требования жилья. В этом случае дольщик не передает другой компании свои права на будущую квартиру. Это право остается за ним.

Речь идет только о неустойке.

Данная сделка является законной, она не противоречит 214 ФЗ и регулируется положениями ГК. Договор не требует государственной регистрации. Договор, как правило, заключается на одном из условий:

  1. Полный выкуп неустойки юридической компанией. В этом случае дольщик получает фиксированную сумму, указанную в договоре и полностью уступает свою неустойку юр. лицу. В дальнейшем он не может претендовать на компенсацию, которая будет отсужена у застройщика.
  2. Компания, с которой заключен договор, обязуется передать участнику деньги, полученные от застройщика за вычетом своих расходов, оплаты юридических услуг и других необходимых платежей.

Необходимо также отметить несколько важных моментов заключения данной сделки:

  • по общему правилу согласие застройщика на переуступку не требуется, даже если данное условие содержится в договоре.
  • строительную компанию необходимо должным образом (письменно) уведомить о смене кредитора.
  • сделка может происходить в любое время после регистрации ДДУ. Участник может уступить право на пеню и после подписания передаточного акта.
  • Дольщик должен обладать теми правами, которые передает цессионарию, и предавать он может их только в том объеме, которым владеет.

Требование неустойки через Арбитраж — старая судебная практика

Ранее, до 11 июля 2019 года, взыскание неустойки с застройщика через Арбитражный суд было выгоднее, чем в судах общей юрисдикции.

Об этом свидетельствует арбитражная судебная практика 2016 – 2017 годов, которая показывала, что в подавляющем большинстве случаев суды не видели оснований для применения 333 статьи ГК и не удовлетворяли ходатайства строительных компаний о снижении неустойки.

Вместе с тем нередко на юридических форумах возникали вопросы о правомерности взыскания неустойки в двойном размере юр. лицом, поскольку в законе такое преимущество имеют только физ. лица.

Ответом на него может послужить решение Девятого Арбитражного апелляционного суда, в котором он указал, что в связи с тем, что нарушение сроков передачи жилья произошло в то время, когда участником долевого проекта являлся гражданин, то и неустойка должна уплачиваться в двукратном размере.

Аналогичную позицию высказывали Арбитражные суды относительно взимания 50 % штрафа в пользу организации, к которой перешло от дольщика право требования неустойки. В этом случае дольщику требовалось (как и сейчас) предварительно направить в строительную компанию требование о денежной выплате. Отсутствие ответа от застройщика являлось основанием для истребования этого штрафа.

В то же время дольщиком не может передаваться право на требование моральной компенсации, поскольку оно отнесено статьей 383 ГК к категории прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, которые не передаются другим лицам.

Здесь следует отметить, что сумма моральной компенсации, присуждаемой судом, очень редко поднимается выше пятнадцати тысяч рублей, и в то время, когда речь идет о суммах в сотни тысяч, особого влияния данная статья расходов на общий размер компенсаций не имеет.

Читайте также:  Использование фото без согласия владельца

Таким образом, у дольщика был выбор: либо взыскивать неустойку обычным способом, выступая в качестве истца в суде, где, скорее всего, ему  срежут большую часть компенсации, либо, ничем не рискуя, передать свое право другой компании и получить значительно больше. Однако, вскоре ситуация изменилась.

Неустойка через арбитражный суд — новая практика

Пройдемся по истории. До 2018 года арбитражные суды вообще не урезали неустойку по 214 ФЗ. При этом в арбитраже можно было получить и штраф в размере 50% от суммы неустойки.

Для этого заключался договор цессии (уступки), по которому право на неустойку и штраф переходило от дольщика к компании либо к индивидуальному предпринимателю. И новый кредитор уже обращался в арбитражный суд.

Это позволяло получать очень высокие результаты взысканий.

Можно ли взыскать неустойку с застройщика за нарушение срока окончания строительства

Однако шло время, и нагрузка на арбитражные суды росла. Все больше юридических компаний предлагали дольщикам взыскание неустойки через арбитраж. Несмотря на то, что такие компании пополняли бюджет, оплачивая крупные гос.

пошлины, в целом арбитражу это не нравилось. Так же росло недовольство со стороны строительных компаний, привыкших к многократным урезаниям пеней.

На самых верхах начали обсуждаться вопросы «потребительского терроризма», и реакция не заставила себя долго ждать.

С середины 2018 года судьи арбитражных судов, как по команде, дружно начали урезать неустойку и штраф ровно в два раза. Особенно однообразие такой практики прослеживалось в АС МО. Однако это не решило вопрос и не остановило нас и наших конкурентов на пути взыскания неустойки через арбитраж. По-прежнему это оставалось более выгодным для дольщиков, а соответственно и для юристов.

Решительный и сокрушительный удар нанес Верховный суд, своим определением от 11 июля 2019 года. Когда дал понять нижестоящим судам, что штраф в размере 50% от неустойки не может быть передан юридическому лицу до момента его присуждения.   Т.е., другими словами, штраф в арбитраже теперь взыскать нельзя.

И на момент редактирования настоящей статьи, арбитражная практика сформировалась следующим образом:

Исковое требование: АС г. Москвы АС Московской области Некоторые судьи АС (фамилии называть не будем)
Взыскание штрафа Отказ Отказ Отказ
Взыскание неустойки при сумме иска до 1 млн рублей 20% – 100% от суммы неустойки (в зависимости от судьи) Чаще всего: 50% от суммы неустойки Урезание ровно в 10 раз – т.е. 10% от суммы неустойки
Взыскание неустойки при сумме иска от 1 млн рублей 20% — 70% от суммы неустойки (в зависимости от судьи) 30% — 50% от суммы неустойки Урезание ровно в 10 раз – т.е. 10% от суммы неустойки
Вероятность признания судом договора цессии недействительным при условии грамотной работы юриста Отсутствует Отсутствует Отсутствует

Как видно из приведенной выше таблицы, все Арбитражи отказывают во взыскании штрафа. Урезания в АС МО более предсказуемы, но зато в АС г. Москвы можно попытать счастье и взыскать полную сумму неустойки. Ну а некоторые судьи работают в качестве калькуляторов. Они не прислушиваются к доводам сторон, а просто делят сумму ровно на 10.

Видимо это истинные приверженцы принципов диспозитивности, состязательности, непосредственности и равноправия сторон, закрепленных в АПК РФ. При этом мы видим, что практика с недействительностью договоров цессии устаканилась. Суды признают такие договоры законными и не находят оснований для их ничтожности либо оспоримости (ст.

166 ГК РФ).

Стоит ли связываться с арбитражем сейчас?

К сожалению, на этот вопрос нельзя ответить уверенно и однозначно. Все очень субъективно. Многое зависит от вашего застройщика, его юр. адреса, суммы неустойки и судьи, которому попадет дело.

Конечно, мы, столько лет занимаясь спорами в сфере долевого строительства, уже выработали некоторые алгоритмы и хитрости в работе. Эти разработки позволяют нам получать более успешные решения и добиваться высокого процента взыскания.

Но и эти ноу-хау дают осечки.

Юриспруденция – это гуманитарная наука. И кроме присущей ей неопределенности, очень многое решает человеческий фактор. Ведь итоговое решение принимает судья. И очень многое в российском законодательстве отдано на откуп пресловутому «судейскому усмотрению». А тут уже в силу вступает настроение судьи, его убеждения, его симпатии к представителям одной или другой стороны и т.д.

Так что, тут нет четкого рецепта. Но есть инструменты, позволяющие повысить вероятность положительного исхода. И мы постоянно используем их в своей работе. Конечно, это никак не связано с личным знакомством или коррупцией.

Ни в коем случае. Просто изучая огромный массив судебной практики и алгоритмы работы арбитражных судов, мы выявили некоторые закономерности, которые пока не известны большинству наших конкурентов.

Это и составляет одно из наших конкурентных преимуществ.

И в целом, имея неустойку свыше 700 000 рублей, мы можем предложить некоторые комбинированные решения, включающие в себя работу с арбитражем. Такие решения позволяют увеличить сумму взыскания от 20% до 50%. И когда речь идет о миллионных неустойках – это очень ощутимо.

Этапы проведения сделки

  • после выбора компании, которой дольщик решил передать право требования неустойки, юрист изучает представленные документы;
  • производится расчет неустойки и других выплат, подготавливается и подписывается договор цессии;
  • договор более не требует регистрации в госорганах;
  • застройщику отправляется претензия от дольщика с требованием неустойки, а также уведомление о смене кредитора;
  • подготавливается и подается иск в Арбитраж;
  • дело рассматривается в Арбитражном суде, где истцом выступает цессионарий;
  • далее чаще всего следует апелляционное рассмотрение дела;
  • получение судебного решения и исполнительного листа;
  • а после фактического взыскания денег — перевод средств дольщику.

Если застройщик не оправдал ваши ожидания, нарушает все возможные сроки строительства, хочет передать вам жилье с недоделками и дефектами, которые не спешит исправлять, обращайтесь в нашу юридическую компанию, и мы вам поможем наказать недобросовестную строительную компанию. Если вы хотите взыскать с застройщика неустойку, мы разработаем для вас самую оптимальную схему, которая позволит вам получить максимально возможную компенсацию. Мы также можем подписать с вами договор цессии на выгодных для вас условиях и поддержим любое ваше решение. Связаться с нами просто, для получения юридической консультации оставьте заявку на сайте.

Вс указал на правомерность взыскания с застройщика неустойки на будущее время

25.10.2018

Эксперт: Илья Дедковский Источник: Адвокатская газета Время чтения: 21 минута

Можно ли взыскать неустойку с застройщика за нарушение срока окончания строительства Фотобанк Freepik

По мнению экспертов «АГ», определение Верховного Суда поможет внести ясность в судебную практику, упрощая и облегчая процесс взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, а также поможет дисциплинировать застройщиков.

11 сентября Верховный Суд РФ Определением по делу № 11-КГ18-21 отменил апелляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан, отказавшего во взыскании со строительной компании, не сдавшей в установленный срок объект долевого строительства, неустойки на будущее время в пользу граждан.

Как указано в определении, 16 января 2015 г. заявители Е. и Ф. Егоровы заключили с ООО «Жилой комплекс “Победа”» договор участия в долевом строительстве со сроком передачи им трехкомнатной квартиры 30 апреля 2016 г.

Стоимость квартиры они оплатили полностью, в том числе за счет кредитных средств. В установленный срок объект долевого строительства сдан не был, и Егоровы обратились в суд по поводу взыскания с застройщика неустойки. Решением суда от 16 февраля 2017 г.

в их пользу была взыскана неустойка за период с 1 мая по 31 декабря 2016 г.

Впоследствии Егоровы вновь подали исковые требования о взыскании в пользу каждого из истцов неустойки за период с 1 января по 9 июня 2017 г. в размере более 243 тыс. руб.

, за период с 10 июня по дату принятия судом решения – в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, возмещения убытков, а также компенсации морального вреда в размере 50 тыс. руб.

В возражениях на иск застройщик указал, что взыскание неустойки в полном размере может негативно сказаться на его финансово-хозяйственном положении и отдалить срок сдачи объекта в эксплуатацию.

Решением суда от 3 августа 2017 г. требования истцов были удовлетворены частично: в пользу каждого из них с ответчика на основании ст. 333 ГК РФ взысканы неустойка в 64,5 тыс.руб., компенсация морального вреда в размере 2 тыс. руб.

, убытки, штраф, а также неустойка в размере 300 руб. за каждый день с 4 августа 2017 г. до момента фактического исполнения обязательства по передаче квартиры. При этом суд руководствовался положениями ч. 2 ст.

6 Закона об участии в долевом строительстве.

Данное решение в части взыскания неустойки в размере 300 руб. ежедневно до момента исполнения ответчиком обязательства по договору в апелляции не устояло.

Верховный Суд Республики Татарстан в апелляционном определении указал, что взыскание неустойки на будущее время законом не предусмотрено – ее установление будет нарушать права ответчика на снижение размера неустойки по соответствующему заявлению, при этом истцы не лишены права обратиться в суд с самостоятельным иском о взыскании неустойки за новый период просрочки.

В кассационной жалобе в ВС РФ заявители просили отменить решения нижестоящих судов как незаконные в части снижения размера неустойки судом первой инстанции и отказа во взыскании неустойки на будущее время апелляцией.

Рассмотрев материалы дела, Верховный Суд указал, что в соответствии с ч. 2 ст.

6 Закона об участии в долевом строительстве, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства. Если дольщиком является гражданин, размер неустойки удваивается.

Суд напомнил, что согласно разъяснению, изложенному в п. 65 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ», по смыслу ст. 330 ГК истец вправе требовать присуждения неустойки на день фактического исполнения обязательства.

Читайте также:  Законность ограничения подачи электроэнергии

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства может быть уменьшена в судебном порядке (п. 69 постановления). Кроме того, как отмечается в абз. 1 п.

71 постановления, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель или некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, то снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению должника.

ВС также отметил, что в соответствии с п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.

, суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику объекта, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

«Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств», – указано в определении.

Верховный Суд подчеркнул, что суды первой и апелляционной инстанций не учли, что застройщик как коммерческая организация в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства гражданину уплачивает ему неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства – то есть на будущее время включительно. «Такая неустойка может быть снижена судом только по обоснованному заявлению ответчика и в исключительных случаях с учетом обстоятельств допущенного нарушения, в связи с чем размер присужденной неустойки на будущее время не может быть снижен по правилам ст. 333 ГК РФ», – указал ВС.

Кроме того, Суд отметил, что обоснованность заявления застройщика о том, что взыскание неустойки может негативно повлиять на его деятельность, судам следовало оценивать с учетом положений ст. 309 ГК, согласно которой обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и иных правовых актов.

Принимая решение об отмене определения ВС РТ в полном объеме и направлении дела на новое апелляционное рассмотрение, Верховный Суд РФ отметил, что защита нарушенных прав дольщиков на своевременную передачу объекта должна способствовать, в том числе, предупреждению возможных нарушений их прав и стимулировать застройщиков к надлежащему исполнению обязательств. 

Комментируя «АГ» решение ВС, адвокат АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров отметил, что оно является обоснованным, разумным и справедливым. Он также указал, что ВС РФ еще в 2016 г. (п. 65 Постановления № 7) сформулировал правовую позицию о том, что по смыслу ст.

330 ГК истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Однако, добавил эксперт, несмотря на указанное постановление, дольщики по-прежнему были вынуждены неоднократно обращаться в суд с исковыми заявлениями о взыскании неустойки за фактический период просрочки исполнения обязательства.

При этом каждый раз исковое заявление и, по сути, один и тот же комплект документов рассматривались судами заново. «Очевидно, что такой порядок взыскания неустойки являлся для дольщиков затруднительным и неудобным, что ставило их в менее выгодное положение по отношению к застройщику», – пояснил он.

Константин Смолокуров полагает, что рассматриваемое определение ВС РФ существенно упростит и облегчит взыскание неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, тем самым обеспечивая законное право на доступ к правосудию.

Адвокат АБ КИАП Илья Дедковский добавил, что Высший Арбитражный Суд РФ еще в 2014 г. занимал аналогичную позицию, в частности в Постановлении Пленума от 6 июня № 35 «О последствиях расторжения договора». Кроме того, отметил эксперт, самая первая редакция ГК также предусматривала возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами (ст.

395) по день фактического погашения долга. «Никаких причин считать, что такой же подход не может быть применен в отношении неустойки, нет – это ВС РФ и отразил в постановлении Пленума в 2016 г., – пояснил Илья Дедковский.

– Однако истцы по-прежнему редко пользуются такой возможностью, по старинке взыскивая неустойку только за прошедший период, а после погашения основного долга идут довзыскивать ее».

Несмотря на это, полагает адвокат, арбитражные суды не испытывают особых проблем в ситуации, когда истец все-таки просит взыскать неустойку по день фактического погашения долга. «Но для судов общей юрисдикции все не так очевидно, и определение поможет внести ясность в данный вопрос», – резюмировал Илья Дедковский.

Старший партнер АБ «Яблоков и партнеры» Ярослав Самородов отметил, что определение ВС РФ усиливает сложившуюся, но все же пока не массовую практику возможности взыскания штрафных платежей по день фактического исполнения на будущее. Соответствующая норма существует давно, однако, по мнению эксперта, с ее толкованием нередко бывают проблемы.

Адвокат пояснил, что возможность взыскания неустойки на будущее не только удобна для взыскателя и снижает нагрузку на суды по одному и тому же спору, но и будет существенно дисциплинировать застройщика.

«Ведь как удобно называть привлекательные сроки сдачи строительства, иметь в запасе много времени, так как неустойку нельзя было взыскивать на будущее! Удобно, когда за это время можно вывести остатки активов», – добавил Ярослав Самородов.

Эксперт полагает, что определение ВС «подчистит» рынок долевого строительства, оставив тех застройщиков, кто указывает разумные сроки, имеет хороший запас финансовой прочности в случае просрочки и заботится о репутации, а также тех, кто настроен на долгое присутствие на рынке.

Задержали строительство. Как получить неустойку?

ampack/Depositphotos

Ответственность застройщика прописана в Федеральном законе «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» № 214-ФЗ. В статье № 6 сказано, что если застройщик нарушает указанный в договоре срок передачи объекта дольщику, то обязан уплатить неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства. Расчет пени делается за каждый день просрочки исходя из цены договора.

Интересная подробность: просрочку для физических и для юридических лиц рассчитывают по-разному. Если дольщик – физическое лицо (иначе говоря, обычный гражданин), то сумму неустойки обязаны умножить на два и уплатить в двойном размере. На юридических лиц это положение, увы, не распространяется.

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?

Порядок взыскания неустойки

Несмотря на то, что закон четко определяет условия начисления неустойки и ее размер, застройщики редко соглашаются выплачивать ее до судебного решения. И уж точно никогда не инициируют выплаты самостоятельно. Будьте к этому готовы.

К сожалению, если сроки сдачи дома существенно задерживаются, на то, скорее всего, есть какая-то веская и неприятная причина.

Чаще всего – или недостаток средств, или банкротство подрядчиков и поставщиков, или сложности с оформлением документов (например, построили больше этажей, чем разрешено).

Если проект не проблемный, а застройщик, например, не может вовремя оформить документы, но все делает для этого, идет на контакт и дает пояснения и прогнозы по решению проблем, можно попробовать получить компенсацию в добровольном порядке, направив соответствующую претензию в адрес застройщика. Добросовестный застройщик всегда пойдет навстречу и предложит компромисс. Возможно, в конечном счете сумма будет меньше, чем вам положено по закону, зато вы получите ее быстро и без судебных тяжб (а судебные издержки тоже выходят немаленькими).

Если же застройщик не готов к диалогу, стоит обратиться к ФЗ «О защите прав потребителей» (п. 6, ст. 13). В соответствии с этим пунктом застройщик обязан уплатить штраф в размере 50% от суммы неустойки, если он не исполняет законно обоснованные требования дольщика добровольно.

Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Пошаговая инструкция по взысканию неустойки

  • Рассчитайте сумму неустойки

Если квартира стоит 5 млн рублей, а сдача просрочена на 100 дней, то расчет выглядит следующим образом. 5 000 000 (цена договора) * 0,07 (ставка рефинансирования на момент публикации статьи) / 300 * 100 (количество дней просрочки) * 2 (коэффициент для физических лиц) = 233 334 рубля.

  • Направьте застройщику претензию

В ней должны быть изложены аргументированные требования об уплате неустойки, а также указаны ваши банковские реквизиты и срок для перечисления положенной вам суммы (не менее пяти банковских дней). Претензию нужно направить заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если в срок, установленный в тексте претензии, оплата не поступит на счет, можно готовить исковое заявление в суд. Список дальнейших действий выглядит так:

  • Подготовьте исковое заявление, документы, подтверждающие ваши требования (ДДУ, платежное поручение на оплату стоимости по ДДУ, акт сверки расчетов с застройщиком, претензию с подтверждением направления в адрес застройщика);
  • направьте документы в суд; 
  • ждите, когда суд назначит первое заседание.

Исковые заявления по нарушению прав потребителей рассматриваются без государственной пошлины. 

Суд вправе уменьшить сумму исковых требований, если посчитает, что вы требуете компенсацию больше, чем понесли убытков. Раньше этим активно пользовались все суды, занижая сумму выплат в несколько раз.

К примеру, при сумме иска в 500 тысяч в пользу дольщика могли присудить каких-нибудь 50 тысяч. Но в 2016 году Пленум Верховного Суда РФ выпустил разъяснения о том, как применять статью 333 ГК РФ (об уменьшении суммы неустойки).

И сейчас такого беспредела уже нет. Если уменьшения и бывают, то несущественные.

Застройщик заранее сдвинул срок сдачи – могу я подать претензию?

Получу ли я компенсацию от застройщика за перенос сроков сдачи?

Кроме неустойки дольщик вправе потребовать уплаты:

  • штрафа в размере 50% от суммы исковых требований (за неисполнение требования дольщика добровольно);
  • возмещения морального ущерба (сумму истец определяет самостоятельно, но суд обычно больше 15 тысяч не признает);
  • компенсации стоимости юридических услуг (тоже в пределах 15 тысяч; потребуется представить договор и подтверждение оплаты);
  • расходы на аренду жилья на период просрочки, которые также должны быть подтверждены договором, квитанциями, расписками и т. п.
Читайте также:  Как делить ипотечную квартиру при разводе

Кстати говоря, у дольщика есть еще одна опция — расторгнуть ДДУ. Если очевидно, что застройщик не успеет в срок достроить дом, дольщик вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Застройщик обязан вернуть ему вложенные деньги. Процедура расторжения и сроки возврата четко определены тем же 214-ФЗ.

В интернете можно найти рекомендации, как подготовить исковое заявление и претензию, пояснения о том, что, как и куда подавать. Этой же информацией всегда делятся дольщики на форумах своих ЖК. С такой информационной (и моральной!) поддержкой можно всё сделать самостоятельно.

Тем не менее, особенно если вам дороги ваше время и нервы, я рекомендую все же обращаться к юристам. Лучше к тем, которые работают на конкретном объекте.

Закон един для всех это правда, но по каждому проекту и в каждом суде свои порядки, особенности и нюансы, которых непрофессионал может не знать, и потом самостоятельный путь может быть более длинным, извилистым и тернистым.

  • Не пропустите:
  • Воды и света в новостройке нет 5 месяцев – что делать?
  • С чем связаны массовые переносы сроков строительства в России?
  • Как обстоят дела с задержкой строительства в Германии?
  • Что будет, если я не приму квартиру у застройщика в срок?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как взыскать неустойку с застройщика: нарушение сроков, нехватка метров

При заключении договора долевого строительства гражданин приобретает объект недвижимости еще до момента завершения процесса возведения здания. Как только дом будет сдан в эксплуатацию, застройщик приглашает покупателей на просмотр и проверку квартиры.

В случаях, когда помещение не соответствует заявленным характеристикам, например, имеет меньший метраж относительно значений, указанных в кадастровом паспорте, или же если застройщик не соблюдает сроки сдачи дома, то долевой собственник вправе взыскать с него неустойку.

Это можно сделать посредством инициации судебного разбирательства.

Обязанности застройщик в вопросе сдачи помещений собственников

Компания, заключившая договор долевого строительства с гражданами, обязана возвести дом  в период, указанный в соглашении. Как правило, он равняется трем месяцам (в документе обычно сказано «сдача N-й квартал N-го года).

Если к окончанию регламентированных сроков застройщик не успевает сдать дом, то долевые собственники вправе требовать с него неустойку. Если же дом сдан, однако помещение не соответствует заявленным характеристикам, то собственник вправе требовать исправления недостатков. Если застройщик отказывается делать это, то за решением вопроса гражданину следует обращаться в суд.

Это необходимо делать в ситуациях, когда:

  • дом не был сдан в регламентированный период;
  • квартира не была сдана в регламентированный период (дом может быть сдан, однако ремонт в квартире еще не сделан);
  • в квартире отсутствует заявленный ремонт;
  • площадь помещения не совпадает со значениями, указанными в кадастровом паспорте объекта;
  • в отделке или в конструкции дома или квартиры имеются явные недочеты, нарушения и т.д. (трещины в стенах, неработающая вентиляция, отсутствие подведенных коммуникаций и т.д.).

В каких случаях застройщик законно может не соблюдать регламентированные сроки сдачи многоквартирного дома?

В третьем пункте ст. 401 ГК РФ от 30 ноября 1994 года (актуальная редакция документа от 28 июня 2021 года с добавочными корректировками от 8 июля 2021 года) сказано, что несвоевременное исполнение обязательств по какому-либо договору допустимо при форс-мажорных обстоятельствах, а также при возникновении неотложных ситуаций, прямо прописанных в конкретном договоре.

В случае с долевым строительством, как правило, нет никаких дополнительных пунктов, на основании который застройщик мог бы без каких-либо последующих санкций не соблюдать регламентированные сроки завершения строительства и сдачи многоквартирного дома. Следовательно, просрочка возможна только при форс-мажорных обстоятельствах. К таковым относятся:

  • введение военного положения;
  • стихийные бедствия (землетрясения, ураганы, наводнение и т.д.);
  • техногенные катастрофы;
  • ввод чрезвычайного положения;
  • ограничение деятельности организации, индивидуального предпринимателя или физического лица на основании всеобщего государственного постановления (яркий пример — это период с апреля по май 2020 года, когда практически все частные организации временно прекратили свою деятельность по причине пандемии коронавирусной инфекции и введенного из-за нее в РФ режима повышенной готовности);
  • ограничение деятельности конкретной организации, индивидуального предпринимателя или физического лица в статусе самозанятого гражданина (например, временное закрытие условного продуктового магазина по причине несоблюдения санитарно-эпидемиологических норм).

Некоторые недобросовестные застройщики в качестве причины задержки могут назвать плохую погоду, срыв сроков поставки материалов и т.д. Однако собственник должен знать, что ничего, кроме пунктов из вышеописанного списка, не является форс-мажорным обстоятельством.

Грубо говоря, если застройщику не прислали вовремя материалы или если рабочие не смогли доделать условную крышу дома из-за плохой погоды и сильных дождей, то это проблемы исключительно компании. Граждане, вложившие деньги в долевое строительство, не должны откладывать свой срок заселения в новую квартиру из-за этого.

Как действовать, если при приемке квартиры были обнаружены несоответствия?

Если в ходе приемки квартиры в недавно достроенном доме собственник заметил какое-либо нарушение конструкции, отсутствие нужных коммуникаций и заявленных технологических отверстий, отсутствие ремонта (если квартира приобреталось с отделкой), нехватку площади т.д., то ему ни в коем случае нельзя подписывать акт приемки-передачи.

Застройщик может морально давить, угрожать судом, штрафами, неустойками и т.д. Однако ни с чем из этого гражданину столкнутся не придется. Сразу по окончании неудавшейся проверки собственнику следует письменно составить претензию. В ее содержании необходимо указать:

  • реквизиты получателя: наименование и адрес компании-застройщика, форма регистрации организации, Ф. И. О. руководителя, Ф. И. О. и должность лица, организовавшего приемку помещения;
  • персональные данные собственника: Ф. И. О., контакты;
  • адрес расположения квартиры;
  • краткое описание претензии;
  • прошение об устранении указанных недочетов в регламентированный срок (рекомендуется использовать период в 10-14 дней);
  • дата составления.

Застройщик не вправе отказаться от получения претензии. Если сотрудник компании не берет документ, то собственник может без проблем послать его организации письмом или по электронной почте. В таком случае ему в обязательном порядке следует обзавестись копией отправляемой претензии.

Что делать, если в регламентированный в содержании претензии срок недочеты не были устранены?

В назначенный день застройщик вновь должен устроить проверку. Если в ходе нее выяснится, что все недочеты были исправлены, то гражданин может без проблем подписывать акт-приемки передачи.

Если же в указанный в ранее поданной претензии день гражданину вновь не удалось успешно принять квартиру по причине сохранения ранее описанных недочетов, или если застройщик не соизволил устроить проверку в этот день, то гражданину следует начинать судебное разбирательство.

На Заметку: Отсутствие ремонта, недостаток коммуникаций и т.д. — компания-застройщик может устранить все это. Однако если же причина подачи претензии заключается в нехватке метража, то этап повторной проверки можно сразу пропускать.

Попытка урегулирования вопроса в досудебном порядке. Как действовать?

Перед тем, как обращаться в суд, гражданин обязан послать компании-застройщику предложение о добровольном урегулировании вопроса. Этот документ составляет точно так же, как и претензия (реквизиты, адрес квартиры, перечень требований, резолюция о том, что гражданин будет подавать иск в суд, дата составления и подпись).

В содержании этого обращения гражданину необходимо требовать:

  • если отсутствует ремонт, не хватает коммуникаций и т. д. — исправить все недочеты в 14-дневный период или компенсировать стоимость услуг сторонних организаций (например, если отсутствует раковина в ванной, то гражданин может потребовать компенсацию ее цены и стоимости установки);
  • если имеется недостаток площади квартиры — компенсировать переплату по изначальной цене договора (если не хватает 6 кв. м., а договор заключался по цене 50 тыс. руб. за один квадрат, то запрашивать следует 300 тыс. руб.).;
  • выплату неустойки за срыв сроков сдачи квартиры.

Документ следует отправлять письмом или по почте застройщику. Если по претензии не был дан ответ, или же если компания сообщила, что ничего не собирается выплачивать и исправлять, то гражданину следует обращаться в суд.

Подача искового заявления

Исковое заявление в суд составляет по простой схеме:

  1. Реквизиты учреждения судебной власти, куда подается обращение.
  2. Персональные данные истца (Ф. И. О., адрес регистрации и фактического места жительства);
  3. Учредительная информация компании-застройщика, выступающей ответчиком (наименование, форма регистрации, адрес расположения, Ф. И. О. руководителя);
  4. Данные о фигурирующем в вопросе объекте недвижимости (адрес, номер кадастрового паспорта, площадь и т. д.).
  5. Краткое описание предъявляемых претензий.
  6. Список предъявляемых требований.
  7. Список прикладываемых документов.
  8. Дата составления и подпись.

При подаче иска по вопросу защиту прав потребителей оплачивать государственный налоговый сбор нужно только в том случае, если общая стоимость предъявляемых требований оценивается свыше 1 млн. руб. В противном случае пошлина не взимается.

К заявлению необходимо приложить:

  • общегражданский паспорт;
  • договор ДДУ;
  • все имеющиеся документы по квартире (кадастровый паспорт, акт приемки-передачи, который не был подписан, копию ранее поданной претензии, копию уведомления о предложении решения вопроса в досудебном порядке и т. д.);
  • чеки и квитанции, в которых будет отражена сумма судебных издержек (услуги юриста, адвоката, нотариуса и т.д.).

По факту рассмотрения дела суд, естественно, примет сторону гражданина. Конечно, в ходе разбирательства застройщик может запросить уменьшение суммы неустойки из-за несоразмерности требований, однако в итоге собственник в любом случае выиграет суд.

Далее останется лишь получить исполнительный лист. Это можно сделать после вступления решения суда в силу. С этим документом гражданин может обратиться в банк, где размещен счет компании-застройщика. Если доступа к этой информации нет, то исполнительный лист следует подать в службу судебных приставов. Далее взысканием займутся уже они.

Интересное

Можно ли взыскать неустойку с застройщика за нарушение срока окончания строительства

Можно ли взыскать неустойку с застройщика за нарушение срока окончания строительства

Если застройщик нарушает срок передачи квартиры (срок всегда прописывается в договоре участия в долевом строительстве), дольщик имеет право на получение от застройщика неустойки за каждый день просрочки.

Просрочка начинается с даты, когда застройщик должен передать готовую квартиру. Эта дата обязательно указывается в договоре участия в долевом строительстве.

Неустойка за просрочку рассчитывается по формуле:

Можно ли взыскать неустойку с застройщика за нарушение срока окончания строительства

(Стоимость квартиры по договору ДДУ)*(1/300)*(количество дней просрочки)*(2)*(ключевая ставка Центробанка – в 2021 году составляет 5%)=сумма неустойки.

В первую очередь, нужно направить застройщику письменную претензию о перечислении неустойки за просрочку (образец можно скачать здесь). Сделать это можно с помощью письма с уведомлением о получении.

Если застройщик не отреагировал на претензию, можно подать иск в суд.

Существует два варианта действий.

  1. Обратиться за выплатой после подписания акта приемки квартиры. Но в этом случае есть опасность не дождаться выплаты, так как застройщик может просто обанкротиться.

  2. Обратиться к застройщику сразу или в течение первых месяцев. Стоит учитывать, что если дело дойдет до судебного разбирательства, решение также не будет одномоментным. Вполне возможно, что с момента обращения в суд до решения пройдет 3 или 4 месяца.

Если застройщик не уходит от ответственности, он произведет выплату вскоре после получения претензии по договоренности с дольщиком. Если дело дошло до судебного разбирательства, все будет зависеть от принятого судом решения.

Можно ли взыскать неустойку с застройщика за нарушение срока окончания строительства

  1. Направить письменную претензию застройщику с просьбой выплатить неустойку.
  2. Дождаться ответа (у застройщика обычно есть на это 30 дней).

  3. Если от застройщика нет конструктивной реакции, можно подать иск в суд. Для того чтобы правильно составить документы, лучше проконсультироваться с юристами.

  4. Дождаться завершения судебных процедур (3–4 месяца) и вступления в силу судебного решения.

  5. Получить лист исполнительного производства. Судебные приставы приступят к взысканию денег с застройщика.

Если застройщик прошел процедуру банкротства, все долги застройщика будут закрываться с помощью оставшихся у него денежных средств и имущества. Но стоит подготовиться к тому, что, скорее всего, получить неустойку (по крайней мере, в полном объеме) не удастся.

Взыскание неустойки с застройщика через Арбитраж

Содержание

Однако законные требования граждан, как правило, остаются без ответа.

При обращении в судебную инстанцию дольщик сталкивается с другой проблемой – снижением размера пени, которое в последнее время повсеместно применяется судами.

Это мы подробно обсудили в нашей популярной статье «11 советов по взысканию неустойки по ДДУ». А тут мы подробно разберем вопрос взыскания неустойки через арбитраж.

Основания для взыскания неустойки

214 ФЗ в первую очередь нацелен на защиту дольщиков, которым он дает намного больше прав, чем застройщикам.

Собственно, это и неудивительно, поскольку дольщиками являются обычные граждане, для которых участие в долевом проекте – это подчас единственная возможность приобрети жилье для своих личных нужд, в отличие от застройщиков, преследующих только коммерческие цели.

У последних имеется лишь одно основание для истребования неустойки: просрочка  участником оплаты по договору. Граждане могут взыскать с застройщика неустойку в следующих случаях:

  • привлечение финансовых средств на строительство дома лицом, не имеющим на это законного права;
  • просрочка сдачи объекта;
  • не устранение в срок выявленных недостатков жилья;
  • при расторжении ДДУ в одностороннем порядке или по решению суда.

Можно ли взыскать неустойку с застройщика за нарушение срока окончания строительства

Истребование неустойки через суд – на что может рассчитывать дольщик

Самыми частыми основаниями взыскания неустойки являются случаи нарушения застройщиками сроков строительства.

Если просрочка составляет более двух месяцев, дольщик может не ждать дальше окончания строительства и аннулировать договор долевого участия по своей инициативе, одновременно выставив требование по неустойке.

Как правило, застройщики не спешат добровольно исполнять законные требования граждан, и дела о неустойке решаются в зале суда.

При судебном решении вопроса дольщик может включить в иск следующие требования:

  • неустойку в размере 1/150 ключевой ставки Центробанка за один день просрочки;
  • свои расходы, происшедшие в результате невыполнения застройщиком своих обязательств (аренда и др.);
  • компенсацию морального вреда;
  • штраф 50% от общей суммы всех требований;
  • оплату юридических услуг.

Судебная практика по взысканию неустойки в СОЮ

Как правило, сроки строительства нарушаются не на один месяц. Нередко возведение дома затягивается на годы, поэтому и суммы неустоек получаются весьма внушительными.

Например, при цене квартиры пять миллионов рублей и просрочке строительства на полгода, размер неустойки, рассчитанной по формуле, приведенной в 214 ФЗ, составит 555 000 рублей, и это не считая других, положенных дольщику компенсаций.

Узнать подробнее, как правильно рассчитывается неустойка по ДДУ, можно здесь. Однако практика показывает, что получить неустойку в полном размере практически нереально.

Дело в том, что суды общей юрисдикции (СОЮ), где рассматриваются дела о спорах дольщиков со строительными компаниями, практически всегда применяют 333 статью ГК, позволяющую снизить сумму неустойки, если суд посчитает, что ее размер несоразмерно выше убытков, которые понес участник строительства. Применение данной статьи не всегда целесообразно, о чем прямо сказано во второй ее части, которая гласит, что уменьшение неустойки допускается лишь в исключительных случаях.

Высшие суды также не раз указывали, что снижение размера пени возможно только при очень веских причинах. Так, в п.77 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 7 от 24 марта 2016 года разъяснено, что уменьшать неустойку можно в крайних случаях, тогда, когда ее получение может повлечь за собой необоснованную выгоду кредитора, в данном случае дольщика.

При этом в Постановлении также отмечается, что доказать несоответствие неустойки понесенным убыткам и неоправданность получения выгоды должен ответчик. Т.е.

, застройщик обязан представить доказательства того, что именно данный случай является исключительным, и что последствия от неисполненных им обязательств намного ниже, чем сумма неустойки. Обычно такими доказательствами строительные компании не располагают.

Вместе с тем, применение данной статьи встречается в 99% подобных дел. В среднем снижения составляют от 30 до 80%, в зависимости от практики, принятой в конкретном суде и профессионализма вашего юриста.

При этом суд обычно не занимается выяснением того, как отразилась на дольщике несвоевременная передача ему жилья, а в большинстве случаев даже не объясняет, что послужило основанием для уменьшения неустойки. Но при грамотной судебной работе, нам все-таки удается убедить суд в недобросовестности застройщика и увеличить процент взыскания.

Формально для суда достаточно лишь письменного заявления застройщика, в котором тот просит о применении 333 статьи. Разумеется, практически всегда данное ходатайство присутствует в деле о взыскании неустойки. И суды зачастую встают на сторону недобросовестных строителей, уменьшая неустойку, тем самым стимулируя последних на дальнейшее неисполнение условий договора.

Возможно ли взыскать неустойку без потери процентов

В последние годы граждане все чаще прибегали к взысканию компенсации с застройщика через Арбитраж, поскольку снижение неустойки по ДДУ в Арбитражном суде происходило намного реже.

Самостоятельно дольщик не может подать туда исковое заявление, так как в Арбитраже рассматриваются только споры между организациями.

Поэтому до лета 2019 года складывалась довольно обширная практика передачи дольщиком своих прав в части истребования неустойки с застройщика юридическому лицу, которое затем предъявляло иск к строительной фирме уже от имени своей компании.

Между дольщиком (цедентом) и выбранной им юридической компанией (цессионарием) подписывается договор цессии, где отражаются основные моменты переуступки права требования неустойки.

Данную сделку не следует путать со сделкой по переуступке права требования жилья. В этом случае дольщик не передает другой компании свои права на будущую квартиру. Это право остается за ним.

Речь идет только о неустойке.

Данная сделка является законной, она не противоречит 214 ФЗ и регулируется положениями ГК. Договор не требует государственной регистрации. Договор, как правило, заключается на одном из условий:

  1. Полный выкуп неустойки юридической компанией. В этом случае дольщик получает фиксированную сумму, указанную в договоре и полностью уступает свою неустойку юр. лицу. В дальнейшем он не может претендовать на компенсацию, которая будет отсужена у застройщика.
  2. Компания, с которой заключен договор, обязуется передать участнику деньги, полученные от застройщика за вычетом своих расходов, оплаты юридических услуг и других необходимых платежей.

Необходимо также отметить несколько важных моментов заключения данной сделки:

  • по общему правилу согласие застройщика на переуступку не требуется, даже если данное условие содержится в договоре.
  • строительную компанию необходимо должным образом (письменно) уведомить о смене кредитора.
  • сделка может происходить в любое время после регистрации ДДУ. Участник может уступить право на пеню и после подписания передаточного акта.
  • Дольщик должен обладать теми правами, которые передает цессионарию, и предавать он может их только в том объеме, которым владеет.

Требование неустойки через Арбитраж — старая судебная практика

Ранее, до 11 июля 2019 года, взыскание неустойки с застройщика через Арбитражный суд было выгоднее, чем в судах общей юрисдикции.

Об этом свидетельствует арбитражная судебная практика 2016 – 2017 годов, которая показывала, что в подавляющем большинстве случаев суды не видели оснований для применения 333 статьи ГК и не удовлетворяли ходатайства строительных компаний о снижении неустойки.

Вместе с тем нередко на юридических форумах возникали вопросы о правомерности взыскания неустойки в двойном размере юр. лицом, поскольку в законе такое преимущество имеют только физ. лица.

Ответом на него может послужить решение Девятого Арбитражного апелляционного суда, в котором он указал, что в связи с тем, что нарушение сроков передачи жилья произошло в то время, когда участником долевого проекта являлся гражданин, то и неустойка должна уплачиваться в двукратном размере.

Аналогичную позицию высказывали Арбитражные суды относительно взимания 50 % штрафа в пользу организации, к которой перешло от дольщика право требования неустойки. В этом случае дольщику требовалось (как и сейчас) предварительно направить в строительную компанию требование о денежной выплате. Отсутствие ответа от застройщика являлось основанием для истребования этого штрафа.

В то же время дольщиком не может передаваться право на требование моральной компенсации, поскольку оно отнесено статьей 383 ГК к категории прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, которые не передаются другим лицам.

Здесь следует отметить, что сумма моральной компенсации, присуждаемой судом, очень редко поднимается выше пятнадцати тысяч рублей, и в то время, когда речь идет о суммах в сотни тысяч, особого влияния данная статья расходов на общий размер компенсаций не имеет.

Читайте также:  Использование фото без согласия владельца

Таким образом, у дольщика был выбор: либо взыскивать неустойку обычным способом, выступая в качестве истца в суде, где, скорее всего, ему  срежут большую часть компенсации, либо, ничем не рискуя, передать свое право другой компании и получить значительно больше. Однако, вскоре ситуация изменилась.

Неустойка через арбитражный суд — новая практика

Пройдемся по истории. До 2018 года арбитражные суды вообще не урезали неустойку по 214 ФЗ. При этом в арбитраже можно было получить и штраф в размере 50% от суммы неустойки.

Для этого заключался договор цессии (уступки), по которому право на неустойку и штраф переходило от дольщика к компании либо к индивидуальному предпринимателю. И новый кредитор уже обращался в арбитражный суд.

Это позволяло получать очень высокие результаты взысканий.

Можно ли взыскать неустойку с застройщика за нарушение срока окончания строительства

Однако шло время, и нагрузка на арбитражные суды росла. Все больше юридических компаний предлагали дольщикам взыскание неустойки через арбитраж. Несмотря на то, что такие компании пополняли бюджет, оплачивая крупные гос.

пошлины, в целом арбитражу это не нравилось. Так же росло недовольство со стороны строительных компаний, привыкших к многократным урезаниям пеней.

На самых верхах начали обсуждаться вопросы «потребительского терроризма», и реакция не заставила себя долго ждать.

С середины 2018 года судьи арбитражных судов, как по команде, дружно начали урезать неустойку и штраф ровно в два раза. Особенно однообразие такой практики прослеживалось в АС МО. Однако это не решило вопрос и не остановило нас и наших конкурентов на пути взыскания неустойки через арбитраж. По-прежнему это оставалось более выгодным для дольщиков, а соответственно и для юристов.

Решительный и сокрушительный удар нанес Верховный суд, своим определением от 11 июля 2019 года. Когда дал понять нижестоящим судам, что штраф в размере 50% от неустойки не может быть передан юридическому лицу до момента его присуждения.   Т.е., другими словами, штраф в арбитраже теперь взыскать нельзя.

И на момент редактирования настоящей статьи, арбитражная практика сформировалась следующим образом:

Исковое требование: АС г. Москвы АС Московской области Некоторые судьи АС (фамилии называть не будем)
Взыскание штрафа Отказ Отказ Отказ
Взыскание неустойки при сумме иска до 1 млн рублей 20% – 100% от суммы неустойки (в зависимости от судьи) Чаще всего: 50% от суммы неустойки Урезание ровно в 10 раз – т.е. 10% от суммы неустойки
Взыскание неустойки при сумме иска от 1 млн рублей 20% — 70% от суммы неустойки (в зависимости от судьи) 30% — 50% от суммы неустойки Урезание ровно в 10 раз – т.е. 10% от суммы неустойки
Вероятность признания судом договора цессии недействительным при условии грамотной работы юриста Отсутствует Отсутствует Отсутствует

Как видно из приведенной выше таблицы, все Арбитражи отказывают во взыскании штрафа. Урезания в АС МО более предсказуемы, но зато в АС г. Москвы можно попытать счастье и взыскать полную сумму неустойки. Ну а некоторые судьи работают в качестве калькуляторов. Они не прислушиваются к доводам сторон, а просто делят сумму ровно на 10.

Видимо это истинные приверженцы принципов диспозитивности, состязательности, непосредственности и равноправия сторон, закрепленных в АПК РФ. При этом мы видим, что практика с недействительностью договоров цессии устаканилась. Суды признают такие договоры законными и не находят оснований для их ничтожности либо оспоримости (ст.

166 ГК РФ).

Стоит ли связываться с арбитражем сейчас?

К сожалению, на этот вопрос нельзя ответить уверенно и однозначно. Все очень субъективно. Многое зависит от вашего застройщика, его юр. адреса, суммы неустойки и судьи, которому попадет дело.

Конечно, мы, столько лет занимаясь спорами в сфере долевого строительства, уже выработали некоторые алгоритмы и хитрости в работе. Эти разработки позволяют нам получать более успешные решения и добиваться высокого процента взыскания.

Но и эти ноу-хау дают осечки.

Юриспруденция – это гуманитарная наука. И кроме присущей ей неопределенности, очень многое решает человеческий фактор. Ведь итоговое решение принимает судья. И очень многое в российском законодательстве отдано на откуп пресловутому «судейскому усмотрению». А тут уже в силу вступает настроение судьи, его убеждения, его симпатии к представителям одной или другой стороны и т.д.

Так что, тут нет четкого рецепта. Но есть инструменты, позволяющие повысить вероятность положительного исхода. И мы постоянно используем их в своей работе. Конечно, это никак не связано с личным знакомством или коррупцией.

Ни в коем случае. Просто изучая огромный массив судебной практики и алгоритмы работы арбитражных судов, мы выявили некоторые закономерности, которые пока не известны большинству наших конкурентов.

Это и составляет одно из наших конкурентных преимуществ.

И в целом, имея неустойку свыше 700 000 рублей, мы можем предложить некоторые комбинированные решения, включающие в себя работу с арбитражем. Такие решения позволяют увеличить сумму взыскания от 20% до 50%. И когда речь идет о миллионных неустойках – это очень ощутимо.

Этапы проведения сделки

  • после выбора компании, которой дольщик решил передать право требования неустойки, юрист изучает представленные документы;
  • производится расчет неустойки и других выплат, подготавливается и подписывается договор цессии;
  • договор более не требует регистрации в госорганах;
  • застройщику отправляется претензия от дольщика с требованием неустойки, а также уведомление о смене кредитора;
  • подготавливается и подается иск в Арбитраж;
  • дело рассматривается в Арбитражном суде, где истцом выступает цессионарий;
  • далее чаще всего следует апелляционное рассмотрение дела;
  • получение судебного решения и исполнительного листа;
  • а после фактического взыскания денег — перевод средств дольщику.

Если застройщик не оправдал ваши ожидания, нарушает все возможные сроки строительства, хочет передать вам жилье с недоделками и дефектами, которые не спешит исправлять, обращайтесь в нашу юридическую компанию, и мы вам поможем наказать недобросовестную строительную компанию. Если вы хотите взыскать с застройщика неустойку, мы разработаем для вас самую оптимальную схему, которая позволит вам получить максимально возможную компенсацию. Мы также можем подписать с вами договор цессии на выгодных для вас условиях и поддержим любое ваше решение. Связаться с нами просто, для получения юридической консультации оставьте заявку на сайте.

Вс указал на правомерность взыскания с застройщика неустойки на будущее время

25.10.2018

Эксперт: Илья Дедковский Источник: Адвокатская газета Время чтения: 21 минута

Можно ли взыскать неустойку с застройщика за нарушение срока окончания строительства Фотобанк Freepik

По мнению экспертов «АГ», определение Верховного Суда поможет внести ясность в судебную практику, упрощая и облегчая процесс взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, а также поможет дисциплинировать застройщиков.

11 сентября Верховный Суд РФ Определением по делу № 11-КГ18-21 отменил апелляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан, отказавшего во взыскании со строительной компании, не сдавшей в установленный срок объект долевого строительства, неустойки на будущее время в пользу граждан.

Как указано в определении, 16 января 2015 г. заявители Е. и Ф. Егоровы заключили с ООО «Жилой комплекс “Победа”» договор участия в долевом строительстве со сроком передачи им трехкомнатной квартиры 30 апреля 2016 г.

Стоимость квартиры они оплатили полностью, в том числе за счет кредитных средств. В установленный срок объект долевого строительства сдан не был, и Егоровы обратились в суд по поводу взыскания с застройщика неустойки. Решением суда от 16 февраля 2017 г.

в их пользу была взыскана неустойка за период с 1 мая по 31 декабря 2016 г.

Впоследствии Егоровы вновь подали исковые требования о взыскании в пользу каждого из истцов неустойки за период с 1 января по 9 июня 2017 г. в размере более 243 тыс. руб.

, за период с 10 июня по дату принятия судом решения – в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, возмещения убытков, а также компенсации морального вреда в размере 50 тыс. руб.

В возражениях на иск застройщик указал, что взыскание неустойки в полном размере может негативно сказаться на его финансово-хозяйственном положении и отдалить срок сдачи объекта в эксплуатацию.

Решением суда от 3 августа 2017 г. требования истцов были удовлетворены частично: в пользу каждого из них с ответчика на основании ст. 333 ГК РФ взысканы неустойка в 64,5 тыс.руб., компенсация морального вреда в размере 2 тыс. руб.

, убытки, штраф, а также неустойка в размере 300 руб. за каждый день с 4 августа 2017 г. до момента фактического исполнения обязательства по передаче квартиры. При этом суд руководствовался положениями ч. 2 ст.

6 Закона об участии в долевом строительстве.

Данное решение в части взыскания неустойки в размере 300 руб. ежедневно до момента исполнения ответчиком обязательства по договору в апелляции не устояло.

Верховный Суд Республики Татарстан в апелляционном определении указал, что взыскание неустойки на будущее время законом не предусмотрено – ее установление будет нарушать права ответчика на снижение размера неустойки по соответствующему заявлению, при этом истцы не лишены права обратиться в суд с самостоятельным иском о взыскании неустойки за новый период просрочки.

В кассационной жалобе в ВС РФ заявители просили отменить решения нижестоящих судов как незаконные в части снижения размера неустойки судом первой инстанции и отказа во взыскании неустойки на будущее время апелляцией.

Рассмотрев материалы дела, Верховный Суд указал, что в соответствии с ч. 2 ст.

6 Закона об участии в долевом строительстве, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства. Если дольщиком является гражданин, размер неустойки удваивается.

Суд напомнил, что согласно разъяснению, изложенному в п. 65 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ», по смыслу ст. 330 ГК истец вправе требовать присуждения неустойки на день фактического исполнения обязательства.

Читайте также:  Надо ли менять назначение земельного участка для ведения бизнеса

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства может быть уменьшена в судебном порядке (п. 69 постановления). Кроме того, как отмечается в абз. 1 п.

71 постановления, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель или некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, то снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению должника.

ВС также отметил, что в соответствии с п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.

, суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику объекта, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

«Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств», – указано в определении.

Верховный Суд подчеркнул, что суды первой и апелляционной инстанций не учли, что застройщик как коммерческая организация в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства гражданину уплачивает ему неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства – то есть на будущее время включительно. «Такая неустойка может быть снижена судом только по обоснованному заявлению ответчика и в исключительных случаях с учетом обстоятельств допущенного нарушения, в связи с чем размер присужденной неустойки на будущее время не может быть снижен по правилам ст. 333 ГК РФ», – указал ВС.

Кроме того, Суд отметил, что обоснованность заявления застройщика о том, что взыскание неустойки может негативно повлиять на его деятельность, судам следовало оценивать с учетом положений ст. 309 ГК, согласно которой обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и иных правовых актов.

Принимая решение об отмене определения ВС РТ в полном объеме и направлении дела на новое апелляционное рассмотрение, Верховный Суд РФ отметил, что защита нарушенных прав дольщиков на своевременную передачу объекта должна способствовать, в том числе, предупреждению возможных нарушений их прав и стимулировать застройщиков к надлежащему исполнению обязательств. 

Комментируя «АГ» решение ВС, адвокат АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров отметил, что оно является обоснованным, разумным и справедливым. Он также указал, что ВС РФ еще в 2016 г. (п. 65 Постановления № 7) сформулировал правовую позицию о том, что по смыслу ст.

330 ГК истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Однако, добавил эксперт, несмотря на указанное постановление, дольщики по-прежнему были вынуждены неоднократно обращаться в суд с исковыми заявлениями о взыскании неустойки за фактический период просрочки исполнения обязательства.

При этом каждый раз исковое заявление и, по сути, один и тот же комплект документов рассматривались судами заново. «Очевидно, что такой порядок взыскания неустойки являлся для дольщиков затруднительным и неудобным, что ставило их в менее выгодное положение по отношению к застройщику», – пояснил он.

Константин Смолокуров полагает, что рассматриваемое определение ВС РФ существенно упростит и облегчит взыскание неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, тем самым обеспечивая законное право на доступ к правосудию.

Адвокат АБ КИАП Илья Дедковский добавил, что Высший Арбитражный Суд РФ еще в 2014 г. занимал аналогичную позицию, в частности в Постановлении Пленума от 6 июня № 35 «О последствиях расторжения договора». Кроме того, отметил эксперт, самая первая редакция ГК также предусматривала возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами (ст.

395) по день фактического погашения долга. «Никаких причин считать, что такой же подход не может быть применен в отношении неустойки, нет – это ВС РФ и отразил в постановлении Пленума в 2016 г., – пояснил Илья Дедковский.

– Однако истцы по-прежнему редко пользуются такой возможностью, по старинке взыскивая неустойку только за прошедший период, а после погашения основного долга идут довзыскивать ее».

Несмотря на это, полагает адвокат, арбитражные суды не испытывают особых проблем в ситуации, когда истец все-таки просит взыскать неустойку по день фактического погашения долга. «Но для судов общей юрисдикции все не так очевидно, и определение поможет внести ясность в данный вопрос», – резюмировал Илья Дедковский.

Старший партнер АБ «Яблоков и партнеры» Ярослав Самородов отметил, что определение ВС РФ усиливает сложившуюся, но все же пока не массовую практику возможности взыскания штрафных платежей по день фактического исполнения на будущее. Соответствующая норма существует давно, однако, по мнению эксперта, с ее толкованием нередко бывают проблемы.

Адвокат пояснил, что возможность взыскания неустойки на будущее не только удобна для взыскателя и снижает нагрузку на суды по одному и тому же спору, но и будет существенно дисциплинировать застройщика.

«Ведь как удобно называть привлекательные сроки сдачи строительства, иметь в запасе много времени, так как неустойку нельзя было взыскивать на будущее! Удобно, когда за это время можно вывести остатки активов», – добавил Ярослав Самородов.

Эксперт полагает, что определение ВС «подчистит» рынок долевого строительства, оставив тех застройщиков, кто указывает разумные сроки, имеет хороший запас финансовой прочности в случае просрочки и заботится о репутации, а также тех, кто настроен на долгое присутствие на рынке.

Задержали строительство. Как получить неустойку?

ampack/Depositphotos

Ответственность застройщика прописана в Федеральном законе «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» № 214-ФЗ. В статье № 6 сказано, что если застройщик нарушает указанный в договоре срок передачи объекта дольщику, то обязан уплатить неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства. Расчет пени делается за каждый день просрочки исходя из цены договора.

Интересная подробность: просрочку для физических и для юридических лиц рассчитывают по-разному. Если дольщик – физическое лицо (иначе говоря, обычный гражданин), то сумму неустойки обязаны умножить на два и уплатить в двойном размере. На юридических лиц это положение, увы, не распространяется.

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?

Порядок взыскания неустойки

Несмотря на то, что закон четко определяет условия начисления неустойки и ее размер, застройщики редко соглашаются выплачивать ее до судебного решения. И уж точно никогда не инициируют выплаты самостоятельно. Будьте к этому готовы.

К сожалению, если сроки сдачи дома существенно задерживаются, на то, скорее всего, есть какая-то веская и неприятная причина.

Чаще всего – или недостаток средств, или банкротство подрядчиков и поставщиков, или сложности с оформлением документов (например, построили больше этажей, чем разрешено).

Если проект не проблемный, а застройщик, например, не может вовремя оформить документы, но все делает для этого, идет на контакт и дает пояснения и прогнозы по решению проблем, можно попробовать получить компенсацию в добровольном порядке, направив соответствующую претензию в адрес застройщика. Добросовестный застройщик всегда пойдет навстречу и предложит компромисс. Возможно, в конечном счете сумма будет меньше, чем вам положено по закону, зато вы получите ее быстро и без судебных тяжб (а судебные издержки тоже выходят немаленькими).

Если же застройщик не готов к диалогу, стоит обратиться к ФЗ «О защите прав потребителей» (п. 6, ст. 13). В соответствии с этим пунктом застройщик обязан уплатить штраф в размере 50% от суммы неустойки, если он не исполняет законно обоснованные требования дольщика добровольно.

Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Пошаговая инструкция по взысканию неустойки

  • Рассчитайте сумму неустойки

Если квартира стоит 5 млн рублей, а сдача просрочена на 100 дней, то расчет выглядит следующим образом. 5 000 000 (цена договора) * 0,07 (ставка рефинансирования на момент публикации статьи) / 300 * 100 (количество дней просрочки) * 2 (коэффициент для физических лиц) = 233 334 рубля.

  • Направьте застройщику претензию

В ней должны быть изложены аргументированные требования об уплате неустойки, а также указаны ваши банковские реквизиты и срок для перечисления положенной вам суммы (не менее пяти банковских дней). Претензию нужно направить заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если в срок, установленный в тексте претензии, оплата не поступит на счет, можно готовить исковое заявление в суд. Список дальнейших действий выглядит так:

  • Подготовьте исковое заявление, документы, подтверждающие ваши требования (ДДУ, платежное поручение на оплату стоимости по ДДУ, акт сверки расчетов с застройщиком, претензию с подтверждением направления в адрес застройщика);
  • направьте документы в суд; 
  • ждите, когда суд назначит первое заседание.

Исковые заявления по нарушению прав потребителей рассматриваются без государственной пошлины. 

Суд вправе уменьшить сумму исковых требований, если посчитает, что вы требуете компенсацию больше, чем понесли убытков. Раньше этим активно пользовались все суды, занижая сумму выплат в несколько раз.

К примеру, при сумме иска в 500 тысяч в пользу дольщика могли присудить каких-нибудь 50 тысяч. Но в 2016 году Пленум Верховного Суда РФ выпустил разъяснения о том, как применять статью 333 ГК РФ (об уменьшении суммы неустойки).

И сейчас такого беспредела уже нет. Если уменьшения и бывают, то несущественные.

Застройщик заранее сдвинул срок сдачи – могу я подать претензию?

Получу ли я компенсацию от застройщика за перенос сроков сдачи?

Кроме неустойки дольщик вправе потребовать уплаты:

  • штрафа в размере 50% от суммы исковых требований (за неисполнение требования дольщика добровольно);
  • возмещения морального ущерба (сумму истец определяет самостоятельно, но суд обычно больше 15 тысяч не признает);
  • компенсации стоимости юридических услуг (тоже в пределах 15 тысяч; потребуется представить договор и подтверждение оплаты);
  • расходы на аренду жилья на период просрочки, которые также должны быть подтверждены договором, квитанциями, расписками и т. п.
Читайте также:  Допустимый уровень шума в квартире в дневное и ночное время - нормы 2023 года: С чем сравнить 40, 70 Дб, как измерить степень шумового воздействия

Кстати говоря, у дольщика есть еще одна опция — расторгнуть ДДУ. Если очевидно, что застройщик не успеет в срок достроить дом, дольщик вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Застройщик обязан вернуть ему вложенные деньги. Процедура расторжения и сроки возврата четко определены тем же 214-ФЗ.

В интернете можно найти рекомендации, как подготовить исковое заявление и претензию, пояснения о том, что, как и куда подавать. Этой же информацией всегда делятся дольщики на форумах своих ЖК. С такой информационной (и моральной!) поддержкой можно всё сделать самостоятельно.

Тем не менее, особенно если вам дороги ваше время и нервы, я рекомендую все же обращаться к юристам. Лучше к тем, которые работают на конкретном объекте.

Закон един для всех это правда, но по каждому проекту и в каждом суде свои порядки, особенности и нюансы, которых непрофессионал может не знать, и потом самостоятельный путь может быть более длинным, извилистым и тернистым.

  • Не пропустите:
  • Воды и света в новостройке нет 5 месяцев – что делать?
  • С чем связаны массовые переносы сроков строительства в России?
  • Как обстоят дела с задержкой строительства в Германии?
  • Что будет, если я не приму квартиру у застройщика в срок?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как взыскать неустойку с застройщика: нарушение сроков, нехватка метров

При заключении договора долевого строительства гражданин приобретает объект недвижимости еще до момента завершения процесса возведения здания. Как только дом будет сдан в эксплуатацию, застройщик приглашает покупателей на просмотр и проверку квартиры.

В случаях, когда помещение не соответствует заявленным характеристикам, например, имеет меньший метраж относительно значений, указанных в кадастровом паспорте, или же если застройщик не соблюдает сроки сдачи дома, то долевой собственник вправе взыскать с него неустойку.

Это можно сделать посредством инициации судебного разбирательства.

Обязанности застройщик в вопросе сдачи помещений собственников

Компания, заключившая договор долевого строительства с гражданами, обязана возвести дом  в период, указанный в соглашении. Как правило, он равняется трем месяцам (в документе обычно сказано «сдача N-й квартал N-го года).

Если к окончанию регламентированных сроков застройщик не успевает сдать дом, то долевые собственники вправе требовать с него неустойку. Если же дом сдан, однако помещение не соответствует заявленным характеристикам, то собственник вправе требовать исправления недостатков. Если застройщик отказывается делать это, то за решением вопроса гражданину следует обращаться в суд.

Это необходимо делать в ситуациях, когда:

  • дом не был сдан в регламентированный период;
  • квартира не была сдана в регламентированный период (дом может быть сдан, однако ремонт в квартире еще не сделан);
  • в квартире отсутствует заявленный ремонт;
  • площадь помещения не совпадает со значениями, указанными в кадастровом паспорте объекта;
  • в отделке или в конструкции дома или квартиры имеются явные недочеты, нарушения и т.д. (трещины в стенах, неработающая вентиляция, отсутствие подведенных коммуникаций и т.д.).

В каких случаях застройщик законно может не соблюдать регламентированные сроки сдачи многоквартирного дома?

В третьем пункте ст. 401 ГК РФ от 30 ноября 1994 года (актуальная редакция документа от 28 июня 2021 года с добавочными корректировками от 8 июля 2021 года) сказано, что несвоевременное исполнение обязательств по какому-либо договору допустимо при форс-мажорных обстоятельствах, а также при возникновении неотложных ситуаций, прямо прописанных в конкретном договоре.

В случае с долевым строительством, как правило, нет никаких дополнительных пунктов, на основании который застройщик мог бы без каких-либо последующих санкций не соблюдать регламентированные сроки завершения строительства и сдачи многоквартирного дома. Следовательно, просрочка возможна только при форс-мажорных обстоятельствах. К таковым относятся:

  • введение военного положения;
  • стихийные бедствия (землетрясения, ураганы, наводнение и т.д.);
  • техногенные катастрофы;
  • ввод чрезвычайного положения;
  • ограничение деятельности организации, индивидуального предпринимателя или физического лица на основании всеобщего государственного постановления (яркий пример — это период с апреля по май 2020 года, когда практически все частные организации временно прекратили свою деятельность по причине пандемии коронавирусной инфекции и введенного из-за нее в РФ режима повышенной готовности);
  • ограничение деятельности конкретной организации, индивидуального предпринимателя или физического лица в статусе самозанятого гражданина (например, временное закрытие условного продуктового магазина по причине несоблюдения санитарно-эпидемиологических норм).

Некоторые недобросовестные застройщики в качестве причины задержки могут назвать плохую погоду, срыв сроков поставки материалов и т.д. Однако собственник должен знать, что ничего, кроме пунктов из вышеописанного списка, не является форс-мажорным обстоятельством.

Грубо говоря, если застройщику не прислали вовремя материалы или если рабочие не смогли доделать условную крышу дома из-за плохой погоды и сильных дождей, то это проблемы исключительно компании. Граждане, вложившие деньги в долевое строительство, не должны откладывать свой срок заселения в новую квартиру из-за этого.

Как действовать, если при приемке квартиры были обнаружены несоответствия?

Если в ходе приемки квартиры в недавно достроенном доме собственник заметил какое-либо нарушение конструкции, отсутствие нужных коммуникаций и заявленных технологических отверстий, отсутствие ремонта (если квартира приобреталось с отделкой), нехватку площади т.д., то ему ни в коем случае нельзя подписывать акт приемки-передачи.

Застройщик может морально давить, угрожать судом, штрафами, неустойками и т.д. Однако ни с чем из этого гражданину столкнутся не придется. Сразу по окончании неудавшейся проверки собственнику следует письменно составить претензию. В ее содержании необходимо указать:

  • реквизиты получателя: наименование и адрес компании-застройщика, форма регистрации организации, Ф. И. О. руководителя, Ф. И. О. и должность лица, организовавшего приемку помещения;
  • персональные данные собственника: Ф. И. О., контакты;
  • адрес расположения квартиры;
  • краткое описание претензии;
  • прошение об устранении указанных недочетов в регламентированный срок (рекомендуется использовать период в 10-14 дней);
  • дата составления.

Застройщик не вправе отказаться от получения претензии. Если сотрудник компании не берет документ, то собственник может без проблем послать его организации письмом или по электронной почте. В таком случае ему в обязательном порядке следует обзавестись копией отправляемой претензии.

Что делать, если в регламентированный в содержании претензии срок недочеты не были устранены?

В назначенный день застройщик вновь должен устроить проверку. Если в ходе нее выяснится, что все недочеты были исправлены, то гражданин может без проблем подписывать акт-приемки передачи.

Если же в указанный в ранее поданной претензии день гражданину вновь не удалось успешно принять квартиру по причине сохранения ранее описанных недочетов, или если застройщик не соизволил устроить проверку в этот день, то гражданину следует начинать судебное разбирательство.

На Заметку: Отсутствие ремонта, недостаток коммуникаций и т.д. — компания-застройщик может устранить все это. Однако если же причина подачи претензии заключается в нехватке метража, то этап повторной проверки можно сразу пропускать.

Попытка урегулирования вопроса в досудебном порядке. Как действовать?

Перед тем, как обращаться в суд, гражданин обязан послать компании-застройщику предложение о добровольном урегулировании вопроса. Этот документ составляет точно так же, как и претензия (реквизиты, адрес квартиры, перечень требований, резолюция о том, что гражданин будет подавать иск в суд, дата составления и подпись).

В содержании этого обращения гражданину необходимо требовать:

  • если отсутствует ремонт, не хватает коммуникаций и т. д. — исправить все недочеты в 14-дневный период или компенсировать стоимость услуг сторонних организаций (например, если отсутствует раковина в ванной, то гражданин может потребовать компенсацию ее цены и стоимости установки);
  • если имеется недостаток площади квартиры — компенсировать переплату по изначальной цене договора (если не хватает 6 кв. м., а договор заключался по цене 50 тыс. руб. за один квадрат, то запрашивать следует 300 тыс. руб.).;
  • выплату неустойки за срыв сроков сдачи квартиры.

Документ следует отправлять письмом или по почте застройщику. Если по претензии не был дан ответ, или же если компания сообщила, что ничего не собирается выплачивать и исправлять, то гражданину следует обращаться в суд.

Подача искового заявления

Исковое заявление в суд составляет по простой схеме:

  1. Реквизиты учреждения судебной власти, куда подается обращение.
  2. Персональные данные истца (Ф. И. О., адрес регистрации и фактического места жительства);
  3. Учредительная информация компании-застройщика, выступающей ответчиком (наименование, форма регистрации, адрес расположения, Ф. И. О. руководителя);
  4. Данные о фигурирующем в вопросе объекте недвижимости (адрес, номер кадастрового паспорта, площадь и т. д.).
  5. Краткое описание предъявляемых претензий.
  6. Список предъявляемых требований.
  7. Список прикладываемых документов.
  8. Дата составления и подпись.

При подаче иска по вопросу защиту прав потребителей оплачивать государственный налоговый сбор нужно только в том случае, если общая стоимость предъявляемых требований оценивается свыше 1 млн. руб. В противном случае пошлина не взимается.

К заявлению необходимо приложить:

  • общегражданский паспорт;
  • договор ДДУ;
  • все имеющиеся документы по квартире (кадастровый паспорт, акт приемки-передачи, который не был подписан, копию ранее поданной претензии, копию уведомления о предложении решения вопроса в досудебном порядке и т. д.);
  • чеки и квитанции, в которых будет отражена сумма судебных издержек (услуги юриста, адвоката, нотариуса и т.д.).

По факту рассмотрения дела суд, естественно, примет сторону гражданина. Конечно, в ходе разбирательства застройщик может запросить уменьшение суммы неустойки из-за несоразмерности требований, однако в итоге собственник в любом случае выиграет суд.

Далее останется лишь получить исполнительный лист. Это можно сделать после вступления решения суда в силу. С этим документом гражданин может обратиться в банк, где размещен счет компании-застройщика. Если доступа к этой информации нет, то исполнительный лист следует подать в службу судебных приставов. Далее взысканием займутся уже они.